CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM) 1. Khái niệm Theo Lê Thị Tuyết Hoa.
(2017): “Ngân hàng thương mại là một định chế tài chính trung gian có vị trí quan trọng trong nền kinh tế nói chung và trên thị trường tài chính nói riêng. Hoạt động của NHTM đa dạng và tổng hợp nhiều nghiệp vụ, dịch vụ khác nhau. Các NHTM thu hút nguồn vốn trước hết bằng cách huy động tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, các hình thức huy động khác như phát hành kỳ phiếu, trái phiếu ngân hàng. Sau đó họ dùng số vốn này để thực hiện cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay bất động sản,.
Ngoài các hoạt động của NHTM là nhận tiền gửi và cho vay kể trên thì còn có dịch vụ thanh toán và các dịch vụ khác như chuyển tiền, bảo lãnh, ủy thác,. NHTM là loại hình ngân hàng ra đời sớm nhất gắn liền với sự xuất hiện của hoạt động ngân hàng. Chức năng Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay. Ngày nay bản chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ trong ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng cũng ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó.
Hoạt động của ngân hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu tư,. a) Hoạt động huy động vốn Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân hàng. NHTM huy động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay.
Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động vốn khác nhau trong ngân hàng đó là: 5 - Vốn huy động từ tiền gửi: Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh nghiệp và nhiều loại tiền gửi khác - Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp bách trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ trữ bắt buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN.
Ngân hàng nhà nước có thể cấp tín dụng cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay các NH trả lãi suất theo quy định. - Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán. - Vay trên thị trường vốn: Cũng gống như nhiều doanh nghiệp khác, các NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, trái phiếu, tín phiếu.
đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao. để phục vụ cho ngân hàng tài trợ cho các dự án công trình. đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng.
b) Hoạt động cho vay Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM (người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời gian nhất định quay trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi. Căn cứ theo mụch đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các hoạt động cho vay như sau: - Cho vay thương mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho khách hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu mà khách hàng cung cấp cho NH. Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH cho khách hàng vay vào mục đích chi tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua sắm, mua nhà, học tập. Do xã hội ngày càng phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt động cho vay tiêu dùng của NH ngày càng phát triển.
Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay mà rủi ro cũng rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. 6 - Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng quan tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn chủ yếu là cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây dựng nhà máy, phát triển công nghệ cao, đầu tư.
Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất nhiều hình thức cho vay khác nữa như: + Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận + Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác. + Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm bảo. + Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp.
Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều nhất đó chính là lãi suất của khoản vay. c) Các hoạt động khác - Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện sự trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng tiền mặt và không dùng tiền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín dụng như séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán.
Ngoài ra NH còn thực hiện các hình thức thanh toán giữa các ngân hàng với nhau trong hệ thống liên NH. - Đầu tư: Giúp các NH sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu tư vào chứng khoán Chính phủ ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. - Mua bán ngoại tệ: là một trong những hoạt động NH được ưu tiên hàng đầu.
Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau, và đổi đồng ngoại tệ lấy động nội tệ. 7 Ngoài ra tại NH còn có rất nhiều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh toán quốc tế, đầu tư, cho thuê tài chính. Hoạt động cho vay của NH luôn mang lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động này lại chứa đựng không ít rủi ro cho NH. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và sử dụng các chính sách tín dụng đúng đắn phải không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của NH.
Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản 1. Khái niệm cho vay Theo Mục 1 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Khái niệm cho vay bất động sản: Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nuớc Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa (XHCN) Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS tà các tài sản bao gồm: Đất đai: Nhà, công trinh xây dụng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". (BLDS Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2005) Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mình bất động sản vả những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản.
Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. Đặc điểm Cho vay mua bất động sản (CVMBĐS) là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính nhưng đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà CVMBĐS có nhưng đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác. - Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMBĐS thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường.
8 - Thời gian cho vay: Cho vay mua bất động sản là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 năm cho đến 30 năm. - Tài sản đảm bảo: Khi mua bất động sản, khách hàng thường thế chấp bằng chính bất động sản đó hoặc bất động sản khác tùy theo quy định riêng của từng ngân hàng. - Rủi ro: CVMBĐS chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là rủi ro khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng.