Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Sapa, Lào Cai

Luận văn nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Sapa, Lào Cai. Phân tích chi tiết, cung cấp thông tin hữu ích về thị trường bất động sản Sapa.

• Tác giả: Nguyễn Thị Mai Hương
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp đại học
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 1.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
• 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học
• 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất
• 2.2. Cơ sở thực tiễn
• 2.2.1. Tổng quan về thị trường đất đai
• 2.2.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
• 3. PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp
• 3.3. Nội dung nghiên cứu
• 3.4. Phương pháp nghiên cứu
• 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
• 3.4.2. Điều tra số liệu sơ cấp
• 3.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý số liệu
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Sa Pa
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Tài Nguyên đất
• 4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội tại Sa Pa
• 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa
• 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai
• 4.3. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng
• 4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa
• 4.4.1. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất
• 4.4.2. Yếu tố thửa đất
• 4.4.3. Yếu tố cở sở hạ tầng
• 4.4.4. Yếu tố điều kiện sinh lợi
• 4.4.5. Yếu tố hình thể lô đất
• 4.4.6. Các yếu tố khác
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Tóm tắt

I. Tổng quan thị trường Hé lộ tiềm năng giá đất Sapa

Thị trường bất động sản Sapa luôn là một trong những điểm nóng của khu vực Tây Bắc, thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư. Sapa không chỉ sở hữu vẻ đẹp thiên nhiên hùng vĩ mà còn là trung tâm du lịch trọng điểm của cả nước, tạo ra một lực đẩy mạnh mẽ cho sự tăng trưởng giá trị đất đai. Sự phát triển này không chỉ diễn ra ở khu vực trung tâm mà còn lan tỏa ra các vùng lân cận, hình thành một thị trường sôi động với nhiều phân khúc khác nhau. Việc hiểu rõ các động lực chính của thị trường là bước đầu tiên để định giá đất Sapa một cách chính xác. Các yếu tố như sự phát triển của tiềm năng du lịch Sapa, chính sách thu hút đầu tư của tỉnh Lào Cai, và sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng đã và đang tạo ra một nền tảng vững chắc cho sự gia tăng giá trị bất động sản. Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mai Hương (2018) từ Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã chỉ ra rằng, sức hấp dẫn của Sapa không chỉ đến từ cảnh quan mà còn từ các yếu tố kinh tế - xã hội đang phát triển nhanh chóng. Điều này lý giải tại sao biến động giá đất tại đây luôn diễn ra mạnh mẽ hơn so với các khu vực khác trong thị trường nhà đất Lào Cai. Các nhà đầu tư cần nhận thức rõ rằng, giá đất không chỉ phản ánh giá trị sử dụng hiện tại mà còn bao hàm cả tiềm năng phát triển trong tương lai, một yếu tố đặc biệt rõ nét tại một địa phương có tốc độ đô thị hóa và phát triển du lịch nhanh như Sapa. Do đó, việc phân tích sâu các yếu tố vĩ mô và vi mô trở nên cực kỳ quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư đất Sapa thông minh và hiệu quả.

1.1. Sức hút từ tiềm năng du lịch và kinh tế Sapa

Sapa từ lâu đã được xác định là khu du lịch quốc gia, là động lực tăng trưởng chính cho toàn tỉnh Lào Cai. Mỗi năm, Sapa đón hàng triệu lượt khách du lịch trong và ngoài nước, tạo ra nhu cầu lớn về các dịch vụ lưu trú, ăn uống, và giải trí. Tiềm năng du lịch Sapa là yếu tố cốt lõi, trực tiếp thúc đẩy nhu cầu về đất thương mại dịch vụ và đất ở. Các dự án khách sạn, resort, homestay liên tục được xây dựng, làm tăng giá trị của các quỹ đất có vị trí đẹp, đặc biệt là đất view đẹp Sapa. Sự phát triển kinh tế kéo theo sự gia tăng dân số cơ học, bao gồm các chuyên gia, lao động đến làm việc, từ đó làm tăng nhu cầu về nhà ở và đẩy giá đất thổ cư Sapa lên cao. Các hoạt động kinh tế sôi động không chỉ tập trung ở trung tâm mà còn lan rộng ra các xã lân cận như Tả Van, Lao Chải, tạo ra các thị trường ngách đầy tiềm năng.

1.2. Phân tích bối cảnh chung thị trường nhà đất Lào Cai

Để hiểu rõ về giá đất Sapa, cần đặt nó trong bối cảnh chung của thị trường nhà đất Lào Cai. Tỉnh Lào Cai là một cửa ngõ kinh tế quan trọng với Trung Quốc, sở hữu hệ thống giao thông kết nối đồng bộ, đặc biệt là tuyến cao tốc Nội Bài - Lào Cai. Sự phát triển kinh tế toàn tỉnh đã tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi, thu hút dòng vốn lớn vào lĩnh vực bất động sản. Sapa, với vai trò là hạt nhân du lịch, luôn có mức giá đất cao hơn và tốc độ tăng trưởng nhanh hơn so với mặt bằng chung của tỉnh. Tuy nhiên, các chính sách vĩ mô của tỉnh về quy hoạch, phát triển hạ tầng, và thu hút đầu tư đều có tác động cộng hưởng mạnh mẽ đến thị trường Sapa, tạo ra một môi trường đầu tư có tính liên kết và bền vững.

II. Thách thức lớn Lý giải sự biến động giá đất Sapa

Mặc dù sở hữu tiềm năng lớn, thị trường bất động sản Sapa cũng đối mặt với nhiều thách thức, trong đó nổi bật là sự biến động giá đất phức tạp và khoảng cách lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường. Theo nghiên cứu của Nguyễn Thị Mai Hương (2018), sự chênh lệch này có thể lên tới nhiều lần, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, bồi thường giải phóng mặt bằng và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Thực trạng này tạo ra một thị trường kém minh bạch, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Sốt đất Sapa đã từng xảy ra ở một số thời điểm, chủ yếu do các thông tin về quy hoạch hoặc các dự án lớn, kết hợp với các hoạt động đầu cơ. Bên cạnh đó, các yếu tố pháp lý nhà đất cũng là một thách thức không nhỏ. Tình trạng đất chưa có sổ đỏ Sapa, đất nằm trong diện quy hoạch treo, hoặc các tranh chấp về quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại. Việc không thẩm định kỹ lưỡng pháp lý có thể dẫn đến những tổn thất tài chính nghiêm trọng. Do đó, việc nghiên cứu kỹ lưỡng các yếu tố rủi ro và hiểu rõ bản chất của sự biến động giá là yêu cầu bắt buộc đối với bất kỳ ai muốn tham gia vào thị trường này. Nắm vững thông tin và có một chiến lược định giá đất Sapa khoa học sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

2.1. Phân tích chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường

Một trong những phát hiện quan trọng nhất trong tài liệu nghiên cứu là sự chênh lệch rất lớn giữa bảng giá đất Sapa do nhà nước ban hành và giá chuyển nhượng thực tế. Báo cáo chỉ rõ, tại một số tuyến đường trung tâm, giá thị trường có thể cao gấp 3-4 lần so với giá quy định. Ví dụ, tại đường Thạch Sơn, một trong những khu vực kinh doanh sầm uất nhất, mức chênh lệch là cao nhất. Nguyên nhân của tình trạng này đến từ việc bảng giá đất của nhà nước thường không theo kịp tốc độ biến động giá đất của thị trường, vốn chịu ảnh hưởng bởi quy luật cung cầu, tâm lý đầu tư và khả năng sinh lời thực tế. Sự chênh lệch này ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tạo ra kẽ hở cho các hoạt động đầu cơ, gây bất ổn cho thị trường.

2.2. Nhận diện các rủi ro về yếu tố pháp lý nhà đất

Các yếu tố pháp lý nhà đất là một trong những rủi ro hàng đầu khi đầu tư đất Sapa. Nhiều thửa đất, đặc biệt ở khu vực ven đô và các xã du lịch, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ Sapa) đầy đủ. Việc mua bán qua giấy tờ viết tay tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp và không được pháp luật bảo vệ. Ngoài ra, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch để tránh mua phải đất nằm trong các dự án công cộng hoặc quy hoạch cây xanh, đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi. Việc thiếu kinh nghiệm mua đất Sapa và không thẩm định pháp lý kỹ càng là nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp và thua lỗ.

III. Top 4 yếu tố vĩ mô quyết định mặt bằng giá đất Sapa

Giá đất tại một khu vực không vận động một cách riêng lẻ mà chịu sự chi phối của các yếu tố vĩ mô mang tính chiến lược. Đối với Sapa, có bốn yếu tố chính tạo nên mặt bằng giá và xu hướng phát triển dài hạn. Thứ nhất, quy hoạch Sapa 2030 và các định hướng phát triển của chính phủ là kim chỉ nam, xác định khu vực nào sẽ trở thành trung tâm mới, nơi nào phát triển du lịch cao cấp, từ đó định hình lại giá trị đất đai. Thứ hai, hệ thống hạ tầng giao thông Sapa là huyết mạch của sự phát triển. Sự ra đời của cao tốc Nội Bài - Lào Cai đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ Hà Nội, và dự án sân bay Sapa trong tương lai được kỳ vọng sẽ tạo ra một cú hích đột phá, thu hút lượng lớn du khách và các nhà đầu tư quốc tế. Thứ ba, tiềm năng du lịch Sapa với sự tăng trưởng ổn định là bảo chứng cho dòng tiền và khả năng sinh lời của bất động sản. Cuối cùng, các chính sách kinh tế và môi trường đầu tư của tỉnh Lào Cai cũng đóng vai trò quan trọng, tạo ra sự hấp dẫn và niềm tin cho các nhà đầu tư đổ vốn vào thị trường. Việc phân tích thị trường bất động sản một cách toàn diện đòi hỏi phải đánh giá đúng tầm ảnh hưởng của các yếu tố này để dự báo xu hướng và xác định cơ hội đầu tư.

3.1. Tác động từ quy hoạch Sapa 2030 và chính sách vĩ mô

Bản đồ quy hoạch Sapa 2030 có tác động sâu sắc nhất đến giá đất. Quy hoạch xác định rõ chức năng của từng khu vực: đâu là trung tâm hành chính, đâu là khu thương mại dịch vụ, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu dân cư mới. Những khu vực được quy hoạch trở thành điểm nhấn phát triển thường có mức tăng giá đột biến. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường nghiên cứu rất kỹ quy hoạch để đi trước một bước, tìm kiếm các đất nền dự án Sapa có tiềm năng lớn. Các chính sách của nhà nước về đất đai, thuế, và phát triển du lịch cũng là những yếu tố định hướng dòng vốn đầu tư, từ đó ảnh hưởng gián tiếp đến cung cầu và mặt bằng giá chung.

3.2. Vai trò của hạ tầng giao thông Sân bay Sapa và cao tốc

Hạ tầng giao thông là xương sống của nền kinh tế và là đòn bẩy cho bất động sản. Việc tuyến cao tốc Nội Bài - Lào Cai đi vào hoạt động đã mở ra một kỷ nguyên phát triển mới cho Sapa. Đặc biệt, dự án sân bay Sapa khi hoàn thành sẽ là một yếu tố thay đổi cuộc chơi, giúp Sapa kết nối trực tiếp với các trung tâm kinh tế lớn trong và ngoài nước. Lịch sử đã chứng minh, các khu vực có sân bay luôn có giá bất động sản tăng trưởng vượt bậc. Do đó, thông tin về tiến độ dự án sân bay luôn là một trong những chỉ báo quan trọng nhất mà các nhà đầu tư theo dõi để định giá đất Sapa và dự báo tiềm năng.

IV. Phương pháp định giá đất Sapa qua các yếu tố vi mô

Bên cạnh các yếu tố vĩ mô, giá trị của từng thửa đất cụ thể được quyết định bởi các yếu tố vi mô. Một phương pháp định giá đất Sapa hiệu quả phải dựa trên việc phân tích chi tiết các đặc điểm nội tại của bất động sản. Yếu tố quan trọng hàng đầu là vị trí. Một thửa đất nằm ở mặt đường lớn, gần các trung tâm thương mại, khu du lịch sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với đất trong ngõ sâu. Thứ hai, các đặc điểm của thửa đất như diện tích, chiều rộng mặt tiền, hình dáng vuông vắn cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị. Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mai Hương (2018) đã chỉ ra rằng, chiều rộng mặt tiền có tương quan thuận với giá đất, đặc biệt đối với đất kinh doanh. Thứ ba, tình trạng pháp lý, cụ thể là việc có sổ đỏ Sapa hay không, là yếu tố quyết định tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Cuối cùng, các yếu tố về cảnh quan như đất view đẹp Sapa, hướng nhìn ra thung lũng Mường Hoa hay đỉnh Fansipan, là một giá trị cộng thêm vô hình nhưng cực kỳ đắt giá, đặc biệt đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Việc tổng hợp và lượng hóa các yếu tố này sẽ giúp đưa ra một mức giá hợp lý và tiềm năng.

4.1. Tầm quan trọng của vị trí và yếu tố hình thể thửa đất

Vị trí luôn là vua trong bất động sản. Tại Sapa, giá đất phân hóa rõ rệt theo vị trí. Giá đất trung tâm thị xã Sapa, đặc biệt là các tuyến phố như Cầu Mây, Mường Hoa, Thạch Sơn, luôn ở mức cao nhất do khả năng kinh doanh vượt trội. Càng xa trung tâm, giá đất càng giảm dần. Tuy nhiên, một số khu vực ven đô nhưng có vị trí đắc địa, gần các điểm du lịch nổi tiếng như giá đất Tả Van, cũng có mức giá rất cao. Bên cạnh vị trí, hình thể thửa đất cũng rất quan trọng. Thửa đất vuông vắn, mặt tiền rộng dễ dàng xây dựng và tối ưu hóa công năng sử dụng, do đó được định giá cao hơn so với các thửa đất méo mó, thóp hậu hay mặt tiền quá hẹp.

4.2. Yếu tố pháp lý Giá trị của việc sở hữu sổ đỏ Sapa

Trong mọi giao dịch, yếu tố pháp lý nhà đất là điều kiện tiên quyết. Một thửa đất có sổ đỏ Sapa (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đầy đủ, rõ ràng về nguồn gốc, không có tranh chấp sẽ có giá trị cao và tính thanh khoản tốt. Nhà đầu tư có thể dễ dàng thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất. Ngược lại, những thửa đất chỉ có giấy tờ viết tay, đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thường có giá rẻ hơn đáng kể nhưng đi kèm với rủi ro pháp lý rất lớn. Vì vậy, việc kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý là bước không thể bỏ qua trong quy trình kinh nghiệm mua đất Sapa.

V. Dữ liệu thực tế Cập nhật bảng giá đất Sapa chi tiết

Việc phân tích lý thuyết cần được minh chứng bằng các số liệu thực tế từ thị trường. Dựa trên kết quả khảo sát và thống kê, bảng giá đất Sapa cho thấy sự phân hóa mạnh mẽ giữa các khu vực và loại hình đất. Giá đất thổ cư Sapa tại các trục đường chính ở trung tâm thị xã như Fansipan, Ngũ Chỉ Sơn, Điện Biên Phủ luôn duy trì ở mức cao, dao động tùy thuộc vào vị trí và khả năng kinh doanh. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp Sapa ở các xã như Tả Phìn, Trung Chải có mức giá thấp hơn nhiều, nhưng lại có tiềm năng tăng giá khi các dự án hạ tầng được triển khai hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Đặc biệt, khu vực Tả Van, Lao Chải, nơi phát triển mạnh loại hình du lịch homestay, có mức giá đất nông nghiệp nhưng sở hữu view đẹp cao hơn hẳn so với các khu vực khác. Việc theo dõi sát sao biến động giá đất tại các khu vực trọng điểm là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư nắm bắt cơ hội và đưa ra quyết định kịp thời. Các đất nền dự án Sapa được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng thường có mức giá khởi điểm hợp lý và biên độ tăng giá tốt trong dài hạn.

5.1. So sánh giá đất trung tâm thị xã Sapa và các vùng ven

Sự khác biệt về giá là rõ ràng nhất khi so sánh giá đất trung tâm thị xã Sapa và các vùng ven. Trung tâm thị xã là nơi tập trung mọi hoạt động kinh tế, dịch vụ, du lịch, do đó giá đất luôn ở mức đỉnh. Các tuyến đường sầm uất có thể có giá cao gấp hàng chục lần so với đất ở các xã lân cận. Tuy nhiên, các vùng ven đang cho thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ xu hướng du lịch nghỉ dưỡng và sự phát triển của các dự án lớn. Các nhà đầu tư với tầm nhìn dài hạn đang dần chuyển hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực này, nơi giá đất còn mềm hơn nhưng tiềm năng tăng giá trong tương lai lại rất lớn.

5.2. Khảo sát giá đất nông nghiệp Sapa tại Tả Van Tả Phìn

Phân khúc giá đất nông nghiệp Sapa cũng rất đa dạng. Tại các xã thuần nông, giá đất nông nghiệp tương đối thấp. Tuy nhiên, tại các xã có tiềm năng du lịch lớn như Tả Van, giá đất nông nghiệp, đặc biệt là các thửa ruộng bậc thang có view đẹp, có thể cao tương đương với đất ở tại nhiều khu vực khác. Các nhà đầu tư thường mua loại đất này với mục đích xây dựng homestay hoặc khu nghỉ dưỡng sinh thái. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang thổ cư hoặc thương mại dịch vụ là yếu tố quyết định làm tăng giá trị của loại đất này lên nhiều lần, tuy nhiên thủ tục này cũng đối mặt với nhiều quy định pháp lý chặt chẽ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại nói chung và của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng. Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất. Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít.

Vì vậy con người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao. Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển v. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người.

Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc.

Những bất hợp lý về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Thị Trấn SaPa là địa bàn trung tâm của huyện SaPa, đây là địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập.

Giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi download by : [e-mail] 2 người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi, em tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai”. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.

Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai 1. Mục tiêu cụ thể + Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Sa Pa + Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Sa Pa + Tìm hiểu thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa + Đánh gía sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng + Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp cho sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương để áp dụng thực tế sau này.

- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và sử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài download by : skknchat@gmail. Ý nghĩa trong thực tiễn - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước đưa ra. - Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.

download by : [e-mail] 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học 2. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khái niệm giá đất Khoản 19 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật đất đai 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 2 điều : “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.” Như vậy, Luật đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, phù hợp hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay.

Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… - Không giống nhau về thời gian hình thành: Giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa download by : [e-mail] 5 thông thường.

Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố nhân khẩu - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. - Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Khu vực có tố chất nhân khẩu cao thường là xã hội trậ tự ổn định môi trường tốt đẹo, do đó tạo được ấn tượng tốt cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với lọai này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình sẽ làm thay đổi nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Nhu cầu về căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên rõ ràng. Yếu tố xã hội - Trạng thái ổn định chính trị: Là trạng thái ổn định của cục diên chính trị trong nước.

Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tưng download by : skknchat@gmail. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống. - An ninh xã hội: Khi trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. - Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dùng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận.

- Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất được biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; Hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh làm cho giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. Yếu tố kinh tế - Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. - Mức độ dự trữ và đầu tư: Dự trữ và đầu tư có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng.

Khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.