Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Khóa luận tốt nghiệp được thực hiện trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu và Việt Nam chịu tác động từ đại dịch COVID-19, tuy nhiên các tổ chức quốc tế thời điểm đầu năm 2021 vẫn đưa ra dự báo kinh tế Việt Nam có khả năng phục hồi từ 6% đến 7%. Động lực tăng trưởng quan trọng được xác định đến từ sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Nhờ các lợi thế về vị trí địa lý đắc địa, điều kiện thổ nhưỡng đồng bằng thuận lợi cho việc lập quy hoạch công nghiệp, cùng nguồn lao động dồi dào với chi phí cạnh tranh, ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) trở thành điểm đến thu hút nguồn vốn dịch chuyển sản xuất, đặc biệt tại khu vực kinh tế trọng điểm miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Hồng.
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) là một trong những doanh nghiệp đầu ngành hưởng lợi từ xu thế này. Tuy nhiên, việc đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn đầu tư dài hạn lớn, chịu ảnh hưởng từ chu kỳ kinh tế và cơ chế thu hồi vốn. Tác giả Đào Thị Huyền (Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội) đã lựa chọn đề tài nghiên cứu nhằm xác định thực trạng tài chính, ước tính giá trị thực của cổ phiếu và dự báo nguy cơ kiệt quệ tài chính của doanh nghiệp, hỗ trợ nhà đầu tư ra quyết định và đề xuất giải pháp tài chính cho KBC.
Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của khóa luận là làm rõ thực trạng tài chính, phân tích, định giá và đưa ra dự báo về sức khỏe tài chính của KBC, qua đó đề xuất giải pháp nâng cao an toàn tài chính. Để đạt mục tiêu này, tác giả xác định 3 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:
- Phân tích cơ sở lý luận về phân tích tài chính, định giá doanh nghiệp và dự báo sức khỏe tài chính.
- Sử dụng số liệu trên báo cáo tài chính để tính toán, phân tích, so sánh về tình hình tài chính cũng như định giá và đưa ra dự báo sức khỏe tài chính của KBC.
- Đưa ra một số giải pháp giúp cải thiện sức khỏe tài chính doanh nghiệp.
Khóa luận giải quyết 4 câu hỏi nghiên cứu:
- Cơ sở lý luận về phân tích tài chính, định giá, dự báo sức khỏe tài chính doanh nghiệp là gì?
- Thực trạng về tình hình tài chính, giá trị thực của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc sau khi nghiên cứu là như thế nào?
- Dự báo sức khỏe tài chính của công ty này ra sao?
- Có những giải pháp gì để nâng cao hiệu quả tài chính của công ty này?
Đối tượng nghiên cứu là tình hình tài chính, giá trị thực và sức khỏe tài chính của KBC. Phạm vi không gian đặt tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc. Phạm vi thời gian sử dụng số liệu phân tích thực trạng giai đoạn 2017 - 2020 và xây dựng dự báo sức khỏe tài chính cho giai đoạn 2021 - 2024.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Khóa luận thiết lập khung lý thuyết toàn diện kết hợp giữa phân tích cơ bản, định giá chiết khấu dòng tiền và mô hình cảnh báo phá sản:
- Khung phân tích hoạt động và năng lực tài chính: Tác giả sử dụng ma trận SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) để đánh giá năng lực nội tại và môi trường kinh doanh ngành KCN. Khung phân tích tài chính quy chuẩn được xây dựng qua các nhóm chỉ tiêu: cơ cấu doanh thu - chi phí (GVHB, chi phí tài chính, bán hàng, quản lý), nhóm khả năng sinh lời (ROS, ROA, ROE, ROCE, EPS), nhóm hiệu quả hoạt động (vòng quay hàng tồn kho, kỳ luân chuyển hàng tồn kho, vòng quay và kỳ thu tiền khoản phải thu, vòng quay khoản phải trả), nhóm sử dụng tài sản (vòng quay tổng tài sản, hiệu suất sử dụng TSCĐ, vòng quay tài sản lưu động), nhóm dòng tiền (OCF, NOPAT) và nhóm khả năng thanh toán (hệ số thanh toán hiện hành, thanh toán nhanh, thanh toán tiền mặt, hệ số thanh toán lãi vay EBIT/Lãi vay).
- Khung lý thuyết định giá doanh nghiệp: Hệ thống hóa 4 phương pháp gồm mô hình chiết khấu cổ tức DDM (cổ tức không đổi, mô hình Gordon tăng trưởng đều, tăng trưởng nhiều giai đoạn), mô hình chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu FCFE, mô hình chiết khấu dòng tiền tự do doanh nghiệp FCFF theo chi phí vốn bình quân WACC, và phương pháp định giá tương đối P/E. Chi phí vốn chủ sở hữu $K_e$ được xác định theo mô hình định giá tài sản vốn CAPM: $R_e = R_f + \beta \times (R_m - R_f)$.
- Khung lý thuyết dự báo sức khỏe tài chính: Tác giả kế thừa các công trình của Beaver (1967), Deakin (1972) và trọng tâm là mô hình Z-score của Edward I. Altman (1968, 2000, 2006). Khóa luận trình bày ba biến thể của mô hình Z:
- Mô hình Z ban đầu cho DN sản xuất niêm yết: $Z = 1{,}22X_1 + 1{,}4X_2 + 3{,}3X_3 + 0{,}64X_4 + 0{,}999X_5$
- Mô hình $Z'$ cho DN sản xuất chưa niêm yết: $Z' = 0{,}717X_1 + 0{,}847X_2 + 3{,}107X_3 + 0{,}420X_4 + 0{,}998X_5$
- Mô hình $Z''$ cho DN phi sản xuất và thị trường mới nổi: $Z'' = 6{,}56X_1 + 3{,}26X_2 + 6{,}72X_3 + 1{,}05X_4$
Trong đó: $X_1$ = Vốn lưu chuyển / Tổng tài sản; $X_2$ = Lợi nhuận giữ lại / Tổng tài sản; $X_3$ = EBIT / Tổng tài sản; $X_4$ = Giá trị thị trường (hoặc giá trị sổ sách với $Z', Z''$) của VCSH / Tổng nợ; $X_5$ = Doanh thu / Tổng tài sản. Các ngưỡng phân loại rủi ro được tổng hợp như sau:
| Mô hình | Vùng an toàn | Vùng cảnh báo (vùng xám) | Vùng nguy hiểm |
|---|---|---|---|
| Mô hình $Z$ | $Z > 2{,}99$ | $1{,}8 \le Z \le 2{,}99$ | $Z < 1{,}8$ |
| Mô hình $Z'$ | $Z' > 2{,}90$ | $1{,}23 \le Z' \le 2{,}90$ | $Z' < 1{,}23$ |
| Mô hình $Z''$ | $Z'' > 2{,}60$ | $1{,}10 \le Z'' \le 2{,}60$ | $Z'' < 1{,}10$ |
Phương pháp nghiên cứu sử dụng dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính đã kiểm toán của KBC giai đoạn 2017 - 2020. Tác giả kết hợp phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh ngang, so sánh dọc và so sánh đối sánh chéo với hai doanh nghiệp cùng ngành là Tổng Công ty IDICO - CTCP (IDC) và Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp Sonadezi (SNZ), đồng thời đối chiếu với bình quân ngành BĐS KCN. Dữ liệu tham số vĩ mô gồm lợi suất trái phiếu chính phủ Việt Nam kỳ hạn 10 năm ($R_f$) năm 2020 và tỷ suất sinh lời của chỉ số VN-Index ($R_m$) giai đoạn 2016 - 2020.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về dự báo sức khỏe tài chính doanh nghiệp
Chương 1 tổng hợp các nghiên cứu quốc tế tiêu biểu về định giá và sức khỏe tài chính (Damodaran, 2002; Gaurav Golash, 2003; Judith Zylla-Woellner, 2013; Altman, 1968, 2000; Altman & Hotchkiss, 2006; Samarakoon & Hasan, 2003 trên thị trường Sri Lanka với độ chính xác 81% của chỉ số $Z''$). Tại Việt Nam, tác giả điểm qua các nghiên cứu của Vũ Thị Kim Liên (2003), Hoàng Minh Trí (2016), Nguyễn Văn Hiệu (2015), Đặng Ngọc Hùng và cộng sự (2012). Tác giả chỉ ra khoảng trống nghiên cứu khi các đề tài trong nước chưa kết hợp đồng thời việc phân tích chuyên sâu báo cáo tài chính, định giá cổ phiếu và ứng dụng mô hình dự báo phá sản Z-score cho doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
Tiếp đó, chương luận giải chi tiết cơ sở lý luận về phân tích BCTC, phương pháp định giá tài sản và mô hình Z-score. Phần cuối chương dành để giới thiệu tổng quan về Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc:
- Thành lập ngày 27/03/2002, hoạt động từ tháng 04/2003; trụ sở chính tại Lô B7, KCN Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh; vốn điều lệ đạt mức 4.000 tỷ đồng (giai đoạn 2015), niêm yết tại HOSE từ năm 2009 với mã chứng khoán KBC.
- KBC quản lý quỹ đất 5.278 ha cho phát triển KCN (chiếm gần 5,5% tổng diện tích đất KCN cả nước) và gần 938,6 ha đất khu đô thị, dân cư; trong đó gần 2.500 ha thuộc sở hữu trực tiếp của KBC và các công ty con. Hơn 80% khách hàng thuê đất là các tập đoàn FDI (Canon, Foxconn, LG, Samsung, Mitsuwa, Nippon Steel...).
- Hệ thống công ty con và địa bàn hoạt động trải rộng, gồm 9 đơn vị thành viên nòng cốt:
| STT | Tên công ty con | Tỷ lệ lợi ích (%) | Tỷ lệ biểu quyết (%) | Trụ sở chính / Địa bàn | Lĩnh vực hoạt động |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | CTCP KCN Sài Gòn - Bắc Giang | 92,60 | 92,60 | KCN Quang Châu, Việt Yên, Bắc Giang | BĐS KCN |
| 2 | CTCP KCN Sài Gòn - Hải Phòng | 86,54 | 86,54 | KCN Tràng Duệ, An Dương, Hải Phòng | BĐS KCN |
| 3 | CTCP PTĐT Sài Gòn - Tây Bắc | 74,30 | 72,44 | KCN Tân Phú Trung, Củ Chi, TP.HCM | BĐS KCN |
| 4 | Công ty TNHH MTV PTĐT Tràng Cát | 100,00 | 100,00 | KĐT Đình Vũ - Cát Hải, Hải Phòng | BĐS KĐT |
| 5 | Công ty TNHH MTV Đầu tư NGD | 100,00 | 100,00 | Đống Đa, TP. Hà Nội | Đầu tư, BĐS |
| 6 | Công ty TNHH MTV KD VP & NX Kinh Bắc | 100,00 | 100,00 | KCN Quế Võ, Bắc Ninh | Nhà xưởng, VP |
| 7 | Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh Bắc - Đà Nẵng | 100,00 | 100,00 | Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng | BĐS |
| 8 | CTCP Phát triển Đô thị Tiên Dương | 51,00 | 51,00 | Đống Đa, TP. Hà Nội | BĐS |
| 9 | Công ty TNHH MTV KCN Tân Phú Trung - Long An | 86,54 | 86,54 | TP. Tân An, tỉnh Long An | Tư vấn, XD, BĐS |
Chương 2. Phương pháp nghiên cứu và thiết kế nghiên cứu
Chương 2 trình bày quy trình nghiên cứu gồm hai cấu phần chính:
Kết quả phân tích định tính: Đánh giá ma trận SWOT của KBC, làm rõ điểm mạnh về quỹ đất sạch lớn, vị thế thu hút FDI công nghệ cao hàng đầu, kinh nghiệm quản lý hạ tầng; điểm yếu về sự phụ thuộc vào vốn vay và thời gian đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài; cơ hội từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu sang Việt Nam; thách thức từ cạnh tranh giá thuê đất giữa các địa phương và biến động pháp lý đất đai.
Kết quả phân tích định lượng:
- Phân tích kết quả kinh doanh và cấu trúc chi phí (2017 - 2020): Đánh giá biến động doanh thu thuần, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý và chi phí lãi vay của KBC đặt trong tương quan so sánh với IDC và SNZ. Tác giả lập các bảng phân tích tỷ lệ chi phí bán hàng / doanh thu, chi phí QLDN / doanh thu, chi phí lãi vay / doanh thu và hệ số lãi ròng.
- Phân tích hiệu quả hoạt động và hiệu suất tài sản: Tính toán vòng quay khoản phải thu, kỳ thu tiền bình quân, vòng quay hàng tồn kho và các chỉ số ROA, ROE của KBC so sánh chéo với IDC, SNZ và trung bình ngành.
- Phân tích dòng tiền và khả năng thanh toán: Phân tích biến động lưu chuyển tiền tệ tóm tắt của KBC giai đoạn 2017 - 2020; đánh giá cán cân dòng tiền hoạt động kinh doanh (OCF), đầu tư và tài chính. Đánh giá nhóm hệ số thanh toán hiện hành, thanh toán nhanh, thanh toán tiền mặt và thanh toán lãi vay.
- Phân tích cơ cấu tài sản và nguồn vốn: Chi tiết hóa cơ cấu tài sản ngắn hạn (tiền, phải thu, hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn tại các dự án KCN Quế Võ, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu, Tràng Duệ, Tân Phú Trung) và tài sản dài hạn (chi phí xây dựng cơ bản dở dang, đầu tư tài chính dài hạn). Phân tích đòn bẩy tài chính qua tỷ số Nợ/VCSH, Vay ngắn hạn/Tổng nợ.
- Định giá cổ phiếu KBC: Ứng dụng mô hình chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu FCFE:
- Thống kê lãi suất trái phiếu chính phủ 10 năm ($R_f$) năm 2020.
- Thống kê tỷ suất sinh lời thị trường Việt Nam 2016 - 2020 ($R_m$ qua VN-Index).
- Xác định hệ số beta ($\beta$) và tính chi phí vốn chủ sở hữu $K_e$.
- Tính toán dòng tiền FCFE lịch sử 2016 - 2020, ước tính tốc độ tăng trưởng bền vững $g = \text{ROE} \times b$, từ đó xác định giá trị nội tại trên mỗi cổ phần KBC.
- Tính toán hệ số Z-Score dự báo sức khỏe tài chính: Lập bảng tổng hợp các chỉ tiêu tài chính đầu vào ($X_1, X_2, X_3, X_4, X_5$) qua các năm để tính toán điểm số Z, xác định vị trí của KBC thuộc vùng an toàn, vùng xám hay vùng nguy hiểm phá sản.
Chương 3. Thảo luận kết quả nghiên cứu và kiến nghị
Chương 3 tổng kết các phát hiện then chốt rút ra từ chương 2, chỉ rõ mối tương quan giữa sự biến động của kết quả kinh doanh và cấu trúc nợ vay của KBC. Trên cơ sở đó, tác giả xây dựng hệ thống kiến nghị chia thành 2 phần:
- Các giải pháp tài chính nội bộ: Đề xuất phương án quản trị hàng tồn kho và chi phí dở dang tại các dự án trọng điểm; tối ưu hóa kỳ thu tiền từ khách hàng thuê đất trả tiền một lần và nhiều lần; tái cấu trúc nợ vay nhằm giảm gánh nặng chi phí lãi vay; đa dạng hóa kênh huy động vốn (phát hành trái phiếu doanh nghiệp dài hạn, hợp tác đầu tư quốc tế).
- Các đề xuất, kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước: Hoàn thiện hành lang pháp lý về đền bù, giải phóng mặt bằng KCN; đẩy nhanh thủ tục hành chính phê duyệt quy hoạch mở rộng phân khu KCN; các chính sách ưu đãi thuế, thu hút FDI vào hạ tầng công nghiệp phụ trợ.
Kết quả và đóng góp
- Hệ thống dữ liệu tài chính KBC giai đoạn 2017 - 2020: Khóa luận đã bóc tách toàn diện bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh và lưu chuyển tiền tệ của KBC; chỉ rõ tỷ trọng chi phí giá vốn hàng bán, chi phí lãi vay và chi phí quản lý so với hai đối thủ cạnh tranh trực tiếp là IDICO (IDC) và Sonadezi (SNZ).
- Đánh giá hiệu quả sinh lời và dòng tiền: Nghiên cứu phản ánh sự biến động của các hệ số sinh lời ROE, ROA, ROS của KBC qua các năm; đánh giá khách quan tình trạng thâm hụt/thặng dư dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (OCF) do đặc thù tích lũy tài sản hàng tồn kho quỹ đất KCN và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài.
- Xác định giá trị nội tại cổ phiếu: Tác giả hoàn thành việc lượng hóa chi phí vốn $K_e$ dựa trên $R_f$ trái phiếu chính phủ 10 năm và $R_m$ chỉ số VN-Index (2016 - 2020), tính toán dòng tiền FCFE và tốc độ tăng trưởng bền vững $g$, cung cấp mức định giá định lượng độc lập cho cổ phiếu KBC.
- Dự báo nguy cơ kiệt quệ tài chính bằng mô hình Altman: Khóa luận cung cấp chuỗi điểm số Z-score của KBC qua các năm tài chính, giúp phân hạng doanh nghiệp theo các vùng an toàn/cảnh báo, mang lại góc nhìn dự báo định lượng về an toàn tài chính thay vì chỉ dừng ở các chỉ số phân tích tĩnh.
- Đóng góp học thuật và thực tiễn: Khóa luận kết hợp đồng thời phân tích BCTC, định giá chiết khấu FCFE và mô hình phá sản Z-score áp dụng trực tiếp cho một tổng công ty phát triển bất động sản KCN niêm yết tại Việt Nam. Kết quả nghiên cứu là tài liệu thực nghiệm kiểm chứng khả năng áp dụng của mô hình Altman đối với nhóm doanh nghiệp có chu kỳ thâm dụng vốn dài hạn.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế về phạm vi dữ liệu: Nghiên cứu chỉ sử dụng số liệu BCTC kiểm toán đến hết năm 2020. Giai đoạn dự báo sức khỏe tài chính 2021 - 2024 chịu ảnh hưởng lớn từ các giả định phân bổ dòng tiền và các biến số vĩ mô trong điều kiện bất định của đại dịch COVID-19.
- Hạn chế của mô hình Z-score: Khóa luận ghi nhận mô hình Altman ban đầu được thiết kế dựa trên mẫu các doanh nghiệp tại thị trường Mỹ; khi ứng dụng vào Việt Nam (thị trường cận biên/mới nổi) và áp dụng cho doanh nghiệp BĐS thâm dụng tài sản dở dang, một số biến số (như vốn lưu chuyển hay vòng quay tài sản) có thể chịu sự sai lệch nhất định do tính chất chu kỳ bàn giao quỹ đất.
- Hướng nghiên cứu tiếp theo: Tác giả định hướng mở rộng chuỗi dữ liệu sau năm 2020 để kiểm chứng độ chuẩn xác của kết quả dự báo 2021 - 2024; xem xét hiệu chỉnh các trọng số của hàm Z-score hoặc áp dụng các mô hình dự báo hiện đại hơn (như mô hình ZETA, cây quyết định CART hoặc hồi quy Logistic) trên mẫu mở rộng gồm toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết tại Việt Nam.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng sinh viên và học viên: Tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên các chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Phân tích đầu tư tài chính, Kế toán - Kiểm toán và Quản trị kinh doanh khi thực hiện đồ án, khóa luận tốt nghiệp về phân tích BCTC, định giá doanh nghiệp và cảnh báo phá sản.
- Đối tượng nhà đầu tư và chuyên viên phân tích: Cung cấp phương pháp luận chi tiết và chuỗi bảng biểu mẫu chuẩn về tính toán chi phí vốn $K_e$ qua CAPM, kỹ thuật dựng dòng tiền FCFE và cách xử lý dữ liệu đầu vào cho mô hình Altman Z-score.
- Nội dung giá trị nhất: Chương 2 của khóa luận, đặc biệt là hệ thống bảng tính chỉ số tài chính so sánh chéo KBC với IDC, SNZ (Bảng 2.9 đến 2.18) và quy trình định lượng FCFE kết hợp Z-Score (Bảng 2.22 đến 2.29).
Câu hỏi thường gặp
1. Doanh nghiệp nào được tác giả lựa chọn để so sánh đối chuẩn với KBC trong khóa luận?
Tác giả lựa chọn hai doanh nghiệp đầu ngành bất động sản khu công nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam để so sánh đối chuẩn là Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã IDC) và Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp Sonadezi (mã SNZ), cùng với giá trị trung bình ngành BĐS KCN.
2. Tác giả sử dụng các phương pháp định giá nào và mô hình định giá trọng tâm trong khóa luận là gì?
Về mặt lý thuyết, tác giả tổng quan 4 phương pháp gồm DDM, FCFE, FCFF và hệ số P/E. Trong phần thực hành tính toán định lượng ở Chương 2, tác giả tập trung ứng dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do đối với vốn chủ sở hữu (FCFE) dựa trên việc ước tính chi phí vốn $K_e$ theo mô hình CAPM và tính tốc độ tăng trưởng bền vững $g$.
3. Quy mô quỹ đất và cơ cấu khách hàng của KBC được tác giả thống kê như thế nào?
Theo số liệu trong khóa luận tính đến năm 2020, KBC quản lý quỹ đất quy mô 5.278 ha cho phát triển khu công nghiệp (chiếm gần 5,5% tổng diện tích đất KCN cả nước) và gần 938,6 ha cho phát triển khu đô thị. Gần 2.500 ha thuộc sở hữu trực tiếp của KBC và các công ty con. Hơn 80% khách hàng thuê đất là các nhà đầu tư nước ngoài (FDI), tiêu biểu như Canon, Foxconn, LG, Samsung, Mitsuwa, Nippon Steel.
4. Mô hình Z-Score của Altman được tác giả đưa vào luận văn gồm những dạng công thức nào?
Tác giả trình bày ba phiên bản mô hình của Giáo sư Edward I. Altman: mô hình $Z$ ban đầu năm 1968 dành cho doanh nghiệp sản xuất đã cổ phần hóa/niêm yết (5 biến số $X_1$ đến $X_5$); mô hình $Z'$ dành cho doanh nghiệp sản xuất chưa cổ phần hóa (sử dụng giá trị sổ sách của VCSH tại biến $X_4$); và mô hình $Z''$ sửa đổi gồm 4 biến số ($X_1, X_2, X_3, X_4$, loại bỏ biến $X_5$) áp dụng cho các doanh nghiệp phi sản xuất và thị trường mới nổi.
5. Dữ liệu tham chiếu nào được sử dụng để ước tính chi phí vốn chủ sở hữu $K_e$ của KBC?
Tác giả sử dụng lãi suất trái phiếu chính phủ Việt Nam kỳ hạn 10 năm trong năm 2020 làm lãi suất phi rủi ro ($R_f$) và tỷ suất sinh lời của chỉ số VN-Index giai đoạn 2016 - 2020 làm lợi suất thị trường danh mục ($R_m$), kết hợp hệ số rủi ro beta ($\beta$) của cổ phiếu KBC để tính toán theo công thức CAPM: $K_e = R_f + \beta \times (R_m - R_f)$.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Đào Thị Huyền đã thực hiện thành công việc kết hợp giữa phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp, định giá chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu FCFE và ứng dụng mô hình Z-score của Altman để dự báo sức khỏe tài chính của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Nghiên cứu cung cấp một bức tranh tài chính đa chiều giai đoạn 2017 - 2020 thông qua hệ số đối sánh chi tiết với các doanh nghiệp cùng ngành như IDC và SNZ. Đây là công trình học thuật có kết cấu chặt chẽ, dữ liệu thực nghiệm phong phú, mang lại giá trị tham khảo rõ ràng cho sinh viên khối ngành kinh tế - tài chính cũng như các nhà đầu tư quan tâm đến nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp.