Chương 1. Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại. Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt Nam. Giải pháp hoàn thiện định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt Nam.
Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản cho các mục đích khác nhau. Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của 5 Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường.
Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường. Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp [51]. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay.
Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khỏan vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.
Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm 6 xác định giá trị của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó [57]. Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp.
Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện. Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường [7]. Các yếu tố kinh tế được đưa ra nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam.
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt nam. Ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế -chất lượng trong định giá BĐS, các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê đã nghiên cứu và xây dựng mô hình định giá BĐS với một hàm phi tuyến tính gồm các biến số P = f( X1, X2, X3, X4) Trong đó: P là giá cả hàng hóa BĐS X1: Diện tích khuôn viên BĐS X2: là số tầng xây dựng X3 là khoảng cách đến trung tâm X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ. 7 Kết quả nghiên cứu ban đầu của các tác giả thông qua việc nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hồ chí Minh đã khẳng định được rằng giá trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2 nhóm yếu tố cơ bản là chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) và vị thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) của BĐS với mức độ tin cậy 79,8% (R2 = 0,798) [29]. Mặc dù số liệu chỉ được điều tra ở thành phố Hồ chí Minh, không mang tính phổ biến nhưng đây có thể là một định hướng mới cho việc ứng dụng phương pháp này vào định giá BĐS trên thị trường hoặc áp dụng cho định giá trong hoạt động cho vay các ngân hàng.
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp.
Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Luận án tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam.
Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại chỉ nghiên cứu ở một ngân hàng cụ thể, chứ chưa nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt 8 Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam. Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh. Mặc dù hiện chưa có đề tài nghiên cứu khoa học nghiên cứu chuẩn mực về định giá bất động sản phục vụ họat động cho vay của các ngân hàng thương mại cũng như chưa có công trình luận án tiến sĩ nào nghiên cứu trực tiếp vấn đề này nhưng các thông tin tư liệu trên sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu tổng hợp về định giá bất động sản và hoàn thiện định giá BĐS thế chấp trong các ngân hàng thương mại ở Việt nam thời gian tới. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.
Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 1. Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại 1. Khái niệm và vai trò của Ngân hàng thương mại Ngân hàng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của nền kinh tế hàng hoá để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán… phục vụ cho phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, cá nhân với đặc thù kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ. Quá trình phát triển kinh tế cũng như sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã biến đổi hệ thống ngân hàng thương mại từ những ngân hàng đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại, các tập đoàn tài chính khổng lồ, đa quốc gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên sự thống nhất trong điều hành và vận hành của hệ thống ngân hàng.
Trải qua quá trình hình thành và phát triển cùng với các tư tưởng kinh tế và các dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của từng quốc gia mà khái niệm về ngân hàng thương mại có sự khác nhau, nhưng đều có chung quan điểm: Ngân hàng là một tổ chức tài chính trung gian thực hiện việc kết nối giữa tiết kiệm và đầu tư của các tổ chức và cá nhân, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi và bơm vào nơi khan thiếu. Nói cách khác Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra ngân hàng cũng có thể được định nghĩa thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà ngân hàng thực hiện trong nền kinh tế. 10 Trên giác độ loại hình dịch vụ mà hệ thống ngân hàng cung cấp, chúng ta có thể coi: “Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất – đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán, và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế [ 22].