Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Trong Hoạt Động Cho Vay Của Ngân Hàng Thương Mại

Khám phá La02 043, một dự án bất động sản tiềm năng tại thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh với nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn.

• Tác giả: Ngô Thị Phương Thảo
• Người hướng dẫn: Trần Đăng Khâm
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính Ngân hàng
• Đề tài: Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận án
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Giới thiệu nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu
• 1.2. Tính cấp thiết của đề tài luận án
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án
• 1.6. Bố cục của luận án
• 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 2.1. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại
• 2.1.1. Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại
• 2.1.1.1. Khái niệm và vai trò của Ngân hàng thương mại
• 3. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
• 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
• CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CHÍNH CỦA TÁC GIẢ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Trong Cho Vay Ngân Hàng

Định giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Việc định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý mà còn tạo niềm tin cho khách hàng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển, việc hiểu rõ quy trình và phương pháp định giá là rất cần thiết.

1.1. Khái niệm Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp

Định giá bất động sản thế chấp là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Điều này giúp ngân hàng đánh giá rủi ro và quyết định mức cho vay phù hợp.

1.2. Vai trò của Định Giá Trong Hoạt Động Cho Vay

Định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc xác định khả năng trả nợ của khách hàng. Nó cũng giúp ngân hàng quản lý rủi ro và nâng cao tính cạnh tranh trong lĩnh vực cho vay.

II. Thách Thức Trong Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng

Mặc dù định giá bất động sản thế chấp là một nghiệp vụ quan trọng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong quy trình thực hiện. Các ngân hàng thường gặp khó khăn trong việc áp dụng các phương pháp định giá chính xác và hiệu quả.

2.1. Những Khó Khăn Trong Quy Trình Định Giá

Quy trình định giá bất động sản thế chấp thường gặp khó khăn do thiếu thông tin chính xác và minh bạch về thị trường. Điều này dẫn đến việc định giá không chính xác và ảnh hưởng đến quyết định cho vay.

2.2. Ảnh Hưởng Của Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển nhanh nhưng thiếu ổn định. Sự biến động của thị trường có thể ảnh hưởng lớn đến giá trị định giá bất động sản thế chấp.

III. Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Hiện Nay

Có nhiều phương pháp định giá bất động sản thế chấp được áp dụng tại các ngân hàng thương mại. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, tùy thuộc vào loại hình bất động sản và mục đích sử dụng.

3.1. Phương Pháp So Sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong định giá bất động sản. Nó dựa trên việc so sánh giá trị của bất động sản với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương Pháp Chi Phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị bất động sản dựa trên tổng chi phí xây dựng và phát triển tài sản. Phương pháp này thường được sử dụng cho các bất động sản mới xây dựng.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp

Việc áp dụng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay ngân hàng không chỉ giúp ngân hàng quản lý rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận vốn.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Định Giá

Nghiên cứu cho thấy rằng việc định giá chính xác bất động sản thế chấp có thể giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và tăng cường niềm tin của khách hàng vào dịch vụ cho vay.

4.2. Kinh Nghiệm Quốc Tế Trong Định Giá

Nhiều quốc gia đã áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến để nâng cao chất lượng dịch vụ cho vay. Việc học hỏi từ kinh nghiệm quốc tế có thể giúp ngân hàng Việt Nam cải thiện quy trình định giá.

V. Kết Luận Về Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Trong Ngân Hàng

Định giá bất động sản thế chấp là một yếu tố quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Việc cải thiện quy trình và phương pháp định giá sẽ giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả hoạt động và giảm thiểu rủi ro.

5.1. Tương Lai Của Định Giá Bất Động Sản

Trong tương lai, việc áp dụng công nghệ và dữ liệu lớn trong định giá bất động sản có thể giúp nâng cao độ chính xác và hiệu quả của quy trình định giá.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Cải Thiện

Cần có các giải pháp đồng bộ để cải thiện quy trình định giá, bao gồm đào tạo nhân lực, nâng cao công nghệ và cải thiện thông tin thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Hoạt động cho vay là nghiệp vụ sinh lời chủ yếu, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản và mang lại nguồn thu nhập từ lãi cao nhất cho các ngân hàng thương mại (NHTM), song đây cũng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro tín dụng cao nhất. Để giảm thiểu rủi ro và xác lập nguồn thu nợ thứ hai khi khách hàng mất khả năng thanh toán, các NHTM áp dụng biện pháp cấp tín dụng có tài sản bảo đảm, trong đó bất động sản (BĐS) là loại tài sản được ưu tiên lựa chọn. Kết quả khảo sát của Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) được luận án trích dẫn cho thấy 93% các ngân hàng mong muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp; đồng thời dư nợ cho vay thế chấp bằng BĐS chiếm từ 80% đến 90% tổng dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm tại các NHTM.

Tuy chiếm vị trí trọng yếu, công tác định giá BĐS thế chấp tại Việt Nam đối mặt với nhiều bất cập. Thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn nghiên cứu phát triển nhanh nhưng kém ổn định, thiếu minh bạch và có mức độ bất cân xứng thông tin cao. Tại các NHTM, quy trình và phương pháp định giá chưa có sự chuẩn hóa, nhiều đơn vị còn lúng túng khi xử lý các loại hình BĐS phức tạp; đội ngũ cán bộ định giá phần lớn làm việc kiêm nhiệm, chưa được đào tạo chuyên sâu và chưa có sự đầu tư thích đáng. Các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam chủ yếu tiếp cận định giá BĐS ở góc độ quản lý nhà nước về đất đai hoặc định giá tài sản doanh nghiệp sau cổ phần hóa, chưa có công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về nghiệp vụ định giá BĐS thế chấp phục vụ quản trị rủi ro cho vay của toàn hệ thống NHTM. Do đó, đề tài "Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam" được tác giả Ngô Thị Phương Thảo thực hiện nhằm giải quyết khoảng trống lý luận và thực tiễn nêu trên.

Mục tiêu nghiên cứu của luận án được xác định cụ thể gồm 4 nội dung:

1. Nghiên cứu cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
2. Nghiên cứu kinh nghiệm định giá BĐS ở các nước để rút ra bài học kinh nghiệm cho hệ thống NHTM Việt Nam.
3. Phân tích, đánh giá thực trạng định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam giai đoạn 2005 - 2009, làm rõ những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân.
4. Đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam thời gian tới.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Nghiệp vụ định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM, tập trung vào mô hình tổ chức, quy trình định giá và các phương pháp định giá được áp dụng.
• Phạm vi nghiên cứu: Không gian nghiên cứu tập trung vào hệ thống các NHTM Việt Nam, trong đó khảo sát điển hình tại các nhóm ngân hàng đại diện gồm Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (NHNo&PTNT - đại diện khối NHTM Nhà nước), Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank - đại diện khối NHTMCP quy mô lớn) và Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank - đại diện khối NHTMCP mới thành lập). Thời gian nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009 và các dữ liệu liên quan đến năm 2011.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã điểm lại các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến định giá đất đai, định giá tài sản và định giá BĐS thế chấp:

Các công trình nghiên cứu quốc tế:

• Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) trong công trình về ước lượng giá trị đất đai đã hệ thống hóa các nguyên tắc và phương pháp cơ bản để xác định giá trị đất đai.
• Catherine Nind (2002, Australia) nghiên cứu hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai, tập trung vào các phương pháp định giá tài nguyên đất có tính đến tác động của các yếu tố môi trường phục vụ việc phân bổ nguồn lực.
• Aluko và Bioye Tajudeen (Nigeria) nghiên cứu các giao dịch thị trường BĐS giai đoạn 1994 - 2000 về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Tác giả sử dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS làm cơ sở thiết lập giới hạn cho vay tối đa, đồng thời khẳng định giá trị định giá chỉ mang tính thời điểm và phụ thuộc vào chu kỳ thị trường cũng như nhận định của định giá viên.
• Kwong Chaw và Wailai (2002) nghiên cứu các phương pháp định giá BĐS làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng và tổ chức tín dụng Trung Quốc, tập trung phân tích hai phương pháp chính là phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập dựa trên lợi ích khai thác và chi phí cấu thành BĐS.

Các công trình nghiên cứu trong nước:

• Dự án hợp tác Việt Nam - Thụy Điển do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu vấn đề quản lý đất đai và định giá đất có tính đến yếu tố vị trí và môi trường.
• Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của TS. Nguyễn Mạnh Hải (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) phân tích khả năng ứng dụng các phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất nhằm lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
• Công trình của nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng để xây dựng mô hình định giá BĐS phi tuyến tính tại TP. Hồ Chí Minh theo hàm số $P = f(X_1, X_2, X_3, X_4)$ với $X_1$ là diện tích khuôn viên, $X_2$ là số tầng xây dựng, $X_3$ là khoảng cách đến trung tâm, $X_4$ là vị trí mặt tiền hoặc ngõ. Kết quả cho thấy giá trị BĐS phụ thuộc vào hai nhóm yếu tố chất lượng và vị thế với hệ số xác định $R^2 = 0,798$.
• Đề tài nghiên cứu cấp Bộ của TS. Lưu Văn Nghiêm về thẩm định giá BĐS tại các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, gắn liền với việc đánh giá cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình (thương hiệu, lợi thế thương mại).
• Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ nghiên cứu các giải pháp thúc đẩy sự phát triển của ngành thẩm định giá Việt Nam nói chung.
• Các nghiên cứu tình huống riêng lẻ cấp cơ sở: ThS. Nguyễn Đình Nam nghiên cứu định giá và quản lý BĐS thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam; ThS. Nguyễn Thị Dinh nghiên cứu định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP OceanBank.

Khoảng trống nghiên cứu được luận án giải quyết: Các công trình quốc tế được tiến hành trong bối cảnh thị trường BĐS đã phát triển hoàn chỉnh, hệ thống pháp luật minh bạch và dữ liệu thị trường đầy đủ. Các nghiên cứu trong nước trước đó hoặc chỉ tiếp cận ở cấp độ quản lý vĩ mô về đất đai, hoặc phục vụ cổ phần hóa doanh nghiệp, hoặc chỉ khảo sát riêng lẻ tại một ngân hàng cụ thể. Luận án của NCS Ngô Thị Phương Thảo lựa chọn giải quyết khoảng trống: xây dựng cơ sở lý luận chuyên biệt cho định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng (xác lập nguyên tắc thận trọng, tính toán tỷ lệ thu hồi và điều kiện thị trường trầm lắng); khảo sát toàn diện thực trạng tại các nhóm NHTM khác nhau ở Việt Nam; và đề xuất quy trình, phương pháp định giá chuẩn hóa áp dụng thống nhất cho toàn hệ thống NHTM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung khái niệm

• Khái niệm và đặc điểm BĐS: Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam, BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Các đặc điểm cốt lõi của BĐS gồm: tính cố định về vị trí, tính cá biệt (dị biệt), tính khan hiếm về diện tích bề mặt, tính chịu ảnh hưởng qua lại giữa các BĐS liền kề, giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài.
• Quan niệm về giá trị: Luận án phân biệt quan niệm cổ điển (giá trị hình thành từ chi phí lao động kết tinh: giá trị BĐS = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình trên đất, thường áp dụng trong quan hệ phi thị trường) và quan niệm hiện đại (giá trị căn cứ vào luồng thu nhập và lợi ích kinh tế kỳ vọng mang lại cho chủ sở hữu).
• Bản chất định giá BĐS thế chấp: Định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị BĐS cụ thể bằng tiền tại một thời điểm xác định nhằm làm căn cứ xác định mức cho vay. Do mục tiêu là bảo toàn vốn vay khi phải xử lý tài sản trong trường hợp rủi ro, giá trị BĐS thế chấp không thuần túy là giá trị thị trường trong điều kiện bình thường mà được xác định theo nguyên tắc thận trọng:

$$\text{Giá trị BĐS thế chấp} = \text{Giá trị thị trường của BĐS} \times \text{Tỷ lệ thu hồi BĐS}$$

Trong đó, tỷ lệ thu hồi phản ánh mức độ giảm giá do hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng, biến động thị trường khi thanh lý và các chi phí phát mại tài sản trong điều kiện thị trường kém phát triển hoặc trầm lắng.

• Các phương pháp định giá cốt lõi được luận án hệ thống hóa:
  1. Phương pháp so sánh: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu thông qua việc phân tích, điều chỉnh mức giá giao dịch của 3 đến 6 BĐS tương đồng trên thị trường cùng khu vực.
  2. Phương pháp chi phí: Xác định giá trị BĐS bằng chi phí thay thế hoặc tái tạo BĐS trừ đi các yếu tố giảm giá:

$$\text{Giá trị BĐS} = \text{Giá trị đất} + \text{Chi phí đầu tư xây dựng công trình} - \text{Các yếu tố giảm giá}$$

Kỹ thuật xác định chi phí gồm: kỹ thuật thống kê của người xây dựng, phương pháp khảo sát hiện trạng số lượng hạng mục, kỹ thuật dựa vào đơn giá của từng yếu tố và kỹ thuật so sánh thị trường. Xác định giảm giá dựa trên phương pháp kỹ thuật (chia nhóm lỗi thời không thể thay thế và nhóm sửa chữa được) hoặc phương pháp thị trường:

$$\text{Tỷ lệ giảm giá chung công trình} = \frac{\text{Tổng chi phí giảm giá}}{\text{Giá trị công trình}}$$

3. Phương pháp đầu tư (phương pháp thu nhập): Chuyển đổi dòng tiền tương lai thành giá trị hiện tại dựa trên tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập hiệu quả (EGI), chi phí hoạt động (OC) và thu nhập hoạt động ròng (NOI):

• Khi thu nhập cố định hàng năm: $G = \frac{NOI}{R_0}$ (với $R_0$ là tỷ suất sinh lời/tỷ suất vốn hóa).
• Khi thu nhập thay đổi qua các năm:

$$G = \sum_{t=1}^n \frac{NOI_t}{(1+r_t)^t} + \frac{SV_n}{(1+r_n)^n}$$

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

• Phương pháp nghiên cứu định tính: Khảo cứu tài liệu thứ cấp; phân tích, tổng hợp văn bản pháp luật, báo cáo thường niên của Ngân hàng Nhà nước và các NHTM; phương pháp nghiên cứu tình huống điển hình (case studies); phương pháp chuyên gia thông qua phỏng vấn trực tiếp cán bộ lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước và các NHTM về cơ chế, chính sách và quy trình định giá.
• Phương pháp nghiên cứu định lượng: Phương pháp thống kê mô tả; xử lý số liệu điều tra khảo sát bằng bảng hỏi tại các NHTM; phương pháp so sánh đối chiếu giá trị định giá với giá thị trường; ứng dụng mô hình kinh tế lượng để tính toán các tham số và dự báo nhu cầu tín dụng cũng như nhu cầu định giá BĐS thế chấp của hệ thống ngân hàng.
• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu sơ cấp thu thập qua bảng hỏi và phỏng vấn tại Agribank, Techcombank, OceanBank. Dữ liệu thứ cấp thu thập từ Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Thống kê, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, số liệu giao dịch thị trường BĐS và báo cáo tài chính các ngân hàng giai đoạn 1991 - 2009.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Chương này tập trung xây dựng khung lý luận hoàn chỉnh về BĐS thế chấp và nghiệp vụ định giá BĐS thế chấp tại NHTM:

• BĐS thế chấp trong hoạt động cấp tín dụng: Luận án phân loại các hình thức cho vay của NHTM (theo mục đích sử dụng: cho vay tiêu dùng, cho vay thương mại, tài trợ dự án; theo thời hạn: ngắn hạn, trung hạn, dài hạn; theo hình thức bảo đảm: cho vay không có bảo đảm, cho vay có tài sản bảo đảm). Phân tích các điều kiện bắt buộc để BĐS trở thành tài sản thế chấp hợp pháp: thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của bên thế chấp, không có tranh chấp khiếu kiện, được phép giao dịch chuyển nhượng theo quy định pháp luật và có tính thanh khoản trên thị trường.
• Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS: Giá trị BĐS chịu sự chi phối của các nhóm nhân tố:
  1. Các chi phí kết tinh và yếu tố tự thân (đặc điểm kinh tế, thông số kỹ thuật như diện tích, kích thước, mặt tiền, hình thể và tình trạng pháp lý);
  2. Địa tô và lợi thế vị trí (vị trí tương đối so với trung tâm, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yếu tố vùng/khu vực);
  3. Mức sinh lợi hiện tại và triển vọng phát triển của nền kinh tế vĩ mô;
  4. Quan hệ cung - cầu và tính cạnh tranh trên thị trường BĐS tại thời điểm định giá;
  5. Yếu tố tâm lý của khách hàng (yếu tố phong thủy, tập quán văn hóa, tâm lý đám đông).
• Quy trình định giá BĐS thế chấp: Luận án xác lập quy trình chuẩn gồm 5 bước logic:
  • Bước 1: Xác định vấn đề định giá (loại BĐS, mục đích, đặc điểm pháp lý, kỹ thuật);
  • Bước 2: Lập kế hoạch định giá (phân công nhân sự, xác định nguồn thông tin, lập thời gian biểu);
  • Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu (thông tin kỹ thuật, hồ sơ pháp lý, số liệu thị trường so sánh, dữ liệu kinh tế vĩ mô);
  • Bước 4: Áp dụng phương pháp định giá phù hợp (phương pháp so sánh, chi phí, đầu tư/thu nhập, thặng dư, lợi nhuận) để xác định giá trị;
  • Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế ngoài thị trường và hoàn thành báo cáo định giá trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Kinh nghiệm quốc tế: Khảo cứu mô hình tổ chức định giá, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá và cơ chế vận hành thị trường tài chính BĐS thứ cấp tại các quốc gia như Hoa Kỳ, Anh, Úc, Trung Quốc và Nigeria để rút ra bài học cho Việt Nam.

Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Chương 2 phân tích sâu số liệu thực tế về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Việt Nam giai đoạn 2005 - 2009:

• Bối cảnh hệ thống NHTM Việt Nam: Luận án tổng hợp số lượng ngân hàng giai đoạn 1991 - 2009, phân tích tốc độ tăng trưởng tín dụng và huy động vốn giai đoạn 2005 - 2009, cơ cấu huy động vốn và dư nợ cho vay theo loại hình doanh nghiệp năm 2009. Dư nợ cho vay thế chấp bằng BĐS chiếm tỷ trọng áp đảo, từ 80% đến 90% tổng dư nợ có tài sản bảo đảm.

Tiêu chí phân tích	NHNo&PTNT (Agribank)	NHTMCP Techcombank	NHTMCP OceanBank
Loại hình tổ chức	NHTM Nhà nước	NHTMCP quy mô lớn	NHTMCP mới thành lập
Mô hình định giá	Cán bộ tín dụng kiêm nhiệm định giá tại chi nhánh	Thành lập Trung tâm/Bộ phận định giá độc lập	Kết hợp cán bộ tín dụng và thuê công ty định giá độc lập
Cơ cấu tài sản thế chấp	Đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, BĐS đô thị	Đất ở đô thị, căn hộ chung cư, dự án thương mại	Đất ở, nhà xưởng, BĐS thương mại hỗn hợp
Phương pháp chủ đạo	Phương pháp so sánh, bảng giá đất nhà nước	Phương pháp so sánh, chi phí	Phương pháp so sánh, thuê ngoài thẩm định
Hạn chế chính	Áp dụng giá nhà nước thấp hơn thị trường; nhân lực phân tán	Dữ liệu so sánh thị trường biến động nhanh; chi phí vận hành	Cơ sở dữ liệu nội bộ mỏng; phụ thuộc chứng thư bên ngoài

• Phân tích kết quả thực nghiệm và đánh giá nghiệp vụ:
  • So sánh giá trị định giá và giá thị trường: Khảo sát tại các tuyến phố trên địa bàn Hà Nội cho thấy mức giá định giá quyền sử dụng đất của ngân hàng thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường tự do (chiết khấu an toàn từ 20% đến 40% tùy vị trí), nhằm tạo đệm an toàn phòng ngừa suy giảm giá trị.
  • Đảm bảo thời gian định giá: Tỷ lệ hoàn thành định giá đúng quy định thời gian tối đa còn hạn chế do thủ tục xác minh pháp lý tài sản tại cơ quan quản lý đất đai kéo dài và thiếu cơ sở dữ liệu số hóa.
  • Đánh giá các phương pháp định giá: Phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất nhưng gặp khó khăn khi thị trường đóng băng hoặc sốt nóng bất thường; phương pháp chi phí gặp trở ngại trong việc đo lường tỷ lệ giảm giá và lỗi thời kỹ thuật của công trình; phương pháp đầu tư ít được sử dụng trực tiếp do việc dự báo dòng tiền cho thuê và xác định tỷ suất vốn hóa đòi hỏi dữ liệu quá khứ ổn định.
• Nguyên nhân của những hạn chế: Do tính thiếu minh bạch và hiện tượng đầu cơ trên thị trường BĐS; hệ thống thông tin đăng ký quyền sử dụng đất và giao dịch đảm bảo chưa đồng bộ; ngân hàng thiếu cơ sở dữ liệu giá thị trường nội bộ; và đội ngũ nhân sự định giá chưa được đào tạo bài bản về kỹ thuật xây dựng và pháp lý BĐS.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Chương 3 xây dựng hệ thống các giải pháp toàn diện xuất phát từ kết quả dự báo và định hướng phát triển hệ thống ngân hàng:

• Định hướng và mô hình dự báo: Xây dựng định hướng hoàn thiện định giá gắn liền với nâng cao năng lực quản trị rủi ro tín dụng và hỗ trợ phát triển thị trường tài chính BĐS. Luận án sử dụng mô hình tham số tính toán nhu cầu tín dụng và nhu cầu định giá BĐS thế chấp của các NHTM Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.
• Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá:
  • Xây dựng quy trình định giá chuẩn hóa phân biệt rõ trách nhiệm giữa khâu thẩm định tín dụng và khâu định giá tài sản; tiến tới thành lập phòng/trung tâm định giá tài sản độc lập trong cơ cấu tổ chức của từng NHTM.
  • Hoàn thiện tiêu chí lựa chọn phương pháp định giá: ưu tiên phương pháp so sánh cho đất ở và nhà ở dân dụng; chuẩn hóa phương pháp chi phí (áp dụng kỹ thuật thống kê và suất vốn đầu tư thực tế) đối với nhà xưởng, công trình chuyên dùng; hoàn thiện phương pháp đầu tư/thu nhập đối với các BĐS thương mại cho thuê.
  • Xác lập bảng tỷ lệ thu hồi BĐS linh hoạt dựa trên tính thanh khoản của từng phân khúc thị trường và mức độ đầy đủ của hồ sơ pháp lý.
• Nhóm giải pháp về công nghệ, cơ sở dữ liệu và nhân lực:
  • Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá BĐS thị trường tập trung tại từng ngân hàng và cơ chế chia sẻ thông tin giá giao dịch thực tế giữa các tổ chức tín dụng.
  • Chuẩn hóa tiêu chuẩn chức danh, chương trình đào tạo chuyên môn và quy chế đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ chuyên viên định giá ngân hàng.
• Hệ thống kiến nghị vĩ mô:
  • Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước: Ban hành quy chế chuẩn mực về định giá tài sản bảo đảm tiền vay trong hệ thống tổ chức tín dụng; ban hành hướng dẫn phân loại rủi ro BĐS thế chấp.
  • Kiến nghị với Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan: Hoàn thiện khung khổ pháp lý về thẩm định giá; minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất; đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); đơn giản hóa thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm (ĐKGDĐB); và xây dựng nền tảng pháp lý cho chứng khoán hóa BĐS thế chấp nhằm phát triển thị trường BĐS thứ cấp.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

• Hệ thống hóa và làm sâu sắc thêm lý luận về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cấp tín dụng của NHTM; làm rõ sự khác biệt bản chất giữa định giá BĐS thế chấp (định giá khoản vay có bảo đảm dựa trên nguyên tắc thận trọng, giả định thị trường trầm lắng và tính toán tỷ lệ thu hồi) với định giá BĐS cho các mục đích mua bán, tính thuế hay cổ phần hóa doanh nghiệp.
• Xác lập khung phân tích toàn diện về các nhân tố cấu thành giá trị BĐS và các nguyên tắc kỹ thuật trong việc kết hợp linh hoạt ba phương pháp định giá cơ bản (so sánh, chi phí, đầu tư) tương ứng với từng loại hình tài sản bảo đảm trong ngân hàng.

Đóng góp về mặt thực tiễn

• Đánh giá có hệ thống thực trạng định giá BĐS thế chấp trên mẫu đại diện gồm các khối ngân hàng tiêu biểu tại Việt Nam (Agribank, Techcombank, OceanBank) trong giai đoạn 2005 - 2009; chỉ ra những điểm nghẽn về mô hình tổ chức phân tán, sự thiếu hụt cơ sở dữ liệu thị trường và sự bất cập trong việc áp dụng máy móc khung giá đất nhà nước.
• Đề xuất mô hình quy trình định giá chuẩn hóa 5 bước và mô hình tổ chức bộ phận định giá độc lập nhằm tách biệt chức năng định giá khỏi chức năng bán hàng/tín dụng, giảm thiểu xung đột lợi ích và hạn chế rủi ro đạo đức.
• Ứng dụng mô hình kinh tế lượng để dự báo nhu cầu định giá BĐS thế chấp theo quy mô tăng trưởng tín dụng; đề xuất khung giải pháp đồng bộ từ hoàn thiện phương pháp kỹ thuật, xây dựng cơ sở dữ liệu giá nội bộ đến các kiến nghị chính sách tạo lập thị trường BĐS thứ cấp tại Việt Nam.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế về phạm vi và mẫu khảo sát: Khảo sát thực nghiệm chuyên sâu được thực hiện tại 3 ngân hàng đại diện (NHNo&PTNT, Techcombank, OceanBank) và tập trung dữ liệu BĐS tại các đô thị lớn (chủ yếu là địa bàn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh), chưa bao phủ toàn bộ các chi nhánh ngân hàng vùng sâu, vùng xa và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng.
• Hạn chế về dữ liệu thời gian: Chuỗi số liệu phân tích định lượng và đánh giá thực trạng chủ yếu phản ánh giai đoạn 2005 - 2009, thời điểm thị trường BĐS Việt Nam có những chu kỳ biến động nóng - lạnh đặc thù trước khi Luật Đất đai và các chuẩn mực thẩm định giá mới tiếp tục được sửa đổi.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu kỹ thuật định giá đối với các loại hình BĐS hình thành trong tương lai và các dự án đầu tư phức tạp; hoàn thiện các mô hình định lượng tự động (Automated Valuation Models - AVM) ứng dụng trong ngân hàng khi hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia được số hóa đồng bộ; nghiên cứu cơ chế chứng khoán hóa các khoản nợ có thế chấp BĐS (MBS) khi thị trường tài chính Việt Nam phát triển ở mức cao hơn.

Giá trị tham khảo

• Đối với nghiên cứu sinh, giảng viên và sinh viên ngành Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá: Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị về cơ sở lý thuyết định giá BĐS thế chấp, các công thức toán tài chính trong phương pháp đầu tư, kỹ thuật bóc tách chi phí - giảm giá và phương pháp luận khảo sát thực nghiệm trong lĩnh vực ngân hàng.
• Đối với cán bộ quản trị rủi ro, cán bộ tín dụng và chuyên viên định giá tại các NHTM: Cung cấp cẩm nang thực hành về quy trình định giá chuẩn, các tiêu chí lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng loại tài sản (nhà ở, đất trống, nhà xưởng, văn phòng cho thuê) và phương pháp xác định tỷ lệ thu hồi an toàn.
• Đối với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý chính sách: Luận án cung cấp các cứ liệu thực tiễn và hệ thống kiến nghị xác đáng để hoàn thiện các quy định về an toàn vốn, quy chế định giá tài sản bảo đảm và định hướng phát triển thị trường tài chính BĐS minh bạch.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng dư nợ có tài sản bảo đảm tại các NHTM Việt Nam theo số liệu của luận án?

Theo kết quả khảo sát của Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) được luận án trích dẫn, 93% các ngân hàng mong muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp. Dư nợ cho vay có thế chấp bằng BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn, dao động từ 80% đến 90% trong tổng bảng dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm của các NHTM Việt Nam.

2. Công thức xác định giá trị BĐS thế chấp được luận án xây dựng như thế nào và tỷ lệ thu hồi phụ thuộc vào những yếu tố gì?

Luận án xác định công thức:

$$\text{Giá trị BĐS thế chấp} = \text{Giá trị thị trường của BĐS} \times \text{Tỷ lệ thu hồi BĐS}$$

Trong đó, tỷ lệ thu hồi BĐS phụ thuộc vào: tỷ lệ giảm giá của BĐS (tính đến hao mòn vật lý, sự lỗi thời công năng), sự sụt giảm giá trị trong điều kiện thị trường kém phát triển hoặc trầm lắng, và toàn bộ các chi phí phát sinh trong quá trình thu hồi, phát mại BĐS khi khách hàng không trả được nợ.

3. Ba ngân hàng thương mại nào được lựa chọn làm mẫu đại diện khảo sát thực trạng trong luận án?

Luận án lựa chọn 3 ngân hàng mang tính đại diện cho ba khối tổ chức tín dụng đặc thù:

• Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank/NHNo&PTNT): đại diện cho khối NHTM Nhà nước có mạng lưới rộng lớn.
• Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank): đại diện cho khối NHTMCP đô thị có quy mô hoạt động và tiềm lực tài chính lớn.
• Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank): đại diện cho khối NHTMCP mới thành lập trong giai đoạn nghiên cứu.

4. Luận án phân tích những phương pháp định giá BĐS cơ bản nào và phạm vi ứng dụng chính của từng phương pháp?

Luận án đi sâu phân tích 3 phương pháp cốt lõi:

• Phương pháp so sánh: Áp dụng tốt nhất cho các BĐS có tính đồng nhất cao, phổ biến trên thị trường như đất ở, nhà ở dân dụng, căn hộ chung cư.
• Phương pháp chi phí: Áp dụng cho các BĐS chuyên biệt, ít hoặc không có giao dịch phổ biến trên thị trường như nhà xưởng sản xuất, kho bãi, bệnh viện, trường học.
• Phương pháp đầu tư (thu nhập): Áp dụng cho các BĐS tạo ra dòng thu nhập ổn định từ việc cho thuê hoặc khai thác kinh doanh thương mại (văn phòng, trung tâm thương mại).

5. Mô hình lý thuyết vị thế - chất lượng của nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng được luận án điểm lại có kết quả thực nghiệm ra sao?

Nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê xây dựng mô hình định giá BĐS với hàm số $P = f(X_1, X_2, X_3, X_4)$ ($X_1$: diện tích khuôn viên, $X_2$: số tầng, $X_3$: khoảng cách đến trung tâm, $X_4$: vị trí mặt tiền/ngõ). Kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại TP. Hồ Chí Minh khẳng định giá trị BĐS phụ thuộc chủ yếu vào hai nhóm yếu tố chất lượng và vị thế với hệ số xác định đạt $R^2 = 0,798$ (độ tin cậy 79,8%).

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Ngô Thị Phương Thảo là công trình nghiên cứu chuyên sâu về nghiệp vụ định giá BĐS thế chấp trong hệ thống NHTM Việt Nam. Luận án đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm theo nguyên tắc thận trọng, phân tích toàn diện thực trạng tại các khối ngân hàng đại diện giai đoạn 2005 - 2009, và chỉ rõ những hạn chế mang tính hệ thống về mô hình tổ chức cũng như phương pháp định giá. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ bao gồm quy trình định giá 5 bước chuẩn hóa, tiêu chí lựa chọn phương pháp kỹ thuật, xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường và các kiến nghị chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển minh bạch của thị trường BĐS và thị trường tài chính BĐS tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại. Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt Nam. Giải pháp hoàn thiện định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt Nam.

Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản cho các mục đích khác nhau. Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của 5 Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường.

Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường. Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp [51]. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay.

Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khỏan vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.

Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm 6 xác định giá trị của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó [57]. Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp.

Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện. Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường [7]. Các yếu tố kinh tế được đưa ra nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam.

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt nam. Ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế -chất lượng trong định giá BĐS, các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê đã nghiên cứu và xây dựng mô hình định giá BĐS với một hàm phi tuyến tính gồm các biến số P = f( X1, X2, X3, X4) Trong đó: P là giá cả hàng hóa BĐS X1: Diện tích khuôn viên BĐS X2: là số tầng xây dựng X3 là khoảng cách đến trung tâm X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ. 7 Kết quả nghiên cứu ban đầu của các tác giả thông qua việc nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hồ chí Minh đã khẳng định được rằng giá trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2 nhóm yếu tố cơ bản là chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) và vị thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) của BĐS với mức độ tin cậy 79,8% (R2 = 0,798) [29]. Mặc dù số liệu chỉ được điều tra ở thành phố Hồ chí Minh, không mang tính phổ biến nhưng đây có thể là một định hướng mới cho việc ứng dụng phương pháp này vào định giá BĐS trên thị trường hoặc áp dụng cho định giá trong hoạt động cho vay các ngân hàng.

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp.

Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Luận án tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam.

Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại chỉ nghiên cứu ở một ngân hàng cụ thể, chứ chưa nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt 8 Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam. Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh. Mặc dù hiện chưa có đề tài nghiên cứu khoa học nghiên cứu chuẩn mực về định giá bất động sản phục vụ họat động cho vay của các ngân hàng thương mại cũng như chưa có công trình luận án tiến sĩ nào nghiên cứu trực tiếp vấn đề này nhưng các thông tin tư liệu trên sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu tổng hợp về định giá bất động sản và hoàn thiện định giá BĐS thế chấp trong các ngân hàng thương mại ở Việt nam thời gian tới. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.

Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 1. Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại 1. Khái niệm và vai trò của Ngân hàng thương mại Ngân hàng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của nền kinh tế hàng hoá để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán… phục vụ cho phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, cá nhân với đặc thù kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ. Quá trình phát triển kinh tế cũng như sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã biến đổi hệ thống ngân hàng thương mại từ những ngân hàng đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại, các tập đoàn tài chính khổng lồ, đa quốc gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên sự thống nhất trong điều hành và vận hành của hệ thống ngân hàng.

Trải qua quá trình hình thành và phát triển cùng với các tư tưởng kinh tế và các dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của từng quốc gia mà khái niệm về ngân hàng thương mại có sự khác nhau, nhưng đều có chung quan điểm: Ngân hàng là một tổ chức tài chính trung gian thực hiện việc kết nối giữa tiết kiệm và đầu tư của các tổ chức và cá nhân, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi và bơm vào nơi khan thiếu. Nói cách khác Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra ngân hàng cũng có thể được định nghĩa thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà ngân hàng thực hiện trong nền kinh tế. 10 Trên giác độ loại hình dịch vụ mà hệ thống ngân hàng cung cấp, chúng ta có thể coi: “Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất – đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán, và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế [ 22].