I. Tổng Quan Về Đấu Giá Tài Sản Nhà Đất THADS Tại TP
Phán quyết của Tòa án chỉ có giá trị khi được thi hành. Thi hành án dân sự (THADS) đảm bảo kỷ cương phép nước, củng cố pháp chế. Điều 106 Hiến pháp 2013 quy định mọi cơ quan, tổ chức, cá nhân phải tôn trọng bản án có hiệu lực. Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật về THADS, nhưng tình trạng án tồn đọng vẫn còn, đặc biệt ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Lĩnh vực khó khăn nhất là các giao dịch liên quan tới nhà ở, quyền sử dụng đất. Giải pháp đấu giá tài sản được coi là hữu hiệu. Tuy nhiên, Luật Đấu giá tài sản 2016 và Luật THADS chưa đầy đủ, khiến hoạt động đấu giá còn chậm. Vì vậy, nghiên cứu về đấu giá tài sản nhà đất TP.HCM là cần thiết.
1.1. Khái Niệm Thi Hành Án Dân Sự và Vai Trò Đấu Giá
Thi hành án dân sự là hoạt động đưa các phán quyết giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền được thực thi trên thực tế. Các phán quyết này sau khi được ban hành tuy có tính quyết định, nhưng việc thi hành trên thực tế thường bị bên có nghĩa vụ né tránh thực hiện, do vậy để bảo đảm quyền lợi của bên có quyền, hoạt động thi hành án dân sự sẽ tổ chức thực hiện các phán quyết này trên thực tế. Thi hành án dân sự là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật THADS và pháp luật có liên quan trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại.
1.2. Đặc Điểm Của Thi Hành Án Dân Sự Liên Quan Đến Tài Sản
Thứ nhất, thi hành án dân sự là hoạt động được thực hiện theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Là hoạt động bảo đảm cho các phán quyết được thực thi trên thực tế, bảo đảm công bằng xã hội nên việc thực thi các phán quyết phải được thực hiện theo những trình tự, thủ tục chung, do pháp luật quy định. Thứ hai, thi hành án dân sự là hoạt động của cơ quan nhà nước hoặc tổ chức được nhà nước trao quyền. Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án là cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh, cấp quân khu, cấp huyện; là những cơ quan thuộc bộ máy hành chính nhà nước Việt Nam, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực thi hành án dân sự.
II. Quy Trình Đấu Giá Tài Sản Nhà Đất THADS Tại TP
Cưỡng chế thi hành án dân sự là biện pháp dùng quyền lực nhà nước để buộc người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ. Nếu người phải thi hành án không tự nguyện, cơ quan thi hành án tiến hành xác minh điều kiện thi hành án, áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án và thực hiện cưỡng chế thi hành án. Hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án được thực hiện sau khi cơ quan thi hành án kê biên, thẩm định giá tài sản để thi hành án (một trong các biện pháp cưỡng chế THADS).
2.1. Kê Biên và Thẩm Định Giá Tài Sản Thi Hành Án
Quá trình bán đấu giá tài sản thi hành án được bắt đầu kể từ khi Chấp hành viên kê biên tài sản, định giá tài sản và kết thúc khi tài sản đem bán đấu giá được bàn giao. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”
2.2. Các Bước Thực Hiện Đấu Giá Tài Sản Nhà Đất THADS
Tài sản là nhà, quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự là tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá nếu các bên đương sự không tự thỏa thuận được về thi hành án được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản 2016. Quá trình bán đấu giá tài sản thi hành án được bắt đầu kể từ khi Chấp hành viên kê biên tài sản, định giá tài sản và kết thúc khi tài sản đem bán đấu giá được bàn giao.
III. Thực Trạng Pháp Lý Về Đấu Giá Nhà Đất THADS Tại TP
Luận văn nghiên cứu về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự nhằm phân tích, đánh giá thực trạng của hoạt động này từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua luận văn cho thấy được những ưu, nhược điểm của vấn đề nghiên cứu. Từ đó tác giả có những đề xuất kiến nghị, nêu ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế để có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn trong việc ban hành pháp luật và thực thi pháp luật sau này.
3.1. Ưu Điểm và Hạn Chế Của Quy Định Pháp Luật Hiện Hành
Bên cạnh đó, Luận văn cũng có thể là tài liệu tham khảo có giá trị cho hoạt động nghiên cứu, giảng dạy và ít nhiều cũng là nguồn kiến thức cho những ai hoạt động ở lĩnh vực đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự.
3.2. Vướng Mắc Trong Quá Trình Thi Hành Đấu Giá Nhà Đất
Luận văn nghiên cứu về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự nhằm phân tích, đánh giá thực trạng của hoạt động này từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua luận văn cho thấy được những ưu, nhược điểm của vấn đề nghiên cứu.
IV. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đấu Giá Nhà Đất THADS TP
Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân sự liên quan tới nhà, quyền sử dụng đất, giải pháp đấu giá tài sản được đưa vào áp dụng được coi là một trong những phương án hữu hiệu. Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt động đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chậm, chưa tạo được động lực.
4.1. Hoàn Thiện Quy Định Pháp Luật Về Đấu Giá Tài Sản
Với những lí do kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
4.2. Tăng Cường Tính Minh Bạch và Công Khai Trong Đấu Giá
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này đã nghiên cứu khá kỹ lưỡng và đầy đủ về thi hành án dân sự cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên, hiện chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự đối với các tài sản là bất động sản và địa bàn nghiên cứu chính là TP Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất cả nước, nơi tập trung chính các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
4.3. Nâng Cao Năng Lực Của Tổ Chức Đấu Giá Tài Sản
Mặc dù các công trình nghiên cứu đã giải mã nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan nhưng việc đấu giá nhà và quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh với tài sản giá trị lớn, tác động xã hộ không nhỏ luôn là vấn đề đáng quan tâm nhưng chưa được nghiên cứu thấu đáo. Đó chính là nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn.
V. Rủi Ro và Kinh Nghiệm Đấu Giá Nhà Đất THADS Tại TP
Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân sự liên quan tới nhà, quyền sử dụng đất, giải pháp đấu giá tài sản được đưa vào áp dụng được coi là một trong những phương án hữu hiệu. Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt động đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chậm, chưa tạo được động lực.
5.1. Các Rủi Ro Thường Gặp Khi Mua Nhà Đất Đấu Giá
Với những lí do kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
5.2. Kinh Nghiệm Để Đấu Giá Nhà Đất Thành Công
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này đã nghiên cứu khá kỹ lưỡng và đầy đủ về thi hành án dân sự cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên, hiện chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự đối với các tài sản là bất động sản và địa bàn nghiên cứu chính là TP Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất cả nước, nơi tập trung chính các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
VI. Tương Lai Của Đấu Giá Nhà Đất THADS Tại TP
Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân sự liên quan tới nhà, quyền sử dụng đất, giải pháp đấu giá tài sản được đưa vào áp dụng được coi là một trong những phương án hữu hiệu. Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt động đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chậm, chưa tạo được động lực.
6.1. Xu Hướng Phát Triển Của Đấu Giá Tài Sản Trực Tuyến
Với những lí do kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
6.2. Hoàn Thiện Khung Pháp Lý Cho Đấu Giá Nhà Đất THADS
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này đã nghiên cứu khá kỹ lưỡng và đầy đủ về thi hành án dân sự cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên, hiện chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự đối với các tài sản là bất động sản và địa bàn nghiên cứu chính là TP Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất cả nước, nơi tập trung chính các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
