Đề án thạc sĩ luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Hà Nội

Nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và thực tiễn thi hành tại Hà Nội, đề xuất giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Nguyễn Chí Thành
• Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Thị Nga
• Trường học: Trường Đại học Mở Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật Việt Nam và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Đề án thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Khái quát về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là căn cứ pháp lý cốt lõi xác lập quan hệ cung ứng dịch vụ. Hợp đồng điều chỉnh các hoạt động kỹ thuật, an ninh, vệ sinh và quản trị tòa nhà. Bản chất của hợp đồng mang tính chất đền bù và dịch vụ thương mại. Chủ thể ký kết bao gồm ban quản trị nhà chung cư đại diện cư dân và doanh nghiệp có đủ năng lực chuyên môn. Quy định pháp lý hiện hành căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở cùng các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Tại địa bàn Hà Nội, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng thúc đẩy nhu cầu chuẩn hóa các điều khoản mẫu. Hợp đồng định hình rõ ràng quyền hạn và nghĩa vụ tài chính của từng bên. Cơ chế thanh toán giá dịch vụ, giám sát chất lượng và phân định diện tích sở hữu chung - riêng được ghi nhận cụ thể. Văn bản hợp đồng giúp minh bạch hóa công tác vận hành, bảo vệ tối đa lợi ích cư dân, đồng thời ngăn ngừa rủi ro tranh chấp nội bộ kéo dài.

1.1. Bản chất pháp lý của hợp đồng quản lý vận hành

Hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư là một dạng hợp đồng dịch vụ theo Bộ luật Dân sự. Đối tượng của hợp đồng là công việc thực hiện việc điều khiển, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật và cung cấp tiện ích tòa nhà. Hợp đồng có tính chất song vụ, bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc và bên sử dụng dịch vụ thanh toán thù lao. Doanh nghiệp dịch vụ phải đáp ứng điều kiện về bộ máy chuyên môn, giấy chứng nhận đào tạo theo quy định của pháp luật nhà ở. Sự thỏa thuận phải dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng và không trái đạo đức xã hội. Văn bản hợp đồng là công cụ bắt buộc các bên thực thi đúng cam kết trong suốt thời hạn hiệu lực.

1.2. Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng quản lý vận hành

Chủ thể ký kết giữ vai trò quyết định đến tính hiệu lực của hợp đồng quản lý vận hành. Bên sử dụng dịch vụ thông thường là Ban quản trị nhà chung cư được Hội nghị nhà chung cư bầu ra hợp pháp. Ban quản trị đại diện cho toàn thể cư dân ký hợp đồng sau khi hội nghị thông qua các tiêu chí tuyển chọn. Trước khi có Ban quản trị, chủ đầu tư dự án trực tiếp ký kết hoặc tự tổ chức vận hành. Bên cung cấp dịch vụ bắt buộc là doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký kinh doanh và đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư. Đội ngũ nhân sự chuyên trách phải sở hữu chứng chỉ đào tạo theo luật định.

II. Bất cập trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Thực tiễn thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Hà Nội bộc lộ nhiều vướng mắc phức tạp. Tranh chấp giữa cư dân, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có xu hướng gia tăng liên tục. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự thiếu chặt chẽ trong các điều khoản hợp đồng ban đầu. Nhiều hợp đồng không quy định chi tiết bộ chỉ số đo lường chất lượng dịch vụ vận hành. Khi xảy ra sự cố kỹ thuật hoặc hư hỏng thang máy, các bên thường đùn đẩy trách nhiệm sửa chữa. Cơ chế tính toán giá dịch vụ quản lý vận hành thiếu tính minh bạch, gây nghi ngờ thất thoát tài chính. Thêm vào đó, việc phân định ranh giới giữa phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng chưa rõ ràng. Sự thiếu đồng bộ trong việc bàn giao quỹ bảo trì 2% tạo thêm nhiều xung đột gay gắt. Một số ban quản trị thiếu năng lực chuyên môn dẫn đến việc thương thảo hợp đồng bất lợi cho cư dân. Khi tranh chấp nảy sinh, việc chấm dứt hợp đồng đơn phương thường đẩy các tòa nhà vào tình trạng gián đoạn dịch vụ nghiêm trọng.

2.1. Tranh chấp về phí quản lý và chất lượng cung cấp dịch vụ

Phí dịch vụ quản lý là điểm nóng tranh chấp phổ biến nhất tại các dự án chung cư Hà Nội. Cư dân thường phản ánh chất lượng dịch vụ không tương xứng với mức tiền phải chi trả hàng tháng. Vệ sinh môi trường kém, an ninh lỏng lẻo và hệ thống phòng cháy chữa cháy xuống cấp là các lỗi thường gặp. Ngược lại, doanh nghiệp dịch vụ gặp khó khăn khi cư dân chậm trễ đóng phí quản lý, dẫn đến thiếu hụt ngân sách duy tu. Các điều khoản phạt vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc tiêu chuẩn bồi thường trong hợp đồng thường quá chung chung. Khi hợp đồng thiếu chế tài cụ thể, các bên rơi vào bế tắc kéo dài không thể hòa giải.

2.2. Khó khăn khi sửa đổi và đơn phương chấm dứt hợp đồng

Sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng vận hành luôn đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý. Theo quy định pháp luật dân sự, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đòi hỏi căn cứ vi phạm nghiêm trọng hoặc thỏa thuận trước. Trên thực tế, nhiều ban quản trị chấm dứt hợp đồng đột ngột mà không tuân thủ thời hạn thông báo trước. Điều này khiến doanh nghiệp quản lý vận hành khiếu kiện đòi bồi thường chi phí đầu tư thiết bị ban đầu. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp cố tình chây ì bàn giao quyền kiểm soát và hồ sơ kỹ thuật tòa nhà. Sự gián đoạn đột ngột gây mất an ninh và đình trệ thang máy, ảnh hưởng xấu đến đời sống cư dân.

III. Giải pháp cho hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Nhằm nâng cao hiệu quả thi hành hợp đồng quản lý vận hành, việc xây dựng các nhóm giải pháp toàn diện là cấp thiết. Trước hết, cần hoàn thiện khung pháp lý về hợp đồng mẫu ban hành kèm theo các văn bản quy phạm pháp luật. Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần ban hành bộ tiêu chuẩn kỹ thuật dịch vụ cụ thể. Các bên khi giao kết cần chi tiết hóa phụ lục hợp đồng, xác lập chỉ số hiệu suất công việc (KPI). Việc nghiệm thu công việc hàng tháng phải căn cứ trên đánh giá thực tế của cư dân. Đồng thời, cơ chế công khai tài chính thu chi phải được quy định thành nghĩa vụ pháp lý bắt buộc. Ban quản trị nhà chung cư cần được bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu về quản lý dự án và đàm phán hợp đồng. Việc ứng dụng công nghệ số vào giám sát dịch vụ giúp tăng tính minh bạch và giảm thiểu sai sót. Khi phát sinh mâu thuẫn, phương thức thương lượng và hòa giải thông qua cơ quan quản lý nhà nước địa phương cần được ưu tiên áp dụng.

3.1. Chuẩn hóa điều khoản hợp đồng mẫu và chỉ số đo lường

Chuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng mẫu là giải pháp căn cơ để phòng ngừa tranh chấp. Mọi quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp vận hành cần được lượng hóa bằng các tiêu chí rõ ràng. Thời gian khắc phục sự cố thang máy, quy trình xử lý rác thải và tần suất vệ sinh sảnh chung phải ghi cụ thể trong hợp đồng. Hợp đồng cần bổ sung điều khoản về bảo lãnh thực hiện hợp đồng nhằm ràng buộc trách nhiệm tài chính của đơn vị dịch vụ. Cơ chế thưởng phạt phân minh theo mức độ hài lòng của cư dân sẽ thúc đẩy doanh nghiệp nâng cao chất lượng cung ứng. Phụ lục mô tả hiện trạng tài sản bàn giao cần lập chi tiết.

3.2. Nâng cao vai trò giám sát của cơ quan quản lý nhà nước

Cơ quan quản lý nhà nước tại Hà Nội đóng vai trò then chốt trong định hướng và kiểm soát hoạt động vận hành chung cư. Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện cần tăng cường thanh tra định kỳ các hoạt động ký kết hợp đồng dịch vụ. Cơ quan chức năng cần kịp thời xử phạt nghiêm khắc các hành vi vi phạm về quản trị và an toàn phòng cháy chữa cháy. Đồng thời, chính quyền địa phương nên thiết lập đường dây nóng tiếp nhận phản ánh mâu thuẫn chung cư để can thiệp sớm. Các khóa tập huấn pháp lý bắt buộc dành cho thành viên ban quản trị cần được tổ chức thường xuyên. Việc công khai danh sách các đơn vị đạt chuẩn giúp minh bạch thị trường.

IV. Giá trị áp dụng hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữ vị trí nền tảng trong quản trị đô thị hiện đại tại Hà Nội. Một bản hợp đồng hoàn thiện không chỉ bảo vệ tài sản mà còn nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng dân cư. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều khoản cam kết giúp ngăn chặn tối đa tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở. Các chủ thể tham gia cần nhận thức rõ tầm quan trọng của việc tham vấn pháp lý độc lập trước khi đặt bút ký kết. Đơn vị dịch vụ quản lý phải không ngừng nâng cao tính chuyên nghiệp, ứng dụng chuyển đổi số và công khai dữ liệu vận hành. Ban quản trị chung cư cần thể hiện trách nhiệm đại diện trung thực, lấy lợi ích chung của cư dân làm trọng tâm hành động. Sự kết hợp đồng bộ giữa ý thức pháp luật của người dân, năng lực doanh nghiệp và sự giám sát của chính quyền sẽ kiến tạo không gian sống văn minh, an toàn và bền vững lâu dài.

4.1. Ứng dụng công nghệ trong kiểm soát thực hiện hợp đồng

Ứng dụng nền tảng số đang trở thành xu hướng tất yếu trong việc triển khai hợp đồng quản lý chung cư. Các ứng dụng điện thoại thông minh cho phép cư dân theo dõi việc thực hiện dịch vụ hàng ngày theo thời gian thực. Cư dân có thể gửi kiến nghị sửa chữa, đánh giá thái độ nhân viên và thanh toán phí dịch vụ trực tuyến minh bạch. Ban quản trị dễ dàng trích xuất báo cáo kỹ thuật định kỳ của ban quản lý tòa nhà để đối chiếu với hợp đồng. Dữ liệu số hóa giúp giảm thiểu tranh cãi về số liệu tài chính hay tình trạng bảo trì. Việc áp dụng công nghệ tạo lập môi trường làm việc minh bạch, nâng cao niềm tin giữa các bên.

4.2. Khuyến nghị cho ban quản trị và cư dân tại Hà Nội

Ban quản trị nhà chung cư cần xây dựng quy trình đấu thầu chọn đơn vị vận hành công khai và minh bạch. Trước khi ký hợp đồng, ban quản trị nên tham khảo ý kiến chuyên môn của luật sư để hoàn thiện các điều khoản. Nội dung hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại và điều kiện giải quyết tranh chấp cụ thể. Cư dân chung cư cần nâng cao ý thức tuân thủ nội quy và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng phí quản lý. Việc tham gia tích cực vào các kỳ hội nghị nhà chung cư giúp bảo đảm quyền lợi chính đáng của mỗi gia đình. Tinh thần hợp tác xây dựng là nền tảng kiến tạo môi trường sống văn minh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ 1. Lý luận về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng dịch vụ 1. Khái niệm hợp đồng dịch vụ Khái niệm hợp đồng dịch vụ cần phải được xem xét ở nhiều phương diện khác nhau.

Theo phương diện chủ quan, hợp đồng dịch vụ là một quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh giữa bên cung ứng dịch vụ với bên sử dụng dịch vụ. Bên cung ứng sẽ thực hiện công việc để đem lại lợi ích cho bên sử dụng, lợi ích có thể là vật chất hoặc tinh thần và bên sử dụng sẽ trả tiền. Nội dung quan hệ hợp đồng dịch vụ ghi nhận các quyền, nghĩa vụ của hai bên. Như vậy, dưới góc độ là một quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh, hợp đồng dịch vụ được thiết lập dựa trên ba yếu tố cơ bản: chủ thể, khách thể, nội dung.

Theo phương diện khách quan, hợp đồng dịch vụ là các quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề có liên quan đến hoạt động cung ứng, sử dụng dịch vụ, bao gồm các quy định về quá trình xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ giữa các bên do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, có tính bắt buộc áp dụng hoặc hướng dẫn thực hiện, được bảo đảm bởi cơ chế thực thi của Nhà nước. Hợp đồng dịch vụ theo Tiến sĩ Kiều Thị Thuỳ Linh là “sự thoả thuận giữa bên cung ứng dịch vụ với bên sử dụng dịch vụ mà theo đó bên cung ứng thực hiện một công việc nhất định nhằm đem lại lợi ích cho bên sử dụng dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng trên cơ sở các nội dung quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật”4. Khái niệm về HĐDV được ra lần đầu tại BLDS năm 1995 “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên làm dịch vụ thực hiện một công việc cho bên thuê dịch vụ, còn 4 Kiều Thị Thuỳ Linh, hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội 2017, (tr. 10 bên thuê dịch vụ phải trả tiền công cho bên làm dịch vụ”5 và đến BLDS năm 2005 và năm 2015 định nghĩa hợp đồng dịch vụ không có nhiều thay đổi so với năm 1995, BLDS năm 2005 đưa ra khái niệm: “hợp đồng dịch vụ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ 6” và theo BLDS năm 2015 thì “hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ”7.

HĐDV cũng được được đề cập trong BLDS của một số quốc gia theo truyền thống Civil Law, Điều 1710 BLDS Pháp định nghĩa “thuê khoán là hợp đồng mà một bên cam kết thực hiện một công việc nào đó cho bên kia, với giá được thỏa thuận giữa các bên”, Điều 611 BLDS Đức quy định “trong hợp đồng dịch vụ, bên nhận thực hiện dịch vụ có nghĩa vụ cung cấp dịch vụ đã hứa, còn bên kia có nghĩa vụ trả thù lao đã thoả thuận” và BLDS Nhật Bản, Điều 623 có đưa khái niệm “hợp đồng dịch vụ là một hợp đồng ủy quyền, là hợp đồng mà một bên cam kết thực hiện một hành vi pháp lý cho bên kia”. Như vậy, từ những khái niệm, định nghĩa nêu trên có thể hiểu HĐDV là “sự thoả thuận giữa bên cung ứng dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ mà theo đó bên cung ứng thực hiện một công việc nhất định nhằm đem lại lợi ích cho bên sử dụng dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ trên cơ sở nội dung quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật”. Đặc điểm của hợp đồng dịch vụ Bên cạnh đặc điểm chung của hợp đồng, hợp đồng dịch vụ có đặc điểm riêng của lĩnh vực dịch vụ. Thứ nhất, hình thức bằng lời nói, văn bản hoặc văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký là một trong các hình thức của hợp đồng dịch vụ.

Hình thức bằng lời nói áp dụng trong trường hợp các bên đã tin tưởng lẫn nhau hoặc đối với những hợp đồng mà ngay sau khi giao kết sẽ được thực hiện và chấm dứt. Hình thức bằng văn bản thường được áp dụng trong trường hợp công việc thực hiện không cùng lúc với giao kết. Hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký được áp dụng đối 5 Điều 521 Bộ luật Dân sự năm 1995. 6 Điều 518 Bộ luật Dân sự năm 2005.

7 Điều 513 Bộ luật Dân sự năm 2015. 11 với những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp 8. Hình thức bằng văn bản không có công chứng, chứng thực, đăng ký và bằng lời nói thường được sử dụng đối với hợp đồng trong lĩnh vực dịch vụ. Thứ hai, hợp đồng dịch vụ có đối tượng là công việc.

Bên cung ứng dịch vụ thực hiện nhiệm vụ vì quyền, lợi ích của bên sử dụng và có thể vì lợi ích của người thứ ba, công việc được coi là đối tượng trong hợp đồng là công việc thực hiện được, không trái đạo đức xã hội hoặc không bị pháp luật cấm. Thông thường, bên thuê dịch vụ là người hưởng lợi khi bên cung ứng dịch vụ đa thực hiện công việc dịch vụ. Tuy nhiên, nhiều trường hợp, người thứ ba là người được hưởng lợi từ việc bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc9. Thứ ba, hợp đồng dịch vụ có tính chất song vụ.

Đặc điểm này thể hiện ở việc, mỗi bên tham gia hợp đồng vừa là bên có quyền, đồng thời có nghĩa vụ với bên kia. Bên cung ứng phải làm một số công việc đã thỏa thuận vì lợi ích của bên sử dụng, đồng thời bên sử dụng có nghĩa vụ phải trả tiền hoặc lợi ích vật chất cho bên cung ứng. Bên cung ứng phải thực hiện các nội dung được quy định trong hợp đồng và bên thuê dịch vụ có nghĩa vụ tiếp nhận kết quả công việc và trả tiền công như đã thỏa thuận cho bên còn lại. Thứ tư, hợp đồng dịch vụ là hợp đồng có đền bù.

Đặc điểm có đền bù của hợp đồng là mỗi bên đều nhận được những lợi ích từ việc thực hiện nhiệm vụ của mình cho bên còn lại. Sự đền bù lợi ích ở đây có thể là những lợi ích vật chất tương đương hoặc sự trao đổi giữa lợi ích tinh thần và lợi ích vật chất. Sự đánh đổi khi giao kết hợp đồng được coi là “ngang giá” hay có giá trị “tương đương”. Khi bên sử dụng được thụ hưởng theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng thì phải có nghĩa vụ đối với bên cung ứng.

Thứ năm, có thể là dịch vụ đơn giản, có thể là dịch vụ phức tạp. Trong hợp đồng dịch vụ đơn giản thì chỉ là mối quan hệ trực tiếp giữa bên thuê dịch vụ và bên cung ứng dich vụ. Trong hợp đồng dịch vụ phức tạp sẽ có hai quan hệ: quan hệ giữa bên thuê dịch vụ và bên cung ứng dịch vụ (gọi là quan hệ bên trong) và quan hệ giữa người làm dịch vụ và người thứ ba (quan hệ bên ngoài). Trong quan hệ bên trong, các bên phải thoả thuận cụ thể về nội dung làm dịch vụ theo đó bên cung ứng dịch vụ phải thực 8 Đinh Văn Thành, Nguyễn Minh Tuấn, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam II, NXB Công an Nhân dân, 2019 (tr 115, 116).

9 Phạm Văn Tuyết, Hướng dẫn môn học Luật Dân sự Việt Nam tập 2, NXB Tư pháp, 2017 (tr 322). 12 hiện những hành vi nhất định vì lợi ích của bên thuê dịch vụ. Trong quan hệ bên ngoài, bên cung ứng dịch vụ phải nhân danh mình để tham gia các giao dịch dân sự mà không được nhân danh bên thuê dịch vụ để giao dịch với người thứ ba. Bên cung ứng dịch vụ hoàn toàn chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước người thứ ba, nếu pháp luật không quy định khác hoặc các bên không có thoả thuận khác10.

Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1. Khái niệm hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Trước khi tìm hiểu về khái niệm hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, đề án đưa ra khái niệm về công tác quản lý vận hành NCC trên cơ sở định nghĩa công tác quản lý vận hành và đặc điểm của dịch vụ quản lý vận hành NCC do một số tác giả đã đưa ra và nội dung công việc quản lý vận hành NCC được quy định trong một số văn bản do cơ quan có thẩm quyền đã ban hành. Công tác quản lý vận hành NCC là một nhóm công việc thuộc lĩnh vực quản lý bất động sản. Theo khoản 13 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 “công tác quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất”.

Theo khoản 1 Điều 7 Thông tư số 05/2024/TT-BXD, công việc này gồm “điều khiển, duy trì hoạt động, kiểm tra thường xuyên hệ thống thang máy, bảo dưỡng máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư để đảm bảo cho các hệ thống thiết bị này hoạt động bình thường; cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường; và các công việc khác có liên quan do Hội nghị nhà chung cư quyết định”.