Đặt vấn đề Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước.
Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường. Thái Nguyên là một thành phố đã hình thành từ lâu. Sự tồn tại của nhiều trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn đã tạo nên sự sầm uất cho Thành phố. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nhanh chóng về mật độ dân số thì nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đã có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất đất động sản tạo lên một diện mạo mới cho thị trường này.
Thực tế cho thấy, nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất động sản sẽ rạo ra những kết quả to lớn: - Kinh doanh bất động sản tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và bất động sản nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư. 1 n - Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất. - Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được xoá bỏ. - Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội, chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường bất động sản sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước… Xuất phát từ thực tiễn, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2010, đề xuất một số giải pháp phát triển” nhằm tìm hiểu thực trạng và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương.
Mục đích nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010. - Đưa ra một số giải pháp để quản lý và phát triển thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên. Ý nghĩa của đề tài Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, góp phần thực hiện chủ trương phát triển thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên. Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên có chuyên môn về quản lý thị trường bất động sản, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Thị trường bất động sản là thị trường rộng lớn (bao gồm nhà ở, đất đai, các tài sản khác.) Do giới hạn về thời gian và phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sỹ, đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản là nhà ở và đất đai 2 n của thành phố Thái Nguyên - một thành phố có lịch sử phát triển lâu đời và hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển thị trường bất động sản trong tương lai. Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường bất động sản là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao. 3 n Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU I. Tổng quan thị trường bất động sản 1.
Các khái niệm * Khái niệm về bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. [5] Theo Mc Kenzie and Betts.trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. 4 n Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản, có thể có ba khái niệm như sau: Khái niệm 1: Bất động sản là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là bất động sản.
Khái niệm 2: Bất động sản là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là bất động sản, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà. Khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm thứ 3 có ưu điểm: - Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu tố số 1. - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong bất động sản thì có tài sản cố định.
Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là bất động sản. Bất động sản chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. [5] Nói chung bất động sản là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. 5 n * Khái niệm thị trường bất động sản Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường.
Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường bất động sản lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện nay quan niệm về thị trường bất động sản cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.