ĐẶT VẤN ĐỀ Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, thì công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiến trình đi lên giàu mạnh của đất nước. Công tác này giải quyết các vấn đề về quỹ đất để phục vụ cho phát triển các ngành kinh tế, an ninh, quốc phòng, giao thông, công trình phúc lợi, khu dân cư,. Góp phần đưa Việt Nam hội nhập với thế giới. Bên cạnh đó việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích thiết thực của cá nhân, tập thể và toàn xã hội, nhất là những quyền lợi về mặt kinh tế.
Trong điều kiện đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm nên vấn đề lợi ích đó càng cấp thiết hơn, quyết định đến sự thành công hay tiến độ thực hiện của dự án. Do vậy, công tác này đòi hỏi phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa: Người sử dụng đất - nhà nước - chủ đầu tư, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp, chính sách của chủ đầu tư và của người sử dụng. Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa là địa bàn trong thời gian qua có nhiều dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, thương mại, dịch vụ,. Trong đó có nhiều dự án việc thu hồi đất kéo dài nhiều năm.
Những vướng mắc, bất cập nào về mặt chính sách cần phải tiếp tục tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần hoàn thiện chính sách đất đai trong thời gian tới. Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã được chú trọng, đội ngũ cán bộ, công chức đảm nhiệm công việc ngày càng được tăng cường về số lượng và chất lượng, tổ chức bộ máy đã chuyển dần theo hướng chuyên trách qua việc thành lập Trung tâm Phát triển Quỹ đất để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch cho Nhà nước để giao cho các nhà đầu tư thực hiện dự án. Bên cạnh những thành quả đạt được thời gian qua trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa nói chung và thành phố Nha Trang nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần giải quyết. 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Xuất phát từ những thực tiễn trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, trên địa bàn thành phố Nha Trang, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”.
MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI - Thấy rõ thực trạng các chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đối với người bị thu hồi đất theo Pháp Luật Đất đai hiện nay. - Thấy được những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong việc thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang. - Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Nha Trang. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN a.
Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai hiện nay, đó sẽ là những căn cứ khoa học góp phần hoàn thiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đối với người bị thu hồi đất. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu giúp thấy được thực trạng việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở thành phố Nha Trang, để có giải pháp cụ thể khắc phục, nhằm làm cho việc thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở thành phố Nha Trang tốt hơn trong thời gian tới. 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.
Khái niệm về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 2. Bồi thường “Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác. Bồi thường có 2 loại đó là bồi thường về đất và bồi thường về tài sản gắn liền với đất. Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
Điều này có nghĩa là: + Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền. + Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất. + Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường ngang giá tuyệt đối. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện từ khi thành lập Hội đồng GPMB cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Về mặt hành chính GPMB là một quá trình không tự nguyện, người bị thu hồi đất ngoài mất mát về mặt vật chất nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư hoặc có mộ người thân bị di chuyển… Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Ngoài ra có một hình thức bồi thường khác đó là hỗ trợ như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp… Bản chất của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân sau khi bị thu hồi đất, đó là có một chỗ ở ổn định với điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nhằm ổn định và nâng cao cuộc sống. 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong Luật Đất đai 2013, đã quy định cụ thể các nguyên tắt bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường về thiệt hại tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể nguyên tắc bồi thường như sau: * Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74, Luật Đất đai 2013). Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà người dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại. Khi Nhà nước lấy đất thì phải bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 88, Luật Đất đai 2013). Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại. Như vậy, bồi thường không chỉ đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân sau khi bị thu hồi đất, đó là có một chỗ ở ổn định phù hợp với phong tục và tập quán ở địa phương, được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nhằm ổn định đời sống.
Hỗ trợ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất. b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở. c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở. d) Hỗ trợ khác.
Ở cả nguyên tắc về bồi thường cũng như hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều đề cập tới tính đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai minh bạch, dân chủ, đúng pháp luật. Đây là một đòi hỏi khách quan trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, vừa là cơ chế để kiểm soát hoạt động này. Bởi tất cả các nội dung, phạm vi, giới hạn, trình tự, thủ tục,. bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đều do pháp luật quy định.