Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội

Luận văn thạc sĩ phân tích đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng dất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận bắc từ, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Nguyễn Tiến Đạt
• Người hướng dẫn: TS. Lê Thị Kim Dung
• Trường học: Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC VIẾT TẮT
• DANH MỤC HÌNH
• DANH MỤC BẢNG
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 0.3. Phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Cấu trúc luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Quyền sở hữu đất đai
• 1.2. Quyền sử dụng đất
• 1.3. Khái niệm về các quyền của người sử dụng đất
• 1.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
• 1.4.1. Các nước phát triển
• 1.4.2. Một số nước trong khu vực
• 1.5. Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.5.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 1.5.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
• 1.6. Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất
• 1.7. Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu
• 2.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp
• 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
• 2.3.4. Phương pháp so sánh, đánh giá, kế thừa
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Bắc Từ Liêm
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của quận Bắc Từ Liêm
• 3.2. Tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất của quận Bắc Từ Liêm
• 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
• 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai
• 3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
• 3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017
• 3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.3.2. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất
• 3.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất
• 3.3.5. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu
• 3.3.5.1. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.3.5.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.3.5.3. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
• 3.3.5.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất
• 3.3.6. Kết quả điều tra về ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quy định, chính sách khi thực hiện các quyền sử dụng đất
• 3.3.7. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Bắc Từ Liêm
• 3.3.7.1. Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm
• 3.3.7.2. Những tồn tại và nguyên nhân của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm
• 3.3.8. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
• 3.3.8.1. Nhóm giải pháp về việc chính sách, pháp luật
• 3.3.8.2. Nhóm giải pháp về công tác quản lý đất đai, tổ chức hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
• 3.3.8.3. Nhóm giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ, tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật chất
• 3.3.8.4. Một số giải pháp riêng cho địa bàn nghiên cứu
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một khái niệm quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Theo Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất không chỉ là quyền lợi mà còn là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền này có ảnh hưởng lớn đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đặc biệt, tại quận Bắc Từ Liêm, nơi có sự chuyển mình mạnh mẽ từ nông thôn lên đô thị, việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân đang gặp nhiều thách thức. Những quy định pháp luật chưa được thực hiện đầy đủ, dẫn đến tình trạng người dân chưa nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

1.1. Khái niệm và các loại quyền sử dụng đất

Khái niệm về quyền sử dụng đất bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ tài sản, quyền sử dụng cho phép chủ sở hữu khai thác giá trị tài sản, và quyền định đoạt cho phép chủ sở hữu chuyển nhượng quyền sở hữu. Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật, tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều hộ gia đình vẫn chưa thực hiện đúng các quyền này. Điều này dẫn đến những bất cập trong việc quản lý và sử dụng đất đai, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của quận Bắc Từ Liêm.

II. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Bắc Từ Liêm

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Theo kết quả điều tra, nhiều hộ gia đình chưa thực hiện đầy đủ các quyền của mình, đặc biệt là quyền chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất. Nguyên nhân chủ yếu là do sự phức tạp trong thủ tục hành chính và thiếu thông tin về quy định pháp luật. Đánh giá quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại quận Bắc Từ Liêm cần được thực hiện một cách toàn diện để xác định rõ những tồn tại và nguyên nhân của chúng.

2.1. Thực trạng quyền chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận Bắc Từ Liêm đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều hộ gia đình không nắm rõ quy trình và thủ tục cần thiết để thực hiện quyền này. Theo số liệu điều tra, chỉ một tỷ lệ nhỏ hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng thành công. Tương tự, quyền thế chấp quyền sử dụng đất cũng chưa được thực hiện đúng mức. Việc thiếu thông tin và sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng đã khiến nhiều hộ gia đình không thể tiếp cận các dịch vụ tài chính cần thiết. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn làm giảm hiệu quả sử dụng đất tại địa phương.

III. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại quận Bắc Từ Liêm, cần có những giải pháp đồng bộ. Trước hết, cần cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình thực hiện các quyền sử dụng đất. Thứ hai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến thông tin về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cuối cùng, cần xây dựng một hệ thống thông tin đất đai công khai, minh bạch để người dân dễ dàng tiếp cận thông tin. Những giải pháp này không chỉ giúp người dân thực hiện đúng quyền lợi của mình mà còn góp phần vào việc quản lý đất đai hiệu quả hơn.

3.1. Cải cách thủ tục hành chính

Cải cách thủ tục hành chính là một trong những giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất. Cần thiết lập một quy trình rõ ràng, đơn giản và dễ hiểu cho người dân. Việc này sẽ giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân khi thực hiện các quyền của mình. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo thông tin được truyền tải đầy đủ và chính xác đến người dân. Sự cải cách này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại quận Bắc Từ Liêm.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội, được thành lập từ năm 2014 với diện tích 4.335,34 ha và dân số khoảng 319 nghìn người, đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng. Trong giai đoạn 2014-2017, nhu cầu sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tăng cao, đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc thực hiện đầy đủ và đúng đắn các quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thực hiện các quyền này còn nhiều bất cập do người dân chưa nắm bắt kịp các thủ tục hành chính và quy định pháp luật mới, dẫn đến khó khăn trong quản lý và sử dụng đất hiệu quả.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm trong giai đoạn 2014-2017, làm rõ nguyên nhân và bất cập, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu tập trung tại ba phường đại diện gồm Cổ Nhuế 2, Phú Diễn và Thượng Cát, nhằm phản ánh đa dạng đặc điểm đô thị hóa và kinh tế xã hội của quận. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ công tác quản lý đất đai, khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, tập trung vào ba khái niệm chính: quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và quyền định đoạt đất đai. Theo Bộ Luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất. Mô hình quản lý đất đai tại Việt Nam được xây dựng trên cơ sở sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trong đó Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất hợp lý, hiệu quả.

Ngoài ra, nghiên cứu tham khảo kinh nghiệm quốc tế từ các nước phát triển như Thụy Điển, Mỹ, Úc và các nước trong khu vực như Thái Lan, Trung Quốc để so sánh và rút ra bài học kinh nghiệm trong việc hoàn thiện khung pháp lý và quản lý quyền sử dụng đất. Các lý thuyết về thị trường bất động sản, quản lý hành chính công và phát triển đô thị cũng được áp dụng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính bao gồm tài liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp. Tài liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo, văn bản pháp luật, số liệu thống kê của UBND quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan giai đoạn 2014-2017. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát trực tiếp 120 hộ gia đình, cá nhân tại ba phường Cổ Nhuế 2, Phú Diễn và Thượng Cát, mỗi phường khảo sát 40 hộ đã từng thực hiện các quyền sử dụng đất.

Phương pháp chọn mẫu là phương pháp chọn mẫu phi xác suất theo phương pháp thuận tiện, nhằm đảm bảo thu thập được ý kiến đa dạng từ các nhóm dân cư có đặc điểm đô thị hóa khác nhau. Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm Excel để xử lý số liệu, thống kê, tổng hợp và trình bày dưới dạng bảng biểu. Phương pháp so sánh, đánh giá được áp dụng để đối chiếu thực trạng với quy định pháp luật và so sánh kết quả qua các năm nhằm rút ra nhận định về hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng đất.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014-2017, số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm tăng trung bình khoảng 12% mỗi năm. Kết quả điều tra tại ba phường cho thấy 85% hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định pháp luật, trong khi 15% còn gặp khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp hoặc thiếu thông tin.

2. Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất: Tỷ lệ hộ gia đình, cá nhân sử dụng quyền thế chấp để vay vốn chiếm khoảng 30% trong tổng số các quyền sử dụng đất được khảo sát. Trong đó, 70% trường hợp được thực hiện qua các tổ chức tín dụng chính thức, còn lại có một số giao dịch chưa được đăng ký đầy đủ, tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

3. Quyền thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất: Tỷ lệ thực hiện quyền thừa kế đạt khoảng 90%, phản ánh sự ổn định trong việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong gia đình. Tuy nhiên, quyền tặng cho quyền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 20%, do nhiều hộ gia đình còn e ngại về thủ tục và chi phí liên quan.

4. Ý kiến của người dân về quy định, chính sách: Khoảng 60% người dân đánh giá các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất đã được cải thiện, tuy nhiên vẫn còn 40% cho rằng thủ tục hành chính còn rườm rà, phí, lệ phí cao và thông tin chưa được phổ biến đầy đủ.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của những tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất là do sự thay đổi nhanh chóng của địa giới hành chính và quá trình đô thị hóa, khiến người dân chưa kịp thích ứng với các quy định mới. So với các nghiên cứu tại các đô thị lớn khác, tỷ lệ thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp tại Bắc Từ Liêm tương đối cao, nhưng vẫn thấp hơn mức trung bình của thành phố Hà Nội (khoảng 95% đối với chuyển nhượng). Việc thủ tục hành chính còn phức tạp và thiếu hướng dẫn cụ thể là nguyên nhân phổ biến gây khó khăn cho người dân.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ thực hiện các quyền sử dụng đất theo từng loại quyền tại ba phường, giúp minh họa rõ nét sự khác biệt và mức độ phổ biến của từng quyền. Bảng tổng hợp ý kiến người dân về các quy định pháp luật cũng góp phần làm rõ các điểm cần cải thiện trong chính sách và quản lý.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất, giảm bớt các bước không cần thiết nhằm tăng tỷ lệ thực hiện đúng quy định. Thời gian thực hiện đề xuất trong vòng 1 năm, do UBND quận phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

2. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Tổ chức các buổi tập huấn, hội thảo và phát hành tài liệu hướng dẫn chi tiết về quyền sử dụng đất cho người dân, đặc biệt tại các phường có tốc độ đô thị hóa nhanh. Mục tiêu nâng cao nhận thức và khả năng tiếp cận thông tin trong vòng 6 tháng, do Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND phường chủ trì.

3. Nâng cao năng lực cán bộ quản lý đất đai: Đào tạo chuyên sâu cho cán bộ địa chính, cán bộ một cửa về nghiệp vụ, kỹ năng giao tiếp và xử lý hồ sơ nhằm nâng cao chất lượng phục vụ người dân. Kế hoạch đào tạo kéo dài 12 tháng, do Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với UBND quận thực hiện.

4. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử: Triển khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động quyền sử dụng đất qua mạng điện tử để giảm thiểu tiếp xúc trực tiếp, tăng tính minh bạch và hiệu quả quản lý. Dự kiến hoàn thành trong 2 năm, do Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội chủ trì.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hiểu rõ thực trạng và các khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất tại địa phương, từ đó cải thiện công tác quản lý và phục vụ người dân hiệu quả hơn.

2. Nhà nghiên cứu và học viên ngành quản lý đất đai, bất động sản: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về quyền sử dụng đất trong bối cảnh đô thị hóa, làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo.

3. Các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ quy trình, khó khăn và tiềm năng trong việc thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó xây dựng chính sách hỗ trợ phù hợp.

4. Người dân và hộ gia đình sử dụng đất: Nắm bắt thông tin về quyền và nghĩa vụ khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, giúp thực hiện đúng quy định pháp luật, tránh rủi ro.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền sử dụng đất gồm những quyền nào theo Luật Đất đai 2013?
   Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật Đất đai 2013).

2. Tại sao việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Bắc Từ Liêm còn gặp khó khăn?
   Nguyên nhân chính là do thủ tục hành chính phức tạp, người dân chưa nắm rõ quy định pháp luật mới và sự thay đổi nhanh chóng của địa giới hành chính, đô thị hóa làm tăng áp lực quản lý.

3. Làm thế nào để đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định?
   Người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng, nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ quy định pháp luật.

4. Quy trình thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng như thế nào?
   Người sử dụng đất ký hợp đồng vay vốn và hợp đồng thế chấp với tổ chức tín dụng, đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền; khi không trả nợ đúng hạn, tổ chức tín dụng có quyền phát mại tài sản để thu hồi vốn.

5. Người dân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?
   Có, người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất làm cổ phần góp vốn vào doanh nghiệp hoặc dự án đầu tư theo quy định pháp luật, giúp phát huy giá trị đất đai trong phát triển kinh tế.

Kết luận

• Đề tài đã đánh giá toàn diện thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014-2017, phản ánh rõ những thành tựu và tồn tại.
• Kết quả nghiên cứu chỉ ra các quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế được thực hiện tương đối phổ biến, trong khi quyền tặng cho còn hạn chế do thủ tục và chi phí.
• Nguyên nhân chủ yếu là do sự thay đổi nhanh chóng của địa giới hành chính, đô thị hóa và thủ tục hành chính còn phức tạp, thiếu hướng dẫn cụ thể.
• Đề xuất các giải pháp thiết thực như đơn giản hóa thủ tục, tăng cường tuyên truyền, nâng cao năng lực cán bộ và xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và thực hiện quyền sử dụng đất.
• Tiếp theo, cần triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 1-2 năm tới, đồng thời mở rộng nghiên cứu đánh giá tác động để hoàn thiện chính sách quản lý đất đai tại các quận, huyện khác của Hà Nội.

Hành động ngay hôm nay để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, góp phần phát triển bền vững kinh tế - xã hội địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Quyền sở hữu đất đai Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,.

Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng dân cư,. Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. Tại Việt Nam, Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Về nguyên tắc, nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy Luan van 5 định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi từ đất do chính mình đầu tư mang lại [1].

- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau, nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [1]. - Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) thì quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế như tiêu hủy tài sản, từ bỏ quyền sở hữu. Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).

Trong một chế độ xã hội, một quốc gia có thể chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu Luan van 6 đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội đó. Cụ thể như sau: Ở nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi, thuộc sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình” (Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, được chuyển QSD đất”.

Tiếp đó, Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Cụ thể hơn, Luật Đất đai 2013 đã quy định về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Quyền sử dụng đất Tại Việt Nam, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và Luan van 7 định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Nhà nước thông qua hệ thống Chính sách, các văn bản pháp luật để quản lý và đưa ra quyền cho các người sử dụng đất. Cụ thể tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013).

Có thể thấy,đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ thu hồi, rà soát và tiếp tục giao đất cho người có nhu cầu sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.

Khái niệm về các quyền của người sử dụng đất - Chuyển đổi QSD đất: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện Luan van 8 cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng. Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSD đất là không có mục đích thương mại.

- Chuyển nhượng QSD đất: là hành vi chuyển QSD đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất; mọi cuộc chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. - Cho, tặng, thừa kế QSD đất: là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền cho người chuyển QSD đất nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

- Cho thuê QSD đất: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong trường hợp người có QSD đất không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSD đất cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSD đất.