Đánh Giá Thực Trạng Quản Lý Sử Dụng Đất Của Các Tổ Chức Kinh Tế Tại Huyện Đông Sơn, Tỉnh Thanh Hóa

Tài liệu nghiên cứu Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất cho thuê, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Nguyễn Thị Hằng
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Thực Trạng Quản Lý Sử Dụng Đất Của Các Tổ Chức Kinh Tế Khi Được Nhà Nước Giao Đất, Cho Thuê Đất Trên Địa Bàn Huyện Đông Sơn, Tỉnh Thanh Hóa
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• MỞ ĐẦU
• Tính cấp thiết của đề tài
• Mục tiêu nghiên cứu
• Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức
• 1.1.1. Một số khái niệm
• 1.1.2. Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn
• 1.1.3. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
• 1.2. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam
• 1.2.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ
• 1.2.2. Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
• 1.2.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.3. Thời gian nghiên cứu
• 2.4. Nội dung nghiên cứu
• 2.5. Phương pháp nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai của huyện Đông Sơn
• 3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đông Sơn
• 3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Đông Sơn
• 3.2. Tình hình quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Sơn giai đoạn 2016 – 2018
• 3.3. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất qua khảo sát lấy ý kiến của cán bộ quản lý, lãnh đạo và cán bộ chuyên môn
• 3.4. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
• 3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn
• 3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
• 3.5.2. Giải pháp về kinh tế
• 3.5.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ
• 3.5.4. Các giải pháp khác
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Quản Lý Sử Dụng Đất Tại Huyện Đông Sơn

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố và tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng. Việt Nam là một nước đang phát triển, phải đối mặt với nhiều thách thức mới đặc biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai. Ý thức sâu sắc về vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp với tình hình quản lý sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận dụng cơ hội, vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới nhanh và bền vững.

1.1. Khái niệm cơ bản về quản lý và sử dụng đất đai

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng sở hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự). Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng một cách hợp lý về giá trị của đất [Nguyễn Đình Bồng, 2014].

1.2. Vai trò của quản lý đất đai đối với phát triển kinh tế xã hội

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng lên. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.

II. Thực Trạng Quản Lý Sử Dụng Đất Tại Huyện Đông Sơn Hiện Nay

Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa được chặt chẽ, sử dụng ở một số nơi chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực, đó là bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, chậm sử dụng đất theo mục đích đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, hoặc sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển sang mục đích sử dụng khác, cho thuê trái phép. gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất đai nói chung. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng nói riêng.

2.1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp tại Đông Sơn

Huyện Đông Sơn nằm ở phía Tây của tỉnh Thanh Hóa, cách Thành Phố Thanh Hóa 6km về phía Tây, có trục giao thông chính là Quốc lộ 45,47, có Cụm CN Đông Tiến, có vị trí địa lý khá thuận lợi cho phát triển kinh tế. Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, huyện Đông Sơn đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ du lịch, thương mại, công nghiệp phát triển mạnh, đã và đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đông Sơn nói riêng và của tỉnh Thanh Hóa nói chung.

2.2. Phân tích tình hình quản lý đất phi nông nghiệp tại Đông Sơn

Chính vì vậy, dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Các tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng đã và đang được nhà nước giao đất, cho thuê đất có vị trí, vai trò quan trọng trong quản lý sử dụng quỹ đất. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện phải nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng và các tổ chức sử dụng đất nói chung để có những biện pháp quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý.

2.3. Thống kê biến động đất đai tại Đông Sơn giai đoạn 2016 2018

Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Sơn” là rất cần thiết và có ý nghĩa. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn các xã trên địa bàn huyện Đông Sơn. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn.

III. Đánh Giá Chi Tiết Việc Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế

Các tổ chức kinh tế nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng đã và đang được nhà nước giao đất, cho thuê đất có vị trí, vai trò quan trọng trong quản lý sử dụng quỹ đất. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện phải nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng và các tổ chức sử dụng đất nói chung để có những biện pháp quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý.

3.1. Phân tích hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp tại Đông Sơn

Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. - Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh [Luật Đầu tư, 2014].

3.2. Đánh giá việc tuân thủ pháp luật đất đai của các tổ chức

Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc 7 hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm [Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014]:

3.3. So sánh hiệu quả sử dụng đất giữa các loại hình tổ chức kinh tế

• Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế).

IV. Giải Pháp Nâng Cao Quản Lý Sử Dụng Đất Tại Đông Sơn

Để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn - Hiến pháp năm 2013. - Luật Đất đai, 2013. - Luật Dân sự, 2005.

4.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý đất đai

• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, 2013. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

4.2. Tăng cường thanh tra kiểm tra việc sử dụng đất

• Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.

4.3. Nâng cao năng lực cán bộ quản lý đất đai tại địa phương

• Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 củaBộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư sô 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị dính số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

V. Ứng Dụng GIS Trong Quản Lý Đất Đai Tại Huyện Đông Sơn

Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó. Một tron...

5.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai số hóa tại Đông Sơn

Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân.

5.2. Ứng dụng GIS trong quy hoạch sử dụng đất tại Đông Sơn

Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó. Một tron...

VI. Kết Luận Và Kiến Nghị Về Quản Lý Đất Đai Đông Sơn

Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn các xã trên địa bàn huyện Đông Sơn. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn.

6.1. Tóm tắt các vấn đề tồn tại trong quản lý đất đai

Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn.

6.2. Đề xuất các giải pháp cụ thể và khả thi

• Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn các xã trên địa bàn huyện Đông Sơn.

6.3. Hướng phát triển bền vững trong quản lý đất đai

• Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả đóng vai trò nền tảng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội tại các địa phương đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa sở hữu tổng diện tích tự nhiên 8.286,8 ha với 16 đơn vị hành chính gồm 15 xã và 1 thị trấn. Địa phương có mật độ dân số trung bình lên tới 919 người/km2, gấp hơn 3 lần mật độ dân số bình quân toàn tỉnh. Giai đoạn 2016 – 2018, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất bình quân của huyện đạt 15,14%/năm, kéo theo nhu cầu chuyển dịch đất đai sang lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ ngày càng lớn.

Sự phát triển mạnh mẽ của Cụm công nghiệp Đông Tiến cùng các tuyến giao thông huyết mạch như Quốc lộ 45 và Quốc lộ 47 đã thu hút làn sóng đầu tư lớn từ các doanh nghiệp. Tuy nhiên, thực tế này tạo ra áp lực nặng nề lên công tác quản lý tài nguyên đất. Việc theo dõi, giám sát 166 tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất bộc lộ nhiều điểm nghẽn như tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng sai mục đích hoặc tranh chấp mốc giới.

Đề tài tập trung đánh giá toàn diện thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn giai đoạn 2016 – 2018, chỉ rõ những kết quả đạt được cũng như các hạn chế cốt lõi. Từ đó, công trình đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên hệ thống lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đai và lý thuyết quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đất đai được tiếp cận với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia và nguồn vốn quan trọng phục vụ phát triển kinh tế. Khung pháp lý nền tảng bao gồm Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Dân sự năm 2005 cùng các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Nghị định số 102/2014/NĐ-CP.

Các khái niệm trọng tâm được chuẩn hóa gồm: giao đất có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần theo Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, và quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Ngoài ra, tác giả tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế:

• Mô hình hệ thống đăng ký Torrens và cơ chế phân phối đất qua thị trường minh bạch của Úc.
• Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính tích hợp, đăng ký bất động sản không gian ba chiều của Thụy Điển.
• Cơ chế kiểm soát suất đầu tư tối thiểu trên mỗi hecta đất công nghiệp và giám sát sử dụng đất tập trung của Trung Quốc.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 5/2018 đến tháng 5/2019. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Sơn và Niên giám thống kê giai đoạn 2016 – 2018.

Về dữ liệu sơ cấp, nghiên cứu áp dụng phương pháp điều tra toàn bộ kết hợp chọn mẫu mục đích chuyên gia:

• Cỡ mẫu điều tra doanh nghiệp: Khảo sát toàn bộ 166/166 tổ chức kinh tế (đạt tỷ lệ 100%) đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê trên địa bàn huyện.
• Cỡ mẫu phỏng vấn chuyên gia: Khảo sát 20 cán bộ chuyên môn (4 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, 16 cán bộ địa chính cấp xã) và 20 cán bộ lãnh đạo quản lý (4 lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện, 16 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã).

Lý do lựa chọn phương pháp điều tra toàn bộ đối với 166 tổ chức kinh tế nhằm loại bỏ hoàn toàn sai số chọn mẫu, phản ánh bức tranh hiện trạng chân thực nhất. Dữ liệu sau khi thu thập được mã hóa, xử lý và phân tích bằng phần mềm Microsoft Excel kết hợp các phần mềm chuyên ngành địa chính như Vilis, MapInfo và hệ thống TK-online. Phương pháp thống kê mô tả và phân tích so sánh đối chiếu được sử dụng để lượng hóa sự sai lệch giữa diện tích pháp lý trên hồ sơ và diện tích sử dụng thực tế ngoài thực địa.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Tổng diện tích tự nhiên của huyện Đông Sơn đạt 8.286,8 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 5.400,02 ha (tỷ lệ 65,16%), đất phi nông nghiệp chiếm 2.688,2 ha (tỷ lệ 32,44%), và đất chưa sử dụng còn 198,58 ha (tỷ lệ 2,4%). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực với giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng tăng 19,71%/năm, khu vực dịch vụ tăng 19,62%/năm, đưa thu nhập bình quân đầu người từ 12,8 triệu đồng năm 2016 lên 18,4 triệu đồng năm 2018.

Trong công tác giao đất và cho thuê đất, huyện đã ban hành 6 quyết định thu hồi đất để giao cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh với diện tích 11,24 ha, cùng 1 quyết định thu hồi đất đấu giá với diện tích 2,3 ha.

Về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, toàn huyện đã cấp được 7.286,8 ha, đạt tỷ lệ 98,41% tổng diện tích cần cấp. Tuy nhiên, riêng đối với khối tổ chức kinh tế, kết quả còn hạn chế: trong tổng số 147 Giấy chứng nhận cần cấp cho các tổ chức, địa phương mới hoàn thành 87 giấy, còn tồn đọng 60 giấy chứng nhận chưa được cấp.

Về giải quyết khiếu nại và thanh tra, địa phương tiếp nhận 37 đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai, trong đó đã chỉ đạo xử lý dứt điểm 23 đơn (đạt tỷ lệ 62,16%), bao gồm 4 đơn tố cáo cán bộ và 4 đơn tranh chấp ranh giới phức tạp.

Thảo luận kết quả

Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Đông Sơn phản ánh sự tương đồng với bức tranh chung của cả nước, nơi có tới 23.377 tổ chức sử dụng đất sai mục đích với tổng diện tích vi phạm gần 300.000 ha. Nguyên nhân cốt lõi tại địa phương xuất phát từ công tác quản lý hồ sơ địa chính qua các thời kỳ chưa đồng bộ, mốc giới bàn giao thực địa bị mờ nhạt hoặc thất lạc sau các đợt mở rộng hạ tầng giao thông.

Để tối ưu hóa việc phân tích và theo dõi, các dữ liệu này nên được trực quan hóa thông qua biểu đồ cột chồng thể hiện sự chênh lệch giữa diện tích giao trên quyết định pháp lý và diện tích sử dụng thực tế của 166 tổ chức kinh tế. Song song đó, việc thiết lập bảng ma trận phân loại vi phạm theo nhóm ngành sẽ giúp cơ quan chức năng khoanh vùng chính xác các điểm nóng chậm tiến độ tại từng cụm xã.

Mặc dù 16/16 xã, thị trấn đã hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính kỹ thuật số tỷ lệ 1:2000 và tích hợp phần mềm TK-online, sự phối hợp giữa cơ quan chuyên môn cấp huyện và chính quyền cấp xã vẫn còn khoảng cách, dẫn đến việc 60 hồ sơ tổ chức kinh tế bị chậm cấp Giấy chứng nhận.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý và khai thác tối đa nguồn lực đất đai từ các tổ chức kinh tế, bốn nhóm giải pháp chiến lược cần được triển khai:

1. Hoàn thiện thể chế và quy trình thủ tục pháp lý: Rà soát, chuẩn hóa toàn bộ quy trình giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa. Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân 16 xã, thị trấn hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 60 tổ chức kinh tế còn tồn đọng, nâng tỷ lệ cấp giấy cho khối doanh nghiệp lên 95% trước quý IV năm 2020.

2. Hiện đại hóa công nghệ và cơ sở dữ liệu địa chính: Đẩy nhanh tiến độ số hóa 100% hồ sơ đất đai của 166 tổ chức kinh tế, tích hợp dữ liệu không gian và thuộc tính vào hệ thống Vilis và dự án quản lý đất đai VLAP. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện chịu trách nhiệm cập nhật biến động đất đai định kỳ hàng tháng trong giai đoạn 2019 – 2021.

3. Tăng cường chế tài kinh tế và quản lý tài chính đất đai: Chi cục Thuế huyện phối hợp với Phòng Tài chính - Kế hoạch rà soát đơn giá thuê đất, kiên quyết xử lý các khoản nợ đọng tiền thuê đất. Áp dụng triệt để quy định thu hồi đất đối với các dự án chậm tiến độ quá 24 tháng không có lý do bất khả kháng, mục tiêu giảm 100% diện tích đất hoang hóa của các tổ chức trong vòng 18 tháng.

4. Nâng cao năng lực thanh tra và kiểm soát thực địa: Thanh tra huyện phối hợp cùng chính quyền cấp xã thiết lập đường dây nóng tiếp nhận phản ánh lấn chiếm đất đai, tổ chức thanh tra định kỳ 100% các tổ chức kinh tế mỗi năm một lần. Tổ chức các khóa đào tạo nâng cao kỹ năng xử lý vi phạm hành chính cho toàn bộ cán bộ địa chính 16 xã trước năm 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và học thuật sâu sắc, đặc biệt phù hợp với bốn nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh, huyện, xã: Cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Sơn và công chức địa chính 16 xã có thể ứng dụng trực tiếp khung tiêu chí khảo sát và quy trình xử lý 60 hồ sơ đất tồn đọng vào thực tế địa phương.
• Lãnh đạo doanh nghiệp và tổ chức kinh tế: Các chủ đầu tư đang vận hành dự án hoặc có nhu cầu thuê đất tại Cụm công nghiệp Đông Tiến nắm rõ quyền, nghĩa vụ tài chính theo Điều 174, 175 Luật Đất đai 2013, từ đó chủ động hoàn thiện hồ sơ pháp lý và phòng ngừa rủi ro tranh chấp mốc giới.
• Học viên cao học, sinh viên và nhà nghiên cứu: Các nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế tài nguyên và Luật kinh tế có thể khai thác bộ dữ liệu điều tra 100% mẫu thực địa (166 doanh nghiệp, 40 cán bộ) làm tài liệu tham khảo phương pháp luận.
• Đơn vị tư vấn pháp lý và định giá bất động sản: Các luật sư, chuyên gia tư vấn đầu tư sử dụng số liệu phân tích về cơ chế tính tiền thuê đất và quy trình chấp thuận địa điểm đầu tư để hỗ trợ khách hàng lập dự án đầu tư hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

Điểm nghẽn lớn nhất trong quản lý đất của các tổ chức kinh tế tại Đông Sơn là gì? Tồn tại lớn nhất là tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế còn chậm, mới đạt 87/147 giấy (chiếm 59,18%). Nguyên nhân do ranh giới ngoài thực địa sai lệch so với hồ sơ giao đất ban đầu và thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên.

Hình thức thuê đất nào đang được các doanh nghiệp lựa chọn chủ yếu? Theo Luật Đất đai 2013, các tổ chức kinh tế được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm. Trong thực tế tại Đông Sơn, hình thức trả tiền hàng năm chiếm tỷ trọng lớn nhờ giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu cho doanh nghiệp sản xuất.

Phương pháp điều tra của luận văn bảo đảm độ tin cậy khoa học ra sao? Nghiên cứu tiến hành khảo sát toàn diện 166/166 tổ chức kinh tế (đạt tỷ lệ 100% mẫu tổng thể) kết hợp phỏng vấn sâu 20 cán bộ chuyên môn và 20 lãnh đạo quản lý tại 16 xã, thị trấn, giúp loại bỏ hoàn toàn sai số ngẫu nhiên.

Chính quyền địa phương xử lý tình trạng tranh chấp và lấn chiếm đất đai như thế nào? Địa phương đã giải quyết 23 trong tổng số 37 đơn thư khiếu nại, đồng thời ứng dụng hệ thống bản đồ địa chính số hóa tỷ lệ 1:2000 trên 16 xã để xác định chính xác mốc giới, ngăn chặn vi phạm phát sinh.

Các giải pháp công nghệ nào đóng vai trò then chốt trong giai đoạn tới? Huyện tập trung khai thác đồng bộ phần mềm Vilis, MapInfo và hệ thống TK-online của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhằm số hóa 100% cơ sở dữ liệu địa chính, hỗ trợ tra cứu biến động đất đai tự động và minh bạch.

Kết luận

• Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý 8.286,8 ha đất tại huyện Đông Sơn, chỉ rõ tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức kinh tế còn tồn đọng 60 hồ sơ.
• Cung cấp bộ dữ liệu thực chứng tin cậy thông qua việc khảo sát toàn bộ 166 tổ chức kinh tế và phỏng vấn chuyên sâu 40 nhà quản lý, cán bộ địa chính.
• Phân tích mối quan hệ giữa tốc độ tăng trưởng kinh tế 15,14%/năm với áp lực chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các trục giao thông chính và cụm công nghiệp.
• Xây dựng 4 nhóm giải pháp đột phá kết hợp giữa hoàn thiện quy trình thủ tục, công cụ kinh tế, thanh tra thực địa và ứng dụng công nghệ thông tin.
• Đóng góp luận cứ khoa học quan trọng phục vụ công tác quy hoạch và quản lý tài nguyên đất giai đoạn 2019 – 2021.

Kế hoạch hành động tiếp theo cần tập trung hoàn thành số hóa toàn bộ hồ sơ đất đai của các tổ chức kinh tế trong vòng 24 tháng tới. Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm có thể khai thác chi tiết hệ thống bảng biểu và phân tích chuyên sâu trong toàn văn công trình nghiên cứu để ứng dụng hiệu quả vào thực tiễn quản lý và đầu tư.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức 1. Một số khái niệm 1. Đất đai Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng sở hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự).

Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng một cách hợp lý về giá trị của đất [Nguyễn Đình Bồng, 2014].

Giao đất, cho thuê đất - Giao đất: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ được quy định tại theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - 5 xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,. nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng,. thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất [Luật Đất đai, 2013]. Thời hạn giao đất: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn (tùy vào mục đích sử dụng đất).

- Cho thuê đất: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho thuê cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao [Luật Đất đai, 2013].

Khác với Luật đất đai năm 2003 thì theo Luật Đất đai năm 2013 thì việc thuê đất của các tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, cụ thể tại Điều 56 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Quản lý sử dụng đất đai Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển. Quản lý sử dụng đất tập trung vào cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí, du lịch, khai khoáng… [Nguyễn Đình Bồng, 2014] 1.

Quản lý đất đai Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Tổ chức sử dụng đất - Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng.

- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh [Luật Đầu tư, 2014]. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc 7 hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm [Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014]: - Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế).

Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng lên.

Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn - Hiến pháp năm 2013.

- Luật Đất đai, 2013. - Luật Dân sự, 2005. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, 2013. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 củaBộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư sô 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị dính số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. - Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26 tháng 3 năm 2015 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy định, trình tự thu tục chấp thuận 9 chủ trương địa điểm đầu tư, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.