Chương I Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý để thiết lập hệ thống Hồ Sơ Địa Chính 1. Vai trò của việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 1. Khái niệm về hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai. a) Hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của đất đai cần thiết cho việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước về đất đai hay nói cách khác là những thông tin cần thiết để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu.
Các thông tin về đất đai được thiết lập, cập nhật trong quá trình điều tra, đo đạc qua các thời kỳ khác nhau bằng các phương pháp khác nhau như: đo đạc lập bản đồ địa chính, đánh giá đất, phân loại đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin về sử dụng và quản lý đất đai, đó là các thông tin về điều kiện tự nhiên, thông tin về kinh tế - xã hội, thông tin về cơ sở pháp lý. Thông tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất cho biết vị trí, hình dáng, kích thước, toạ độ, diện tích… của từng thửa đất. Các thông tin này được xác định bằng các phương pháp đo đạc khác nhau và được thể hiện trên bản đồ địa chính.
Thông tin về kinh tế - xã hội gồm có: Thông tin về xã hội như: tên chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, phương thức sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển mục đích sử dụng đất… Thông tin về kinh tế như hạng đất, giá đất, quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thông tin về cơ sở pháp lý của thửa đất như: tên văn bản, số văn bản, cơ quan ký ban hành văn bản, ngày tháng ban hành… Các thông tin này là căn cứ xác định giá trị pháp lý của các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính, Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường (cấp cơ sở) để phù hợp với việc tổ chức của ngành quản lý đất đai và bộ máy hành chính ở nước ta. Hệ thống này được thiết lập ở cấp cơ sở sẽ cho phép thu thập, cập nhật thông tin một cách nhanh chóng, đầy đủ, chính xác và thuận tiện nhất. b) Đăng ký đất Đăng ký đất là một trong 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…) để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội, thiết lập hồ sơ đầy đủ để để quản lý thống nhất đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dụng đất và người quản lý, do hệ thống ngành Địa chính giúp UBND các cấp tổ chức thực hiện. Kết hợp với bản đồ địa chính, việc kê khai đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ hình thành lên hệ thống hồ sơ địa chính. * Mục đích của đăng ký đất đai nhằm: - Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. - Nhà nước nắm quỹ đất để có đủ căn cứ pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của chủ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. * Yêu cầu của việc đăng ký đất: - Việc đăng ký đất trước hết phải theo đúng Luật Đất đai, các quy định kỹ thuật và các thủ tục đăng ký của ngành Địa chính. - Đăng ký phải đúng người sử dụng, diện tích sử dụng, mục đích, loại đất, thời hạn sử dụng… - Các tài liệu của hồ sơ địa chính phải được thiết lập đầy đủ và đúng quy cách của từng loại tài liệu trong hồ sơ địa chính. Đăng ký đất có 2 hình thái : Đăng ký đất đai ban đầu: là đăng ký đất được thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Việc tổ chức đăng ký đất được thực hiện theo cấp xã nhằm: - Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền làm chủ trong đăng ký đất ngay từ cấp cơ sở. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Phát huy sự hiểu biết tình hình thực tiễn sử dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp xã nhằm bảo đảm thông tin đầy đủ và chính xác. - Giúp cán bộ địa chính cấp xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương mình. Đăng ký biến động đất đai: là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước, trực tiếp là ngành Địa chính nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để bảo đảm cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế – xã hội phát sinh trong công tác quản lý đất đai.
Đăng ký biến động có các đặc điểm cơ bản sau: - Phải dựa trên hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu. - Được tiến hành thường xuyên và tồn tại song song với quá trình sử dụng đất. ở nước ta hiện nay, việc đăng ký đất đai vừa là đăng ký ban đầu nhưng cũng vừa là đăng ký biến động, bởi đất đai trước đây đã bị buông lỏng trong một thời gian dài, chưa có đủ thông tin để quản lý. Để có đủ căn cứ pháp lý phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất phải thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh, thống nhất trên phạm vi cả nước.
Do đó, việc kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là yêu cầu cấp bách của ngành Địa chính hiện nay. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Các tài liệu trong hồ sơ địa chính Tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia ra 2 loại: - Loại hồ sơ tài liệu gốc, dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết. - Loại hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
Nó bao gồm: Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, bao gồm : toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính (trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa). Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm : - Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà chủ sử dụng đất đã thực hiện. - Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện. - Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của Hội đồng, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai v.
- Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Các tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý đất đai ở các cấp gồm có: Bản đồ địa chính và các tài liệu bổ trợ như: hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa, bản đồ giải thửa, bản đồ trích đo một khu vực… Chúng chứa đựng các thông tin về điều kiện tự nhiên của từng thửa đất. Tuỳ theo phương pháp thành lập, với mức độ chất lượng khác nhau, bản đồ địa chính có các dạng: - Bản đồ địa chính chính quy: đây là loại bản đồ hoàn chỉnh nhất, được thành lập trong hệ toạ độ thống nhất toàn quốc, được lập theo đơn vị hành chính cấp cơ sở để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai đến từng thửa đất. - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa: được thành lập độc lập cho từng khu vực (hồ sơ kỹ thuật cho khu vực đất đô thị, sơ đồ trích thửa cho các thửa đất nông nghiệp, lâm nghiệp).
Sổ mục kê đất: dùng để liệt kê toàn bộ các thửa đất trong phạm vi địa giới hành chính xã giúp cho việc tổng hợp, thống kê diện tích đất đai. Sổ địa chính: được lập nhằm ghi nhận toàn bộ diện tích đất đai đã được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các chủ sử dụng vào các mục đích khác nhau theo đúng pháp luật. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nhằm theo dõi quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi nhận các thông tin về từng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ theo dõi biến động đất đai: để theo dõi quá trình biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính.