Tổng quan nghiên cứu

Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2020 chạm ngưỡng 17,28 triệu m2 sàn, tương đương khoảng 432.000 căn hộ, trong khi quỹ đất đô thị phục vụ phân khúc này chỉ đáp ứng gần 690 triệu m2 trên quy mô toàn quốc. Tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn đến năm 2020 đã phê duyệt 26 dự án trên tổng diện tích 89,7 ha với quy mô 10.813 căn hộ, tổng mức vốn đầu tư dự kiến 6.552 tỷ đồng. Trong đó, 15 trên tổng số 17 dự án trọng điểm kêu gọi đầu tư giai đoạn đầu đã hoàn thành giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch. Trung tâm Quản lý và Phát triển nhà ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Xây dựng, chịu trách nhiệm trực tiếp trong công tác tiếp nhận, vận hành, bảo trì và phân phối quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Vấn đề cấp thiết đặt ra là làm thế nào để nâng cao chất lượng dịch vụ hỗ trợ nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của cư dân thu nhập thấp, cán bộ công chức và công nhân các khu công nghiệp. Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh của tác giả Phạm Văn Định, dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Vũ Văn Đông tại Trường Đại học Bà Rịa - Vũng Tàu năm 2019, tập trung giải quyết bài toán đo lường các nhân tố tác động đến mức độ thỏa mãn của khách hàng trên địa bàn tỉnh trong giai đoạn 2017 - 2018. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của công trình thể hiện ở việc lượng hóa mối quan hệ giữa 5 khía cạnh chất lượng dịch vụ với sự hài lòng của 186 hộ dân, cung cấp cơ sở dữ liệu xác thực cho các cơ quan quản lý nhà nước địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu tích hợp mô hình SERVQUAL kinh điển của Parasuraman và cộng sự (1985, 1988) cùng lý thuyết chất lượng kỹ thuật và chức năng của Gronroos (1984) để phân tích môi trường dịch vụ công ích. Cấu trúc lý thuyết vận hành dựa trên 5 khái niệm cốt lõi: Chất lượng dịch vụ, Sự thỏa mãn khách hàng, Nhà ở xã hội, Dịch vụ hỗ trợ công lập và Hành vi trung thành lặp lại theo mô hình của Oliver (1997) và Olsen (2005). Theo thang đo SERVQUAL chuẩn hóa, chất lượng dịch vụ được cấu thành từ 5 thành phần với 22 biến quan sát:

  • Phương tiện hữu hình: Cơ sở vật chất, cảnh quan tòa nhà, máy móc trang thiết bị, đồng phục và tài liệu giới thiệu của đơn vị quản lý.
  • Sự tin cậy: Khả năng thực hiện dịch vụ đúng cam kết, đúng thời hạn quy định và hạn chế tối đa sai sót hành chính.
  • Sự phản hồi: Tính sẵn sàng phục vụ, tinh thần hỗ trợ nhanh chóng và giải quyết kịp thời các thắc mắc phát sinh của cư dân.
  • Sự đảm bảo: Kiến thức chuyên môn, phong cách lịch sự, niềm nở và khả năng tạo dựng sự an tâm cho người dân.
  • Sự cảm thông: Sự ân cần, lắng nghe chu đáo và thấu hiểu nhu cầu riêng biệt của từng hộ gia đình thụ hưởng chính sách.

Phương pháp nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng nhằm đảm bảo giá trị khoa học của mô hình đo lường. Dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ các văn bản quy phạm pháp luật như Nghị định số 34/2013/NĐ-CP, Thông tư số 14/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng và Quyết định số 28/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua các giai đoạn bài bản:

  • Nghiên cứu định tính: Tiến hành phỏng vấn sâu 10 khách hàng và chuyên gia quản lý trong tháng 3/2019 để hiệu chỉnh 22 biến quan sát cho sát với thực tế vận hành nhà ở công lập.
  • Nghiên cứu định lượng sơ bộ: Khảo sát 100 khách hàng vào tháng 4/2019 để đánh giá sơ bộ thang đo thông qua hệ số tin cậy Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA.
  • Nghiên cứu định lượng chính thức: Thu thập dữ liệu từ mẫu khảo sát gồm 186 khách hàng đang trực tiếp sinh sống tại các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh trong tháng 6 và tháng 7/2019. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện có phân tầng theo từng địa bàn dự án trọng điểm như thị xã Phú Mỹ, huyện Châu Đức và huyện Đất Đỏ.

Công cụ phân tích chính là phần mềm SPSS phiên bản 20. Tác giả lựa chọn mô hình hồi quy tuyến tính đa biến OLS kết hợp kiểm định ANOVA vì phương pháp này cho phép định lượng chính xác trọng số tác động riêng rẽ của từng nhân tố dịch vụ đến sự hài lòng tổng thể, đồng thời kiểm soát nghiêm ngặt các khuyết tật mô hình như hiện tượng đa cộng tuyến và phương sai thay đổi.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích dữ liệu thực nghiệm từ 186 phiếu khảo sát hợp lệ mang lại những kết quả thống kê quan trọng:

  • Độ tin cậy thang đo: Tất cả 5 thang đo thành phần đều đạt hệ số Cronbach's Alpha trên 0.70. Phân tích EFA cho thấy chỉ số KMO đạt trên 0.50 với mức ý nghĩa kiểm định Bartlett nhỏ hơn 0.001, khẳng định tính tương thích cao của dữ liệu khảo sát.
  • Mức độ giải thích của mô hình: Kết quả hồi quy đa biến ghi nhận hệ số xác định R bình phương hiệu chỉnh đạt khoảng 64,8% (kiểm định ANOVA có mức ý nghĩa F nhỏ hơn 0.01), chứng minh 5 nhân tố chất lượng dịch vụ giải thích được gần 65% sự thay đổi của mức độ thỏa mãn khách hàng.
  • Trọng số tác động của các nhân tố: Nhân tố Sự tin cậy có tác động mạnh nhất đến sự hài lòng với hệ số Beta chuẩn hóa đạt 0.342, tiếp theo là Sự đảm bảo (Beta = 0.285), Phương tiện hữu hình (Beta = 0.236), Sự phản hồi (Beta = 0.198) và Sự cảm thông (Beta = 0.147), tất cả đều có giá trị p < 0.05.
  • Kiểm định tính vững của mô hình: Hệ số phóng đại phương sai VIF của các biến đều nhỏ hơn 2.0, bác bỏ hoàn toàn giả thuyết có hiện tượng đa cộng tuyến. Kiểm định Spearman's rho xác nhận phương sai phần dư không đổi và biểu đồ phân phối chuẩn phần dư Histogram thể hiện đường cong phân phối hình chuông cân đối.

Các dữ liệu phân tích này có thể được trình bày trực quan thông qua bảng tóm tắt kết quả hồi quy chuẩn hóa và biểu đồ cột so sánh trọng số Beta để làm nổi bật thứ tự ưu tiên của khách hàng.

Thảo luận kết quả

Kết quả hồi quy phản ánh chính xác thực trạng tâm lý của các đối tượng thu nhập thấp tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự tin cậy và Sự đảm bảo chiếm tổng cộng hơn 62% tỷ trọng tác động đến mức độ hài lòng. Điều này bắt nguồn từ thực tế người dân khi mua hoặc thuê nhà ở xã hội luôn quan tâm hàng đầu đến tính minh bạch trong việc xét duyệt hồ sơ theo thang điểm 100 của Quyết định 28/2014/QĐ-UBND, sự chính xác trong cách tính giá thuê theo Thông tư 14/2013/TT-BXD và cam kết bàn giao căn hộ đúng tiến độ.

So sánh với nghiên cứu của Hồ Huy Tựu và cộng sự (2009) về nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Vũng Tàu, kết quả của luận văn tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của tác phong phục vụ và chuyên môn của đội ngũ nhân viên. Đồng thời, nghiên cứu bổ sung luận cứ thực tiễn cho thấy điều kiện cơ sở vật chất (phương tiện hữu hình) tại các khu đất 7.098 m2 ở thị xã Phú Mỹ hay 20.083 m2 ở huyện Đất Đỏ đóng vai trò then chốt trong việc tạo dựng không gian sống an toàn, sạch đẹp, tương đồng với các kết luận về thang đo SERVQUAL của Nguyễn Thị Mai Trang (2006).

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu định lượng, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và gia tăng sự hài lòng của cư dân:

  • Chuẩn hóa và minh bạch quy trình thủ tục hành chính: Rút ngắn 25% thời gian xử lý và xét duyệt hồ sơ đăng ký thuê mua nhà ở xã hội; số hóa 100% dữ liệu tiếp nhận theo thang điểm 100 quy định tại Quyết định 28/2014/QĐ-UBND trong giai đoạn 2020 - 2022. Chủ thể thực hiện: Ban Giám đốc Trung tâm Quản lý và Phát triển nhà ở phối hợp cùng Sở Xây dựng.
  • Nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và công tác bảo trì công trình: Thiết lập lịch bảo dưỡng định kỳ 6 tháng một lần cho hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy tại các khối nhà chung cư; nâng tỷ lệ hài lòng về không gian sống và tiện ích công cộng lên trên 85% trong lộ trình 18 tháng. Chủ thể thực hiện: Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật và Đội sửa chữa nhà chung cư.
  • Phát triển quỹ đất sạch và mô hình liên kết hợp tác công tư: Khai thác hiệu quả 20% quỹ đất nhà ở xã hội từ các dự án thương mại và bố trí 10% nguồn thu từ đấu giá đất công để huy động 6.397 tỷ đồng vốn doanh nghiệp xã hội hóa giai đoạn 2020 - 2025. Chủ thể thực hiện: Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường.
  • Đào tạo kỹ năng giao tiếp và tinh thần phục vụ của nhân viên: Tổ chức tối thiểu 4 khóa tập huấn nghiệp vụ mỗi năm; thiết lập đường dây nóng tiếp nhận phản ánh và cam kết xử lý khiếu nại của cư dân trong vòng 24 giờ làm việc, hướng tới chỉ số hài lòng chung đạt 90%. Chủ thể thực hiện: Phòng Kế toán - Tổ chức - Hành chính.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

  • Cơ quan quản lý nhà nước và Sở Xây dựng các địa phương: Tham khảo cơ sở thực tiễn để hoàn thiện quy trình xét duyệt hồ sơ, xác định khung giá thuê mua và quy hoạch quỹ đất phát triển căn hộ diện tích từ 40m2 đến 70m2.
  • Ban Giám đốc các đơn vị quản lý và phát triển quỹ nhà công ích: Ứng dụng bộ công cụ 5 thành phần SERVQUAL để đo lường định kỳ chất lượng phục vụ, tối ưu hóa công tác bảo trì và nâng cao sự gắn kết với cư dân.
  • Doanh nghiệp đầu tư bất động sản và các nhà thầu thi công: Nắm bắt nhu cầu thực tế của 10.813 hộ gia đình thuộc phân khúc thu nhập thấp, từ đó điều chỉnh thiết kế kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xây dựng chính sách giá bán phù hợp.
  • Giảng viên, học viên cao học chuyên ngành Quản trị kinh doanh và Quản lý công: Nguồn tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp ứng dụng phân tích định lượng (EFA, Cronbach's Alpha, OLS Regression trên SPSS) vào lĩnh vực dịch vụ công cộng tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

  1. Luận văn sử dụng mô hình lý thuyết nào làm nền tảng đánh giá chất lượng dịch vụ? Nghiên cứu vận dụng mô hình SERVQUAL gồm 5 thành phần: Phương tiện hữu hình, Sự tin cậy, Sự phản hồi, Sự đảm bảo và Sự cảm thông của Parasuraman (1988), được hiệu chỉnh với 22 biến quan sát cho phù hợp với dịch vụ công ích tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

  2. Kích thước mẫu 186 khách hàng có đủ độ tin cậy khoa học để chạy hồi quy không? Cỡ mẫu 186 hoàn toàn đáp ứng tiêu chuẩn phân tích hồi quy OLS (tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát). Dữ liệu đạt kiểm định Cronbach's Alpha trên 0.70 và hệ số KMO trên 0.50, đảm bảo độ giá trị thống kê cho toàn bộ đề tài.

  3. Yếu tố nào tác động mạnh nhất đến sự thỏa mãn của cư dân nhà ở xã hội? Phân tích hồi quy chỉ ra Sự tin cậy có tác động lớn nhất với hệ số Beta chuẩn hóa 0.342, tiếp đến là Sự đảm bảo với Beta 0.285. Khách hàng đặc biệt xem trọng tính chính xác của thủ tục và tính công khai, minh bạch của đơn vị quản lý.

  4. Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có chính sách hỗ trợ gì đối với các dự án nhà ở xã hội? Giai đoạn đến năm 2020, tỉnh chuẩn bị 15 dự án đất sạch trên tổng số 17 dự án kêu gọi đầu tư, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ 155 tỷ đồng kinh phí giải phóng mặt bằng và cho phép doanh nghiệp trích 20% diện tích sàn để kinh doanh thương mại.

  5. Điểm khác biệt của nghiên cứu này so với các đề tài dịch vụ thương mại là gì? Luận văn đi sâu vào dịch vụ hỗ trợ công gắn liền với chính sách an sinh xã hội phi lợi nhuận. Thước đo chất lượng không đơn thuần là giá cả mà gắn chặt với quy trình chấm điểm 100 theo Quyết định 28/2014/QĐ-UBND và trách nhiệm quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Kết luận

  • Công trình 114 trang của học viên Phạm Văn Định đã hệ thống hóa hoàn chỉnh khung lý thuyết và thực tiễn về chất lượng dịch vụ nhà ở xã hội tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
  • Phân tích định lượng trên 186 khách hàng xác nhận 5 thành phần SERVQUAL giải thích được 64,8% sự biến thiên của mức độ thỏa mãn cư dân.
  • Hai nhân tố Sự tin cậy và Sự đảm bảo giữ vai trò quyết định, đòi hỏi Trung tâm Quản lý và Phát triển nhà ở phải liên tục đổi mới thủ tục hành chính và nâng cao tinh thần trách nhiệm.
  • Hệ thống 4 nhóm giải pháp đã vạch rõ lộ trình hành động gắn với kế hoạch triển khai 26 dự án và huy động 6.552 tỷ đồng vốn đầu tư cho địa phương.
  • Các nhà quản lý chính sách, doanh nghiệp xây dựng và học viên học thuật hãy tham khảo toàn văn luận văn để áp dụng bộ công cụ phân tích vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ công cộng.