Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt quan trọng bởi nó vừa và đối tƣợng lao động vừa là tƣ liệu lao động, là nguồn lực, nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, là điểm tựa của mọi hoạt động sản xuất, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng cơ sở hạ tầng, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Do đó, mà không thể phủ nhận vai trò của đất ngày càng trở lên quan trọng và không có một tƣ liệu nào có thể thay thế đƣợc đất đai. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trƣờng phát triển mạnh, quá trình CNH - HĐH đất nƣớc diễn ra trên toàn cầu gây ra những lo ngại về việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động nhƣ nhà ở, kinh doanh, dịch vụ, gây ô nhiễm môi trƣờng… đó là nguyên nhân cho việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Để giải quyết đƣợc tất cả các vấn đề đó quả là một bài toán khó cho các nhà quản lý về đất đai.
Ý thức đƣợc tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất phù hợp và có hiệu quả. Nhà nƣớc đã ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý nguồn TNTN quý giá này. Mới đây là luật đất đai 2013 ra đời (có hiệu lực ngày 01/07/2014) nó đã hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các luật đất đai trƣớc. Những vấn đề về chuyển QSDĐ đƣợc quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng nhƣ có nhiều vấn đề liên quan khác.
Xã Thuần Hƣng là xã thuộc huyện Khoái Châu, tỉnh Hƣng Yên nằm trong vùng kinh tế, văn hóa, chính trị của huyện Khoái Châu. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý đã có nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn một số tồn tại và yếm kém nhƣ nhu cầu về đất đai của xã liên tục tăng làm cho quỹ đất có nhiều biến động, trong khi đó vấn đề quản lý đất đai trên toàn xã vẫn còn bị hạn chế và quan tâm chƣa đúng mức, việc quản lý còn lỏng lẻo, ngƣời dân còn sử dụng đất tùy tiện và không có hiểu biết nhiều về đất đai. Ngoài ra việc 2 xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp các ngành còn đang chồng chéo thiếu đồng bộ hóa cũng gây ra khó khăn cho việc quản lý đất đai trên toàn xã. Do vậy để khắc phục đƣợc những tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý về đất đai nói chung ta cần đánh giá một cách khách quan các kết quả đã đạt đƣợc từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để sử dụng đất một cách có hiệu quả nhất, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội.
Qua thời gian học tập tại trƣờng và nhận thức đƣợc thực tiễn của địa phƣơng em thấy đƣợc sự quan trọng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. Với vai trò là sinh viên đang thực tập tốt nghiệp đƣợc sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, đƣợc sự hƣớng dẫn tận tình của cô giáo PGS.TS Đỗ Thị Lan, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thuần Hưng, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2013 - 2015”.2 Mục tiêu của đề tài * Mục tiêu tổng quan Đánh giá đƣợc công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Thuần Hƣng. Nhằm xác định những kết quả đạt đƣợc và những tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phƣơng. * Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ từ năm 2013 đến hết năm 2015.
- Sự hiểu biết của ngƣời dân về chuyển QSDĐ. - Tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục nhữn g tồn tại của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.3 Ý nghĩa của đề tài - Tổng hợp đƣợc kiến thức sinh viên đã đƣợc học trong trƣờng và kiến thức thực tế để làm quen với nghiên cứu khoa học. - Chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu ra để công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng.
Từ đó có những giải pháp để giải quyết khó khăn và hoàn thiện trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai thời gian tới. 3 - Nắm vững những quy định của luật Đất đai năm 2013, những đổi mới của Luật Đất Đai 2013 so với Luật Đất Đai 2003 và những văn bản dƣới luật về đất đai của trung ƣơng và địa phƣơng về công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phƣơng có những phƣơng hƣớng trong việc giải quyết những khó khăn, vƣớng mắc ở địa phƣơng. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 2.1 Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật đất đai 2003, ngày 26/11/2003.
- Luật đất đai 2013, ngày 01/7/2014. - Nghị định 181/2004/ND-CP hƣớng dẫn thị hành Luật đất đai 2003. - Nghị định 43/2014/ND-CP hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2013. - Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT hƣớng dẫn nghị định.
- Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT hƣớng dẫn nghị định. - Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tƣ liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/16/2006 của Bộ tƣ pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. - Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính. - Quyết định số 14/2011/QĐ – UBND tỉnh Hƣng Yên ngày 20/07/2011 V/v lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hƣng Yên.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nƣớc nhằm đƣa nƣớc ta với nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nƣớc có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt đƣợc những 5 thành tựu vƣợt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nƣớc.
Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng ngày cao cũng nhƣ công tác quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực này đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ toàn xã hội. Xã Thuần Hƣng là nơi có dân cƣ đông đúc, nền kinh tế tƣơng đối phát triển. Vì vậy mà đất đai của xã cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển các ngành cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của ngƣời dân trong xã và các ngành các cấp trong xã nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003, rồi đến Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai cũng nhƣ hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng nhƣ UBND xã Thuần Hƣng cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phƣơng, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng nhƣ sự phát triển thị trƣờng đất đai nói riêng.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ Luật đất đai 2013 quy định 7 hình thức chuyển QSDĐ là: - Chuyển đổi QSDĐ - Chuyển nhƣợng QSDĐ - Tặng, cho QSDĐ - Thừa kế QSDĐ - Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ - Thế chấp bằng giá trị QSDĐ 6 2.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển QSDĐ cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển QSDĐ theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền đƣợc quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. - Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là ngƣời cùng một xã, phƣờng, thị trấn với ngƣời chuyển đổi [2] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc nhà nƣớc giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp [2] - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trƣơng chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí đo đạc [8] 2.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó ngƣời sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng, còn ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng trả tiền cho ngƣời chuyển nhƣợng. Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ các điều kiện nêu ở Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật đất đai 2013.3 Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là 1 hình thức chuyển QSDĐ cho ngƣời khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào.
Nó thƣờng diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài quan hệ. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhƣng trƣớc đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh ngƣời ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.