BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ---------------------------- LÊ THỊ LƢƠNG THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 15 TẦNG TẠI THÀNH PHỐ VINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ---------------------------- LÊ THỊ LƢƠNG THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 15 TẦNG TẠI THÀNH PHỐ VINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC GS.
DAPICE NGUYỄN XUÂN THÀNH TP. Hồ Chí Minh – Năm 2015 -i- LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trƣờng Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 05 năm 2015 Tác giả luận văn Lê Thị Lƣơng -ii- LỜI CẢM ƠN Trƣớc tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Thầy Nguyễn Xuân Thành và GS. Dapice đã nhiệt tình giúp tôi định hƣớng, giải quyết các vƣớng mắc, hƣớng dẫn trực tiếp cho tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này. Tiếp theo, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy Đỗ Thiên Anh Tuấn, các quý Thầy Cô cùng các cán bộ nhân viên tại Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã truyền những kiến thức quý báu và thiết thực, nhiệt tình giúp đỡ, giải đáp bất cứ khi nào và tạo ra một môi trƣờng học tập, nghiên cứu thực sự chất lƣợng cho tôi và các học viên trong thời gian qua. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến phòng tín dụng ngân hàng HD Bank, phòng bán hàng Công ty Địa ốc Hoàng Quân đã hỗ trợ số liệu và cung cấp các thông tin liên quan đến nhà ở xã hội cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và toàn thể các thành viên lớp Thạc sỹ Chính sách công khóa 06 đã động viên, chia sẻ và hỗ trợ tôi trong suốt thời gian qua. Tác giả Lê Thị Lƣơng -iii- TÓM TẮT Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 ra đời cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đánh dấu sự thay đổi trong chính sách phát triển nhà ở xã hội theo hƣớng Nhà nƣớc hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho cả ba phía doanh nghiệp xây dựng dự án, ngƣời mua dự án và Ngân hàng Thƣơng mại tham gia cho vay vốn ƣu đãi. Tuy nhiên, đến thời điểm cuối năm 2014, ngân hàng chỉ mới giải ngân gói hỗ trợ này đƣợc 12%. Con số này đƣợc đánh giá là quá thấp và dƣới mức kỳ vọng.
Dự án nhà ở xã hội 15 tầng đƣợc Bộ Xây dựng gửi đề xuất đến Ngân hàng Nhà nƣớc đề nghị cho vay vốn ƣu đãi để thực hiện dự án. Dự án đã khởi công vào tháng 11/2013 nhƣng đến thời điểm này dự án vẫn chƣa đƣợc các ngân hàng chấp nhận cho vay vốn ƣu đãi. Để giải quyết một số bất cập trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, luận văn thực hiện đánh giá khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp khu vực thành thị tỉnh Nghệ An và thẩm định hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án. Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy hộ thu nhập thấp khu vực thành thị tỉnh Nghệ An hoàn toàn không có khả năng chi trả để mua căn hộ của dự án với mức giá và phƣơng thức hỗ trợ tín dụng hiện tại.
Cho dù tăng hỗ trợ tín dụng mua nhà thì đa số hộ thu nhập thấp cũng không có khả năng chi trả. Nếu dự án bán cho các hộ thu nhập thấp thì dự án không khả thi về mặt kinh tế và tài chính. Hộ thu nhập thấp chịu thiệt hại từ dự án do mức sẵn lòng chi trả thấp hơn giá thực trả. Nếu dự án bán cho các đối tƣợng là hộ có thu nhập trên mức trung bình thì dự án sẽ khả thi về mặt kinh tế và tài chính (cho dù dự án có đƣợc vay vốn ƣu đãi hay không có vay vốn ƣu đãi) và ngƣời mua nhà hƣởng lợi từ dự án.
Phân tích trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho thấy các Ngân hàng Thƣơng mại không có động cơ tham gia gói hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng nhƣ hộ thu nhập thấp mua nhà do lợi nhuận thu về quá thấp so với các khoản cho vay thƣơng mại khác và rủi ro về khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp. Nhƣ vậy, mô hình nhà ở xã hội bán hiện nay hoàn toàn không phù hợp với hộ thu nhập thấp mà chỉ mang lại lợi ích cho hộ có thu nhập trên mức trung bình. Tác giả đƣa ra kiến nghị Nhà nƣớc không nên hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội để bán mà hƣớng tới chính sách -iv- phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đi kèm với chính sách này là giảm diện tích căn hộ nhà ở xã hội xuống còn khoảng 46,8 m2 để phù hợp với khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, Nhà nƣớc không hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho hộ thu nhập thấp trả tiền thuê nhà mà tập trung hỗ trợ cho chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ. Chính sách hỗ trợ tín dụng cho chủ đầu tƣ phải tăng thời hạn cho vay lên 20 năm và giảm lãi suất xuống còn 5%/năm. Mặt khác, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp cần giảm xuống còn 2%/năm thì chủ đầu tƣ mới sẵn lòng cho thuê ở mức giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp. Đối với các Ngân hàng Thƣơng mại, chính sách hỗ trợ cũng phải đƣợc điều chỉnh sao cho mức lợi nhuận các ngân hàng thu đƣợc bằng mức lợi nhuận đối với các khoản cho vay thƣơng mại để khuyến khích các ngân hàng tham gia hỗ trợ tín dụng cho các chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở xã hội cho thuê.
-v- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .iii MỤC LỤC. v DANH MỤC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT .viii DANH MỤC BẢNG BIỂU. ix DANH MỤC HÌNH VẼ. x DANH MỤC PHỤ LỤC.
xi CHƢƠNG 1. Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu. Câu hỏi nghiên cứu.
Phạm vi nghiên cứu. Cấu trúc luận văn. Hạn chế của luận văn. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ TẢ DỰ ÁN.
Khung phân tích. Khung phân tích đánh giá khả năng chi trả của ngƣời thu nhập thấp. Ngƣời thu nhập thấp, hộ gia đình thu nhập thấp. Đánh giá khả năng chi trả nhà ở của ngƣời thu nhập thấp.
Khung phân tích kinh tế. Lợi ích kinh tế. Chi phí kinh tế. Vòng đời của dự án (niên hạn sử dụng nhà chung cƣ).
Khung phân tích tài chính. Chính sách phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam. Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP. Vinh và tỉnh Nghệ An.
Mô tả dự án. 10 -vi- CHƢƠNG 3. ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHI TRẢ NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HỘ THU NHẬP THẤP. Thu nhập của hộ thu nhập thấp.
Đánh giá khả năng chi trả nhà ở xã hội 15 tầng TP. Mức giá NOXH của dự án. Mức thu nhập yêu cầu đối với hộ thu nhập thấp để mua nhà ở xã hội. Đánh giá khả năng chi trả mua nhà ở xã hội của hộ thu nhập thấp.
Khả năng chi trả nhà ở khi điều chỉnh phƣơng thức hỗ trợ tín dụng. Khả năng chi trả đối với giá thuê căn hộ chung cƣ. Giá thuê căn hộ chung cƣ hiện tại ở TP. Giá thuê căn hộ chung cƣ theo khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp.
PHÂN TÍCH KINH TẾ. Các giả định và thông số chung cho phân tích kinh tế. Chi phí vốn kinh tế. Tỷ giá hối đoái kinh tế.
Hệ số lƣơng kinh tế của lao động không kỹ năng. Các dòng ngân lƣu kinh tế. Lợi ích kinh tế. Chi phí kinh tế.
Đánh giá tính khả thi về mặt kinh tế. Phân tích độ nhạy kinh tế. Phân tích mô phỏng Monte – Carlo. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN.
Các giả định và thông số đầu vào chủ yếu. Nguồn vốn đầu tƣ. Chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa. Chi phí vốn tài chính dự án.
Doanh thu tài chính. Chi phí tài chính. Kết quả thẩm định tài chính của dự án. Tài trợ vốn vay ƣu đãi cho dự án.
Phân tích độ nhạy. Mô hình tài chính dự án nhà ở xã hội cho thuê tƣơng đƣơng. PHÂN TÍCH PHÂN PHỐI. Phân phối phân phối.
Trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH. Khuyến nghị chính sách. 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO.
48 -viii- DANH MỤC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Tên Tiếng Anh Tên Tiếng Việt ADB Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á BXD Bộ Xây dựng DCSR Debt Service Coverage Ratio Hệ số an toàn trả nợ EIU Economist Intelligence Unit Tổ chức Nghiên cứu Kinh tế Toàn cầu HTNT Hộ thu nhập thấp IRR Internal Rate of Return Suất sinh lời nội tại NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc NHTM Ngân hàng thƣơng mại NOTM Nhà ở thƣơng mại NOXH Nhà ở xã hội NPV Net Present Value Giá trị hiện tại của ngân lƣu ròng PMT Payment in an Ordinary Annuity Khoản tiền thanh toán đều, định kỳ TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TP. Vinh Thành phố Vinh UBND Ủy ban nhân dân UN-HABITAT United Nations Human Uỷ ban giải quyết vấn đề về nhà ở Settlements Programme cho con ngƣời VAT Value Added Tax Thuế giá trị gia tăng VHLSS Vietnam Household Living Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Standards Survey Nam WACC Weighted Average Cost of Chi phí vốn bình quân trọng số Capital WB World bank Ngân hàng Thế giới -ix- DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3. Thu nhập yêu cầu hàng tháng đối với mỗi hộ gia đình. Giá thuê căn hộ chung cƣ bình quân tại TP.
Tốc độ tăng trƣởng kinh tế hàng năm tỉnh Nghệ An. Kết quả thẩm định tài chính trƣờng hợp dự án đƣợc vay vốn ƣu đãi.
