Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Đất đai, bất động sản 1. Đất đai Đất đai là tiền đề ban đầu, là cái nôi và là cơ sở quan trọng nhất của sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) Ngoài ý nghĩa về kinh tế, đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị, vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản (BĐS) là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền“ với đất đai được coi là BĐS - Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản“. Tương tự, quy định LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. - Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. - Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất (Nguyễn Đình Bồng, 2014) Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai” được gọi là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005]: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng. + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS. + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật. + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS. + Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. Cơ sở đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Hồ sơ đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Hồ sơ đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hồ sơ đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa trên những nguyên tắc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005): - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá; - Nguyên tắc đồng thuận. Đơn vị đăng ký đất đai Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất, thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất.
Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. Trong hệ thống HSĐC của Việt Nam quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ” (Nguyễn Văn Chiến, 2006). Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đăng ký văn tự giao dịch LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Đăng ký quyền Quyền được hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và người có chủ quyền đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó.