Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Bất động sản Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định. Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy nó không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Do đó, bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế - xã hội. Vì thế, việc định giá bất động sản để áp giá bồi thường cần quy định rõ ràng, cụ thể để công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đẩy nhanh tiến độ.
Giá đất Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian. Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mức giá cao nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70 - 80% giá thực tế. Trong thực tế thì luôn luôn tồn tại hai loại giá: Giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường.
Giá thị trường thì luôn cao hơn giá nhà nước, mức độ chênh lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường bất động sản phát triển. Như vậy, giá đất do nhà nước quy định để tính giá đất bồi thường, bồi thường thiệt hại càng sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế địa phương thì công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và bố trí tái định cư càng nhanh gọn và hiệu quả. Định giá đất Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại một thời điểm xác định. Định giá đất giúp cho nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực lành mạnh.
Ngoài ra còn tăng thu ngân sách cho nhà nước, có điều kiện để thực hiện công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng một hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực tế hơn là rất cần thiết để bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới.
Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng. Bồi thường thiệt hại Trong đời sống hàng ngày “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra; giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.
Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người được giao đất, thuê đất, người bị thu hồi đất. Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường. Nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của nhà nước, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa giữa các đối tượng tham gia [29]. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất (là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất) tại thời điểm có quyết định thu hồi [7]. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.
Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi thường bấy nhiêu. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực địa thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất. Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mả, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi. Tái định cư Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì tái định cư được giải thích là: Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau.
- Bồi thường bằng nhà ở. - Bồi thường bằng việc giao đất ở mới. - Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Như vậy có thể nói rằng: Tái định cư là việc người sử dụng đất được bố trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức như bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 bằng giao đất ở mới hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở.
Tái định cư có hai hình thức: Tái định cư tự nguyện và tái định cư bắt buộc. Tái định cư tự nguyện là những người di chuyển một cách tự nguyện, muốn tìm những cơ hội mới; tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển.[17] Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư Việt Nam đang ở trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển, bởi vì nó là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án trong tiến trình chỉnh trang đô thị, phát triển các khu công nghiệp và xây dựng đất nước.
Tuy nhiên, để thực hiện tốt công việc này đòi hỏi phải tổ chức một cách chặt chẽ, hợp lý, khoa học nhằm đảm bảo được tính công bằng, hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và người bị thu hồi đất, tạo mọi điều kiện cho người bị thu hồi đất sớm ổn định đời sống sinh hoạt và sản xuất tại nơi ở mới. Với quan điểm chung và về đạo lý thì cần phải xây dựng khu tái định cư có điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống trước khi di dời. Ngoài ra còn phải quan tâm đến tập quán sản xuất, phong tục xã hội từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng.