CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học về thị trường bất động sản 1. Bất động sản 1. Khái niệm Theo Bloomberg_com Financial Glossary " BĐS là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất".
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BĐS bao gồm đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp". Theo khoản 1, điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005: Bất động sản là các loại tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định [10]. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản - Có vị trí cố định, không di chuyển được: đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem bất động sản đi nơi khác để giao dịch. - Tính bền lâu: đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chục năm đến hàng trăm năm.
- Tính thích ứng: lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng. Tính thích ứng của bất động sản là một trong đặc điểm cực kỳ quan trọng để thu hút khác hàng và các nhà đầu tư. - Tính dị biệt: trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau. n 4 - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: nhiều loại đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thì phải có năng lực quản lý thích hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Phân loại bất động sản BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội).
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. b) BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng tư liệu sản xuất bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng.
n 5 c) BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Thị trường bất động sản 1.
Khái niệm Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả hàng hoá BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đất. Ở nước ta hiện nay, thị trường nhà đất đã và đang được hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS.
Trong các văn bản pháp luật của nhà nước, nhà nước đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thị trường nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau.
Tuỳ theo số lượng, quy mô của từng người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán. Tính chất của thị trường bất động sản a) Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa - Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu. - Thị trường BĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả. - Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất.
b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả thi của một đầu tư cụ thể vào thị trường BĐS là rất quan trọng. Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp độ quốc gia và địa phương. Cầu về BĐS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BĐS tạo ra. Tuy nhiên, sẽ là chưa đầy đủ nếu chỉ xem xét thị trường BĐS về phía cầu mà bỏ qua phía cung.
Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường là xác định người sử dụng dịch vụ được cung cấp bởi đầu tư. Những đặc trưng và sở thích của những "khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng để xác định hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BĐS cụ thể nào. Những nhân tố khác cần quan tâm là những đặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải tạo, giao thông vận tải và các nhân tố đáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp ứng cầu tiềm năng.
Đặc điểm của thị trường bất động sản a) Thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng đất nước. TTBĐS thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương về quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các n 7 miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau quy định. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn TTBĐS ở nông thôn và miền núi, v. b) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo.
Do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng nhà đất - BĐS nói chung. Trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán BĐS thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. Điều này gây ra hiện tượng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tượng cung - cầu, giá cả giả tạo.
Đây là một đặc điểm chủ yếu của TTBĐS. c) Việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu tư và lao động lớn Mà sự vận động, vận hành của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm chạp vì nó còn phụ thuộc vào: cơ chế, chính sách của nhà nước; các thủ tục về hợp đồng, chuyển nhượng, đăng ký đất đai, nhà ở,… d) Việc tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian, tiền bạc Để tạo lập và đưa một BĐS vào sử dụng phải mất một khoảng thời gian tương đối dài và đòi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn. Do vậy việc thu hồi vốn chậm và thường có nhiều rủi ro. đ) Thị trường bất động sản là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất nên rất đa dạng về hình thức Nó có thể diễn ra dưới dạng trao đổi, mua bán chuyển nhượng, cầm cố và cũng có thể diễn ra dưới hình thức cho thuê.
Trong điều kiện đất đai ngày càng khan hiếm và nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê đất đai, BĐS trở nên khá phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho n 8 thuê quyền sử dụng đất đai. Người thuê phải trả cho người cho thuê một khoản tiền về việc sử dụng đất đai, BĐS trong thời hạn thuê. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, nên thực chất việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cầm cố,… Đất đai là trao đổi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhà nước ta cũng đang mở rộng và phát triển hình thức cho thuê đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu về đất, BĐS muốn thuê để sản xuất về thủ tục, giá cả, thời hạn,…đặc biệt là đối với người nước ngoài muốn đầu tư và nước ta.