Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá đất và bản đồ vùng giá trị đất đai. - Chương 2: Phương pháp đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS - Chương 3: Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường năm 2018 tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1. Tổng quan về đất đai và giá của đất đai.Khái niệm và đặc điểm của đất đai.Khái niệm đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên tất yếu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bản phân bố dân cư và cơ sở kinh tế, có tính quyết định trong mọi lĩnh vực kinh tế - văn hóa – chính trị và x hội của mọi quốc gia.
Các Mác từng viết: “Đất đai là tài sản m i m i với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [20]. Đất đai vừa là tư liệu sản xuất, vừa là không gian sản xuất cho mọi ngành nghề, đóng vai trò là thành phần quan trọng hàng đầu của nền kinh tế - x hội. Theo quan điểm của giới khoa học, đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả phần lục địa và phần mặt nước trên bề mặt trái đất. Tuy nhiên theo quan điểm kinh tế học thì đất đai còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất cũng như trên mặt đất mà không do tác động của con người làm ra.
Như vậy, khái niệm đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Đặc điểm của đất đai Là một tài sản nên đất đai cũng có những đặc điểm như mọi tài sản thông thường khác như đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (tức là có giá trị sử dụng); con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán, ngoài ra, với tư cách là một tài sản đặc biệt, đất đai còn có những đặc tính riêng biệt như sau: - Thứ nhất: Đất đai có tính cố định về vị trí. Mỗi một thửa đất đều có một vị trí độc nhất vô nhị, không thể di dời được, điều này tạo nên tính độc quyền của thửa đất. Các giá trị và lợi ích từ mỗi một thửa đất khác nhau là khác nhau, tính thay thế là rất ít hoặc không thể thay thế do yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com tiêu thức đo lường địa lý mà còn bao gồm rất nhiều các thành phần tự nhiên, x hội trong không gian khác nhau.
Đây chính là nguyên nhân dẫn tới tính cá biệt của đất đai, thông tin về các thửa đất có sự khác biệt rất lớn, gây nhiều khó khăn trong việc nắm bắt và định giá. Mặt khác, đất đai cũng có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau do giá trị của một thửa đất còn phụ thuộc vào tác động của các thửa đất lân cận. Thị trường đất đai cũng bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố này, không tồn tại một thị trường trung tâm mà bao hàm nhiều thị trường nhỏ, mỗi một thị trường mang bản sắc địa phương tùy thuộc vào sự phát triển nền kinh tế, x hội và quan hệ cung cầu tại địa phương đó. Tất cả các đặc tính này đều tạo sự bất lợi nhiều hơn là có lợi đối với công tác định giá đất đai.
- Thứ hai: Đất đai có tính giới hạn về không gian. Do diện tích bề mặt trái đất là có hạn nên một mâu thuẫn tất yếu xảy ra trong mối quan hệ cung – cầu về đất là : cung có hạn – cầu vô hạn. Đặc điểm kéo theo của đất đai chính là tính khan hiếm, được thể hiện rõ ràng nhất qua quan hệ cung – cầu. Có thể thấy, vì sự khan hiếm mà quan hệ này luôn mất cân đối và chủ yếu nghiêng về phía cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai, giá trị theo đó chỉ có xu hướng tăng, nhất là khi đ đạt đến mức giới hạn về không gian thì giá trị có thể tăng không kiểm soát được.
- Thứ ba: Đất đai có tính vô hạn về thời gian sử dụng, nếu biết sử dụng, giá trị, lợi ích sẽ ngày càng tăng, các chuyên gia cho rằng đó là nguyên nhân của tính bền lâu và tính thích ứng. Do đất đai không có khấu hao nên tính bền lâu nếu xét đến đất đai nói riêng, thì thường được dùng để chỉ cấu trúc đất đối với đất nông nghiệp. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Mặt khác nếu xét đến bất động sản nói chung thì có thể hiểu là mức độ phù hợp và tuổi thọ của vật kiến trúc cũng như công trình xây dựng trên đất.
Đối với mỗi một loại công trình lại có một tuổi thọ kinh tế và vật lý khác nhau, tuy nhiên nếu biết sử dụng và cải tạo điều kiện vật chất hợp lý thì tuổi thọ này có thể kéo dài hoặc không thể chấm dứt. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. Một đặc điểm đáng lưu ý khác là đất đai cho lợi ích liên tục trong quá trình sử dụng và có thể thay đổi công năng trong phạm vi pháp lý miễn là vẫn 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com mang lại lợi ích cho người sử dụng nó. Do đó, đất đai là loại tài sản có giá trị lớn nhưng lại không bị mai một theo thời gian, cho mục đích sử dụng phong phú và không bị thanh lý trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên, đặc điểm này đòi hỏi người định giá đất phải xem xét tới các chi phí kết tinh trong quá trình sử dụng và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng đất. - Thứ tư: Đất đai chịu sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng. Bắt đầu từ thời kì cận đại trở về đây, chế độ quốc hữu hóa về đất đai được áp dụng, do đó, đất đai chỉ có thể có giá trị trong tính hợp pháp mà Nhà nước quy định. Khi định giá đất, cần chú ý trước hết là về căn cứ pháp lý và mục đích sử dụng đúng đắn của thửa đất, tất cả giá trị của bất động sản đều phải được xem xét trên mục đích sử dụng mà Nhà nước đ đặt ra.
Bản chất của giá đất và các đặc điểm của giá đất Đất đai luôn là một chủ đề nóng được nghiên cứu xuyên suốt qua các giai đoạn lịch sử của loài người. Từ thời cổ đại cho đến nay, bản chất của đất đai cũng như giá trị của nó ngày càng được sáng tỏ bởi kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế học.Petty, một nhà kinh tế học người Anh, nguồn gốc của giá trị là lao động và đất đai: “Lao động là cha, đất đai là mẹ của cải”. [22] Trên cơ sở lý luận của C.Mác, sự phân tích hiện đại cho thấy: đất đai tự nhiên và đất đai kinh tế có liên quan với nhau nhưng không đồng nhất với nhau. Cái mà người ta quan tâm là đất đai kinh tế.
Vậy đất đai kinh tế được hình thành từ đâu? Đất đai tự nhiên chỉ trở thành hàng hóa khi có giá trị, đất có giá trị khi có giá trị sử dụng, đất có giá trị sử dụng khi được đầu tư lao động (phát hiện, chiếm hữu, khai khẩn, bảo vệ) và trở thành đất đai kinh tế. Vậy bản chất giá trị của đất chính là lao động chuyển hóa tích tụ trong đất đai. Đất đai tự nhiên + Lao động Đất đai kinh tế Chuyển hóa Hiểu được bản chất của giá trị, ta có thể thấy: giá trị chính là cơ sở của giá cả. Tuy nhiên, giá cả không hoàn toàn phụ thuộc vào giá trị mà có thể bằng, lớn hơn, nhỏ hơn tùy thuộc vào điều kiện của thị trường.
7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Giá trị của đất + Điều kiện thị trường Giá cả Giá trị đồng tiền Quan hệ cung-cầu Giá cả thị trường là số tiền trao đổi vào thời điểm định giá giữa hai bên mua bán tự nguyện, trong điều kiện thương mại bình thường, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp, trên cơ sở đ tìm hiểu kĩ về thị trường và hiểu kĩ lẫn nhau. Các bên quyết định mua bán phải thận trọng, khách quan, không bị ép buộc. [13] Các trường hợp sau đây không được coi là giá cả thị trường: - Mua bán trong điều kiện bắt buộc - Người mua và người bán là đồng sở hữu - Mua bán trong quan hệ gia đình - Mua bán trong nội bộ công ty - Mua có tính chất đầu cơ - Bán trong khi người thuê đang sử dụng [13] Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sở hữu này được mở rộng theo hướng Nhà nước trao một số quyền nhất định cho người sử dụng đất. Như vậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định 1. Thị trường đất đai Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Tuy nhiên khái niệm này có thể được phân tích theo hai hướng. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai, được diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định và trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Luật Đất đai 2013 [15 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó thị trường đất đai tại nước ta được hiểu là thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu. Điều kiện để đất tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất bao gồm: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.