Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sủ dụng đất 1. Quyền sử dụng đất và thị trường đất đai 1. Đất đai và quyền sử dụng đất Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.
Trong Luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “QSDĐ” và “người SDĐ”. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc Hội, Luật đất đai 2013, Điều 167). Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) SDĐ vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch SDĐ.
Tại Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định cụ thể “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng Luan van 5 biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bên cạnh đó, theo Luật Đất đai 2013 đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao QSDĐ cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Thị trường đất đai Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) 1. Giá đất và các nguyên tắc xác định giá đất 1. Giá đất Theo Luật Đất đai năm 2003 tại khoản 23 Điều 4 quy định:“Giá QSDĐ (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.” Đến Luật Đất đai 2013, giá đất được quy định cụ thể tại Điều 4 Luật đất đai 2013: - Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. - Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định.
- Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ đối với một diện tích đất xác định. Định giá Thuật ngữ định giá đã có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá hiện cũng được Luan van 6 phát triển rất nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp cụ thể , tham gia thị trường với một đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp. Theo từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lý, Nhà xuất bản Tư Pháp- Bộ Tư pháp thì định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.3 Các nguyên tắc xác định giá đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006). Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn SDĐ; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Các phương pháp xác định giá đất Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định Phương pháp định giá đất gồm 05 phương pháp, cụ thể như sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. hay nói một cách đơn giản là dựa trên cơ sở phân tích mức giá Luan van 7 của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định. - Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất là việc UBND cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương. Theo quy định tại Điều 177 Luật đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đungs theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.1 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp sau: - Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; - Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Luan van 8 - Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; - SDĐ thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; - Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; - Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; - Giao đất, cho thuê đất với các trường hợp được giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất. Đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá QSDĐ theo quy định thuộc một trong các trường hợp trên mà không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc ít nhất đấu giá 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá QSDĐ.