CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. Cơ sở lý luận về công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thu hồi đất: Là hành vi hành chính khi Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân, ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật. Bồi thường: Theo luật đất đai 2013, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình khác xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó. Công tác bồi thường, GPMB được bắt đầu từ khi thành lập hội đồng GPMB cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Đền bù: Đền bù là khái niệm dùng để chỉ sự “đền trả” lại những thiệt hại do một hoạt động của một chủ thể gây ra. Khái niệm “đền bù” xuất hiện từ Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993. Từ khi Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 2001, Quốc hội đã thống nhất cụm từ “bồi thường” thay cho “đền bù” và “đền bù thiệt hại”. Tính đa dạng và phức tạp của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm.
Bên cạnh đó công tác GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này. Bên cạnh đó, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình đa dạng và phức tạp, nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
Tính phức tạp. Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trọng đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trong khu vực cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp chưa đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình phức tạp chịu nhiều ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong đó có cả yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan.Yếu tố khách quan. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Công tác quản lý Nhà nước về đất đai; giá đất, giá tài sản để tính BTHT&TĐC.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể: + Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách đúng nguyên tắc, chính xác để khi tiến hành xét duyệt đối tượng được BTHT&TĐC được dễ dàng và khách quan. + Công tác chỉnh lý biến động, công tác này rất quan trọng vì chỉ có chỉnh lý biến động kịp thời thì việc kiểm kê diện tích sử dụng đất mới chính xác, không xảy ra hiện tượng bồi thường, hỗ trợ chồng chéo giữa các các quyết định thu hồi đất của nhiều dự án khác nhau trên cùng một thời điểm và cùng một chủ sử dụng đất. + Công tác thống kê, kiểm kê: Công tác này cần phải được thực hiện một các nghiêm túc có trách nhiệm để không gây thiệt hại cho cả người bị thu hồi đất và chủ đầu tư. Việc kiểm kê sai dẫn tới khiếu nại kéo dài, thời gian thực hiện công tác BTHT&TĐC bị đình trệ dẫn tới chậm bàn giao mặt bằng, gây thiệt hại về kinh tế cũng như an ninh trật tự.
+ Các quy định về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất: Việc xác định nguồn gốc đất ở, đối tượng và điều kiện được bồi thường; đối tượng và điều kiện được hỗ trợ; đối tượng và điều kiện để được hưởng TĐC; - Giá đất để tính bồi thường đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng rất lớn đến công tác BTHT&TĐC, trên thực tế giá đất do UBND tỉnh ban hành chưa sát với giá thị trường, do vậy sẽ xảy ra hiện tượng người bị thu hồi đất không đồng ý và phải xác định lại giá đất dẫn đến việc kéo giài thời gian thực hiện công tác và tốn kém kinh phí. - Giá tài sản và cách xác định giá đất và giá tài sản để tính BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. Yếu tố chủ quan. Năng lực tài chính của chủ đầu tư; phương thức quản lý lưu trữ hồ sơ; phong tục tập quán sinh hoạt, sản xuất của người có đất bị thu hồi.
- Năng lực tài chính của chủ đầu tư: Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp tới công tác BTHT&TĐC, chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh việc giải ngân diễn ra nhanh chóng, kịp thời đẩy nhanh được tiến độ BTHT&TĐC. - Phương thức quản lý lưu trữ hồ sơ; khả năng tổ chức và thực hiện công tác BTHT&TĐC; trình độ hiểu biết pháp luật của người dân; công tác tuyên truyền vận động nhân dân thực hiện các quy định của Nhà nước về công tác BTHT&TĐC. - Phong tục, tập quán sinh hoạt, tập quán sản xuất của người dân vùng bị thu hồi đất. Khi tìm hiểu rõ được phong tục tập quán sinh hoạt, tập quán sản 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com xuất của người dân vùng bị thu hồi đất thì việc BTHT&TĐC sẽ được thực hiện theo nhu cầu thực tế của người dân, giảm bớt được tình trạng các hộ gia đình cá nhân chuyển đến khu TĐC nhưng không thực hiện được sản xuất và phong tục sống bị đảo lộn.
- Trình độ, năng lực và trách nhiệm của người trực tiếp thực hiện công tác BTHT&TĐC: Cán bộ trực tiếp làm công tác BTHT&TĐC rất quan trọng, các cán bộ làm việc có trách nhiệm sẽ đẩy nhanh được tiến độ thực hiện, thông qua cán bộ có thể tuyên truyền phổ biến quy định của pháp luật. Khái quát những chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013. Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã ra nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Nghị quyết này là định hướng rất quan trọng để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật Đất đai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003. Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh.