Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng 1. Các khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1. Khái niệm về bồi thường Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
- Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: + Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. + Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật [14] - Các loại bồi thường: + Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, đất nông nghiệp. + Bồi thường thiệt hại về Nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất; + Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi; + Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất; + Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn. * Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Khái niệm về hỗ trợ - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [14] - Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: + Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất. + Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở. + Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
+ Hỗ trợ khác. Khái niệm về tái định cư - Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở mới, Nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. - Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức: + Bồi thường bằng việc giao đất ở hoặc Nhà ở tái định cư; + Bồi thường bằng tiền để người bị thu hồi đất tự lo chỗ ở. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB 1.
Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng.
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ TN&MT năm 2007 cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm hiệu quả chưa cao. Tại nhiều địa phương, còn tồn tại tình trạng nể nang trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai.
Cán bộ địa chính, UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các Nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [1] 1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Luật đất đai quy định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính (HSĐC), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất).
Hệ thống HSĐC và GCNQSD đất có liên quan mật thiết với công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những căn cứ khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ [6] Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta chưa hoàn thiện, đặc biệt là công tác đăng ký biến động về sử dụng đất. Việc cập nhật chỉnh lý GCNQSDĐ, hồ sơ địa chính chưa thường xuyên vì vậy khi tiến hành bồi thường gặp rất nhiều khó khăn. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong quá trình phát triển KT-XH, hầu hết các ngành, các lĩnh vực KT- XH đều có nhu cầu sử dụng đất đai.
Vì vậy, công tác lập quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất là một yêu cầu đặc biệt để phân bổ quỹ đất đai cho các lĩnh vực và đối tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển KT-XH, giữ vững an ninh quốc phòng, tránh được sự chồng chéo, gây lãng phí, hạn chế sự huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái. Việc quy hoạch đất qua các thời kỳ được thực hiện đã đưa việc quản lý sử dụng đất đai dần đi vào nề nếp, tăng hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, thẳng thắn nhìn nhận, vẫn còn những tồn tại cần giải quyết, cụ thể: Tồn tại đầu tiên là chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển các ngành, lĩnh vực, cho các dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển KT-XH. Đồng thời, nhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình hình vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất và thường phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Vấn đề thứ hai là chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa cao và thiếu sự đồng bộ và thống nhất. Từ đó, dẫn đến tình trạng thực hiện quy hoạch sử dụng đất chưa thực sự khoa học và hợp lý. Điều đặc biệt đáng nói là nhiều công trình, dự án nằm trên đất nông nghiệp, vì vậy dẫn đến việc hệ thống kênh mương tưới tiêu phục vụ cho nông nghiệp bị chia cắt, gây cản trở cho sản xuất nông nghiệp của người dân. Một vấn đề khiến dư luận hết bức xúc đó là tình trạng cơi nới, lấn chiếm, xây dựng công trình trái phép, rồi sử dụng đất sai mục đích, không đúng quy hoạch được duyệt … diễn ra khá phổ biến.
Song các cơ quan chức năng chậm xử lý hoặc xử lý thiếu sự kiên quyết và triệt để. Yếu tố giá đất và định giá đất Theo Luật đất đai 2013, giá đất được xác định dựa trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng thực tế hiện nay cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều. Bên cạnh đó cũng chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất.
Đây chính là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường GPMB kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất. Chung quy là do giá bồi thường, hỗ trợ thấp nên dẫn đến việc người dân khiếu kiện hoặc chậm bàn giao đất cho dự án. Bên cạnh đó các quy định, chính sách của Nhà nước về bồi thường GPMB thường xuyên thay đổi; việc xây dựng khu tái định cư thường chậm hơn so với tiến độ thu hồi đất, việc làm cho người dân ở những nơi bị thu hồi đất chưa nhiều làm ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lý đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động tạo cơ hội về Nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân.