CHƯƠNG 1 CƠ SO KHOA HỌC CÔNG TÁC DAU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Giá đất và cơ sở xác định giá đất 1.1 Khái niệm và vai trò của giá đất Đất đai là tài nguyên quan trọng và quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất không thé hiếu và là đầu vào cần thiết của mọi môi trường sống. Đây còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, cơ sở hạ tầng, góp phần xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Dat dai đóng vai trò quyết định trong cho sự phát triển và tồn tại của loài người. Theo Luật đất đai 1993 về quản lý đất đai đô thị: "Dat đô thị là đất nội thành, nội thi xã thị tran được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác.
Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thâm quyền phê duyệt dé phát triển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị." Nếu dùng ranh giới hành chính dé xác định đất đai thì đất đô thị bao gồm: nội thành, nội thị một cách hữu cơ về cơ cấu không gian quy hoạch đô thị, các vùng thuộc khu đô thị hóa hoặc trong phạm vi của ranh giới quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Có thé nói, đất đai kết hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, là những cơ sở quan trọng nhất dé hình thành vùng kinh tế của cả nước dé khai thác và sử dụng tối đa tiềm năng của mỗi vùng đất. Hiểu theo cách khác, đất đô thị là sự thay đổi từ đất nông nghiệp, lâm nghệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hóa.theo phương thức đồng thời phát triển và cải tạo khu vực đất cũ. Cu thé một là tiến hành trưng dùng đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng dé phát triển đô thị, hai là tiến hành các biện pháp đầu tư dé thay đổi kết cấu hạ tầng kĩ thuật chuyên đất nông lâm nghiệp thành đất đô thị.
Khái niệm “Giá trị của đất ở từng khu vực không có công thức nào có thể tính toán mà nó phụ thuộc vào nhu câu sử dụng và lượng cung đất ở khu vực do.” (Giáo trình Quy hoạch đô thị) Về mặt lý thuyết, tài nguyên đất đai không tự nó tạo nên giá trị mà chính nguồn thu từ đất đã đem lại giá trị cho đất đai. Bởi lẽ bản chất giá trị đất đai là giá tri địa tô tư ban hóa. Dia tô tư bản hóa là phần còn lại của giá trị thặng dư sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân mà người làm nông nghiệp phải nộp lại cho địa chủ. Mặt khác, dựa vào lý thuyết địa tô, giá trị hay giá thị trường của một mảnh đất thay đôi đều dựa vào sự thay đôi của ba loại địa tô: địa tô chênh lệch Ldia tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối.
Ngoài ba yếu tố trên, giá trị trường của một mảnh đất còn bị phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác bao gồm vị trí địa lí, kích thước, cấu trúc mảnh đất, khu vực địa phương nơi nó nằm, khoảng cách đến các tiện ích, khu vực dịch vụ như trường học, siêu thị, bệnh viện, trung tâm thương mại, rạp chiếu phim. Nhìn chung, giá trị đất đô thị chính là luồng thu nhập từ mảnh đất sau khi đã trừ đi khoản tiền thuế phải nộp, phí nhà đất cho Nhà nước. Số tiền này được chuyền cho người có quyền sử dụng đất và được dùng để tiếp tục tái đầu tư vào đất. Ngoài ra, giá đất thị trường chính là biểu hiện rõ nhất của giá trị đất đai đô thị.
Đất đô thị có giá trị cao nhất bởi lẽ ở đô thị người sử dụng đất có điều kiện kinh tế, có nguồn vốn đầu tư và đất lớn hơn những khu vực khác. Họ còn có kiến thức và biết cách khai thác hiệu quả và tối đa giá trị kinh tế mà đất đai đem lại. Thứ hai là đặc điểm của dân cư đô thị có sự phân bố cao về trình độ, thu nhập và nhu cầu sinh hoạt. Đô thị chính là nơi tập trung dân cư đông đúc, người dân từ các địa phương tập trung lên các khu đô thị lớn với mục đích học tập và tìm kiếm việc làm, an ninh xã hội cũng được đảm bảo hơn so với khu vực nông thôn.
Chính điều này đã đem lại lợi thế to lớn cũng như lượng cầu ồn định cho những loại hình kinh doanh trên đất và làm giá đất tăng cao như hiện nay. 112 Cơ sởxác định giá đất 1.13 Địa tô Thông thường bản chất của địa tô có thể được xem xét xuất phát từ nền tảng sự sở hữu ruộng đất của địa chủ trong xã hội tư ban. Dia tô là một hình thức mà khi đó quyền sở hữu ruộng đất được thể hiện qua mặt kinh tế, nói cách khác là đem lại được thu nhập cho người sở hữu ruộng đất. Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, dù ít hay nhiều đều được coi là địa tô.
Tuy nhiên khi xét trên khía cạnh kinh tế, địa tô là khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Như Các Mác đã định nghĩa: “Số tiền trả đó dù là trả về ruộng đất canh tác hay đất xây dựng, ham mỏ, ngư trường, rừng gỗ. đều được gọi là địa tô” (C. Angghen toàn tập, tập 25, phần II, trang 246) Ngoài ra, bên cạnh tiền thuê đất và sử dung dat, nhà tư bản còn phải trả tiền cho vào việc đầu tư cho ruộng đất dé nâng cao năng suất lao động.
Ví dụ như sử dụng phân bón ruộng đất trong thời gian ngắn hoặc dau tư cố định trong thời gian dài (xây dựng kênh rạch, hệ thống tưới tiêu, san bằng mặt đất, kiến trúc phục vụ kinh doanh.) Những sự đầu tư có định đó đều với mục tiêu cải thiện chất lượng đất, nâng cao năng suất đất, biến đất đai từ vật chất đơn thuần thành ruộng đất với giá trị khai thác tối đa nhất. Đó là thành quả của nhà tư bản khi kinh doanh nông nghiệp, chứ không còn đơn thuần là của địa chủ từ khi giao đất nữa. Tuy nhiên khi hết hạn cho thuê đất thì những lợi ích gia tăng đó, nghiễm nhiên thuộc về chủ ruộng đất và trở thành thuộc tính của đất đai, đồng thời cũng được tính thêm vào địa tô. Từ đó, địa tô càng ngày càng cao, và địa chủ thu được lợi nhuận tăng thêm từ đất.
Van dé đặt ra ở đây là làm cách nào nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp có tiền dé trả tiền thuê ruộng và đầu tư đất đai — chính là trả địa tô cho chủ ruộng. Dé giải quyết được van dé này, cần nghiên cứu kĩ hơn về hình thái cụ thé của địa tô. Địa tô chênh lệch Dia tô chênh lệch được định nghĩa là phần lợi nhuận đôi ra sau khi đã trừ di phần lợi nhuân bình quân, thu được trên điều kiện sản xuất tốt hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá cả nông sản trong điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả nông sản được sản xuất cá biệt trong điều kiện ruộng đất trung bình và tốt.
Thực chất địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch, nguồn sốc của nó là một phần giá trị thang dư do công nhân nông nghiệp tạo ra. Điều đặc biệt cần lưu ý, những sản phẩm có được từ sự màu mỡ của ruộng đất không được coi là địa tô chênh lệch. Giá tri thang dư cũng như toàn bộ địa tô chênh lệch phải do lao động thặng dư của nông dân tạo ra, chứ không phải từ giá trị tự thân của ruộng đất. Cụ thể, độ màu mỡ của đất chỉ là cơ sở tự nhiên tạo điều kiện nâng cao năng suất lao động của người dân và là điều kiện then chốt dé hình thời lợi nhuận siêu ngạch.
Khác với địa tô, không phải do bản thân ruộng đất mà là do người nông dân bỏ sức lao động và do giá cả của nông sản thu hoạch. Các Mác có câu nói: “Lực lượng tự nhiên ấy không phải là nguồn gốc sinh ra lợi nhuận siêu ngạch, mà chỉ là cơ sở tự nhiên khiến có thé đặc biệt nâng cao năng suất lao động lên”. Câu nói trên thé hiện tính chất khác biệt nhất của địa tô. Nếu không có bàn tay con người với sức lao động thì cho dù có điều kiện tự nhiên ban đầu ưu đãi đến may cũng không thể tạo ra được nhiều lợi nhuận.
Ngược lại, nếu có sự cân man lao động của sức người kết hợp với điều kiện tự nhiên thuận lợi sẽ có thê nâng cao được lợi nhuận siêu ngạch. Tóm lại, “địa tô chênh lệch là kết quả của năng suất khác nhau giữa những tư bản ngang nhau bỏ vào ruộng đất” (Ngô Đức Cát, 2000) Dia tô chênh lệch được chia làm 2 loại là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch H a. Dia tô chênh lệch I: Dia tô chênh lệch I là phần địa tô chênh lệch có được trên ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên có chất lượng trung bình hoặc tốt, hay những mảnh đất có vị trí địa lý thuận lợi như gần trục đường giao thông, có thang cảnh du lịch hay tập trung dân cư đông đúc. Để tạo ra được địa tô chênh lệch 1 phải phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên thuận lợi vốn có của tài nguyên đất đai như độ phì nhiêu, màu mỡ của đất, sự đồng bộ của hệ thống giao thông, dễ dàng tiếp cận những tiện ích xã hội, lợi thế về cơ sở hạ tầng vật chất và cơ sở hạ tầng xã hội.
Tất cả những yếu tố có tác động trực tiếp đến giá trị địa đô cụ thê là địa tô chênh lệch I thường do xã hội đem lại như cải thiện, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo các điều kiện tự nhiên — môi trường, nâng cao các hoạt động kinh tế - xã hội. Do vậy, các khoản thu được từ địa tô chênh lệch I về nguyên tắc phải được phân phối với mục đích đầu tư phát triển xã hội, mà Nhà nước là đại diện. “Việc điều tiết và phân chia lợi nhuận từ địa tô chênh lệch I sẽ tạo ra sự công bang, binh dang về loi ích giữa những người sử dung đất. Dia tô chênh lệch II: Dia tô chênh lệch I được định nghĩa là hình thai địa tô có được dựa trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.