Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 1. Một số khái niệm 1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành hai loại bất động sản và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật Bản, một số nước ASEAN, Malaixia, Singapo quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, ởTrung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, như các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) , (Nguyễn Văn Xa, 2004). Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng,. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Đình Bồng, 2005). Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐSvà tất cả các loại đất,BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Đình Bồng (2005). Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Đấu giá tài sản Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (auction) với hai nghĩa chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”.
Đến nay trên thế giới có hai hình thức đấu giá chính: Đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan (Nguyễn Thị Minh (2011). Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm. đã diễn ra tại nhiều nơi.
Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần. Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép của Herodotu xứ sở Babylon thì vào khoảng năm 500 trước công nguyên, việc đấu giá đã được tổ chức công khai hàng năm. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.
Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Đỗ Thị Lan (2012). Cơ sở khoa học xác đinh giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). * Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006).