phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, ngƣời sử dụng và việc sở hữu đất đai, sử dụng đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, ngƣời dân, tổ chức đƣợc trực tiếp sử dụng và có quyền của ngƣời sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nƣớc ta đã đƣa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Hiến pháp 2013 (Điều 53) đã khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Các luật đất đai ban hành (luật đất đai 1987, 1993, 2003, 2013) đã quy định về sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn, trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất,.
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc xác lập do Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sử dụng đất.
Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất đƣợc công nhận, đƣợc hƣởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nƣớc đặt ra. Ngƣợc lại, Nhà nƣớc đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định.
Ngƣợc lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bƣớc tiến của nền kinh tế - xã hội đất nƣớc. Việc Nhà nƣớc thực hiện công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời dân có ý nghĩa lớn trong đảm bảo cơ chế về quyền sử dụng đất ở nƣớc ta [11]. Những khái niệm và nội dung cơ bản 1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Tại Điều 3, Luật đất đai năm 2013 [8] quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Thửa đất là phần diện tích đất đƣợc giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc đƣợc mô tả trên hồ sơ. Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Theo luật đất đai 2013 có thể khái quát về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất: - Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý.
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. - Đăng ký đất đai đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc chia thành hai hình thái: + Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) + Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động) a. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nƣớc để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trên phạm vi hành chính từng xã, phƣờng, thị trấn nhằm đảm bảo: Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay từ cấp cơ sở. Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phƣơng của đội ngũ cán bộ cấp xã, phƣờng, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác. Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán bộ cấp cơ cở.
* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nƣớc về đất đai, đồng thời phải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diện tích thửa đất… Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chƣa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai. Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan. Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau nhƣ: công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai. để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.
Đăng ký lần đầu đƣợc hoàn thành trong một thời gian nhất định. [9] * Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Thiết lập đƣợc hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy định của pháp luật. * Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Thửa đất đƣợc giao, cho thuê sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký; Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chƣa đăng ký.