Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội; Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Tổng quan thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có đưa ra khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và có màu đỏ nên thường được gọi là “sổ đỏ”. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì chủ sở hữu tài sản phải đăng ký sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005, nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mẫu Giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành. Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này gây nhiều phiền hà cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước.
Để khắc phục tình trạng trên, ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy này có màu hồng nên thường được gọi là “sổ hồng”. Mẫu giấy chứng nhận này tiếp tục được sử dụng, ghi nhận tại Luật đất đai mới năm 2013 và đây là mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo từ điển Tiếng Việt, “chứng thư” được định nghĩa là giấy tờ để làm bằng, là giấy chứng nhận (về đặc điểm, chất lượng hàng hoá) có giá trị pháp lí. Từ đó có thể hiểu “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một loại giấy tờ pháp lý thể hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền. Đồng thời, cũng thể hiện quyền tài sản của người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất đó. Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người sử dụng thực hiện các quyền mà pháp luật trao cho họ.
Pháp luật trao cho họ rất nhiều quyền, trong đó có các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,… Thậm chí, trong trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền có thể mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân để làm thủ tục thế chấp, vay vốn ngân hàng. Vậy câu hỏi được đặt ra là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là một loại tài sản không? Câu trả lời cho câu hỏi này là không bởi nếu xét về mặt bản chất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đơn thuần là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó. Mặt khác, theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản với tư cách là vật thì việc chuyển nhượng, mua bán diễn ra chỉ đơn thuần là việc mua bán một tờ giấy thông thường và bất cứ ai đang sở hữu tờ giấy đó cũng có quyền bán nó mà không nhất thiết phải là người được ghi nhận trên giấy chứng 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhận quyền sử dụng đất.
Người mua tờ giấy này không thể mua được các quyền về tài sản được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một tài sản với tư cách là vật thì nó chỉ có giá trị như một tờ giấy thông thường mà không thể hiện được ý nghĩa và giá trị vốn có của nó – quyền được chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, việc coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản với tư cách là một vật là không hợp lý. Bên cạnh đó, cũng không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ có giá vì theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”.
Và đương nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là tiền, là quyền tài sản. Từ những phân tích trên, khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là một loại tài sản, mà chỉ đơn thuần là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.2 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất đai nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nước ban hành điều chỉnh. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai. Vậy nên có thể khẳng định rằng: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” [32].
Điều chỉnh chính các hoạt động về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo. Tại các văn bản này quy định rõ về các chủ thể tham gia quan hệ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất, các căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,…. Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp luật được ghi nhận trong văn bản pháp luật đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác như: Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011, … thậm chí trong một vài trường hợp cụ thể còn bị điều chỉnh bởi những văn bản hành chính nhất định. Từ đó, có thể thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và được quy định trong nhiều văn bản bản quy phạm pháp luật.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức.3 Khái niệm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để hiểu được khái niệm “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, trước hết cần tìm hiểu khái niệm “thi hành pháp luật”. Hiện nay, các nhà nghiên cứu khoa học pháp lý đưa ra nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về “thi hành pháp luật”. Có quan điểm cho rằng "thi hành pháp luật" là một trong những hình thức thực hiện pháp luật, trong đó chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lí bằng hành vi tích cực của mình. Dưới góc độ này "thi hành pháp luật" đồng nghĩa với "chấp hành pháp luật" và ngoài thi hành pháp luật còn có các hình thức thực hiện pháp luật khác là tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật.
Trong đó, 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.