Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế văn hoá - xã hội và an ninh quốc gia. Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Điều đó cũng đƣợc khẳng định trong Điều 4 Luật Đất đai 2013. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi ngƣời dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật.
Về mặt chính trị - xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trƣng. Trong thực tế đất đai còn đƣợc coi là hàng hóa đặc biệt đƣợc trao đổi từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của ngƣời sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xƣa đến nay và tồn tại dƣới nhiều hình thức rất đa dạng.
Theo luật Đất đai 2013, ngƣời sử dụng đất có thể tham gia 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thị trấn Xuân Hòa là một thị trấn đang phát triển thuộc huyện Hà Quảng, tỉnh Cao Bằng. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nƣớc đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt đƣợc, từ đó n 2 rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.[16] Qua thời gian học tập tại trƣờng kết hợp với thực tiễn địa phƣơng em thấy đƣợc sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nƣớc về đất đai, đƣợc sự nhất trí của ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên em thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Xuân Hòa, huyện Hà Quảng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016”.
Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Xuân Hòa giai đoạn 2014 -2016. Nhằm xác định những kết quả đạt đƣợc và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phƣơng. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
Mục tiêu cụ thể - Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Xuân Hòa. - Thực trạng công tác chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016 của thị trấn Xuân Hòa. - Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân thị trấn Xuân Hòa về chuyển QSD đất. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Xuân Hòa và đƣa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ n 3 1.
Ýnghĩa khoa học và thực tiễn 1. Ý nghĩa khoa học - Giúp sinh viên vận dụng đƣợc những kiến thức đã học vào thực tế. Trƣởng thành hơn về chuyên môn cũng nhƣ tƣ duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm. - Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2013, các văn bản dƣới luật về đất đai của trung ƣơng và địa phƣơng về chuyển quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, đồng thời giúp cho cán bộ quản lý ở địa phƣơng thấy đƣợc những mặt hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó hối hợp với cơ quan ban ngành đƣa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nƣớc về đất đai trong thời gian tiếp theo. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nƣớc chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, nhƣ chuyển đổi, còn chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu nhƣ bị cấm đoán. Nhƣng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nƣớc. Luật Đất Đai 2013 đƣợc sửa đổi thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai đã đƣợc quốc hội thông qua vào sáng 29 tháng 11 năm 2013.
Luật Đất đai 2013, Nhà nƣớc tiếp tục bổ xung thêm những điều luật mới về chuyển QSDĐ cho ngƣời sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi hơn và cũng đồng thời chọn lọc và rút gọn những điểm chƣa phù hợp nhƣ bỏ đi hình thức, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Nhƣ vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Nhà nƣớc chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trƣờng hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đƣợc chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp; 2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định 7 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phải là ngƣời cùng một xã, phƣờng thị trấn với ngƣời chuyển đổi ( Điểm b Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013) [7] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nƣớc giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình cá nhân khác trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.để thực hiện dồn điền đổi thửa ( Khoản 1 điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP) [3] 2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trƣờng hợp này ngƣời đƣợc nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 3 điều kiện đã nêu ở Điều 188. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trừ các trƣờng hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 nhƣ sau: [7] + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối n 6 với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất nhƣờng QSDĐ của mình cho ngƣời khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất.
Trƣờng hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nƣớc ; trƣờng hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc thừ thuê của Nhà nƣớc. Để tránh tình trạng các đội tƣợng thuê đất của Nhà nƣớc không sử dụng mà tìm ngƣời cho thuê lại để hƣởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ đƣợc cho thuê lại QSDĐ với trƣờng hợp ngƣời sử dụng thuê của Nhà nƣớc đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tƣ đã đƣợc phê duyệt, chấp thuận. Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.