Khóa luận đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu, Đại Từ giai đoạn 2014 - 2016

Luận văn đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016, phân tích hiệu quả và đề xuất giải pháp.

• Tác giả: Phan Quang Tài
• Người hướng dẫn: GS. Đặng Văn Minh
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Địa chính Môi trường
• Đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp đại học
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Đặt vấn đề
• 1.2. Mục đích của đề tài
• 1.3. Mục tiêu của đề tài
• 1.4. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 2.3. Cơ sở lý luận của đề tài
• 2.4. Cơ sở thực tiễn của đề tài
• 2.5. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
• 2.6. Các hình thức chuyển QSDĐ
• 2.6.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
• 2.6.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
• 2.6.3. Quyền cho thuê QSDĐ
• 2.6.4. Quyền cho thuê lại QSDĐ
• 2.6.5. Quyền để thừa kế QSDĐ
• 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Đối tượng nghiên cứu
• 3.3. Phạm vi nghiên cứu
• 3.4. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 3.5. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Tình hình cơ bản của Thị trấn Quân Chu
• 4.2. Điều kiện tự nhiên của Thị trấn Quân Chu
• 4.3. Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Quân Chu
• 4.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu
• 4.5. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức tại thị trấn Quân Chu
• 4.6. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016
• 4.7. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016
• 4.8. Đánh giá kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016
• 4.9. Đánh giá kết quả cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014-2016
• 4.10. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014-2016
• 4.11. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016
• 4.12. Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014-2016
• 4.13. Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014-2016
• 4.14. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 1/1-1/7/2014
• 4.15. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai đoạn nghiên cứu
• 4.16. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 1/1 – 1/7/2014
• 4.17. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 1/7/2014-2016
• 4.18. Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn thị trấn Quân Chu về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện luật đất đai 2013
• 4.19. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Quân Chu về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra
• 4.20. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Quân Chu về các hình thức chuyển QSDĐ
• 4.21. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của các nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ
• 4.22. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu
• 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Đặt vấn đề

Công tác đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 là một vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai. Đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá mà còn là tư liệu sản xuất đặc biệt, ảnh hưởng đến mọi hoạt động kinh tế, xã hội. Việc chuyển quyền sử dụng đất cần được thực hiện một cách có hệ thống và hiệu quả để đảm bảo quyền lợi của người dân và nghĩa vụ của Nhà nước. Luật Đất đai 2013 đã tạo ra khung pháp lý cho việc chuyển quyền sử dụng đất, tuy nhiên, thực tiễn cho thấy vẫn còn nhiều khó khăn trong việc thực hiện. Do đó, việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết để nhận diện những tồn tại và đề xuất giải pháp cải thiện.

1.1. Tầm quan trọng của đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và xã hội. Việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả không chỉ giúp tối ưu hóa nguồn lực mà còn đảm bảo an ninh lương thực và phát triển bền vững. Trong bối cảnh đô thị hóa và phát triển kinh tế, việc chuyển quyền sử dụng đất trở thành một vấn đề cấp bách, đòi hỏi sự quan tâm từ các cơ quan quản lý nhà nước.

II. Mục đích và mục tiêu của đề tài

Mục đích của đề tài là đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014-2016, từ đó xác định những thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại. Mục tiêu cụ thể bao gồm việc xác định tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền, tình hình triển khai trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, và sự hiểu biết của người dân cũng như cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền. Việc này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn tạo điều kiện cho người dân tham gia vào quá trình quản lý đất đai.

2.1. Ý nghĩa của đề tài

Đề tài không chỉ có ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu mà còn có giá trị thực tiễn cao. Việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương. Từ đó, có thể đưa ra những giải pháp khả thi nhằm giải quyết những khó khăn trong quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn Quân Chu.

III. Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất

Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016 cho thấy sự phát triển mạnh mẽ trong các hình thức chuyển quyền như chuyển nhượng, cho thuê, và thừa kế. Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều vấn đề như thiếu thông tin, sự hiểu biết hạn chế của người dân về các quy định pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Cần có các biện pháp nâng cao nhận thức và hỗ trợ người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của mình.

3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, và thừa kế. Mỗi hình thức có những quy định và thủ tục riêng, đòi hỏi người dân và cán bộ quản lý phải nắm rõ để thực hiện đúng. Việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cần xem xét tính hiệu quả của từng hình thức, từ đó đề xuất các giải pháp cải thiện.

IV. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý

Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu, cần thực hiện một số giải pháp như tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Đồng thời, cần cải thiện quy trình thủ tục hành chính, giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân khi thực hiện chuyển quyền. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng là một giải pháp quan trọng, giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong công tác quản lý.

4.1. Tăng cường công tác tuyên truyền

Cần có các chương trình tuyên truyền, phổ biến kiến thức về luật đất đai và các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đến người dân. Điều này không chỉ giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nền tảng phân bố các khu dân cư, cơ sở hạ tầng kinh tế, văn hóa, xã hội và quốc phòng - an ninh. Dưới tác động của cơ chế thị trường và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, quan hệ đất đai ngày càng phát triển đa dạng và phức tạp, đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Việc hoàn thiện thể chế chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình liên tục: từ việc chỉ cho phép chuyển đổi hạn chế trong đất nông nghiệp ở Luật Đất đai 1987, bước ngoặt công nhận QSDĐ là hàng hóa đặc biệt tại Luật Đất đai 1993, việc mở rộng các quyền giao dịch tại Luật Đất đai 2003, cho đến khi Luật Đất đai 2013 được ban hành nhằm điều chỉnh toàn diện các quan hệ đất đai và khắc phục các bất cập tồn đọng.

Thị trấn Quân Chu là một địa bàn trung du thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, giữ vị trí quan trọng ở phía Đông Nam của huyện và nằm trên trục Tỉnh lộ ĐT261 kết nối Đại Từ với Phổ Yên. Cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng và kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản tại địa phương dần hình thành, nhu cầu thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và thừa kế QSDĐ gia tăng rõ rệt. Tuy nhiên, việc thực thi chính sách pháp luật đất đai tại cấp cơ sở vẫn gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi phải có đánh giá khoa học và thực tiễn để nâng cao hiệu lực quản lý.

Mục đích của đề tài:

• Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014 - 2016, chỉ ra những kết quả đạt được cũng như các tồn tại, hạn chế.
• Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương.

Mục tiêu nghiên cứu:

1. Xác định tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8 hình thức pháp luật quy định) trên địa bàn thị trấn Quân Chu.
2. Xác định tình hình triển khai trình tự, thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu.
3. Xác định mức độ hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua điều tra bằng bảng hỏi.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014 - 2016.
• Phạm vi không gian: Toàn bộ ranh giới hành chính thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên.
• Phạm vi thời gian: Thu thập, phân tích số liệu biến động đất đai trong giai đoạn 2014 - 2016. Khóa luận được thực hiện từ ngày 13/02/2017 đến ngày 23/04/2017.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng trên hệ thống cơ sở pháp lý và lý luận quản lý đất đai của Việt Nam, bao gồm:

• Hệ thống văn bản luật và dưới luật: Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ luật Dân sự 2015. Các văn bản quy định chi tiết thi hành: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP (giá đất), Nghị định 45/2014/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất), Nghị định 46/2014/NĐ-CP (thu tiền thuê đất), Nghị định 135/2016/NĐ-CP.
• Các thông tư hướng dẫn chuyên ngành: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (về hồ sơ địa chính), Thông tư 77/2014/TT-BTC, Thông tư 92/2007/TT-BTC, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT (đấu giá QSDĐ), Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT (công chứng, chứng thực hợp đồng đất đai).
• Văn bản quy định của địa phương: Quyết định 09/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ; Quyết định 42/2014/QĐ-UBND, Quyết định 23/2015/QĐ-UBND (lệ phí địa chính), Quyết định 27/2015/QĐ-UBND (phí thẩm định), Quyết định 1140/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy trình tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông.
• Khung lý luận về 8 hình thức chuyển QSDĐ: Luật Đất đai 2013 phân định 8 hình thức giao dịch: (1) Chuyển đổi, (2) Chuyển nhượng, (3) Cho thuê, (4) Cho thuê lại, (5) Thừa kế, (6) Tặng cho, (7) Thế chấp, (8) Góp vốn bằng QSDĐ (loại bỏ hình thức bảo lãnh bằng QSDĐ vốn có ở Luật Đất đai 2003 và tách bạch riêng biệt giữa cho thuê và cho thuê lại).

Phương pháp nghiên cứu thực tế:

• Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập dữ liệu báo cáo kinh tế - xã hội, tài liệu địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015, sổ theo dõi biến động đất đai và hồ sơ thống kê chuyển QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 từ UBND thị trấn Quân Chu và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đại Từ.
• Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Khảo sát trực tiếp bằng phiếu điều tra với quy mô 30 mẫu, phân bổ thành 3 nhóm đối tượng:
  • 10 phiếu: Người dân sản xuất nông nghiệp (NDSXNN) đại diện chủ hộ tại 5 xóm (Nhà Máy, Công Trình, Xóm 2, Xóm 3, Xóm 4).
  • 10 phiếu: Người dân sản xuất phi nông nghiệp (NDSXPNN) tại 5 xóm trên.
  • 10 phiếu: Cán bộ quản lý (CBQL) công tác tại các phòng, ban liên quan trên địa bàn.
• Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh: Phân loại hồ sơ hành chính theo từng hình thức chuyển quyền qua từng năm (1/1 - 1/7/2014, 1/7 - 31/12/2014, 2015, 2016); so sánh tỷ lệ giải quyết hồ sơ, diện tích giao dịch và đánh giá tỷ lệ % mức độ am hiểu chính sách của các nhóm đối tượng khảo sát.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của đất đai và thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013 tại thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. Xác định rõ mục đích nghiên cứu, 3 mục tiêu cụ thể, ý nghĩa học tập và ý nghĩa thực tiễn đối với công tác quản lý địa chính cấp cơ sở.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý và cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất. Phân tích nội dung chi tiết của 8 hình thức chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự; điều kiện chuyển quyền (Điều 188 Luật Đất đai 2013: có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất); các quy định về thời điểm thực hiện quyền và điều kiện tiếp nhận chuyển quyền (Điều 168, Điều 169, Điều 191). Trình bày trình tự, thành phần hồ sơ và thời hạn giải quyết thủ tục hành chính tại bộ phận một cửa cấp xã, huyện theo Quyết định 1140/QĐ-UBND và Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Điểm qua nét chính về tình hình chuyển QSDĐ trên quy mô toàn huyện Đại Từ (tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 57.890 ha).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định đối tượng là hoạt động chuyển QSDĐ tại thị trấn Quân Chu (2014 - 2016). Phân định 5 nội dung nghiên cứu chính: (1) Tình hình cơ bản của thị trấn; (2) Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo từng hình thức; (3) Tổng hợp kết quả chuyển quyền; (4) Đánh giá hiểu biết của cán bộ và người dân; (5) Đề xuất giải pháp. Mô tả cụ thể phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp, phương pháp điều tra xã hội học sơ cấp (30 phiếu mẫu) và phương pháp phân tích, so sánh số liệu.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương tập trung phản ánh các dữ liệu thực địa thu thập được:

• Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Thị trấn Quân Chu có tổng diện tích tự nhiên 1.254,82 ha; độ cao trung bình khoảng 70 m so với mực nước biển; nhiệt độ trung bình năm 20 - 22°C; lượng mưa trung bình 1.700 - 1.750 mm. Dân số năm 2016 gồm 1.127 hộ với 3.862 nhân khẩu phân bố trên 13 xóm (đông nhất là xóm Nhà Máy với 162 hộ, 683 khẩu; ít nhất là xóm 10 với 21 hộ, 84 khẩu), gồm 7 dân tộc cùng sinh sống (Kinh, Tày, Nùng, Sán Chí, Mường, Dao, Cao Lan). Lực lượng lao động chính có 2.485 người (chiếm 64,3% dân số); thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 11,26 triệu đồng/người/năm. Nông nghiệp chiếm 80 - 90% cơ cấu kinh tế, trong đó sản xuất chè là ngành mũi nhọn (diện tích chè năm 2014 đạt 334,06 ha).
• Hiện trạng sử dụng đất năm 2015:
  • Đất nông nghiệp: 1.125,69 ha (chiếm 89,71% diện tích tự nhiên), trong đó đất trồng cây lâu năm chiếm ưu thế với 647,35 ha (51,59%), đất rừng sản xuất 391,44 ha (31,19%), đất trồng lúa 52,32 ha (4,17%), đất nuôi trồng thủy sản 21,06 ha (1,68%).
  • Đất phi nông nghiệp: 119,52 ha (chiếm 9,53%), trong đó đất ở là 16,80 ha (1,34%), đất có mục đích công cộng 50,92 ha (4,06%), đất sông suối 38,51 ha (3,07%), đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 3,65 ha (0,29%), đất trụ sở công trình sự nghiệp 2,50 ha (0,20%), đất nghĩa trang 2,76 ha (0,22%).
  • Đất chưa sử dụng: 9,60 ha (chiếm 0,77%).
• Kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ (2014 - 2016):
  • Chuyển nhượng QSDĐ: Tổng cộng 114 hồ sơ với diện tích 87.690,9 m², tỷ lệ giải quyết đạt 100%. Số lượng hồ sơ tăng đều qua các năm: 2014 có 39 hồ sơ (giai đoạn 1/1 - 1/7 là 26 hồ sơ; 1/7 - 31/12 là 13 hồ sơ), năm 2015 đạt 34 hồ sơ và năm 2016 đạt 41 hồ sơ.
  • Thế chấp QSDĐ: Tiếp nhận và xử lý 98 hồ sơ với tổng diện tích 22.483,2 m² (100% giữa cá nhân với tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh). Năm 2014 có 34 hồ sơ, năm 2015 có 36 hồ sơ, năm 2016 có 28 hồ sơ.
  • Thừa kế QSDĐ: Có 28 hồ sơ với diện tích 31.117,5 m² (100% giải quyết), phát sinh chủ yếu đối với đất ở và đất nông nghiệp (năm 2014: 14 hồ sơ; năm 2015: 3 hồ sơ; năm 2016: 11 hồ sơ).
  • Tặng cho QSDĐ: Tiếp nhận 19 hồ sơ với diện tích 20.539,0 m², toàn bộ diễn ra giữa cá nhân với cá nhân (chủ yếu là cha mẹ tặng cho con cái khi tách hộ ra ở riêng).
  • Các hình thức không phát sinh hồ sơ: Chuyển đổi (do không thực hiện dồn điền đổi thửa, cơ cấu đất sản xuất đã ổn định), cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ (do kinh tế địa phương chủ yếu là kinh tế hộ nhỏ lẻ, sử dụng đất tự có).
• Đánh giá mức độ hiểu biết pháp luật: Tổng hợp từ 30 phiếu điều tra cho thấy nhóm cán bộ quản lý có mức độ nắm vững quy định pháp luật đất đai cao nhất; nhóm người dân sản xuất phi nông nghiệp có mức độ hiểu biết tương đối về các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp; nhóm người dân sản xuất nông nghiệp còn hạn chế về quy trình thủ tục thừa kế, tặng cho và các quy định pháp lý mới của Luật Đất đai 2013.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Đánh giá khái quát thành quả công tác chuyển QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 tại thị trấn Quân Chu và đưa ra các đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện công tác quản lý địa chính cấp cơ sở.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã lượng hóa toàn diện bức tranh biến động và chuyển dịch quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu trong 3 năm đầu triển khai Luật Đất đai 2013.

Hình thức chuyển QSDĐ	Số hồ sơ đăng ký	Số hồ sơ đã giải quyết	Tỷ lệ giải quyết (%)	Tổng diện tích giải quyết (m²)	Đối tượng tham gia chính
Chuyển nhượng	114	114	100%	87.690,9	Cá nhân - Cá nhân
Thế chấp	98	98	100%	22.483,2	Cá nhân - Tổ chức tín dụng
Thừa kế	28	28	100%	31.117,5	Cá nhân - Cá nhân
Tặng cho	19	19	100%	20.539,0	Bố mẹ - Con cái
Chuyển đổi	0	0	-	0	Không phát sinh
Cho thuê / Cho thuê lại	0	0	-	0	Không phát sinh
Góp vốn	0	0	-	0	Không phát sinh
Tổng cộng	259	259	100%	161.830,6	-

Kết quả chính từ nghiên cứu:

• 100% hồ sơ chuyển QSDĐ nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của thị trấn Quân Chu (259 hồ sơ trên tổng diện tích 16,18 ha) đều được xử lý hợp lệ, đúng trình tự thẩm định và thời hạn quy định.
• Giao dịch chuyển nhượng (114 hồ sơ) và thế chấp vay vốn ngân hàng (98 hồ sơ) chiếm tỷ trọng áp đảo (tổng cộng chiếm 81,85% tổng số hồ sơ), phản ánh xu hướng phát triển kinh tế hộ gia đình gắn liền với nhu cầu vốn và đất ở dọc tuyến Tỉnh lộ ĐT261.
• Mức độ am hiểu pháp luật đất đai của người dân có sự phân hóa theo ngành nghề: hộ phi nông nghiệp nắm rõ thủ tục tài chính hơn hộ thuần nông, nhưng nhìn chung cả hai nhóm dân cư đều thiếu thông tin chuyên sâu về điều kiện chuyển đổi và quy định quyền thừa kế.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả:

1. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định mới của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đến từng xóm, thông qua các buổi sinh hoạt cộng đồng và hệ thống truyền thanh cơ sở.
2. Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính xã, thị trấn; bảo đảm thực hiện nghiêm túc quy trình một cửa liên thông.
3. Đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong chỉnh lý hồ sơ địa chính và cập nhật cơ sở dữ liệu biến động đất đai.
4. Đơn giản hóa thủ tục hành chính, niêm yết công khai các biểu mẫu, mức thu phí, lệ phí tại trụ sở UBND thị trấn để người dân thuận tiện theo dõi và giám sát.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài:
  • Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu trong địa giới một thị trấn trung du (Quân Chu) trong giai đoạn 2014 - 2016, thời điểm Luật Đất đai 2013 mới bắt đầu đi vào cuộc sống nên chưa đánh giá được toàn diện các tác động chính sách dài hạn.
  • Cỡ mẫu điều tra xã hội học còn khiêm tốn (30 phiếu khảo sát), chủ yếu tập trung tại 5/13 xóm nên mức độ đại diện cho toàn bộ các tầng lớp dân cư trên địa bàn chưa thực sự sâu rộng.
  • Các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho phi chính thức (chưa thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền) chưa được điều tra định lượng do tính chất phức tạp của thực tế.
• Hướng nghiên cứu mở rộng: Mở rộng địa bàn nghiên cứu so sánh liên xã/thị trấn trên toàn huyện Đại Từ; theo dõi chuỗi số liệu biến động đất đai trong giai đoạn 5 - 10 năm; mở rộng quy mô mẫu khảo sát để phân tích sâu hơn các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định chuyển quyền và thế chấp đất đai của hộ gia đình.

---

Giá trị tham khảo

• Đối tượng tham khảo: Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho sinh viên, học viên chuyên ngành Địa chính - Môi trường, Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật Đất đai; cán bộ địa chính cấp xã, phường, thị trấn; cán bộ quản lý văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
• Nội dung đáng giá:
  • Hệ thống hóa chi tiết các bước tiếp nhận và xử lý hồ sơ địa chính theo cơ chế một cửa tại địa phương căn cứ theo Quyết định 1140/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Cung cấp bộ số liệu thực tế về 8 hình thức giao dịch QSDĐ tại một thị trấn miền núi trung du trong giai đoạn chuyển giao giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.
  • Khung phương pháp kết hợp số liệu thống kê hành chính với điều tra xã hội học bằng bảng hỏi nhằm đánh giá mức độ tiếp cận chính sách đất đai tại cấp cơ sở.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận này do ai thực hiện và thuộc chuyên ngành đào tạo nào?
Khóa luận do sinh viên Phan Quang Tài (Lớp K45 - ĐCMT - N03) thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của GS. Đặng Văn Minh, thuộc Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên vào năm 2017.

2. Cơ cấu sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu năm 2015 có đặc điểm gì nổi bật?
Năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của thị trấn là 1.254,82 ha. Trong đó, đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 1.125,69 ha (89,71%), nổi bật là đất trồng cây lâu năm đạt 647,35 ha (51,59%) và đất rừng sản xuất đạt 391,44 ha (31,19%). Đất phi nông nghiệp chiếm 119,52 ha (9,53%) và đất chưa sử dụng là 9,60 ha (0,77%).

3. Trong giai đoạn 2014 - 2016, hình thức chuyển QSDĐ nào phát sinh nhiều hồ sơ nhất tại thị trấn Quân Chu?
Hình thức chuyển nhượng QSDĐ chiếm số lượng lớn nhất với 114 hồ sơ trên tổng diện tích 87.690,9 m², tiếp theo là hình thức thế chấp QSDĐ với 98 hồ sơ trên tổng diện tích 22.483,2 m². Cả hai hình thức đều đạt tỷ lệ giải quyết 100%.

4. Vì sao trên địa bàn thị trấn Quân Chu không phát sinh hồ sơ chuyển đổi và cho thuê QSDĐ trong giai đoạn 2014 - 2016?
Theo kết quả nghiên cứu, địa phương không phát sinh hồ sơ chuyển đổi QSDĐ do thị trấn không thực hiện chương trình dồn điền đổi thửa và việc phân bố đất sản xuất nông nghiệp của các hộ dân đã ổn định. Đồng thời, không phát sinh hồ sơ cho thuê/cho thuê lại do hoạt động kinh tế trên địa bàn chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp quy mô nhỏ lẻ, các hộ gia đình chủ yếu sử dụng mặt bằng trên diện tích đất tự có.

5. Mẫu điều tra khảo sát sơ cấp về mức độ hiểu biết chính sách đất đai được phân bổ như thế nào?
Tác giả đã sử dụng 30 phiếu điều tra trực tiếp, chia đều cho 3 nhóm đối tượng: 10 hộ sản xuất nông nghiệp, 10 hộ sản xuất phi nông nghiệp (phân bố tại 5 xóm: Nhà Máy, Công Trình, Xóm 2, Xóm 3, Xóm 4) và 10 cán bộ quản lý công tác tại các phòng, ban liên quan trên địa bàn thị trấn.

---

Kết luận

Khóa luận của tác giả Phan Quang Tài đã phản ánh bức tranh thực tiễn về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2014 - 2016. Nghiên cứu đã thống kê, phân loại đầy đủ 259 hồ sơ thuộc các hình thức chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế và tặng cho QSDĐ, khẳng định 100% hồ sơ tiếp nhận đều được giải quyết theo đúng trình tự thủ tục hành chính. Thông qua việc phân tích thực trạng sử dụng đất và khảo sát mức độ am hiểu chính sách của người dân cũng như cán bộ địa phương, công trình đã đề xuất hệ thống giải pháp thiết thực nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai tại cấp cơ sở.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.

Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993. Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp.

Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003. Quân Chu là một thị trấn trung du thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá 2 trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.

Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo GS. Đặng Văn Minh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, Thái Nguyên, giai đoạn 2014 - 2016”. Mục đích của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014 - 2016 và nhằm đưa ra thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn. - Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.

Mục tiêu của đề tài - Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8 hình thức) trên địa bàn thị trấn Quân Chu. - Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu. - Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khókhăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp 1992 - Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003.

- Luật Đất đai 2013; ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Bộ luật dân sự 2005. - Bộ luật Dân sự 2015; ngày 24 tháng 11 năm 2015. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất thuê mặt nước. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. 5 - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính.

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 92/2007/TT-Bộ Tài Chính ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/4/2015 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. - Quyết định 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 6 - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước.

Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra. Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới .Theo luật đất đai 2013 thì quyền chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ.

Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các 7 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dung đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất. Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết. Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc.

Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Quân Chu là một thị trấn thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên.