Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Một số khái niệm 1. Khái niệm đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Đất đai là tài sản vì đất đai đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người, có giá trị sử dụng lâu dài; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng và là đối tượng trao đổi mua bán, tặng cho, tham gia giao dịch dân sự. bên cạnh đó, đất đai còn là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội, của loài người. Luật Đất đai là một ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam, gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai, do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình con người trực tiếp chiếm hữu quản lý và sử dụng đất đai, nhằm sử dụng đất đúng mục đích đúng quy hoạch tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao vì lợi ích của nhà nước, của xã hội và lợi ích của người sử dụng đất (Trần Quang Huy, 2018).
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng của quốc gia. Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.
Trước hết, quyền sử dụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai.
Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: “Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất”. + Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi.
Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người. + Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, g 6 chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ, ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị - pháp lý. Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai.
Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó.
Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền g 7 sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển QSDĐ là việc người có QSDĐ có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Chuyển QSDD là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước cho phép người SDĐ được “định đoạt” quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Thành Luân, 2018) Chuyển quyền sử dụng đất là việc người SDĐ hợp pháp chuyển giao QSDĐ sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) Trong đó: Chuyển đổi QSDĐ là đổi đất lấy đất trên cơ sở ngang bằng về giá trị; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là đổi đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trên cơ sở có giá trị tức là người được nhận QSDĐ phải trả tiền hoặc trả bằng hiện vật tương đương với giá trị QSDĐ cho người có QSDĐ; cho thuê hoặc cho thuê lại là hình thức chuyển QSDĐ có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê; tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ giữa người sống với người sống mà người sử dụng đất không lấy tiền hoặc hiện vật từ người được nhận QSDĐ; thừa kế QSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật về đất đai; thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng QSDĐ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và tiếp tục SDĐ trong thời hạn thế chấp ; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người SDĐ dùng quyền sử dụng đất g 8 của mình góp với người khác để hợp tác, kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013) Từ những phân tích trên, theo quan điểm của tác giả, chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ.
Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định khác. (Luật đất đai năm 2013) Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển QSD một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó (Bộ TN&MT, 2009).