CHƯƠNG 1: CO SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LY VE GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT 1. Tổng quan về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng dat 1. Một số Khái niệm 1. Khái niệm về quyền sử dụng đất Quy định ở điều 53 Hiến pháp 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Điều 4, Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Trong điều 1, Luật đất đai 2013 cũng đã đưa ra khẳng định rằng “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu va thống nhất quản lý”. Như vậy, có thé thay Nhà nước là chủ thé đặc biệt của quyền sở hữu đất đai; còn các cá nhân, hộ gia đình, tô chức chỉ có quyền sử dụng đất đai ngoài ra không có quyền định đoạt đất đai.
Hiện nay, không có quy định rõ ràng về khái niệm quyền sử dụng đất, tuy nhiên có thé hiểu: “Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để khai thác các giá trị của đất đai nhăm phục vụ cho các mục đích theo quy định của pháp luật”. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 thì GCNQSDĐ đã được đề cập cũng như tiến hành thực hiện. Theo Khoản 20, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat là giấy chứng nhận do co quan nha nước có thâm quyền cấp cho người sử dụng đất dé bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở, tài sản khác găn liên 11 với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Vai trò của Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất Công tác cấp GCNQSDD là một trong những nhiệm vụ trọng yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
GCNQSDĐ được xem là văn bản pháp ly dé giải quyết mối quan hệ về đất đai giữa các chủ thé và cũng là giấy tờ pháp lý do cơ quan nha nước có thâm quyền cấp dé thừa nhận và bảo hộ quyền sử dung dat của chủ sở hữu đất. Cơ quan nhà nước dựa vào GCNQSDĐ để ra các quyết định đăng ky hay thực hiện giao dịch dân sự của đất đai, kiểm soát biến động dat dai (như thế chấp, tặng cho, chuyền nhượng .) Nhờ cấp GCNQSDD, cơ quan nhà nước có thé phát hiện được các hành vi vi phạm đến quyền hợp pháp của người sử dụng đất hoặc xâm phạm đến lợi ích nhà nước. GCNQSDĐ còn là công cụ quản lý đất đai hữu hiệu của cơ quan nhà nước trên toàn bộ lãnh thé quốc gia, là căn cứ dé nhà nước kiểm soát được hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng cũng như đối với những giao dịch trên thị trường. Ngoài ra, GCNQSDĐ là bằng chứng buộc chủ sở hữu đất phải hoàn thành các khoản tiền được xác định bởi cơ quan thuế cũng như áp dụng chế tài đối với các chủ thé không hoàn thành nghĩa vụ tài chính nêu trên.
Việc cap GCNQSDĐ đất là một chủ trương lớn của Dang và nhà nước giúp đây mạnh nền kinh tế xã hội, giúp cho người dân an tâm khai thác cũng như đầu tư trên mảnh đất của họ. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo điều 98, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ về nguyên tắc cap GCNQSDĐ: Thứ nhất GCNQSDĐ được tiến hành cấp theo từng thửa đất. Cấp một GCNQSDĐ chung cho chủ sở hữu đất đối với nhiều thửa đất với điều kiện các thửa đất đó là đất nông nghiệp tại cùng một khu vực và có yêu cầu cấp chung GCNQSDĐ cho các thửa đất nông nghiệp đó. Thứ hai, khi tiến hành cấp GCNQSDĐ, cơ quan có thấm quyền phải viết đầy tên của tất cả chủ sở hữu đất vào GCNQSDD trong trường hợp mảnh dat có nhiều chủ sở hữu đất và cấp cho mỗi chủ sở hữu đất 01 GCNQSDĐ.
Nếu các chủ sở 12 hữu đất có văn bản thỏa thuận cấp GCNQSDĐ cho một người thì GCNQSDĐ được câp cho người đại diện. Thứ ba, cấp GCNQSDĐ cho chủ sở hữu đất ngay khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Chủ sở hữu đất nhận GCNQSDD ngay sau khi được cấp trong trường hợp đối tượng được ghi nợ hay được miễn giảm nghĩa vụ tài chính, không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và đối tượng đóng tiền thuê đất mỗi năm. Thứ tư, nếu cả vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất thì khi tiến hành cấp giấy phải ghi tên của cả vợ và chồng vào GCNQSDĐ (trừ trường khi cả hai đồng ý ghi tên một người).
Trường hợp GCNQSDĐ đã cấp chỉ ghi tên một người (họ, tên vợ hoặc chồng) mà quyền sử dụng đất lại là chung của cả hai thì cấp đổi sang GCNQSDĐ khi có yêu cầu dé ghi đầy đủ họ, tên vợ và chồng. Thứ năm, khoản 5 điều 98 Luật đất đai nêu rõ: “Truong hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”. Ngoài ra, trường hợp diện tích đất đo đạc thực tế lớn hơn diện tích trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được xem xét cấp GCNQSDĐ với phần diện tích tăng thêm theo đúng pháp luật.
Quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung dat 1. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thủ tục hành chính trong cấp GCNQSDĐ đã được công bố trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Bộ TNMT. Trong đó đã nêu các thủ tục, trình tự thực hiện cấp GCNQSDĐ, thời hạn giải quyết, các loại giấy tờ cần phải có, số lượng và thành phần hồ sơ theo pháp luật quy định. Trinh tự đăng ký và cấp GCNQSDD được thé hiện ở bảng sau: 13 Người sử dụng đất UBND cấp xã | (9.1) Van phong dang ky dat dai (8) | | (5) Co quan thué | Phong TN&MT | (7) | | (6) | UBND cấp huyện | Hình 1.
So đồ trình tự thực hiện đăng ký và cấp GCNQSDD Bước 1: Chủ sở hữu đất nộp hồ sơ tai UBND cấp xã (1.1) hoặc tại VPĐKĐĐ cap huyện (1. Nếu hồ sơ gửi đến chưa hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận phải thông báo với chủ sở hữu đất, hướng dẫn hoàn chỉnh hồ sơ và nộp bổ sung trong thời gian không quá 3 ngày. Bước 2: Trường hợp nộp hồ sơ ở UBND xã thì UBND xã thông báo cho 'VPĐKĐĐ thực hiện trích do địa chính và UBND cấp xã xác nhận lại hồ sơ; tình trạng tranh chấp đất, sử dụng đất, niêm yết kết quả kiểm tra hồ sơ tai UBND xã. Sau đó gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ.
Trường hợp nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ cấp huyện thì VPĐKĐĐ gửi đến UBND xã dé lấy xác nhận tình trạng tranh chấp đất, sử dụng đất; niêm yết kết quả kiểm tra hồ sơ tại UBND xã. Sau đó UBND cấp xã gửi trả lại hồ sơ cho VPĐKĐĐ. VPĐKĐĐ trích đo địa chính, kiểm tra, xác nhận hồ sơ (2. Bước 3: VPĐKĐĐ xác nhận vào đơn đăng ký có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ hay không và gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế.
Cơ quan thuế thông báo cho chủ sở hữu đất thu nghĩa vụ tài chính. Sau đó gửi bản sao hồ sơ thu thuế tới VPĐKĐĐ. Bước 5: VPDKDD chuyên hồ sơ gốc đến Phòng TNMT. Bước 6,7,8: Phòng TNMT kiểm tra hồ sơ và chuyển đến UBND cấp huyện ký GCN theo quy định, sau đó chuyển lại hồ sơ cho VPĐKĐĐ.
Bước 9: VPĐKĐĐ nhập bổ sung vào hồ sơ địa chính về GCNQSDD đã ký. Trường hợp nộp tại VPĐKĐĐ cấp huyện thì VPĐKĐĐ trao GCN cho chủ sở hữu đất đã nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính (9. Nếu nộp tại UBND xã thì 'VPĐKĐĐ gửi lai GCNQSDD cho UBND xã và trao cho chu sở hữu đất (9. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Không phải cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nào đang sử dụng đất cũng đều được cấp GCNQSDĐ.
Các đối tượng chỉ được cấp GCNQSDĐ nếu đủ những điều kiện như pháp luật đã quy định. Những điều kiện trên được quy định tại Luật đất đai 2013 dựa vào những cơ sở: có giấy tờ quyền sử dụng đất và có vi phạm luật đất đai hay không. Có thể thấy các điều kiện đặt ra nhằm phục vụ cho quá trình xem xét nguồn gốc, tình trạng pháp ly dat dai. Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất Cá nhân, hộ gia đình sẽ được Nhà nước công nhận và cap GCNQSDĐ mà không cần nộp tiền sử dụng đất nếu cá nhân và hộ gia đình đó dang sử dụng đất ôn định và sở hữu các loại giây tờ quyên sử dung dat: Thứ nhất, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ôn định.