CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Khái niệm đăng ký đất đai Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính 1. Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 1.
Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt - Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống; - Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai. Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thuê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể.
Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm. Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản.
Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn Ở Việt Nam, bộ máy Nhà nước được tổ chức thành 04 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã.
Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo: - Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”; 5 - Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất - GCN là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; - Việc cấp GCN với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. - Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận QSD đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Luật đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc và được thực hiện đối với những người đang sử dung đất. Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc cần thiết vì: + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của toàn xã hội. + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất.
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng, có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai; giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai 6 + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo thị truờng bất động sản phát triển bền vững Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, tuy vậy cho đến nay, trên thị trường bất động sản ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự phát, hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ, tranh chấp đất đai phát sinh và nhà nước bị thất thu một khoản lớn. Để điều chỉnh thị trường này hoạt động lành mạnh thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm túc, tạo cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo công bằng trong xã hội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự phát trển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. Các hình thức đăng ký đất đai 1.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; - Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; - Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; 7 - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Mục đích, yêu cầu của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm.
