CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm về bồi thường giải phóng mặt bằng Ngoài khái niệm "bồi thường” khi Nhà nước thu hồi đất, trên sách báo pháp lý nước ta và thực tiễn quản lý địa phương hiện nay vẫn còn sử dụng cụm từ “đền bù” và “bồi hoàn”. Dưới đây là việc tìm hiểu, phân tích, đối chiếu các khái niệm trên.
Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận của các chủ thể. Bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước với người được giao đất, được cho thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định của Nhà nước về giá đất, về phương thức thu hồi và thanh toán.
Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi mua bán tài sản, hàng hóa trên thị trường. Nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi, đồng thời cũng phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người nhận đất thu hồi để sử dụng, tức là phải giải quyết hài hòa lợi ích của cả ba đối tượng này. (Luật đất đai năm 2013) Hay nói cách khác giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng khác trên một diện tích đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mới một công trình trên đó. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng Có rất nhiều yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng. Những yếu tố đó có thể làm cho công tác giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh hay chậm tùy theo mức độ của nó. Dưới đây là một số yếu tố cơ bản: - Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa phương có đất bị thu hồi. - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Công tác định giá đất và tài sản. - Đăng kí đất đai lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. - Nguồn vốn chi trả cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Trình độ và kinh nghiệm của những người làm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. - Tâm lý, trình độ học vấn, đạo đức của người dân có đất bị thu hồi. Vai trò của bồi thường và giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là một điều tất yếu của sự phát triển. Khi một quốc gia ngày càng phát triển để đáp ứng được các yêu cầu về tổ chức lại sản xuất, mở rộng địa giới hành chính, quy hoạch khu dân cư, mạng lưới giao thông, các công trình phục vụ cho vui chơi giải trí thì cần phải có mặt bằng để có thể thực hiện.
Công tác bồi thường GPMB ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công của các công trình, dự án. Mặt khác bồi thường GPMB cũng phải thực hiện đúng theo các quy trình, quy định của nhà nước nhằm tránh khiếu kiện có liên quan đến công tác bồi thường GPMB. (Trần Quang Huy, 2006) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng BT & GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện sự khác nhau giữa các dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích quốc gia của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Chính vì vậy quá trình BT & GPMB có đặc điểm sau: - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,. mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: “Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất cũng được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác do tập quán canh tác và sinh hoạt nên đa phần người dân đều không muốn mất đi mảnh đất của mình. Tình hình đó dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn.
Bên cạnh đó công tác kiểm kê, định giá để bồi thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn do các tài sản như công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất rất đa dạng. Chính vì vậy khi thực hiện công tác BT & GPMB cần có sự phối hợp hài hòa giữa các cấp chính quyền, các ban ngành, đoàn thể có liên quan và người dân. Cần áp dụng kịp thời những chính sách của Nhà nước để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia theo đúng quy định của pháp luật” ( Nguyễn Thị Lợi, 2007). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng - Bước 1: + Tiếp nhận các hồ sơ pháp lý của dự án từ phía Chủ đầu tư. + Lập, trình duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, đo đạc, kiểm đếm tài sản. - Bước 2: + Xác định mốc giới quy hoạch, tọa độ mỏ, phạm vi GPMB tại thực địa và trên bản đồ. + Trích đo địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính khu đất quy hoạch thực hiện dự án.
+ Lập danh sách chủ sử dụng thửa đất thu hồi. - Bước 3: + Lập hồ sơ thông báo thu hồi đất. + Thẩm định hồ sơ thông báo thu hồi đất, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt. + Phê duyệt thông báo thu hồi đất, thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ tư vấn giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp thấy cần thiết).
+ Công khai Thông báo thu hồi đất. - Bước 4: + Kiểm kê, kiểm đếm đất đai, tài sản trên đất thu hồi và lập biên bản kiểm kê cho từng chủ sử dụng bị thu hồi đất. + Kiểm tra, đối chiếu kết quả kiểm kê so với đất đai, tài sản đang sử dụng. + Tiếp thu ý kiến, kiểm tra, hoàn thiện kết quả kiểm kê.
- Bước 5: + Tổng hợp kết quả kiểm kê, xác định tình trạng pháp lý đất đai, tài sản, chính sách áp dụng đối với các trường hợp bị thu hồi đất, thiệt hại về tài sản gửi Hội đồng bồi thường. + Họp xét các trường hợp được hoặc không được bồi thường, hỗ trợ, tái LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 định cư; hoàn thiện biên bản họp. - Bước 6: + Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. + Lấy ý kiến về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Tiếp thu giải quyết vướng mắc, hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Bước 7: + Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; ra văn bản thông báo kết quả thẩm định. + Chỉnh sửa phương án bồi thường theo ý kiến thẩm định. - Bước 8: + Hoàn thiện hồ sơ thu hồi đất + Kiểm tra hồ sơ thu hồi đất.
+ Chỉnh sửa hồ sơ thu hồi đất theo kết quả kiểm tra. - Bước 9: + Quyết định thu hồi đất, phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. + Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Bước 10: + Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án đã được phê duyệt.
+ Người có đất bị thu hồi tháo dỡ, di chuyển tài sản bàn giao mặt bằng cho Chủ đầu tư. Những căn cứ pháp lý thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 1. Các văn bản của Trung ương - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội ban hành Luật Đất đai; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất; - Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15/5/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.