Đặt vấn đề Từ thủa khai sinh khi đất đai còn được hình thành trước cả con người, đất đai đã là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013 và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu, nó là một hoạt động diễn ra thường xuyên, liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Chuyển quyền nhằm đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng sử dụng được sử dụng đất một cách hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt hiệu quả cao. Không chỉ có thế, hoạt động này còn giúp đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài.Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993. Kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà Luật Đất đai 2003 bộc lộ nhiều 2 điểm không phù hợp. Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 giúp khắc phục những hạn chế của luật đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền.
Thị trấn Tuần Giáo nằm ở miền núi phía Tây Bắc là trung tâm và là đơn vị trọng điểm phát triển kinh tế của huyện Tuần Giáo, trong những năm qua, đặc biệt là những năm trở lại đây việc thực hiện vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đã đạt được những thành tích đáng khích lệ song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng đa dạng từ đó công tác chuyển quyền trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên do đặc thù về vị trí địa lý, thành phần dân trí chủ yếu là người dân tộc thiểu số có độ am hiểu về Luật đất đai còn hạn chế đã gây ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền rất nhiều. Do đó, để thấy được những thuận lợi, khó khăn và những hạn chế tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, cần có những đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra những biện pháp tháo gỡ nhằm làm cho công tác quản lý và sử dụng đất đạt được hiệu quả cao.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo ThS. Chu Văn Trung, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Tuần Giáo, huyện Tuần Giáo, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014- 2016”. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Tuần Giáo giai đoạn 2014 - 2016, nhằm đưa ra thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn.
Mục tiêu cụ thể - Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 7 hình thức) trên địa bàn thị trấn Tuần Giáo. - Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Tuần Giáo. - Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra. - Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý tốt hơn.
Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; - Luật Đất đai 2003; - Luật Đất đai 2013; - Bộ luật Dân sự 2005; - Luật Thuế sử dụng đất và nhà ở; - Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; 5 - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quyết định số 93/QĐ-TT ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần(vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ 6 nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH – HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyền sử dụng đất 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[13].
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh’’ nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho họ vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ’’ thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia’’.