Đánh Giá Kết Quả Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Xã Bộc Nhiêu, Huyện Định Hóa, Tỉnh Thái Nguyên

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. 71 trang · Đại học Nông Lâm Thái Nguyên · 2014.

• Tác giả: Lê Đình Nam
• Người hướng dẫn: ThS. Trương Thị Ánh Tuyết
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Kết Quả Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Giai Đoạn 2011 – 2013 Tại Xã Bộc Nhiêu
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.2. MỤC ĐÍCH
• 1.3. MỤC TIÊU
• 1.4. Ý NGHĨA
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
• 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
• 2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
• 2.1.3. Cơ sở pháp lý
• 2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 2.2.2. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
• 2.2.3. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.2.4. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
• 2.2.5. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
• 3. PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH
• 3.3. NỘI DỤNG NGHIÊN CỨU
• 3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu
• 3.4.2. Phương pháp tổng hợp phân tích và xử lí số liệu
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN ĐỊNH HÓA
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên. Điều kiện kinh tế xã hội
• 4.1.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai
• 4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QSD ĐẤT TẠI XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN ĐỊNH HÓA
• 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất
• 4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
• 4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất
• 4.2.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013
• 4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013
• 4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013
• 4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013
• 4.3. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA CÁN BỘ QUẢN LÝ VÀ NGƯỜI DÂN XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN ĐỊNH HÓA VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất
• 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về chuyển quyền sử dụng đất
• 4.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN ĐỊNH HÓA
• 4.4.1. Những mặt tích cực
• 4.4.2. Những tồn tại và hạn chế
• 4.4.3. Hướng giải quyết khắc phục
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Bộc Nhiêu

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Hoạt động này diễn ra từ lâu đời và ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển. Luật Đất đai năm 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho việc chuyển QSDĐ, góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai. Xã Bộc Nhiêu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên, cũng không nằm ngoài xu thế này. Việc đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại đây là cần thiết để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý, từ đó đưa ra giải pháp hiệu quả.

1.1. Vai trò của Đất đai trong Phát triển Kinh tế Xã hội

Đất đai là yếu tố quan trọng trong quá trình sản xuất, là cơ sở trung gian không thể thiếu trong phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian nếu sử dụng hợp lý. Về mặt chính trị - xã hội, đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng. Trong thực tế, đất đai còn được coi là hàng hóa đặc biệt được trao đổi thông qua các hình thức chuyển quyền.

1.2. Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Quyền Lợi Cơ Bản của Người Dân

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó.

II. Thách Thức Quản Lý Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Bộc Nhiêu

Mặc dù Luật Đất đai 2003 đã tạo cơ sở pháp lý vững chắc, việc quản lý chuyển quyền sử dụng đất tại các địa phương, trong đó có xã Bộc Nhiêu, vẫn còn nhiều thách thức. Các vấn đề như thủ tục hành chính phức tạp, thiếu thông tin quy hoạch, biến động giá đất Bộc Nhiêu và sự hiểu biết hạn chế của người dân về pháp luật đất đai có thể gây khó khăn cho quá trình chuyển quyền. Việc đánh giá thực trạng và tìm ra giải pháp khắc phục là vô cùng cần thiết để đảm bảo quyền lợi của người dân và hiệu quả quản lý nhà nước.

2.1. Thủ Tục Hành Chính và Quy Trình Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Thủ tục hành chính phức tạp và rườm rà là một trong những thách thức lớn trong quy trình chuyển quyền sử dụng đất. Người dân thường gặp khó khăn trong việc chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục pháp lý và chờ đợi kết quả. Điều này có thể gây tốn kém thời gian, công sức và chi phí, đồng thời tạo cơ hội cho các hành vi tiêu cực.

2.2. Thiếu Thông Tin Quy Hoạch và Biến Động Giá Đất Bộc Nhiêu

Việc thiếu thông tin quy hoạch sử dụng đất và biến động giá đất Bộc Nhiêu cũng là những yếu tố gây khó khăn cho quá trình chuyển quyền. Người dân cần được cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch để có thể đưa ra quyết định đúng đắn. Biến động giá đất có thể gây ra tranh chấp, khiếu kiện và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan.

2.3. Hạn Chế về Hiểu Biết Pháp Luật Đất Đai của Người Dân

Sự hiểu biết hạn chế của người dân về pháp luật đất đai cũng là một thách thức không nhỏ. Nhiều người dân không nắm rõ các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, dẫn đến việc thực hiện sai quy trình, bị lợi dụng hoặc gặp rủi ro pháp lý. Cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để nâng cao nhận thức của người dân.

III. Đánh Giá Kết Quả Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Bộc Nhiêu

Việc đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu giai đoạn 2011-2013 cần tập trung vào các hình thức chuyển quyền phổ biến như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp. Phân tích số liệu về diện tích, giá trị giao dịch, đối tượng tham gia và mục đích sử dụng đất sẽ giúp làm rõ thực trạng thị trường bất động sản Bộc Nhiêu. Đồng thời, cần đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các quy định pháp luật liên quan để có cái nhìn toàn diện về hiệu quả quản lý nhà nước.

3.1. Phân Tích Số Liệu Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Phân tích số liệu về diện tích, giá trị giao dịch, đối tượng tham gia và mục đích sử dụng đất trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất quan trọng. Điều này giúp làm rõ thực trạng thị trường bất động sản Bộc Nhiêu, xu hướng giao dịch và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

3.2. Đánh Giá Hiệu Quả Quản Lý Nhà Nước về Chuyển Quyền

Đánh giá hiệu quả quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất cần tập trung vào các khía cạnh như tính minh bạch, công khai, hiệu quả của thủ tục hành chính, khả năng kiểm soát và xử lý vi phạm. Cần xác định những điểm mạnh, điểm yếu và đề xuất giải pháp cải thiện.

3.3. So Sánh Giá Đất Bộc Nhiêu với Khu Vực Lân Cận

Việc so sánh giá đất Bộc Nhiêu với khu vực lân cận trong giai đoạn 2011-2013 giúp đánh giá mức độ cạnh tranh của thị trường bất động sản Bộc Nhiêu và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Điều này cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư và người dân.

IV. Tác Động của Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Đến Kinh Tế Xã Bộc Nhiêu

Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất có tác động không nhỏ đến kinh tế - xã hội của xã Bộc Nhiêu. Một mặt, nó tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hiệu quả hơn, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế. Mặt khác, nó có thể gây ra các vấn đề như tranh chấp đất đai, mất cân bằng xã hội và ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Cần có chính sách phù hợp để phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của hoạt động này.

4.1. Thúc Đẩy Phát Triển Kinh Tế và Thu Hút Đầu Tư

Chuyển quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hiệu quả hơn, thu hút đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và dịch vụ. Điều này góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo việc làm và nâng cao thu nhập cho người dân.

4.2. Nguy Cơ Tranh Chấp Đất Đai và Mất Cân Bằng Xã Hội

Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất có thể gây ra các vấn đề như tranh chấp đất đai, khiếu kiện và mất cân bằng xã hội. Cần có cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả và chính sách hỗ trợ người dân bị ảnh hưởng để đảm bảo ổn định xã hội.

4.3. Ảnh Hưởng Đến Đời Sống và Sinh Kế của Người Dân

Chuyển quyền sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến đời sống và sinh kế của người dân, đặc biệt là những người phụ thuộc vào nông nghiệp. Cần có chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo kỹ năng và tạo việc làm mới để giúp người dân thích ứng với sự thay đổi.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Bộc Nhiêu

Để hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu, cần có các giải pháp đồng bộ về pháp lý, hành chính, kinh tế và xã hội. Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật cho phù hợp với thực tiễn. Đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường công khai, minh bạch thông tin. Xây dựng cơ chế tài chính hỗ trợ người dân và doanh nghiệp. Nâng cao năng lực quản lý của cán bộ và ý thức chấp hành pháp luật của người dân.

5.1. Hoàn Thiện Hệ Thống Pháp Luật và Chính Sách Đất Đai

Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật và chính sách đất đai cho phù hợp với thực tiễn, đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và khả thi. Đặc biệt, cần chú trọng đến các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, định giá đất Bộc Nhiêu và giải quyết tranh chấp đất đai.

5.2. Đơn Giản Hóa Thủ Tục Hành Chính và Tăng Cường Công Khai

Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt các khâu trung gian và thời gian chờ đợi. Tăng cường công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, giá đất, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và các chính sách liên quan để người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận.

5.3. Nâng Cao Năng Lực Quản Lý và Ý Thức Pháp Luật

Cần nâng cao năng lực quản lý của cán bộ địa chính, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật và kỹ năng chuyên môn. Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân.

VI. Triển Vọng Thị Trường Bất Động Sản Bộc Nhiêu Sau 2013

Sau giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản Bộc Nhiêu có nhiều thay đổi do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội và chính sách. Việc đánh giá triển vọng thị trường, dự báo xu hướng giá đất Bộc Nhiêu và xác định cơ hội đầu tư là rất quan trọng để đưa ra quyết định đúng đắn. Cần phân tích các yếu tố như quy hoạch phát triển, hạ tầng giao thông, tiềm năng du lịch và chính sách hỗ trợ để có cái nhìn toàn diện về thị trường.

6.1. Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Thị Trường Bất Động Sản

Cần phân tích các yếu tố kinh tế, xã hội và chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Bộc Nhiêu, như tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân, quy hoạch phát triển, hạ tầng giao thông, chính sách tín dụng và thuế.

6.2. Dự Báo Xu Hướng Giá Đất Bộc Nhiêu và Cơ Hội Đầu Tư

Dựa trên phân tích các yếu tố ảnh hưởng, cần dự báo xu hướng giá đất Bộc Nhiêu trong tương lai và xác định các cơ hội đầu tư tiềm năng. Điều này giúp các nhà đầu tư và người dân đưa ra quyết định đúng đắn và hiệu quả.

6.3. Đề Xuất Giải Pháp Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Bền Vững

Cần đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản Bộc Nhiêu một cách bền vững, đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Các giải pháp này cần tập trung vào việc quy hoạch phát triển, xây dựng hạ tầng, cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao năng lực quản lý.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia đặc biệt, giữ vai trò tư liệu sản xuất và nền tảng cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Theo Hiến pháp năm 1992 và khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, đồng thời quyền sử dụng đất được công nhận là hàng hóa đặc biệt được phép lưu thông trên thị trường thông qua các hình thức chuyển quyền. Trong khi Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định 5 hình thức chuyển quyền cơ bản (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp), Luật Đất đai năm 2003 đã hoàn thiện khung pháp lý bằng việc bổ sung thêm 3 hình thức (tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất) nhằm điều chỉnh kịp thời các quan hệ đất đai đang vận động ngày càng đa dạng.

Xã Bộc Nhiêu là một xã miền núi nằm ở phía nam huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên, cách trung tâm huyện khoảng 15 km. Với tổng diện tích tự nhiên 2.601,97 ha, địa hình chủ yếu là đồi núi thấp bị chia cắt, đất lâm nghiệp chiếm tới 66,55% và kinh tế thuần nông, quá trình thực thi các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại địa phương gặp không ít khó khăn. Hoạt động quản lý đất đai cấp cơ sở còn bộc lộ một số hạn chế trong việc giám sát biến động và tuyên truyền pháp luật. Nhằm đánh giá khách quan thực trạng thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất và hiệu quả quản lý nhà nước tại địa bàn miền núi, tác giả Lê Đình Nam đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý đất đai tại Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên.

Mục đích nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu, huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013, làm rõ những kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại, từ đó đề xuất hướng giải quyết khắc phục.

Mục tiêu nghiên cứu được tác giả xác định cụ thể gồm hai nhiệm vụ:

1. Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi triển khai tại địa phương nhằm chỉ ra những mặt tích cực và những tồn tại cụ thể, từ đó đề ra giải pháp khắc phục hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất.
2. Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá, nhận thức của người dân cũng như cán bộ quản lý về kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các số liệu, hồ sơ địa chính và kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu giai đoạn 2011 – 2013; các văn bản quy phạm pháp luật và cơ chế chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
• Phạm vi nghiên cứu: Xem xét toàn bộ 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 trên địa bàn hành chính xã Bộc Nhiêu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên trong mốc thời gian từ năm 2011 đến năm 2013. Thời gian tiến hành điều tra, thu thập số liệu thực địa diễn ra từ ngày 20/01/2014 đến ngày 30/04/2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập cơ sở lý thuyết dựa trên các nguyên lý quản lý nhà nước về đất đai và bản chất pháp lý của việc chuyển quyền sử dụng đất: chuyển quyền sử dụng đất thực chất là sự chuyển dịch quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai giữa các chủ thể, làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Hệ thống căn cứ pháp lý được tác giả trích dẫn và áp dụng bao gồm:

• Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992;
• Luật Đất đai năm 2003 (số 13/2003/QH11);
• Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 (đặc biệt là Điều 98 về thời điểm thực hiện quyền, Điều 99 về người nhận quyền, Điều 101, 102, 103, 106, 132, 141, 142);
• Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
• Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
• Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường;
• Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT và Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp, bảo lãnh;
• Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa liên thông";
• Các văn bản cấp địa phương: Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND và 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phí thẩm định cấp quyền và lệ phí địa chính; Hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về thực hiện thủ tục hành chính đất đai theo cơ chế "một cửa".

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả phối hợp các phương pháp định tính và định lượng:

• Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Tiếp cận và thu thập hệ thống tài liệu hành chính, báo cáo thống kê kinh tế - xã hội, hồ sơ kiểm kê đất đai, bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000 và 1/5000, sổ địa chính theo dõi biến động đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp lưu trữ tại UBND xã Bộc Nhiêu giai đoạn 2011 – 2013.
• Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp bằng bộ câu hỏi soạn sẵn đối với 79 đối tượng trên địa bàn xã, chia thành 3 nhóm khảo sát:
  • Nhóm cán bộ quản lý (CBQL): 19 người (gồm cán bộ chuyên trách cấp xã và trưởng các xóm).
  • Nhóm hộ sản xuất phi nông nghiệp (SXPNN): 30 người.
  • Nhóm hộ sản xuất nông nghiệp (SXNN): 30 người.
• Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu: Số liệu điều tra và số liệu thống kê được tổng hợp, xử lý bảng biểu và tỷ lệ phần trăm bằng phần mềm Microsoft Excel và Microsoft Word, sau đó so sánh đối chiếu với các chỉ tiêu định mức và quy định hiện hành của pháp luật đất đai.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả nêu bật ý nghĩa chiến lược của đất đai đối với ổn định chính trị và sản xuất kinh tế. Phân tích sự tiến bộ của khung pháp luật từ Luật Đất đai năm 1993 qua các lần sửa đổi năm 1998, 2001 đến Luật Đất đai năm 2003 trong việc mở rộng từ 5 lên 8 quyền năng chuyển nhượng. Giới thiệu khái quát vị trí địa lý xã Bộc Nhiêu, đặt vấn đề nghiên cứu thực tiễn tại địa bàn, xác định mục đích, 2 mục tiêu, ý nghĩa học tập và thực tiễn của khóa luận.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Tác giả hệ thống hóa các vấn đề lý luận về chuyển quyền sử dụng đất, phân tích khái niệm, điều kiện thực hiện quyền theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng) và 3 trường hợp bị cấm chuyển quyền. Trình bày chi tiết bản chất pháp lý của 8 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế (theo di chúc hoặc 3 hàng thừa kế theo Bộ luật Dân sự), tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Đồng thời, chương này chuẩn hóa quy trình tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính đất đai theo cơ chế "một cửa liên thông":

• Thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: Quy định thành phần hồ sơ và quy trình 8 bước phối hợp giữa UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, Chi cục Thuế và Phòng Tài nguyên và Môi trường; tổng thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính).
• Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh: Gồm 3 bước, giải quyết không quá 5 ngày làm việc.
• Thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh: Tiếp nhận và giải quyết trong ngày hoặc 1 ngày làm việc.
• Thủ tục đăng ký góp vốn (tối đa 10 ngày làm việc) và xóa đăng ký góp vốn (từ 3 đến 5 ngày làm việc).

Tổng quan cũng tóm lược đặc điểm tự nhiên - hành chính của tỉnh Thái Nguyên (tổng diện tích 356.000 ha, 9 đơn vị hành chính cấp huyện, 180 xã/phường/thị trấn với 125 xã vùng cao/miền núi) và huyện Định Hóa (diện tích 520,75 km², 24 đơn vị hành chính gồm 1 thị trấn và 23 xã, toàn huyện đã đo đạc bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000, 1/2000, 1/5000).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là hồ sơ biến động đất đai và nhận thức cộng đồng tại xã Bộc Nhiêu; phạm vi thời gian từ năm 2011 đến năm 2013; thời gian thực địa từ 20/01/2014 đến 30/04/2014. Đề cương nghiên cứu tập trung vào 3 nội dung: (1) Điều kiện cơ bản và hiện trạng quản lý đất đai; (2) Đánh giá kết quả thực tế của 8 hình thức chuyển quyền; (3) Khảo sát mức độ hiểu biết pháp luật của cán bộ và nhân dân qua mẫu phỏng vấn n = 79 người.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu

Đây là nội dung trọng tâm của khóa luận, phản ánh toàn diện hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội, biến động đất đai và kết quả điều tra xã hội học:

1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội:

• Diện tích tự nhiên của xã là 2.601,97 ha. Địa hình đồi núi dốc, cao từ 500 đến 700 m, khí hậu nhiệt đới gió mùa có lượng mưa trung bình 1.600 - 1.900 mm/năm, nhiệt độ 23 - 24°C, độ ẩm 81 - 85%. Giao thông nông thôn có 37 km (18 km nối từ tỉnh lộ 254 sang xã Bình Thành).
• Hiện trạng sử dụng đất năm 2011: Đất nông nghiệp chiếm 2.481,83 ha (95,38% tổng diện tích), trong đó đất lâm nghiệp chiếm 1.731,69 ha (66,55% diện tích tự nhiên, gồm rừng sản xuất 1.713,31 ha và rừng đặc dụng 18,38 ha); đất sản xuất nông nghiệp là 641,95 ha (đất lúa 217,32 ha; đất cây lâu năm 405,78 ha; đất nuôi trồng thủy sản 108,19 ha). Đất phi nông nghiệp chiếm 104,42 ha (4,01%), đất chưa sử dụng còn 15,73 ha (0,60%).
• Dân số toàn xã là 4.173 người với 21 xóm, cơ cấu dân tộc gồm người Tày (50%), người Kinh (49%), còn lại 1% là người Nùng, Dao, H'Mông, Cao Lan. Lao động trong độ tuổi có 2.418 người (lao động nông nghiệp chiếm 88,6%; lao động chưa qua đào tạo chiếm 88,13%). Tổng thu nhập toàn xã năm 2011 đạt 41 tỷ đồng, bình quân 10 triệu đồng/người/năm, tỷ lệ hộ nghèo chiếm 28,72%.

2. Kết quả thực hiện 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013:

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Phát sinh 0 trường hợp do địa bàn vùng cao, diện tích đất rộng và người dân chưa quen với chủ trương dồn điền đổi thửa.
• Cho thuê và cho thuê lại: Phát sinh 0 trường hợp đăng ký chính thức tại cơ quan nhà nước; thực tế người dân có tự thỏa thuận cho thuê ngầm nhưng không đăng ký hồ sơ địa chính.
• Bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Phát sinh 0 trường hợp đăng ký do đây là hình thức mới, hoạt động kinh doanh trên địa bàn thuần túy là kinh tế hộ gia đình quy mô nhỏ lẻ.
• Bốn hình thức có phát sinh hồ sơ giao dịch thực tế gồm: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp, được tổng hợp qua bảng số liệu sau:

Hình thức chuyển quyền	Năm 2011 (Vụ / ha)	Năm 2012 (Vụ / ha)	Năm 2013 (Vụ / ha)	Tổng số vụ	Tổng diện tích (ha)	Cơ cấu loại đất giao dịch
Chuyển nhượng	14 vụ / 4,10 ha	21 vụ / 6,30 ha	09 vụ / 0,98 ha	44	11,38	Đất nông nghiệp: 9,93 ha; Đất phi nông nghiệp: 1,45 ha
Tặng cho	03 vụ / 0,67 ha	08 vụ / 6,80 ha	02 vụ / 0,34 ha	13	7,81	Đất nông nghiệp: 7,69 ha; Đất phi nông nghiệp: 0,12 ha
Thừa kế	03 vụ / 0,78 ha	07 vụ / 2,10 ha	12 vụ / 3,90 ha	22	6,78	Đất nông nghiệp: 5,88 ha; Đất phi nông nghiệp: 0,90 ha
Thế chấp tín dụng	20 vụ / 26,10 ha	31 vụ / 37,20 ha	05 vụ / 3,90 ha	56	67,20	Đất ở (ONT) kết hợp sản xuất nông nghiệp (SXN)
Tổng cộng	40 vụ / 31,65 ha	67 vụ / 52,40 ha	28 vụ / 9,12 ha	135	93,17	100% hồ sơ hoàn thành thủ tục theo luật

Trong hoạt động chuyển nhượng, 100% đối tượng tham gia là cá nhân chuyển nhượng cho cá nhân; năm 2013 khối lượng chuyển nhượng sụt giảm mạnh do người dân có tâm lý chờ cấp đổi Giấy chứng nhận và gia hạn thời hạn sử dụng đất. Trong hoạt động tặng cho, 100% trường hợp phát sinh trong phạm vi cha mẹ tặng cho con cái để tránh nghĩa vụ thuế. Hoạt động thế chấp chiếm tỷ trọng diện tích áp đảo (67,20 ha) phản ánh nhu cầu vay vốn ngân hàng để chuyển đổi cơ cấu sản xuất cây trồng, vật nuôi của hộ gia đình miền núi.

3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân (khảo sát N = 79): Bộ phận địa chính xã có 01 cán bộ chuyên trách có trình độ đại học. Kết quả khảo sát 5 nội dung kiến thức chung về pháp luật chuyển quyền sử dụng đất ghi nhận tỷ lệ trả lời đúng bình quân toàn xã đạt 88,84%:

• Nhóm cán bộ quản lý (19 người): Đạt tỷ lệ trả lời đúng tuyệt đối 100,00% ở tất cả 5 nội dung khảo sát.
• Nhóm sản xuất phi nông nghiệp (30 người): Đạt tỷ lệ trả lời đúng trung bình 87,06%. Nhận thức rõ ràng về quyền của người sử dụng đất (100%), nghĩa vụ nộp thuế (93,00%), thủ tục hành chính (92,33%), số hình thức chuyển quyền (89,33%), nhưng hiểu biết về 4 điều kiện chuyển quyền theo Điều 106 chỉ đạt 60,66%.
• Nhóm sản xuất nông nghiệp (30 người): Đạt tỷ lệ trả lời đúng trung bình 79,46%. Nắm vững nguyên tắc quyền sử dụng đất (100%), quy định nộp thuế (90,00%), thủ tục hành chính (86,66%), nhận biết số hình thức chuyển quyền đạt 70,33%, tuy nhiên hiểu biết về 4 điều kiện chuyển quyền rất hạn chế, chỉ đạt 50,33%.

4. Đánh giá chung công tác chuyển quyền sử dụng đất:

• Mặt tích cực: 100% hồ sơ đăng ký hợp lệ (135 trường hợp) đều được thẩm định, xử lý hoàn tất và chỉnh lý hồ sơ địa chính đúng quy định; xã đã hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000 và 1/5000, tạo lập công cụ quản lý ranh giới thửa đất chặt chẽ.
• Hạn chế, tồn tại: Thị trường đất đai phát triển lệch, có 4/8 hình thức không phát sinh hồ sơ pháp lý; tình trạng giao dịch thỏa thuận ngầm về cho thuê đất, góp vốn không qua đăng ký vẫn diễn ra ngoài tầm kiểm soát của chính quyền; kiến thức pháp lý của người dân nông nghiệp về điều kiện chuyển nhượng còn yếu; tiến độ cấp đổi Giấy chứng nhận đất nông nghiệp cuối năm 2013 còn chậm khiến giao dịch bị đình trệ.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Tổng kết toàn bộ các kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 2003 tại xã Bộc Nhiêu. Đề xuất nhóm giải pháp khắc phục: đẩy mạnh công tác phổ biến giáo dục pháp luật đất đai cho người dân nông thôn, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp xã, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính và tăng cường công tác thanh tra, giám sát giao dịch đất đai thực tế.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và lượng hóa chi tiết toàn bộ biến động chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu giai đoạn 2011 – 2013 với các số liệu thực chứng cụ thể:

• Xác lập tổng số 135 giao dịch đất đai chính thức với tổng diện tích 93,17 ha được giải quyết thành công qua cơ chế hành chính.
• Phân định rõ cơ cấu các hình thức giao dịch thực tế: thế chấp tín dụng chiếm ưu thế vượt trội với 56 trường hợp (67,20 ha); chuyển nhượng phát sinh 44 trường hợp (11,38 ha); để thừa kế phát sinh 22 trường hợp (6,78 ha); tặng cho quyền sử dụng đất phát sinh 13 trường hợp (7,81 ha). Xác nhận 4 hình thức không phát sinh hồ sơ gồm chuyển đổi, cho thuê/cho thuê lại, bảo lãnh và góp vốn.
• Đo lường định lượng mức độ hiểu biết pháp lý đất đai của cộng đồng địa phương với tỷ lệ trả lời đúng bình quân 88,84%, chỉ ra khoảng cách nhận thức rõ rệt giữa cán bộ quản lý (100%), hộ kinh doanh phi nông nghiệp (87,06%) và hộ nông dân thuần túy (79,46%), trong đó tỷ lệ hiểu đúng điều kiện chuyển quyền ở khối sản xuất nông nghiệp chỉ đạt 50,33%.

Tác giả đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện công tác quản lý:

• Tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn các quy định của Luật Đất đai năm 2003, đặc biệt là quyền lợi và trình tự đăng ký hợp pháp đối với các hình thức mới như góp vốn, cho thuê đất, bảo lãnh tín dụng.
• Đẩy nhanh tiến độ cấp đổi, chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận bổ sung thời hạn sử dụng đất nông nghiệp nhằm tháo gỡ tâm lý chờ đợi của người dân.
• Củng cố năng lực chuyên môn của cán bộ địa chính cấp xã, chuẩn hóa việc cập nhật biến động đất đai thường xuyên vào sổ bộ địa chính và bản đồ địa chính cơ sở.

Khóa luận đóng góp nguồn dữ liệu thực địa có độ chính xác cao về bức tranh dịch chuyển quyền sử dụng đất tại một địa bàn miền núi có tỷ lệ đồng bào dân tộc thiểu số cao (chiếm trên 50%), chỉ ra thực trạng thị trường đất đai phi chính thức (giao dịch ngầm không đăng ký) tại khu vực nông thôn vùng cao phía Bắc.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có những giới hạn nhất định được ghi nhận từ văn bản:

• Phạm vi nghiên cứu dừng lại ở mốc thời gian 2011 – 2013 và dựa trên khung pháp lý của Luật Đất đai năm 2003, chưa đánh giá tác động của Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014).
• Nghiên cứu tập trung phản ánh các số liệu giao dịch được đăng ký hành chính tại UBND xã Bộc Nhiêu; đối với các giao dịch thỏa thuận nội bộ, cho thuê hoặc góp vốn ngầm trong dân cư, tác giả chỉ nhận định nguyên nhân định tính mà chưa có số liệu thống kê quy mô thực tế.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo cần mở rộng theo dõi biến động đất đai của xã Bộc Nhiêu và huyện Định Hóa sau khi Luật Đất đai năm 2013 đi vào thực tiễn, phân tích hiệu quả công tác cấp mới và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời khảo sát chuyên sâu hơn về các giao dịch chuyển nhượng không chính thức tại các thôn, xóm vùng sâu.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật kinh tế và Nông nghiệp - Phát triển nông thôn tham khảo về phương pháp luận nghiên cứu biến động đất đai cấp xã, cách mạng hóa số liệu kiểm kê kết hợp điều tra phỏng vấn xã hội học.
• Cán bộ quản lý địa chính, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Định Hóa và các địa phương có điều kiện tự nhiên - kinh tế tương đồng tại khu vực miền núi phía Bắc để nắm bắt tình hình tiếp nhận thủ tục hành chính "một cửa" và thực trạng nhận thức của người dân.
• Các phần có giá trị tham khảo cao nhất trong văn bản gồm: Hệ thống hóa trình tự thủ tục 8 bước giải quyết chuyển quyền theo cơ chế một cửa liên thông; các bảng tổng hợp số liệu chi tiết theo từng loại đất (đất ở, đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) và bộ chỉ số khảo sát nhận thức pháp luật của 3 nhóm đối tượng.

Câu hỏi thường gặp

1. Trong giai đoạn 2011 – 2013 tại xã Bộc Nhiêu, hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào có diện tích giao dịch lớn nhất?

Hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất chiếm diện tích lớn nhất với 56 trường hợp, tổng diện tích 67,20 ha (chiếm 72,13% tổng diện tích chuyển quyền toàn xã trong 3 năm). Toàn bộ 56 trường hợp này đều diễn ra giữa cá nhân người sử dụng đất với các tổ chức tín dụng hợp pháp để vay vốn sản xuất trên các thửa đất ở (ONT) kết hợp đất sản xuất nông nghiệp (SXN).

2. Vì sao trong 3 năm nghiên cứu, tại xã Bộc Nhiêu hoàn toàn không phát sinh trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nào?

Theo phân tích của tác giả, hình thức "đổi đất lấy đất" vẫn còn mới lạ với tập quán của người dân địa phương; mặt khác quỹ đất của các hộ gia đình ở xã miền núi tương đối rộng, địa hình đồi núi phân tán và địa phương chưa triển khai rộng rãi chủ trương dồn điền đổi thửa đối với đất nông nghiệp trong giai đoạn này.

3. Nguyên nhân chủ yếu khiến số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã sụt giảm mạnh vào năm 2013 là gì?

Năm 2013 chỉ có 9 trường hợp chuyển nhượng với diện tích 0,98 ha (so với 21 trường hợp và 6,30 ha của năm 2012). Nguyên nhân do vào cuối năm 2013 và đầu năm 2014, các cơ quan chức năng đang chuẩn bị triển khai đo đạc, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, khiến người dân tạm dừng các giao dịch mua bán để chờ hoàn thiện thủ tục cấp đổi giấy tờ mới.

4. Kết quả khảo sát mức độ hiểu biết pháp luật của người dân về 4 điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (Điều 106 Luật Đất đai 2003) đạt mức nào?

Mức độ hiểu biết về 4 điều kiện chuyển quyền (đất có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng) ở người dân còn thấp: nhóm sản xuất phi nông nghiệp chỉ đạt 60,66% câu trả lời đúng, và nhóm sản xuất nông nghiệp chỉ đạt 50,33% câu trả lời đúng, trong khi nhóm cán bộ quản lý đạt 100,00%.

5. Đặc điểm cơ cấu loại đất trong các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu diễn ra như thế nào?

Trong 13 trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất (tổng diện tích 7,81 ha), đất nông nghiệp chiếm ưu thế áp đảo với 7,69 ha (gồm rừng sản xuất 6,07 ha; đất trồng cây lâu năm 0,96 ha; đất lúa 0,65 ha), còn đất phi nông nghiệp chỉ chiếm 0,12 ha. 100% giao dịch tặng cho diễn ra giữa cha mẹ và con cái để được miễn thuế chuyển quyền theo luật định.

Kết luận

Khóa luận của sinh viên Lê Đình Nam đã phản ánh trung thực, có căn cứ khoa học và số liệu thực chứng rõ ràng về kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu, huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013 theo khuôn khổ Luật Đất đai năm 2003. Công trình làm sáng tỏ sự phân hóa rõ nét giữa nhu cầu vay vốn thế chấp tín dụng với các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đồng thời ghi nhận thực trạng chưa phát sinh các hình thức chuyển đổi, cho thuê, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn tin cậy đối với sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai và các nhà quản lý hành chính địa chính cấp cơ sở tại các địa bàn miền núi.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là kết quả lâu dài của một quá trình đấu tranh anh dũng của dân tộc trong hàng nghìn năm lịch sử, là máu xương của nhiều thế hệ con người Việt Nam trong chiến đấu và lao động. Đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội, nó là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong quá trình sản xuất, cơ sở trung gian không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế xã hội. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có giới hạn về không gian nhưng lại vô hạn về mặt thời gian nếu sử dụng hợp lý, cải tạo bồi bổ thường xuyên thì giá trị mà đất mang lại càng tăng. Nhằm quản lý tốt về đất đai Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “ Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí”.

Điều đó cũng được khẳng định trong khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị - xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng. Trong thực tế đất đai còn được coi là hàng hóa đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền.

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.

Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt 1 2 Nam phát triển. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan.

Xã Bộc Nhiêu là xã miền núi nằm phía nam của huyện Định Hóa, cách trung tâm huyện khoảng 15km. Xã có diện tích 2601,97ha với đặc điểm của một xã miền núi của vùng Đông Bắc đa số diện tích là đồi núi thấp, cao 500 đến 700 m, có đất lâm nghiệp chiếm 67% diện tích. Trong những năm qua, đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS Trương Thị Ánh Tuyết, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013 tại xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa tỉnh Thái Nguyên ”. MỤC ĐÍCH Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. MỤC TIÊU - Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề gia những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất. - Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển QSD đất tại xã.

Ý NGHĨA - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 3 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2.

Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm.

Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất. Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.

Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức 4 5 chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.

Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang tranh chấp. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.

Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất. Cơ sở pháp lý Hiến pháp 1992. Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.