MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi công dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Đất đai là tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Trong thực tế, đất đai còn được coi là một hàng hóa đặc biệt, được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền.
Từ xưa đến nay, việc chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động thể hiện quyền lợi của người sử dụng đất và có nhiều hình thức tồn tại khác nhau. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất Đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Qua nhiều lần sửa đổi và bổ sung, hoạt động chuyển quyền dần được hoàn thiện tạo nhiều thuận lợi cho người sử dụng đất, góp phần vào công tác quản lý nhà nước về đất đai. Song trong thời đại nền kinh tế thị trường ngày một phát triển, đặc biệt đất đai ngày càng khan hiếm và các hoạt động đất đai ngày một sôi động và đa dạng, vấn đề chuyển quyền cần được quy định cụ thể và chặt chẽ hơn.
Do đó Luật Đất Đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của những luật trước đó và giải quyết được nhiều vấn đề có liên quan. Thạch An là một huyện miền núi của tỉnh Cao Bằng, tuy hoạt động chuyển quyền diễn ra đạt được nhiều kết quả nhưng do nhiều nguyên nhân nên vẫn còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế. Do đó, để thấy được những mặt còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, ta cần đánh giá một cách khách quan có sự chọn lọc để có thể rút ra được những kinh nghiệm và tìm ra những giải pháp phù hợp nhất để có thể quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn, nhận thức rõ được sự cần thiết của công tác chuyển quyền và được sự hướng dẫn của thầy giáo ThS.
Nguyễn Quý Ly, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch An, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 - 10/2017”. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch An, tỉnh Cao Bằng giai đoạn từ 2015 đến 10/2017, nhằm đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện; - Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của các cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất; - Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất cho mọi đối tượng trên địa bàn huyện. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005; Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014 thực hiện Luật sửa đổi bổ sung một số điều về Luật thuế thu nhập cá nhân; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 09 tháng 12 năm 2013; Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân; Quyết định số 14/2003/QĐ-BTNMT ngày 20/11/2003 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND tỉnh Cao Bằng ban hành Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, trưng dụng đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng; 4 Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 của Bộ Tài chính sử đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ; Thông tư 111/2013/ TT-BTC ngày của bộ Tài chính về hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP; Thông tư 02/2014/TT-BTC ngày 02/1/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Bản đồ địa chính; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP ngày 02 tháng 01 năm 2014 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Cơ sở lý luận của đề tài Xuất phát từ vai trò vô cùng quan trọng của đất đai đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Dưới góc độ Nhà nước và pháp luật thì đất đai là một bộ phận không thể tách rời khỏi lãnh thổ quốc gia, nó gắn liền với chủ quyền của mọi quốc gia, nó cũng đồng nghĩa với việc không thể có một quốc gia nào là không có đất đai và lãnh thổ. Tôn trọng chủ quyền quốc gia thì điều đầu tiên phải nhắc đến đó là việc tôn trọng toàn vẹn lãnh thổ của mỗi quốc gia. Vì vậy, việc xâm phạm đến đất đai và lãnh thổ chính là xâm phạm đến chủ quyền quốc gia.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động đang được các cơ quan chức năng quan tâm đặc biệt, nó là một phần trong công tác quản lý đất đai theo các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã được quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Trong những năm gần đây, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn, các trung tâm kinh tế, trung tâm công nghiệp, … đó là hệ quả tất yếu trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển mạnh mẽ, cần rất nhiều quỹ đất dành cho phát triển kinh tế xã hội. Bên cạnh những kết quả khả quan đáng ghi nhận trong quá trình quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, công tác quản lý nhà nước về đất đai theo các nội dung nói chung thì chúng ta còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, yếu kém trong quá trình quản lý tài nguyên đất đai, đòi hỏi Nhà nước và các cơ quan chức năng phải đề ra những biện pháp cụ thể và kịp thời nhằm quản lý tốt quỹ đất đai phục vụ tốt cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội. Cơ sở thực tiễn của đề tài Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung, công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đai nói riêng luôn được các cơ quan Nhà nước và các tổ chức, cá nhân quan tâm theo dõi.
Việc quản lý tốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở giúp các cơ quan chức năng Nhà nước nắm chắc không những về mặt số lượng, chất lượng, đối tượng chủ sử dụng đất mình còn đảm bảo quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu tài chính đối với Nhà nước đồng thời nắm rõ các biến động về sử dụng đất đai để từ đó có những quyết định hợp lý nhằm điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, thực hiện phân phối quỹ đất đai khoa học, bảo vệ tài nguyên đất đai quý giá và thực hiện thành công mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, phát triển bền vững. Đối với người sử dụng đất, quản lý tốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giúp minh bạch hóa thông tin về đất đai, cho người sử dụng đất có nhiều cơ hội lựa chọn, đầu tư cho đất đai, yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh, giúp cho mọi người dân đều có cơ hội sử dụng đất và là nền tảng thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Do vậy, công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất có một vai trò hết sức quan trọng, đã và đang được Nhà nước quan tâm, có hướng điều chỉnh một mặt quản lý một cách chặt chẽ, khoa học nhưng mặt khác lại tiến hành cải cách đơn giản hóa các thủ tục hành chính để hoạt động này diễn ra minh bạch, thuận tiện cho người sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển mà vẫn đảm bảo thực hiện đầy đủ theo các quy định của pháp luật đất đai. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.
Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 2. Khái niệm về người sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất: là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, hoặc người đang sử dụng đất chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.