Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học 1. Cơ sở lý luận của quản công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Tại khoản 20 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho ngươì sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất"(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
Tại khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định về đăng ký quyền sử dụng đất là: "Việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa chính nhằn xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003). Thông qua công tác cấp GCNQSD đất là cơ sở để xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây là cơ sở để Nhà nước bảo hộ đầy đủ về quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng đất. Mặt khác cũng thông qua hoạt động này mà Nhà nước thực hiện quyền giám sát tình hình sử dụng đất của các chủ sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
Đảm bảo cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên từng thửa đất tuân thủ theo đúng nề nếp kỷ cương pháp luật. Tạo điều kiện để Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và phát luật. Điều mà chúng ta có thể thấy trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, thì hoạt động cấp GCNQSD đất có một vai trò hết sức quan trọng và đây là một trong những hoạt động nắm chắc tình hình về đất đai chính vì vậy thông qua hoạt động này chúng ta sẽ xác định và biết được về thông tin của từng thửa đất và là cơ sở để quản lý các thông tin về đất đai trong hệ thống hồ n 5 sơ địa chính với đầy đủ các thông tin tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước sử dụng đất đai.
Đồng thời đây cũng chính là nội dung làm tiền đề và hướng tới hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể như sau: - Hoàn thiện hơn các quy định về trình tự thủ tục trong hoạt động cấp GCNQSD đất. Điều này chúng ta có thể nhận thấy quá trình triển khai công tác cấp GCNQSD đất ở nước ta từ khi có Luật Đất đai đến nay. Qua một thời gian dài Nhà nước tiến hành cấp GCNQSD đất cho các chủ sử dụng trên các địa phương trong cả nước, thực tế đã cho thấy có rất nhiều các trường hợp, tình tiết ngoài thực tế phức tạp hoặc không được đề cập trong các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai.
Do vậy đã gây cho các địa phương nhiều khó khăn trong việc xác định căn cứ pháp lý về đất đai cho các chủ sử dụng. Sau khi có Luật Đất đai năm 2003 thì các quy định về công tác cấp GCNQSD đất đai được hoàn thiện, cụ thể hơn, tính pháp lý của các quy định hướng dẫn về thủ tục, trình tự cấp GCNQSD đất được luật hoá ở mức cao hơn. Có thể nói đây là một văn bản đã phần nào tháo gỡ những khó khăn, bất cập của các địa phương trong hoạt động kê khai cấp GCNQSD đất, tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục hồ sơ để các địa phương có thể đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất. - Đối với công tác điều tra, đo đạc thì kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở kỹ thuật cho việc xác định vị trí, hình thể kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai xét duyệt đăng ký đất đai.
- Đối với công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đó sẽ là căn cứ định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý và có hiệu quả. Do vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có tác dụng gián tiếp đến công tác đăng ký đất để đảm bảo cho việc thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu ổn định. Quy hoạch kế n 6 hoạch cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không thể hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất đai ban đầu. - Trong công tác phân hạng và định giá đất đó là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp GCNQSD đất: Đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng như việc nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển quyền sử dụng đất.
- Đăng ký cấp GCNQSD đất là cơ sở để thực hiện công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai. Bởi vì khi các mâu thuẫn đất đai xẩy ra thì để giải quyết các mâu thuẫn này thì trước hết phải dựa vào các thông tin mà cơ quan Nhà nước đã quản lý trong hệ thống hồ sơ địa chính. - Đăng ký cấp GCNQSD đất là cơ sở để tiến hành thống kê đất đai và kiểm kê đất đai. - Đăng ký cấp GCNQSD đất là cơ sở để quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản một cách thuận lợi.
Đây là điều kiện cần và đủ để QSD đất - một loại hàng hoá đặc biệt được lưu thông trên thị trường. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế ở nước ta hiện nay, quyền sử dụng đất có vai trò to lớn trong việc thúc đẩy các thành phần kinh tế phát triển. Bởi vì khi quyền sử dụng đất đất được xác nhận, đảm bảo về mặt pháp lý nó có tác dụng trên nhiều phương diện. Cụ thể: + Tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai theo đúng mục đích đã được xác nhận.
+ Tham gia vào thị trường hàng hoá theo nhiều góc độ khác nhau như: thế chấp để tạo vốn cho sản xuất, kinh doanh; góp đất để mở rộng sản xuất hàng hoá. + Đăng ký cấp GCNQSD đất cũng là cơ sở để cơ quan Nhà nước có n 7 thẩm quyền giám sát tình hình quản lý và sử dụng đất của các chủ sử dụng đất, bên cạnh đó cũng là cơ sở để Nhà nước có các chính sách hợp lý, phù hợp đối với từng mục đích kê khai của từng đối tượng sử dụng. Hồ sơ địa chính và GCNQSD đất Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003). Hồ sơ địa chính bao gồm hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, pháp lý của đất đai thể hiện một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời.
Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản sao từ bản gốc. VPĐK quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT có trách nhiệm lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC gốc và sao gửi cho VPĐK quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT, UBND xã, phường, thị trấn để phục vụ nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phương. VPĐK quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT có trách nhiệm gửi, trích sao HSĐC đã chỉnh lý biến động về sử dụng đất cho VPĐK quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm chỉnh lý bản sao HSĐC phù hợp với HSĐC gốc. Bộ TN&MT ban hành quy phạm hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC.
Theo Thông tư 29/TT - BTNMT của Bộ TN&MT hướng dẫn lập và quản lý HSĐC thì HSĐC bao gồm: - Bản đồ địa chính. - Sổ địa chính. - Sổ mục kê. - Sổ theo dõi biến động đất đai.
Nội dung HSĐC bao gồm các thông tin sau: - Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí. n 8 - Người sử dụng thửa đất. - Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất. - Giá đất, các tài sản gắn liền với đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất. - Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác liên quan 1. Những trường hợp được cấp GCNQSD đất Tại Điều 49 và Điều 51, Luật Đất đai 2003 quy định (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)[6]. Nhà nước cấp GCNQSD đất cho những trường hợp sau đây: 1.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; 2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSD đất; 3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp GCNQSD đất; 4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 5.
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; n 9 6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; 7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này; 8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở; 9.
Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở. Cấp GCNQSD đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất 1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCNQSD đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.