CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về giấy chứng nhận 1. Khái quát về đất đai 1. Khái niệm về đất đai Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế, xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đaia đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. Là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng (Trần Hữu Viên, 2018) 1. Vai trò của đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, không có đất đai thì không có bất kì một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại 4 của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” (Trần Hữu Viên, 2018). Khái quát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013).
Theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 thì “Bằng khoán điền thổ là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứng tên trên Bằng khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách không thể đảo ngược” (Nguyễn Văn Xương, 1971). Các bằng khoán điền thổ này do Sở Địa chính thời Pháp thuộc lập và cấp cho chủ sở hữu cho tới trước ngày 30/4/1975.1: Mẫu bằng khoán điền thổ theo Điều 362 của Sắc lệnh Tại khoản 5 điều 9 Luật Đất đai năm 1987 (được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ nhưng GCNQSDĐ là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ. Quy định cụ thể về GCNQSDĐ chính thức có từ Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất. Do mẫu giấy này có màu đỏ nên thường được gọi là giấy bìa đỏ.2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1988 Tuy nhiên, giấy chứng nhận chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 5/7/1994, Chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Cũng trong khoảng thời gian này, nảy sinh tình trạng buông lỏng quản lý về đất đâi, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước bị sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, do vậy Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và Thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai, đăng ký sử dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước. Và các cơ quan, đơn vị tổ chức đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất. Sau khi đăng ký, các cơ quan, đơn vị, tổ chức sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trị sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước.
Giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và do có màu tím nên thường được gọi là giấy tím. Tại Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy 7 hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có “màu đỏ”.3: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo mẫu ban hành của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hành và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận có nền hoa văn trống đồng với “màu hồng cánh sen”.4: Trang 1 và trang 4 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Hình 1.5: Trang 2 và trang 3 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Hiện nay, theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Chính phủ quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận gồm 1 tờ có 4 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm. Giấy 9 chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau: - Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người SDĐ, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II.
Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận; - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận "; - Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận "; nội dung lưu ý đối với người được cấp giấy chứng nhận; mã vạch; - Trang bổ sung giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung giấy chứng nhận "; số hiệu thửa đất; số phát hành giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận và mục "IV.
Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận " như trang 4 của giấy chứng nhận; 10 Hình 1.6: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo mẫu ban hành củaThông Tư số 23/2014/TT-BTNMT 1. Đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau: - Người đang SDĐ có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định.