Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong tiến trình phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, đất đai không chỉ giữ vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn trở thành hàng hóa giao dịch trên thị trường bất động sản. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản đã hình thành và phát triển với sự đan xen giữa thị trường chính thức và thị trường phi chính thức (thị trường ngầm). Giá đất được xác định là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước nhằm thực thi các chính sách tài chính đất đai, tạo lập nguồn thu cho ngân sách, điều tiết thị trường và thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Xã Quyết Thắng là một xã miền núi nằm ở phía Tây thành phố Thái Nguyên, có vị trí địa lý tiếp giáp với các khu vực công nghiệp và đô thị đang phát triển, sở hữu các trục giao thông đối ngoại quan trọng như Quốc lộ 3 và đường tỉnh 270 (tuyến đường dẫn vào Khu du lịch Hồ Núi Cốc). Dưới tác động của quá trình đô thị hóa và quy hoạch hạ tầng giao thông (đặc biệt là dự án đường Bắc Sơn kéo dài kết nối trung tâm thành phố Thái Nguyên với Khu du lịch Hồ Núi Cốc), nhu cầu sử dụng đất tại địa phương gia tăng nhanh chóng, kéo theo sự biến động mạnh của giá đất. Thực tế này đã làm nảy sinh nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai: xuất hiện tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai phức tạp, gặp khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân trọng tâm bắt nguồn từ sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Khóa luận được thực hiện nhằm phân tích thực trạng biến động, làm rõ nguyên nhân và đề xuất giải pháp bình ổn thị trường đất đai trên địa bàn.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:
- Mục tiêu chung: Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá đất tại xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho xã trong thời gian tới.
- Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng;
- Đánh giá tình hình biến động giá đất tại xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017;
- Xác định nguyên nhân gây nên sự biến động giá đất;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất và tình hình biến động giá đất.
- Phạm vi nghiên cứu về không gian: Toàn bộ địa giới hành chính xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Dữ liệu biến động giá đất và kinh tế - xã hội được thu thập và đánh giá trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017. Thời gian tiến hành điều tra thực tế tại Ủy ban nhân dân xã Quyết Thắng từ ngày 14/08/2017 đến ngày 30/11/2017.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung lý thuyết của khóa luận dựa trên các khái niệm và nguyên lý kinh tế đất đai được quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Về bất động sản, tác giả viện dẫn quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995: bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai cùng các tài sản khác do pháp luật quy định. Về giá đất, nghiên cứu căn cứ vào khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Về mặt bản chất kinh tế, giá cả đất đai phản ánh khả năng sinh lợi, trình độ khai thác và là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần.
Khóa luận hệ thống hóa 7 đặc tính cơ bản của bất động sản:
- Vị trí cố định, không di chuyển được;
- Tính lâu bền (phân biệt giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế);
- Tính thích ứng trong việc điều chỉnh công năng sử dụng;
- Tính dị biệt (không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau);
- Tính chịu ảnh hưởng của các chính sách vĩ mô;
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý;
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau từ cơ sở hạ tầng khu vực.
Các nguyên tắc định giá đất được đề cập gồm: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động. Khóa luận tổng quan 5 phương pháp định giá đất phổ biến: phương pháp thu nhập (thu thập), phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường), phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương pháp phân tích hồi quy. Các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhân khẩu, xã hội, kinh tế, khu vực, quốc tế và các nhân tố cá biệt của thửa đất.
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và căn cứ tài liệu được sử dụng gồm có:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng bảng giá đất;
- Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai;
- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 đến năm 2019;
- Các báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai, báo cáo kinh tế - xã hội giai đoạn 2015 - 2017 của Ủy ban nhân dân xã Quyết Thắng và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên.
Phương pháp nghiên cứu thực tế bao gồm:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Tiếp cận hồ sơ địa chính, số liệu biến động dân số, hiện trạng sử dụng đất, báo cáo kinh tế - xã hội từ Ủy ban nhân dân xã Quyết Thắng và các văn bản quy định giá đất từ các cơ quan quản lý chuyên ngành.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng bảng hỏi phỏng vấn chủ sử dụng đất với quy mô mẫu điều tra là 50 phiếu. Cơ cấu mẫu khảo sát gồm 3 nhóm đối tượng:
- Nhóm cán bộ, công nhân viên chức: 37 phiếu (chiếm 74,0% tổng số phiếu);
- Nhóm kinh doanh sản xuất, dịch vụ: 9 phiếu (chiếm 18,0% tổng số phiếu);
- Nhóm lao động tự do: 4 phiếu (chiếm 8,0% tổng số phiếu).
Bên cạnh đó, nghiên cứu tiến hành phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính xã.
- Phương pháp chọn điểm điều tra: Khảo sát tại 8 tuyến đường và vị trí cụ thể trên địa bàn xã Quyết Thắng:
- Tuyến từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã ba gặp đường Z115;
- Tuyến từ ngã ba gặp đường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh;
- Tuyến từ ngã tư xóm Cây Xanh đến điểm rẽ cổng Ủy ban nhân dân xã Phúc Xuân;
- Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 150 mét;
- Ngõ số 80 và ngõ số 100 rẽ đi Chùa Cả vào 500 mét;
- Tuyến rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115 (mặt đường bê tông ≥ 3 mét);
- Tuyến rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) vào 100 mét;
- Điểm rẽ đến quán 300.
- Phương pháp xử lý số liệu: Ứng dụng phần mềm Microsoft Excel và Microsoft Word để phân loại, tổng hợp số liệu, lập bảng thống kê và tính toán mức độ chênh lệch giá.
- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của cán bộ địa chính xã và tổ trưởng các tổ dân phố/trưởng thôn nhằm kiểm chứng thông tin về nguồn gốc, giao dịch thửa đất.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Phần này trình bày tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và khu vực ngoại thành thành phố Thái Nguyên nói riêng. Tác giả nêu bật mâu thuẫn thực tiễn giữa khung giá đất do Nhà nước ban hành với giá thị trường, dẫn đến các vướng mắc trong thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Phần mở đầu xác định rõ ràng mục tiêu chung, 4 mục tiêu cụ thể, 3 yêu cầu nghiên cứu (đảm bảo tính khách quan, đánh giá đúng nguyên nhân, đề xuất giải pháp phù hợp) cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận đối với công tác quản lý tài nguyên địa phương.
Phần 2: Tổng quan tài liệu
Chương này tổng hợp cơ sở lý luận về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản và các phương pháp định giá đất. Đồng thời, tác giả khái quát diễn biến thị trường bất động sản quốc tế tại các quốc gia như Mỹ (chỉ số S&P ghi nhận giá nhà tháng 10/2017 tăng 6,2%, trong đó Seattle tăng 12,7%, Las Vegas tăng 10,2%), Anh (giá nhà trung bình tháng 8/2017 tăng 1,1%), Trung Quốc (Bắc Kinh kiểm soát bong bóng bất động sản), Hồng Kông (giá trung bình 14 triệu Đôla Hồng Kông/căn, diện tích căn hộ trung bình thu hẹp còn 57 m²), Singapore (chỉ số giá nhà tăng 0,5% trong quý III/2017 sau chuỗi giảm 15 quý liên tiếp) và Thái Lan.
Tại Việt Nam, thị trường được phân tích qua 3 giai đoạn: giai đoạn 2003 - 2008 (chu kỳ sốt đất, đóng băng 2004 - 2006 và phục hồi năm 2008 nhờ Luật Kinh doanh Bất động sản 2007 và vốn FDI), giai đoạn 2011 - 2013 (thị trường giảm giá 10% - 30%, triển khai gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng) và giai đoạn 2015 - 2017 (sự chuyển dịch mạnh mẽ sang phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền). Trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tác giả phân tích tác động trực tiếp từ các dự án hạ tầng lớn: Dự án đường Bắc Sơn kéo dài (tổng chiều dài 9,5 km nối từ đường tỉnh 261 đến Đền Gàn thuộc Khu du lịch Hồ Núi Cốc, chạy qua các xã/phường Quang Trung, Tân Thịnh, Thịnh Đán, Quyết Thắng, Phúc Xuân) và Dự án Khu liên cơ quan cùng Sân vận động tỉnh Thái Nguyên (quy mô 20 ha tại khu vực phía Đông sông Cầu).
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Trình bày chi tiết các thông số kỹ thuật của nghiên cứu: địa bàn triển khai tại xã Quyết Thắng, khoảng thời gian khảo sát thực tế (từ ngày 14/08/2017 đến ngày 30/11/2017). Khóa luận thiết lập hệ thống 4 nội dung nghiên cứu gắn liền với mục tiêu đề ra; chuẩn hóa quy trình phỏng vấn sơ cấp với 50 phiếu điều tra chia theo 3 nhóm đối tượng xã hội; xác định tọa độ và phạm vi không gian của 8 điểm điều tra giá đất trên các trục đường chính và các tuyến ngõ liên thôn.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương kết quả tập trung phân tích 4 nội dung trọng tâm:
- Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng:
- Xã có tổng diện tích tự nhiên là 1.153,74 ha, địa hình đồi bát úp, độ cao trung bình từ 5 – 6 mét, nghiêng dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam.
- Thổ nhưỡng chia làm 3 nhóm: nhóm đất phù sa, nhóm đất xám bạc màu và nhóm đất feralitic (phân bố chủ yếu ở vùng đồi, thích hợp trồng chè).
- Khí hậu nhiệt đới gió mùa: nhiệt độ trung bình năm 22 – 23°C (cao nhất 37°C, thấp nhất 3°C); lượng mưa trung bình 2.007 mm/năm (85% tập trung vào mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 9, cao nhất vào tháng 7); độ ẩm không khí trung bình 82%.
- Thủy văn: phụ thuộc hệ thống kênh đào Hồ Núi Cốc và các ao hồ, suối nhỏ.
- Dân số năm 2017 là 10.035 người với 2.381 hộ, 100% dân số là dân tộc Kinh (nam giới chiếm 57,87%, nữ giới chiếm 42,13%). So với năm 2015 (9.174 người, 2.011 hộ), dân số tăng 861 người và 370 hộ. Cơ cấu hộ sản xuất phi nông nghiệp tăng từ 287 hộ (năm 2015) lên 469 hộ (năm 2017), trong khi hộ nông nghiệp là 1.912 hộ.
- Hạ tầng: diện tích đất giao thông đạt 159,04 ha (trục đường tránh Quốc lộ 3 dài 2,1 km, đường tỉnh 270 dài 4,05 km, đường tỉnh 267 dài 2 km đã rải nhựa); hệ thống mương thủy lợi dài 24,7 km (tỷ lệ kiên cố hóa đạt 25%); trạm y tế xã có 6 giường bệnh, 2 bác sĩ, 3 y tá; thu nhập bình quân đầu người ước đạt 1 triệu đồng/người/tháng.
- Hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2017: Số liệu tổng hợp cơ cấu đất đai được trình bày chi tiết theo số liệu kiểm kê thực tế.
- Diễn biến và so sánh giá đất giai đoạn 2015 - 2017: Đối chiếu giữa khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại 8 vị trí điều tra (đường Z115, xóm Cây Xanh, ngõ Chùa Cả, ngõ Gò Móc...). Kết quả chỉ ra sự chênh lệch đáng kể giữa hai hệ thống giá.
- Phân tích nguyên nhân, xu hướng và đề xuất giải pháp: Chỉ rõ biến động bắt nguồn từ quy hoạch hạ tầng (đường Bắc Sơn kéo dài), tốc độ tăng trưởng dân số, việc chuyển đổi sinh kế của nông dân sau thu hồi đất và tác động tâm lý đầu cơ. Từ đó đưa ra các kiến nghị quản lý và bình ổn giá đất cho địa phương.
Phần 5: Kết luận và kiến nghị
Tổng kết toàn bộ các phát hiện nghiên cứu về hiện trạng đất đai, khoảng cách giá đất thực tế so với quy định pháp lý, đồng thời đưa ra các đề xuất cụ thể đối với chính quyền cấp xã và thành phố Thái Nguyên trong việc điều chỉnh hệ số giá đất và tăng cường giám sát thị trường bất động sản.
Kết quả và đóng góp
Nghiên cứu đã đưa ra các kết quả thống kê chi tiết về cơ cấu hiện trạng sử dụng đất đai của xã Quyết Thắng năm 2017, phản ánh mức độ khai thác triệt để quỹ đất tại địa phương thông qua bảng số liệu sau:
| STT |
Loại đất |
Mã loại đất |
Diện tích (ha) |
Tỷ lệ (%) |
| 1 |
Nhóm đất nông nghiệp |
NNP |
793,31 |
68,65 |
| 1.1 |
Đất trồng cây hàng năm |
CHN |
357,23 |
30,97 |
| - |
Đất trồng lúa |
LUA |
266,13 |
23,06 |
| - |
Đất trồng cây hàng năm khác |
HNK |
91,11 |
7,90 |
| 1.2 |
Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
344,98 |
29,90 |
| 1.3 |
Đất lâm nghiệp (Rừng sản xuất) |
LNP/RSX |
52,00 |
4,50 |
| 1.4 |
Đất nuôi trồng thuỷ sản |
NTS |
18,15 |
1,57 |
| 2 |
Nhóm đất phi nông nghiệp |
PNN |
381,39 |
33,06 |
| 2.1 |
Đất ở (Đất ở tại nông thôn) |
OCT/ONT |
69,40 |
6,02 |
| 2.2 |
Đất chuyên dùng |
CDG |
285,06 |
24,70 |
| - |
Đất xây dựng trụ sở cơ quan |
TSC |
3,41 |
0,30 |
| - |
Đất quốc phòng |
CQP |
48,88 |
4,24 |
| - |
Đất xây dựng công trình sự nghiệp |
DSN |
130,18 |
11,29 |
| - |
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp |
CSK |
2,91 |
0,25 |
| - |
Đất sử dụng vào mục đích công cộng |
CCC |
99,68 |
8,63 |
| 2.3 |
Đất cơ sở tôn giáo |
TON |
3,42 |
0,30 |
| 2.4 |
Đất cơ sở tín ngưỡng |
TIN |
0,50 |
0,04 |
| 2.5 |
Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ |
NTD |
2,28 |
0,20 |
| 2.6 |
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối |
SON |
20,75 |
1,80 |
| 3 |
Nhóm đất chưa sử dụng |
CSD |
0,00 |
0,00 |
| Tổng |
Tổng diện tích đất tự nhiên |
|
1.153,74 |
100,00 |
Về diễn biến dân số và hộ gia đình, số liệu thống kê ghi nhận sự gia tăng nhanh chóng của nhân khẩu và quá trình chuyển dịch hộ nông nghiệp sang phi nông nghiệp tại xã Quyết Thắng trong 3 năm nghiên cứu:
| STT |
Chỉ tiêu |
Đơn vị |
Năm 2015 |
Năm 2016 |
Năm 2017 |
So sánh 2015 - 2017 |
| 1 |
Tổng nhân khẩu |
Người |
9.174 |
9.482 |
10.035 |
+861 |
| 2 |
Tổng số hộ |
Hộ |
2.011 |
2.603 |
2.381 |
+370 |
| 2.1 |
Hộ sản xuất phi nông nghiệp |
Hộ |
287 |
273 |
469 |
+182 |
| 2.2 |
Hộ sản xuất nông nghiệp |
Hộ |
1.724 |
2.330 |
1.912 |
+188 |
Kết quả so sánh giá đất giữa bảng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh (Quyết định 57/2014/QĐ-UBND) và giá khảo sát thị trường trên 8 tuyến/vị trí nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2017 cho thấy:
- Giá đất giao dịch thực tế trên thị trường luôn cao hơn nhiều lần so với giá do Nhà nước quy định ở tất cả các vị trí điều tra (đặc biệt là các khu vực tiếp giáp trục đường Z115, xóm Cây Xanh, ngõ Gò Móc và ngõ Chùa Cả).
- Tốc độ tăng giá đất thị trường diễn ra liên tục qua các năm từ 2015 đến 2017, chủ yếu tập trung vào đất ở và các thửa đất bám trục giao thông thuận lợi cho kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Các giải pháp bình ổn giá đất được tác giả đề xuất:
- Hoàn thiện bảng giá đất định kỳ: Cơ quan quản lý nhà nước cần cập nhật dữ liệu thị trường thường xuyên hơn để điều chỉnh khung giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) sát với giá chuyển nhượng thực tế, giảm thiểu thất thu ngân sách và hạn chế xung đột lợi ích khi thu hồi đất.
- Tăng cường quản lý nhà nước về giao dịch đất đai: Kiểm soát chặt chẽ các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xóa bỏ tình trạng "hai giá" (giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thanh toán thực tế) nhằm hạn chế đầu cơ.
- Công khai quy hoạch và tiến độ các dự án: Thực hiện minh bạch hóa thông tin quy hoạch sử dụng đất, thông tin hướng tuyến của các dự án hạ tầng lớn như đường Bắc Sơn kéo dài để ngăn ngừa hiện tượng tung tin đồn thổi gây sốt ảo giá đất.
- Nâng cao năng lực cán bộ địa chính xã: Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính và theo dõi biến động thị trường tại cơ sở.
Đóng góp của khóa luận:
- Cung cấp bộ số liệu thực chứng chi tiết về hiện trạng đất đai, dân số và diễn biến giá đất thực tế tại một xã ven đô cụ thể thuộc thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2015 - 2017.
- Đóng góp luận cứ thực tiễn giúp Ủy ban nhân dân xã Quyết Thắng và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên nhận diện rõ nguyên nhân gây bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng, từ đó có căn cứ hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư phù hợp với điều kiện địa phương.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận có các hạn chế gắn liền với phạm vi nghiên cứu thực tế:
- Giới hạn về không gian và thời gian: Nghiên cứu chỉ tập trung trên địa bàn xã Quyết Thắng trong giai đoạn ngắn (2015 - 2017), chưa bao quát toàn bộ các xã, phường lân cận cùng chịu ảnh hưởng của trục đường Bắc Sơn kéo dài như Tân Thịnh, Thịnh Đán, Phúc Xuân.
- Dung lượng mẫu khảo sát sơ cấp: Số lượng phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp dừng lại ở quy mô 50 phiếu, tập trung chủ yếu vào nhóm cán bộ, công nhân viên chức (chiếm 74%), tỷ lệ khảo sát nhóm hộ kinh doanh dịch vụ (18%) và lao động tự do (8%) còn khiêm tốn.
- Thu thập dữ liệu giao dịch thị trường: Hoạt động giao dịch chuyển nhượng bất động sản thực tế phần lớn mang tính thỏa thuận dân sự kín đáo, giá trị giao dịch ghi nhận qua phỏng vấn người dân có thể chưa phản ánh đầy đủ mọi biến động phức tạp của thị trường ngầm.
Hướng nghiên cứu tiếp theo:
- Mở rộng phạm vi không gian nghiên cứu sang các địa bàn lân cận dọc theo toàn tuyến đường Bắc Sơn kéo dài và khu vực phụ cận Hồ Núi Cốc.
- Tiếp tục theo dõi, đánh giá biến động giá đất ở các giai đoạn sau khi các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm của thành phố Thái Nguyên chính thức hoàn thành và đi vào vận hành.
- Gia tăng quy mô mẫu khảo sát sơ cấp, đa dạng hóa đối tượng điều tra và áp dụng thêm phương pháp phân tích kinh tế lượng/hồi quy để lượng hóa chính xác mức độ tác động của từng nhân tố hạ tầng đến giá đất.
Giá trị tham khảo
Bản khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng sau:
- Sinh viên chuyên ngành Địa chính môi trường, Quản lý tài nguyên, Quản lý đất đai và Kinh tế bất động sản: Tài liệu là mẫu hình nghiên cứu thực nghiệm cấp cơ sở, hữu ích cho việc tham khảo phương pháp tiếp cận điều tra sơ cấp (xây dựng bảng hỏi, phân nhóm đối tượng điều tra, chọn điểm khảo sát thực địa) và kỹ năng xử lý dữ liệu địa chính kết hợp kinh tế - xã hội.
- Cán bộ quản lý địa chính cấp xã/phường và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên: Nguồn dữ liệu phản ánh trung thực về sự chênh lệch giá đất giữa quy định nhà nước và thị trường tại địa phương, phục vụ công tác tham mưu xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt bằng sát với thực tiễn.
- Người nghiên cứu về quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản Thái Nguyên: Cung cấp thông tin nền tảng về hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của xã Quyết Thắng và tác động sơ khởi của dự án hạ tầng giao thông liên vùng (đường Bắc Sơn kéo dài) lên cấu trúc giá đất vùng ven.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận sử dụng cỡ mẫu điều tra xã hội học là bao nhiêu và cơ cấu các nhóm đối tượng được lựa chọn như thế nào?
Nghiên cứu sử dụng phương pháp phỏng vấn chủ sử dụng đất qua bộ phiếu điều tra với tổng quy mô mẫu là 50 phiếu. Cơ cấu đối tượng được phân bổ thành 3 nhóm: nhóm cán bộ, công nhân viên chức có 37 phiếu (chiếm tỷ lệ 74,0%); nhóm kinh doanh sản xuất, dịch vụ có 9 phiếu (chiếm tỷ lệ 18,0%); nhóm lao động tự do có 4 phiếu (chiếm tỷ lệ 8,0%). Ngoài ra, tác giả kết hợp phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính xã.
2. Tổng diện tích tự nhiên và hiện trạng phân bổ các nhóm đất chính của xã Quyết Thắng năm 2017 được ghi nhận ra sao?
Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2017 trong khóa luận, xã Quyết Thắng có tổng diện tích tự nhiên là 1.153,74 ha. Trong đó:
- Nhóm đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn nhất với 793,31 ha (tỷ lệ 68,65% tổng diện tích), bao gồm đất trồng cây hàng năm 357,23 ha, đất trồng cây lâu năm 344,98 ha, đất lâm nghiệp sản xuất 52,00 ha và đất nuôi trồng thủy sản 18,15 ha.
- Nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích 381,39 ha (tỷ lệ 33,06%), trong đó đất chuyên dùng chiếm 285,06 ha và đất ở tại nông thôn chiếm 69,40 ha.
- Nhóm đất chưa sử dụng là 0,00 ha (toàn bộ diện tích đất đai đã được đưa vào khai thác, sử dụng).
3. Văn bản quy phạm pháp luật nào của tỉnh Thái Nguyên được tác giả sử dụng làm căn cứ chính để đối chiếu khung giá đất của Nhà nước?
Tác giả sử dụng Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ban hành ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên áp dụng cho giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2019.
4. Những dự án hạ tầng nào tại thành phố Thái Nguyên được xác định là nguyên nhân chính thúc đẩy sự biến động giá đất tại xã Quyết Thắng?
Dự án có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ nhất đến giá đất xã Quyết Thắng là Dự án đường Bắc Sơn kéo dài (tổng chiều dài 9,5 km kết nối thành phố Thái Nguyên với Khu du lịch Hồ Núi Cốc, đi qua địa bàn các phường/xã Quang Trung, Tân Thịnh, Thịnh Đán, Quyết Thắng, Phúc Xuân). Ngoài ra, Đề án Khu liên cơ quan và Sân vận động tỉnh Thái Nguyên (quy mô 20 ha tại khu vực phía Đông sông Cầu) cũng được tác giả phân tích như một nhân tố quy hoạch quan trọng tác động đến xu hướng tăng giá đất toàn thành phố.
5. Diễn biến dân số và cơ cấu hộ của xã Quyết Thắng biến động như thế nào trong giai đoạn 2015 - 2017?
Giai đoạn 2015 - 2017, dân số toàn xã tăng từ 9.174 người lên 10.035 người (tăng 861 người), 100% dân số là người Kinh. Tổng số hộ tăng từ 2.011 hộ lên 2.381 hộ (tăng 370 hộ). Đáng chú ý, số hộ sản xuất phi nông nghiệp có sự gia tăng mạnh từ 287 hộ (năm 2015) lên 469 hộ (năm 2017), phản ánh sự chuyển dịch cơ cấu việc làm của người dân nông thôn sang hoạt động tiểu thủ công nghiệp và kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Oanh đã hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu thông qua việc tổng hợp đầy đủ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng 1.153,74 ha đất đai của xã Quyết Thắng năm 2017. Nghiên cứu chỉ ra sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất quy định của Nhà nước theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND và giá thị trường thực tế trên 8 tuyến đường điều tra, đồng thời khẳng định quy hoạch tuyến đường Bắc Sơn kéo dài cùng quá trình đô thị hóa là những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng này. Các giải pháp bình ổn giá đất và hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng được đề xuất mang tính sát thực, cung cấp cơ sở dữ liệu hữu ích cho công tác quản lý tài nguyên đất đai tại địa phương.
