Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh: Nâng Cao Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản

Khám phá Trường đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, nơi đào tạo chuyên ngành ngân hàng chất lượng cao và cơ hội nghề nghiệp hấp dẫn.

• Tác giả: Lưu Việt Linh
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Nhung
• Trường học: Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính, Ngân Hàng
• Đề tài: Nâng Cao Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
• DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.1.2. Khái niệm hàng hóa bất động sản
• 1.1.1.3. Thuộc tính của hàng hóa bất động sản
• 1.1.1.3.1. Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của hàng hóa BĐS
• 1.1.1.3.2. Thuộc tính tồn tại lâu dài
• 1.1.1.3.3. Thuộc tính hỗ tương với xung quanh
• 1.1.1.3.4. Thuộc tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
• 1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
• 1.1.4. Phân loại thị trường bất động sản
• 1.1.5. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế
• 1.1.5.1. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường sản xuất khác phát triển
• 1.1.5.2. Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển
• 1.1.5.3. Phát triển thị trường bất động sản là một giải pháp để tăng nguồn thu ngân sách nhà nước
• 1.2. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Khái niệm cho vay bất động sản
• 1.2.2. Đặc điểm cho vay bất động sản
• 1.2.2.1. Cho vay bất động sản thường là loại hình cho vay trung dài hạn
• 1.2.2.2. Cho vay bất động sản là loại hình cho vay có độ rủi ro cao
• 1.2.3. Nguyên tắc cho vay bất động sản
• 1.2.4. Phân loại cho vay bất động sản
• 1.2.5. Quan điểm về hiệu quả cho vay bất động sản
• 1.2.6. Cho vay bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 1.2.6.1. Cho vay bất động sản tại Mỹ
• 1.2.6.2. Cho vay bất động sản tại Singapore
• 1.2.6.3. Các bài học kinh nghiệm
• 1.3. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
• 2.1. TỔNG QUAN KINH TẾ, XÃ HỘI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.2. KHÁI QUÁT CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.2.1. Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trước khi có luật đất đai năm 1993
• 2.2.2. Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh sau khi có Luật đất đai năm 1993
• 2.2.2.1. Cơn sốt của thị trường bất động sản lần thứ nhất 1993 – 1994
• 2.2.2.2. Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ nhất 1995 – 2000
• 2.2.2.3. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ hai 2001 – 2002
• 2.2.2.4. Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ hai 2003 – 2006
• 2.2.2.5. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ ba 2007 – 2008
• 2.2.2.6. Đợt đóng băng thị trường bất động sản tiếp theo
• 2.2.3. Đánh giá tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3. THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.3.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3.1.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được minh bạch hoá
• 2.3.1.2. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản đang từng bước được hoàn thiện
• 2.3.2. Vốn vay của ngân hàng thương mại đóng vai trò lớn trong cơ cấu vốn thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3.3. Diễn biến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gắn chặt với tăng trưởng dư nợ bất động sản của các ngân hàng thương mại
• 2.3.4. Mục đích cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại
• 2.3.5. Vốn cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại chủ yếu là nguồn vốn trung dài hạn
• 2.4. NHỮNG ĐIỂM CÒN TỒN TẠI ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.4.1. Các ngân hàng thương mại gặp nguy cơ mất thanh khoản khi tập trung cho vay bất động sản
• 2.4.2. Cho vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng thương mại
• 2.4.2.1. Rủi ro chênh lệch kỳ hạn cho vay và huy động
• 2.4.2.2. Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
• 2.4.2.3. Rủi ro từ năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thương mại
• 2.4.2.4. Rủi ro từ sự bất cân xứng thông tin tín dụng
• 2.4.2.5. Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế
• 2.4.3. Cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại tập trung vào nhu cầu đầu tư thay vì để ở hay sản xuất kinh doanh
• 2.4.4. Thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay của các ngân hàng thương mại
• 2.5. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
• 3.1.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 3.1.2. Các giải pháp về phía Nhà nước để phát triển thị trường bất động sản theo định hướng
• 3.1.2.1. Tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản
• 3.1.2.2. Hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến giao dịch và sở hữu bất động sản
• 3.1.2.3. Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản
• 3.2. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 3.2.1. Định vị lại hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại
• 3.2.2. Tăng cường các biện pháp huy động vốn trung dài hạn trong nền kinh tế
• 3.2.3. Xây dựng chiến lược lãi suất và chiến lược khách hàng mục tiêu
• 3.2.4. Phát hành trái phiếu
• 3.2.5. Quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả
• 3.2.6. Chứng khoán hóa bất động sản
• 3.2.7. Thực hiện liên kết giữa ngân hàng thương mại với các tổ chức kinh tế khác
• 3.2.8. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát
• 3.2.9. Nâng cao năng lực quản trị rủi ro
• 3.3. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
• 3.3.1. Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp
• 3.3.2. Cho phép hoạt động chứng khoán hoá bất động sản
• 3.3.3. Cho phép chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản
• 3.4. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.4.1. Doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hóa bất động sản
• 3.4.2. Tái cấu trúc lại doanh nghiệp
• 3.5. NHÓM GIẢI PHÁP KHÁC NHẰM BỔ SUNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.5.1. Sự tham gia của quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản
• 3.5.2. Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình
• 3.5.3. Cho phép doanh nghiệp phát hành chứng chỉ bất động sản
• 3.5.4. Cho phép doanh nghiệp phát hành quyền chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư
• 3.6. Kết luận chương 3
• PHẦN KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đại Học Ngân Hàng TP

Đại Học Ngân Hàng TP.HCM đóng vai trò quan trọng trong việc đào tạo nguồn nhân lực cho ngành ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản. Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại TP.HCM, nhu cầu về tín dụng bất động sản ngày càng tăng cao. Trường đã không ngừng cải tiến chương trình đào tạo, giúp sinh viên nắm vững kiến thức và kỹ năng cần thiết để đáp ứng yêu cầu của thị trường.

1.1. Chương Trình Đào Tạo Tại Đại Học Ngân Hàng

Chương trình đào tạo tại Đại Học Ngân Hàng TP.HCM được thiết kế để cung cấp kiến thức chuyên sâu về tài chính, ngân hàng và cho vay bất động sản. Sinh viên được học về các nguyên tắc cho vay, quản lý rủi ro và phân tích thị trường bất động sản.

1.2. Vai Trò Của Đại Học Trong Ngành Ngân Hàng

Đại Học Ngân Hàng TP.HCM không chỉ là nơi đào tạo mà còn là trung tâm nghiên cứu, cung cấp các giải pháp cho vay bất động sản hiệu quả. Trường hợp tác với các ngân hàng thương mại để thực hiện các nghiên cứu thực tiễn.

II. Vấn Đề Hiện Tại Trong Cho Vay Bất Động Sản Tại TP

Thị trường cho vay bất động sản tại TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức. Tình trạng nợ xấu gia tăng, cùng với sự biến động của thị trường bất động sản, đã ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay. Các ngân hàng thương mại cần có những biện pháp khắc phục để nâng cao hiệu quả cho vay.

2.1. Tình Hình Nợ Xấu Trong Cho Vay Bất Động Sản

Nợ xấu trong cho vay bất động sản đang gia tăng, gây áp lực lớn lên các ngân hàng thương mại. Việc quản lý rủi ro và thẩm định tín dụng cần được cải thiện để giảm thiểu tình trạng này.

2.2. Biến Động Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản tại TP.HCM đang trải qua nhiều biến động, ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn. Các ngân hàng cần theo dõi sát sao tình hình thị trường để điều chỉnh chính sách cho vay phù hợp.

III. Phương Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản

Để nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản, các ngân hàng thương mại cần áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Từ việc cải thiện quy trình thẩm định đến việc phát triển các sản phẩm cho vay linh hoạt hơn, tất cả đều cần thiết để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

3.1. Cải Thiện Quy Trình Thẩm Định Tín Dụng

Quy trình thẩm định tín dụng cần được cải thiện để đảm bảo tính chính xác và nhanh chóng. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong thẩm định sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cường hiệu quả.

3.2. Phát Triển Sản Phẩm Cho Vay Linh Hoạt

Các ngân hàng cần phát triển các sản phẩm cho vay linh hoạt, phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Điều này không chỉ giúp tăng cường khả năng cạnh tranh mà còn thu hút nhiều khách hàng hơn.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Các Giải Pháp Cho Vay Bất Động Sản

Các giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản đã được áp dụng thực tiễn tại nhiều ngân hàng thương mại. Những kết quả đạt được cho thấy sự cải thiện rõ rệt trong hoạt động cho vay và quản lý rủi ro.

4.1. Kết Quả Từ Các Ngân Hàng Thương Mại

Nhiều ngân hàng thương mại đã áp dụng các giải pháp mới và đạt được kết quả tích cực trong việc giảm nợ xấu và tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản.

4.2. Bài Học Kinh Nghiệm Từ Thực Tiễn

Các bài học kinh nghiệm từ thực tiễn cho thấy rằng việc kết hợp giữa đào tạo nhân lực và cải tiến quy trình cho vay là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả.

V. Kết Luận Về Tương Lai Của Cho Vay Bất Động Sản

Tương lai của cho vay bất động sản tại TP.HCM phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm sự phát triển của thị trường và các chính sách của ngân hàng. Việc nâng cao hiệu quả cho vay sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

5.1. Triển Vọng Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản tại TP.HCM có nhiều triển vọng phát triển trong tương lai. Các ngân hàng cần chuẩn bị sẵn sàng để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng tăng.

5.2. Định Hướng Chính Sách Cho Vay

Chính sách cho vay cần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế của thị trường. Việc này sẽ giúp các ngân hàng thương mại hoạt động hiệu quả hơn trong lĩnh vực cho vay bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là đầu tàu kinh tế của cả nước, đóng góp bình quân gần 20% vào tổng sản phẩm quốc nội (GDP) với quy mô năm 2011 đạt 503,23 nghìn tỷ đồng. Trong cơ cấu kinh tế đô thị, hai nhóm ngành dịch vụ và công nghiệp - xây dựng chiếm tới 99% tỷ trọng. Bất động sản đóng vai trò là ngành kinh tế nền tảng, chiếm khoảng 40% lượng của cải vật chất xã hội và thúc đẩy hơn 30% các hoạt động phụ trợ của nền kinh tế vận động. Dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại chính là đòn bẩy trọng yếu điều tiết cả nguồn cung dự án lẫn sức cầu tiêu dùng nhà ở của hơn 7,6 triệu người dân thành phố.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản giai đoạn 2008 - 2011 rơi vào tình trạng đóng băng kéo dài, giao dịch sụt giảm mạnh và giá trị tài sản lao dốc từ 30% đến 40% ở nhiều phân khúc. Tình trạng này bắt nguồn từ những bất cập trong hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tài chính: cho vay chạy theo cơn sốt đầu cơ, thẩm định lỏng lẻo và sự mất cân đối kỳ hạn nghiêm trọng khi dùng vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho các dự án bất động sản có chu kỳ thu hồi vốn trên 5 năm.

Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu là phân tích thực trạng, nhận diện các điểm nghẽn rủi ro tín dụng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2005 đến tháng 07/2011. Từ đó, tác giả đề xuất hệ thống giải pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, bảo đảm an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng thương mại và kích thích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc kiểm soát tỷ lệ nợ xấu dưới ngưỡng 3%, tối ưu hóa hệ số an toàn vốn và định hướng dòng vốn tín dụng phục vụ nhu cầu an cư thực tế của xã hội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng hệ thống lý thuyết kinh tế học và quản trị ngân hàng hiện đại:

1. Lý thuyết giá trị và thuộc tính hàng hóa bất động sản: Dựa trên nền tảng kinh tế chính trị về lao động cụ thể và lao động trừu tượng, luận văn làm rõ tính nhị nguyên của bất động sản bao gồm giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. Hàng hóa bất động sản mang 4 thuộc tính đặc thù: tính độc nhất cá biệt, tính tồn tại bền lâu theo thời gian, tính tương hỗ không gian với hạ tầng xung quanh, và tính chi phối sâu sắc bởi tâm lý, tập quán xã hội.
2. Lý thuyết chu kỳ thị trường bất động sản: Thị trường địa ốc vận động mang tính quy luật qua 4 giai đoạn nối tiếp nhau gồm phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi. Chu kỳ này có mối quan hệ tương hỗ mật thiết với chu kỳ tiền tệ và thị trường vốn.
3. Khung lý thuyết cấp tín dụng và an toàn vốn ngân hàng: Căn cứ Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 cùng các quy chuẩn quản trị rủi ro tín dụng, nghiên cứu phân định rõ cho vay tiêu dùng phục vụ nhu cầu ở và cho vay đầu tư kinh doanh dự án bất động sản.
4. Mô hình chứng khoán hóa và bài học quốc tế: Phân tích cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007 - 2008 và bài học từ thị trường Singapore khi giá nhà tăng nóng 31% năm 2007.

Các thuật ngữ chuyên ngành nòng cốt được làm rõ gồm: Tính thanh khoản tài sản bảo đảm, Bất cân xứng thông tin tín dụng, và Thị trường thế chấp thứ cấp.

Phương pháp nghiên cứu

• Cỡ mẫu và phạm vi khảo sát: Nghiên cứu thu thập dữ liệu thứ cấp từ toàn bộ mạng lưới tổ chức tín dụng hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh gồm 16 hội sở chính, 9 sở giao dịch và 158 chi nhánh ngân hàng thương mại. Mẫu phân tích kết hợp số liệu tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lớn và các báo cáo ngành trên địa bàn 19 quận nội thành cùng 5 huyện ngoại thành.
• Phương pháp chọn mẫu: Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích kết hợp với thống kê bao phủ toàn hệ thống tổ chức tín dụng. Phương pháp này bảo đảm tính đại diện tuyệt đối cho bức tranh tín dụng địa ốc đô thị mà không bị sai lệch bởi quy mô phân tán của từng chi nhánh nhỏ.
• Lý do lựa chọn phương pháp phân tích: Kết hợp phương pháp nghiên cứu lịch sử nhằm phân kỳ 3 giai đoạn sốt đất, phương pháp thống kê toán học và phân tích định tính - định lượng để lượng hóa mối tương quan giữa tăng trưởng tín dụng và biến động giá tài sản. Đồng thời, phương pháp tham vấn chuyên gia tài chính ngân hàng được sử dụng để xác định nguyên nhân tiềm ẩn của nợ xấu và độ trễ chính sách.
• Nguồn dữ liệu và mốc thời gian: Dữ liệu chuỗi thời gian từ năm 2005 đến tháng 07/2011 được trích xuất từ Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh và các báo cáo tài chính kiểm toán độc lập.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu làm sáng tỏ ba phát hiện thực chứng nổi bật:

1. Tín dụng tăng trưởng nóng đi kèm bong bóng đầu cơ bất động sản: Giai đoạn 2007 - 2008 ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng vượt bậc, năm 2007 tăng hơn 50% và năm 2008 tăng gần 30%. Cùng với đó, dòng vốn FDI đăng ký vào bất động sản năm 2008 chiếm trên 40% tổng vốn đầu tư toàn thành phố. Dòng vốn giải ngân ồ ạt đã đẩy giá tài sản lên mức ảo. Khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, giá nhà đất giảm mạnh 30% đến 40%, khiến thanh khoản thị trường đóng băng và rủi ro nợ xấu bùng phát.
2. Lệch pha kỳ hạn nghiêm trọng giữa nguồn vốn huy động và dư nợ cho vay: Chu kỳ triển khai một dự án bất động sản thường kéo dài từ 5 năm trở lên, do đó nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp chủ yếu là trung và dài hạn. Ngược lại, cơ cấu nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương mại tại địa bàn có từ 70% đến 80% là tiền gửi ngắn hạn dưới 12 tháng. Sự chênh lệch kỳ hạn này đặt các tổ chức tín dụng trước nguy cơ mất thanh khoản rất lớn khi thị trường biến động.
3. Cơ cấu cho vay lệch lạc, tập trung vào phân khúc đầu cơ: Trong cơn sốt đất vùng ven với quy mô hơn 6.000 ha, chỉ có khoảng 10% diện tích đất thực sự được xây dựng hạ tầng và nhà ở. Tỷ trọng lớn vốn vay ngân hàng bị chôn vào phân khúc đất nền đầu cơ và căn hộ cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở thu nhập trung bình và thấp bị bỏ ngỏ.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các tồn tại trên là do áp lực cạnh tranh lợi nhuận khiến các ngân hàng thương mại hạ thấp tiêu chuẩn thẩm định tín dụng, tập trung quá mức vào tài sản bảo đảm là bất động sản mà xem nhẹ năng lực tạo dòng tiền thực tế của khách hàng. Tình trạng bất cân xứng thông tin và tỷ lệ đòn bẩy tài chính quá cao của doanh nghiệp bất động sản (tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu thường gấp 2 đến 3 lần) đã khuếch đại rủi ro hệ thống khi thị trường đảo chiều.

So sánh với nghiên cứu năm 2008 của tác giả Nguyễn Ngọc Bình và công trình năm 2011 của nhóm tác giả do GS.TS Dương Thị Bình Minh chủ trì, luận văn này chỉ rõ tính hai mặt của gói kích cầu năm 2009 và áp lực thanh khoản gia tăng trong các năm 2010 - 2011.

Các dữ liệu thực chứng có thể được minh họa trực quan qua Biểu đồ tương quan giữa tăng trưởng tín dụng và 3 chu kỳ sốt đất (1993 - 1994, 2001 - 2002, 2007 - 2008); Bảng đối chiếu cơ cấu kỳ hạn tiền gửi và dư nợ cho vay tại thời điểm 30/09/2011; cùng Biểu đồ phân bổ tỷ trọng mục đích vay vốn bất động sản tháng 10/2011 phản ánh áp lực thắt chặt tín dụng.

Đề xuất và khuyến nghị

Để nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản một cách bền vững, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp hành động cụ thể:

1. Nhóm giải pháp đối với Ngân hàng Nhà nước:

• Khống chế tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn ở mức an toàn dưới 30%, đồng thời quy định trần tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng ở ngưỡng 15% - 20%.
• Xây dựng khung khổ pháp lý cho việc hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cho phép triển khai thí điểm nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản nợ vay bất động sản tiêu chuẩn cao trong giai đoạn 2012 - 2015.

2. Nhóm giải pháp đối với các Ngân hàng Thương mại:

• Tái cấu trúc danh mục cho vay: Chuyển dịch dòng vốn sang tài trợ khách hàng cá nhân mua nhà để ở với nguồn trả nợ từ thu nhập lương ổn định, hạn chế giải ngân cho các dự án đầu cơ rủi ro.
• Tăng cường phát hành trái phiếu kỳ hạn 3 - 5 năm nhằm gia tăng nguồn vốn trung dài hạn, đồng thời nâng cao năng lực thẩm định dòng tiền dự án thay vì phụ thuộc thụ động vào giá trị định giá của tài sản thế chấp.

3. Nhóm giải pháp đối với Cơ quan Quản lý Nhà nước và UBND TP.HCM:

• Minh bạch hóa quy hoạch đô thị và cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng chính sách thuế lũy tiến đối với các dự án chậm triển khai hoặc bất động sản bỏ hoang nhằm triệt tiêu hiện tượng đầu cơ đất đai giai đoạn 2013 - 2016.
• Rút ngắn thời gian phê duyệt thủ tục đầu tư và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giảm chu kỳ phát triển dự án từ trên 5 năm xuống dưới 3 năm, giúp doanh nghiệp tiết giảm chi phí lãi vay.

4. Nhóm giải pháp đối với Doanh nghiệp Bất động sản:

• Cơ cấu lại sản phẩm theo hướng gia tăng tỷ trọng căn hộ diện tích vừa và nhỏ phù hợp với sức mua thực của đa số người dân, tái cấu trúc bộ máy quản trị tài chính.
• Đa dạng hóa các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng thông qua phát hành trái phiếu công trình, chứng chỉ quỹ bất động sản và thu hút vốn hợp tác đầu tư FDI.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị thực tiễn chuyên sâu cho 4 nhóm đối tượng chính:

1. Ban Điều hành và Cán bộ Tín dụng Ngân hàng Thương mại: Cung cấp cẩm nang toàn diện về phương pháp nhận diện rủi ro chu kỳ, kỹ thuật thẩm định dòng tiền dự án bất động sản và mô hình kiểm soát chênh lệch kỳ hạn nguồn vốn trong mạng lưới hơn 180 điểm giao dịch ngân hàng.
2. Lãnh đạo Doanh nghiệp và Chuyên gia Tài chính Bất động sản: Cung cấp khung định hướng tái cơ cấu nguồn vốn, giải pháp giảm thiểu sự phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng và chiến lược phát triển sản phẩm đón đầu nhu cầu an cư thực của 7,6 triệu dân đô thị.
3. Cơ quan Hoạch định Chính sách (Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM): Cung cấp luận cứ khoa học để hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy, ban hành các tỷ lệ bảo đảm an toàn tín dụng và thiết lập thị trường chứng khoán hóa bất động sản minh bạch.
4. Giảng viên, Học viên Cao học và Nhà nghiên cứu Kinh tế: Nguồn tài liệu học thuật giá trị về lý luận hàng hóa bất động sản, phương pháp phân tích thực nghiệm chuỗi số liệu 2005 - 2011 và kinh nghiệm xử lý khủng hoảng nợ dưới chuẩn.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao cho vay bất động sản lại tiềm ẩn rủi ro thanh khoản cao hơn các ngành khác?

Bất động sản có chu kỳ đầu tư dài từ 5 năm trở lên với giá trị giải ngân rất lớn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng có trên 70% là ngắn hạn. Khi thị trường đóng băng, tài sản thế chấp suy giảm thanh khoản nghiêm trọng, khiến ngân hàng khó thu hồi nợ kịp thời để đáp ứng nhu cầu rút tiền gửi của người dân.

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã trải qua những cơn sốt giá nào trong giai đoạn nghiên cứu?

Thị trường trải qua 3 cơn sốt giá lớn: giai đoạn 1993 - 1994 sau khi ban hành Luật Đất đai 1993; giai đoạn 2001 - 2002 với khoảng 6 tỷ USD vốn đầu tư đổ vào đất vùng ven; và giai đoạn 2007 - 2008 khi Việt Nam gia nhập WTO với hơn 40% vốn FDI đăng ký vào bất động sản. Sau mỗi cơn sốt giá, thị trường đều bước vào chu kỳ đóng băng khiến giá giảm 30% - 40%.

Các tiêu chí then chốt để đánh giá hiệu quả cho vay bất động sản của ngân hàng là gì?

Hiệu quả tín dụng được đo lường qua: tỷ lệ kiểm soát nợ xấu dưới 3%, mức độ tăng trưởng dư nợ an toàn, khả năng cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay, cùng mức độ đáp ứng vốn cho các dự án mang lại giá trị thực tiễn cho kinh tế đô thị.

Giải pháp nào giúp doanh nghiệp địa ốc giảm bớt sự lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng?

Doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa kênh vốn bằng việc phát hành trái phiếu công trình, thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản, phát hành quyền chọn mua và đẩy mạnh liên doanh liên kết để thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thay vì phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngân hàng.

Bài học lớn nhất từ khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ đối với Việt Nam là gì?

Bài học cốt lõi là tuyệt đối không nới lỏng điều kiện cho vay dưới chuẩn và không được thẩm định tín dụng dựa hoàn toàn vào giá trị bất động sản thế chấp đang trong cơn sốt ảo. Ngân hàng thương mại phải đặt trọng tâm vào việc đánh giá khả năng tạo dòng tiền trả nợ thực tế từ thu nhập ổn định của khách hàng.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa sâu sắc cơ sở lý luận về hàng hóa bất động sản, phân tích rõ tính nhị nguyên và 4 thuộc tính đặc thù chi phối quan hệ cung cầu tín dụng ngân hàng.
• Bóc tách toàn diện quy luật biến động của 3 chu kỳ sốt đất và đóng băng tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1993 - 2011 dưới tác động của chính sách kinh tế vĩ mô.
• Nhận diện 3 điểm nghẽn rủi ro lớn của hoạt động tín dụng: mất cân đối kỳ hạn huy động - cho vay, tỷ trọng dòng tiền đổ vào đầu cơ quá mức và áp lực nợ xấu tăng cao khi thị trường suy thoái.
• Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ 4 bên gồm cơ quan quản lý nhà nước, Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại và doanh nghiệp với các chỉ tiêu định lượng rõ ràng.
• Đóng góp luận cứ khoa học quan trọng cho lộ trình tái cơ cấu hệ thống tài chính - bất động sản giai đoạn 2012 - 2020, thúc đẩy kinh tế đô thị phát triển ổn định.

Để hiện thực hóa các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng và phòng ngừa rủi ro chu kỳ, các tổ chức tín dụng cùng các nhà quản trị doanh nghiệp cần chủ động áp dụng các khuyến nghị của nghiên cứu vào quy trình quản trị rủi ro ngay từ hôm nay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Tổng quan lý luận về thị trường BĐS và cho vay BĐS của NHTM. Chương 2: Thực trạng cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP. Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP. Kết luận LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 1 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.

THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm hàng hóa bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Cộng hòa Liên bang Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. [6] Theo điều 174 Bộ Luật dân sự Việt Nam [29]”BĐS là các tài sản bao gồm: - Đất đai. - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất không di dời được, tồn tại ổn định và lâu dài. BĐS có những đặc tính sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người.

- Được chiếm hữu bởi cá nhân và cộng đồng người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 2 - Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. Khái niệm hàng hóa bất động sản Hàng hóa BĐS là BĐS được đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

Hàng hóa BĐS có thể xác định gồm 02 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Cũng giống như những hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị của hàng hoá BĐS là hao phí sức lao động của con người kết tinh vào BĐS. Một miếng đất, một công trình xây dựng trên đất nếu đều là kết tinh của quá trình lao động, khai phá và xây dựng nên.

Giá trị sức lao động kết tinh vào hàng hóa BĐS sẽ quyết định đến giá trị trao đổi của hàng hoá BĐS đó. Giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS là công dụng của hàng hoá để thoả mãn nhu cầu của con người. Giá trị sử dụng là giá trị sử dụng xã hội. Nó không phải là giá trị sử dụng cho người trực tiếp sản xuất mà là cho xã hội thông qua trao đổi mua bán.

Do đó, người sản xuất phải luôn quan tâm đến như cầu của xã hội, làm cho sản phẩm của họ phù hợp với nhu cầu xã hội. - Giá trị sử dụng mang trên mình giá trị trao đổi. Để hiểu giá trị của hàng hoá, trước hết, ta phải hiểu giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là một quan hệ về số lượng, là tỷ lệ theo đó một giá trị sử dụng loại này được trao đổi với những giá trị sử dụng loại khác.

Ví dụ như: 1m vải có giá trị trao đổi bằng 5 kg thóc. - Hai hàng hoá khác nhau như vậy có thể trao đổi với nhau thì giữa chúng phải có một cơ sở chung. Lao động hao phí tạo ra hàng hoá chính là cơ sở chung cho việc trao đổi đó và tạo ra giá trị của hàng hoá. Vậy giá trị của hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong sản phẩm.

Giá trị trao đổi là biểu hiện bên ngoài của giá trị, giá trị là nội dung bên trong, là cơ sở của giá trị trao đổi. Giá trị biểu hiện mối quan hệ giữa những người sản xuất hàng hoá. Vì vậy, giá trị là một phạm trù lịch sử, chỉ tồn tại trong nền kinh tế hàng hoá. Hai thuộc tính LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 3 đó của hàng hoá vừa mâu thuẫn, vừa thống nhất.

Chúng thống nhất ở chỗ: chúng cùng tồn tại trong hàng hoá, một hàng hoá phải có hai thuộc tính này, thiếu một trong hai thuộc tính thì không phải là hàng hoá. Tuy nhiên, chúng mâu thuẫn ở hai điểm: thứ nhất, về một giá trị sử dụng thì hàng hoá khác nhau về chất còn về mặt giá trị thì hàng hoá lại giống nhau về chất; Thứ hai, giá trị được sử dụng trong quá trình lưu thông còn giá trị sử dụng được thực hiện trong quá trình tiêu dùng. - Hai thuộc tính của hàng hoá này không phải là do có hai thứ lao động khác nhau kết tinh trong hàng hoá mà là do lao động sản xuất hàng hoá có tính chất hai mặt, vừa có tính trừu tượng (lao động trừu tượng), vừa có tính cụ thể (lao động cụ thể). Lao động cụ thể là lao động có ích dưới một hình thức cụ thể của những nghề nghiệp chuyên môn nhất định.

Mỗi một lao động cụ thể có mục đích, phương pháp, công cụ lao động, đối tượng lao động và kết quả lao động riêng. Do đó, lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng của hàng hoá. Nếu phân công lao động xã hội càng phát triển thì càng có nhiều giá trị sử dụng khác nhau để đáp ứng nhu cầu của xã hội. Lao động trừu tượng chính là sự tiêu hao sức lao động (tiêu hao sức bắp thịt, thần kinh) của người sản xuất hàng hoá nói chung.

Chính lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá tạo ra giá trị của hàng hoá. Ta có thể nói, giá trị của hàng hoá là lao động trừu tượng kết tinh trong hàng hoá. Đây chính là mặt chất của giá trị hàng hoá. Do đặc điểm riêng mà BĐS được xem là hàng hóa đặc biệt.

Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau: - Tổng cung hàng hóa BĐS có tính ổn định cao và việc cung ứng BĐS phù hợp cho từng mục đích riêng, bị hạn chế về mặt quy hoạch nhà nước. Do đó, trong dài hạn giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên và cung hàng hóa BĐS hầu như không co giãn so với giá. - Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với các giao dịch hàng hóa thông thường, bởi vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch BĐS thường khá cao.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 4 - Tính thanh khoản hàng hóa BĐS kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển nhượng thành tiền thấp. - Hàng hóa BĐS được sự quản lý chặt chẽ của nhà nước và chịu ảnh hưởng của các yếu tố xã hội như: tập quán, tâm lý, thị hiếu và tính cộng đồng. Thuộc tính của hàng hóa bất động sản 1. Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của hàng hóa BĐS Một mảnh đất, một công trình xây dựng trên đất, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự.

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.

Thuộc tính tồn tại lâu dài Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết giá trị sử dụng riêng BĐS thì không. Việc sinh lãi của BĐS có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ. Do đó, trừ nhà ở, còn các BĐS sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi lâu dài.

Không có một tư liệu hay công cụ sản xuất nào có thể sinh lợi lâu dài như vậy. Do đất đai là tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Thuộc tính hỗ tương với xung quanh Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như bị giảm giá trị. Một cao ốc đẹp với nhà áp mái lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp sụp thì cũng chẳng còn được đánh giá cao.