CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất 1. Đất đai và thị trường đất đai * Khái niệm đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả các thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm cả nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2015). Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi như một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội.
Đất đai là tài sản vì nó có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự).Nhưng chúng ta phải thấy rằng đất đai là loại hàng hóa không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn liền với đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lời vì trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng một cách hợp lý giá trị của đất (đã được khai thác sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 5 dụng) không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên.
Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi mà còn có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà, 2015). * Khái niệm về thị trường đất đai Thị trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau.
Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà, 2015). Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta (Hoàng Văn Cường, 2017). Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đo đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai, đất đai lưu thông trên thị trường chủ yếu là đất đai đã được khai thác sử dụng.
Ở nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy các yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điểm quan trọng đó là: chủ thể thị trường. Lưu thông trên thị trường đất đai ở Việt Nam mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, như vậy trong giao dịch của thị trường đất đai chủ thể thị trường bao gồm các tổ chứ kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có quyền sử dụng đất thông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 6 qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta (Hoàng Văn Cường, 2017). Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai 1.
Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng. Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau: - Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ). - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp được chủ sở hữu trao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế; Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 7 Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp (Quốc hội, 2005).
Quyền sử dụng đất đai Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Hiến pháp năm 1992 nước ta quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 1992).
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưỡng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng.
Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất” (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.