Chương 1: Cơ sở khoa học về công tác đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng công tác dau giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Ky, tinh Hải Dương Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhăm hoàn thiện công tác dau giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương CHUONG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE CONG TAC DAU GIA QUYEN SU DUNG DAT 1. Một số khái niệm liên quan đến đấu giá tài sản và đấu giá quyền sir dung dat 1. Giá dat và gid quyền sử dụng dat Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yêu tô chi phôi đên mức dia tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về mục đích sử dụng. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.
Khái niệm giá đất được quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2013: “ Giá quyền sử dụng dat (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất đo Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dung dat là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng dat đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hop được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.” Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi loại quan hệ đất đai thì hiện nay, Luật Dat Dai 2013 dé cập nhiều loại giá đất dé xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật Đất Đai 2013): + Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyên sử dụng đất.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do nguoi sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. nó biểu hiện băng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường.
Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng dat trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. Dau giá quyền sử dụng dat Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đồi.
Quyền sử dung đất là tai sản, do vậy, đấu giá QSDD thực chất cũng là dau giá tài sản. Tuy nhiên do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà nước nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai. Đấu giá quyền sử dụng đất có thé coi là một hình thức mua bán tai sản đặc biệt, được tổ chức công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng giữa các bên tham gia (một bên là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có QSDD hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tu cách đại diện chủ sở hữu và một bên là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất). Theo Điều 117 Luật dat đai năm 2013 quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đât, gôm các nội dung như sau: “Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đăng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
Việc dau giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về dau giá tài sản.” Theo Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định về Nhà nước giao quyền sử dụng đất, gôm có: “ Là việc Nhà nước ban hành quyết định giao dat dé trao quyền sử dung đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất: “Là Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tô chức có chức năng được Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền giao tô chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất (Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP). Don vị thực hiện cuộc bán dau giá quyền sử dụng đất: “Là tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dau giá tài sản và quy định của pháp luật khác có liên quan hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dung đất được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập trong trường hợp đặc biệt” (Khoản 2 Điều 3 Thông tư liên tich14/2015/TTLT-BTNMT-BTP). Người tham gia dau giá quyền sử dụng dat: “Là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá dé nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu giá tài sản và quy định khác của pháp luật Đất đai và pháp luật có liên quan (Khoản 7 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016).
Khi tham gia vào hoạt động đấu giá thì trong từng trường hợp nhất định mà điều kiện của người tham gia cần phải đáp ứng là khác nhau Bước giá: “Là mức chênh lệch tôi thiêu của lân trả giá sau so với lân trả giá trước liên kê trong trường hop đâu gia theo phương thức tra giá lên. Bước giá do người có tai sản dau gia quyét định và thông báo băng văn bản cho tô chức đâu giá tải sản đôi với từng cuộc đâu giá” (Khoản 1 Điều 5 Luật dau giá tài sản 2016). Giá khởi điểm: “Là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đâu giá theo phương thức trả giá lên; giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống” (Khoản 3Điều 5 Luật Dau giá tài sản 2016). Mức giảm giả: “Là mức chênh lệch tối thiểu của lần đặt giá sau so với lần đặt giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.
Mức giảm giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tô chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc dau giá” (Khoản 4 Điều 5Luật Dau giá tài san 2016). Người mua được tải san dau giá: “Là người trúng dau giá và ký kết hợp đồng mua bán tài sản dau giá hoặc được cơ quan có thâm quyền phê duyệt kết quả dau gia tai san” (Khoan 6 Diéu 5 Luat Dau gia tai san 2016). Người trúng đấu giá: “Là cá nhân, tô chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, t6 chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống” (Khoản 8 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016). Phương thức trả giá lên: “Là phương thức đấu giá, theo đó người tham gia đấu giá trả giá từ thấp lên cao cho đến khi xác định được người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm” (Khoản 10 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016).
Phương thức đặt giá xuống: “Là phương thức đấu giá, theo đó đấu giá viên đặt giá từ cao xuống thấp cho đến khi xác định được người chấp nhận mức giá do dau giá viên đưa ra” (Khoản 9 Điều 5 Luật Dau giá tài sản 2016). Tài sản đấu giá: “Là tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật” (Khoản 11 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016). Vai trò, đặc điểm và nguyên tắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng dat Chúng ta đều biết rang tông quỹ dat là có hạn nhưng nhu cau sử dụng đất là vô hạn.
Chính vì thế chúng ta phải lựa chọn giữa các hình thức như giao đất, cho thuê đất, đầu giá 10 quyền sử dụng dat,.dé sao cho sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả nhất. Đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết và đóng vai trò ngày càng quan trọng trong nhịp độ phát triển kinh tế, xã hội nước ta hiện nay: Thứ nhất, thực hiện đấu giá đất đảm bảo mọi tô chức, cá nhân có nhu cầu về dat và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.