Tạp chí Chứng khoán UBCKNN số 224 tháng 6/2017: Kỳ vọng quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam

Tài liệu nghiên cứu Chứng khoán việt nam 224 ban biên tập phạm hồng giang và nh ng kh, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu về .

• Tác giả: Phạm Hồng Giang
• Chuyên ngành: Chứng khoán
• Đề tài: Chứng khoán Việt Nam: Phân tích từ Ban biên tập Phạm Hồng Giang và các chuyên gia
• Loại tài liệu: Phân tích chuyên sâu
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Giới thiệu về thị trường chứng khoán Việt Nam

Thị trường chứng khoán Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển và hiện đang trở thành một kênh đầu tư quan trọng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chứng khoán không chỉ là công cụ huy động vốn cho doanh nghiệp mà còn là phương tiện để các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận. Theo Ban biên tập do Phạm Hồng Giang dẫn dắt, thị trường chứng khoán Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực, với sự gia tăng số lượng công ty niêm yết và khối lượng giao dịch. Điều này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường chứng khoán Việt Nam trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động.

1.1. Tình hình hiện tại của thị trường

Thị trường chứng khoán Việt Nam hiện nay đang chứng kiến sự gia tăng đáng kể về số lượng nhà đầu tư tham gia. Theo số liệu từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, số lượng tài khoản chứng khoán mở mới đã tăng lên đáng kể trong những năm gần đây. Phân tích chứng khoán cho thấy, các chỉ số chính như VN-Index và HNX-Index đều có xu hướng tăng trưởng ổn định. Điều này không chỉ phản ánh sự phục hồi của nền kinh tế mà còn cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào chiến lược đầu tư chứng khoán trong tương lai.

II. Phân tích từ các chuyên gia

Các chuyên gia trong lĩnh vực chứng khoán đã đưa ra nhiều nhận định về triển vọng của thị trường trong thời gian tới. Phạm Hồng Giang cùng các chuyên gia khác nhấn mạnh rằng, việc cải cách chính sách và nâng cao chất lượng quản lý sẽ là yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững của thị trường. Họ cũng chỉ ra rằng, phân tích kỹ thuật và phân tích cơ bản là hai phương pháp quan trọng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Việc áp dụng các công nghệ mới trong giao dịch cũng sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.

2.1. Chiến lược đầu tư hiệu quả

Để đạt được thành công trong đầu tư chứng khoán, các nhà đầu tư cần có một chiến lược rõ ràng. Các chuyên gia khuyến nghị rằng, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro. Hơn nữa, việc theo dõi thường xuyên các tin tức và sự kiện liên quan đến thị trường chứng khoán Việt Nam sẽ giúp nhà đầu tư nắm bắt kịp thời các cơ hội và thách thức. Dự báo thị trường cũng là một yếu tố không thể thiếu trong quá trình ra quyết định đầu tư.

III. Kết luận và triển vọng tương lai

Tổng kết lại, thị trường chứng khoán Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ với nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Sự tham gia của các quỹ đầu tư nước ngoài và các chính sách hỗ trợ từ chính phủ sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường chứng khoán. Các chuyên gia như Phạm Hồng Giang đã chỉ ra rằng, việc cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao tính minh bạch sẽ là chìa khóa cho sự phát triển bền vững trong tương lai. Nhà đầu tư cần nắm bắt các xu hướng mới và áp dụng các phương pháp phân tích hiện đại để tối ưu hóa lợi nhuận.

3.1. Những thách thức cần vượt qua

Mặc dù có nhiều triển vọng, thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn đối mặt với không ít thách thức. Các vấn đề như tính thanh khoản, sự biến động của thị trường và rủi ro từ các yếu tố bên ngoài vẫn là những điều mà nhà đầu tư cần lưu ý. Việc nâng cao năng lực quản lý và phát triển các sản phẩm chứng khoán mới sẽ giúp thị trường trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Nội dung chính

BƯỚC 1: PHÂN TÍCH TÀI LIỆU

1. Các vấn đề và câu hỏi trọng tâm của tài liệu

• Cơ chế phát triển Quỹ đầu tư bất động sản (REIT): Làm thế nào để tháo gỡ rào cản thể chế, chính sách thuế và quyền chuyển nhượng tài sản giúp mô hình quỹ tín thác bất động sản vận hành hiệu quả tại Việt Nam?
• Chứng khoán hóa các khoản vay có thế chấp (MBS): Kỹ thuật chuyển đổi các khoản nợ tín dụng bất động sản thành hàng hóa chứng khoán thông qua pháp nhân mục đích đặc biệt (SPV) nhằm giải phóng dòng vốn tắc nghẽn như thế nào?
• Mối liên thông giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản: Giải pháp nào giúp giảm thiểu sự phụ thuộc quá mức của thị trường địa ốc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại?
• Quản trị rủi ro và ứng dụng công nghệ giám sát: Làm thế nào để ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và tiêu chuẩn quốc tế (IOSCO, Basel II) vào việc kiểm soát giao dịch bất thường, ngăn ngừa rủi ro hệ thống và tấn công an ninh mạng?

2. Thuật ngữ chuyên ngành quan trọng (18 thuật ngữ)

1. Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT)
2. Chứng khoán hóa (Securitization)
3. Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp bất động sản (Mortgage-Backed Securities - MBS)
4. Pháp nhân phục vụ mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle - SPV)
5. Chứng chỉ quỹ (Fund Certificates - CCQ)
6. Giá trị tài sản ròng (Net Asset Value - NAV)
7. Nguyên tắc thuế thông qua (Flow-through taxation)
8. Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage)
9. Tỷ số Giá trên Thu nhập (Price-to-Earnings Ratio - P/E)
10. Tổ chức định mức tín nhiệm (Credit Rating Agency)
11. Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (CIC)
12. Hiệp ước giám sát ngân hàng (Basel II Standards)
13. Tổ chức Quốc tế các Ủy ban Chứng khoán (IOSCO)
14. Đối tác bù trừ trung tâm (Central Counterparty - CCP)
15. Chiến lược trung bình giá vốn (Dollar-Cost Averaging - DCA)
16. Bán khống quá nóng (Overheated Short Selling)
17. Rủi ro hệ thống (Systemic Risk)
18. Khả năng phục hồi không gian mạng (Cyber Resilience)

3. Đóng góp và điểm mới của tài liệu

• Lược sử và bài học thực tiễn về REIT nội địa đầu tiên: Phân tích toàn diện trường hợp niêm yết chứng chỉ quỹ FUCVREIT (Techcom Vietnam REIT), chỉ ra khoảng trống giữa Thông tư 228/2012/TT-BTC, Nghị định 60/2015/NĐ-CP so với chuẩn mực quốc tế.
• Quy trình chuẩn hóa nghiệp vụ chứng khoán hóa nợ thế chấp: Xây dựng mô hình 4 bước chuyển giao rủi ro từ ngân hàng thương mại sang thị trường vốn thông qua SPV và tổ chức định mức tín nhiệm.
• Xu hướng tích hợp công nghệ 4.0 trong điều hành thị trường: Giới thiệu giải pháp ứng dụng công nghệ AI (Hitachi AI, NEC RAPID) vào hoạt động giám sát giao dịch bất thường tại Nhật Bản và bài học đối với Việt Nam.

---

BƯỚC 2: NỘI DUNG CHI TIẾT

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường tài chính và thị trường bất động sản luôn có mối quan hệ tương hỗ chặt chẽ trong cấu trúc kinh tế vĩ mô. Tại Việt Nam, nguồn vốn dành cho các dự án bất động sản nhiều năm qua chủ yếu phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng thương mại. Sự phụ thuộc này tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối kỳ hạn và rủi ro nợ xấu cho toàn hệ thống tiền tệ. Do đó, yêu cầu cấp thiết đặt ra là phải đa dạng hóa công cụ tài chính trung và dài hạn.

Ấn phẩm chuyên đề từ Tạp chí Chứng khoán (Ủy ban Chứng khoán Nhà nước - Bộ Tài chính) tập trung nghiên cứu toàn diện các giải pháp kết nối thị trường chứng khoán với thị trường bất động sản. Trọng tâm nghiên cứu xoay quanh mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay có thế chấp bất động sản (MBS). Đây được xem là các công cụ tài chính kinh điển giúp khai thông dòng vốn trong nền kinh tế.

Tài liệu giải quyết khoảng trống lớn về cơ chế vận hành, rào cản thuế khóa và khung pháp lý tại Việt Nam. Thông qua phương pháp nghiên cứu liên ngành kết hợp phân tích định lượng dữ liệu thị trường và so sánh đối chiếu kinh nghiệm quốc tế, các chuyên gia đã đề xuất lộ trình hoàn thiện thể chế đồng bộ. Đây là cơ sở khoa học quan trọng phục vụ công tác điều hành chính sách và hoạch định chiến lược đầu tư.

---

Nội dung chi tiết

Cơ sở lý luận về Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và Thực trạng thể chế tại Việt Nam

Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) ra đời lần đầu tiên tại Mỹ vào năm 1960. Mục tiêu căn bản của mô hình là tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp cận các danh mục bất động sản thương mại quy mô lớn với tính thanh khoản cao. Về mặt lý thuyết, REIT là quỹ tương hỗ đóng vai trò thu hút dòng tiền nhàn rỗi trong xã hội. Lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc khai thác tài sản sẽ được phân phối tối thiểu 90% dưới dạng cổ tức cho người sở hữu chứng chỉ quỹ.

Tại Việt Nam, cơ chế pháp lý cho quỹ REIT đã được hình thành qua Thông tư số 228/2012/TT-BTC và Nghị định số 60/2015/NĐ-CP. Theo quy định, quỹ đầu tư bất động sản phải dành tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng (NAV) để đầu tư vào các bất động sản tạo dòng tiền ổn định hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Cột mốc quan trọng được xác lập vào ngày 27/02/2017 khi chứng chỉ quỹ FUCVREIT chính thức giao dịch trên HOSE.

+-------------------------------------------------------------------------+
|                  CẤU TRÚC DANH MỤC QUỸ REIT (NGHỊ ĐỊNH 60)              |
+-------------------------------------------------------------------------+
| [Tối thiểu 65% NAV]                                                     |
|  - Bất động sản tạo thu nhập cho thuê ổn định                           |
|  - Cổ phiếu công ty BĐS có doanh thu cho thuê/kinh doanh >= 65%         |
+-------------------------------------------------------------------------+
| [Tối đa 35% NAV]                                                        |
|  - Tiền mặt, công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá                   |
|  - Trái phiếu Chính phủ, chứng khoán niêm yết                           |
|  - Tối đa 5% NAV vào chứng khoán của cùng 1 tổ chức phát hành           |
+-------------------------------------------------------------------------+

Tuy nhiên, mô hình REIT nội địa vẫn đang vướng phải nhiều rào cản thể chế căn bản:

• Quy định chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản: Chưa có hành lang pháp lý rõ ràng về việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản trực tiếp sang danh nghĩa quỹ đóng.
• Thiếu vắng chính sách ưu đãi thuế: Chưa áp dụng nguyên tắc thuế thông qua (flow-through), dẫn đến tình trạng đánh thuế hai lần đối với quỹ và nhà đầu tư cá nhân.
• Hạn mức vay nợ bị thắt chặt: Giới hạn tỷ lệ vay nợ không quá 5% NAV khiến quỹ gặp khó khăn trong việc tối ưu hóa đòn bẩy tài chính để thâu tóm dự án lớn.
• Tâm lý sở hữu truyền thống: Nhà đầu tư cá nhân vẫn ưa chuộng nắm giữ bất động sản vật chất trực tiếp hơn là sở hữu chứng chỉ quỹ gián tiếp.

---

Kỹ thuật chứng khoán hóa khoản vay thế chấp (MBS) và Mô hình giải phóng nguồn vốn tín dụng

Chứng khoán hóa (Securitization) là kỹ thuật tài chính chuyển đổi các tài sản kém thanh khoản thành các loại chứng khoán có thể giao dịch tự do trên thị trường vốn. Đối với lĩnh vực nhà ở, chứng khoán được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp bất động sản (Mortgage-Backed Securities - MBS) đóng vai trò xương sống. Quá trình này giúp các ngân hàng thương mại chuyển giao rủi ro tín dụng ra khỏi bảng cân đối kế toán. Đồng thời, nghiệp vụ này tái tạo nguồn thanh khoản nhanh chóng để phục hồi hạn mức cho vay mới.

       +--------------------+                    +---------------------+
       |    Người đi vay    |<--- Khoản vay -----|   Ngân hàng gốc     |
       |     thế chấp       |--- Thanh toán ---->|     (Originator)    |
       +--------------------+                    +---------------------+
                                                            |
                                                    Bán nợ & tài sản
                                                    bảo đảm (True Sale)
                                                            v
+---------------------+                          +---------------------+
|   Nhà đầu tư trên   |<--- Phát hành MBS -------|     Pháp nhân SPV   |
|   thị trường vốn    |--- Tiền mua MBS -------->| (Quỹ ủy thác phát   |
+---------------------+                          |       hành)         |
                                                 +---------------------+
                                                            ^
                                                            |
                                                 +---------------------+
                                                 | Tổ chức xếp hạng tín|
                                                 | nhiệm & bảo lãnh    |
                                                 +---------------------+

Cơ chế vận hành của quy trình chứng khoán hóa nợ thế chấp bao gồm 4 giai đoạn tiêu chuẩn:

1. Khởi tạo khoản vay: Ngân hàng thương mại thẩm định, cấp tín dụng mua bất động sản và xác lập hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm.
2. Chuyển nhượng tài sản sang SPV: Ngân hàng bán đứt các gói nợ thế chấp đạt chuẩn cho một pháp nhân có mục đích đặc biệt (SPV) nhằm tách biệt rủi ro pháp lý.
3. Cấu trúc và phát hành chứng khoán: SPV phối hợp cùng tổ chức định mức tín nhiệm (như CIC) và đơn vị bảo lãnh để phân bổ các lớp chứng khoán MBS và chào bán cho nhà đầu tư.
4. Dịch vụ quản lý và thu hồi nợ: Tổ chức cung cấp dịch vụ quản lý thu hồi dòng tiền gốc, lãi định kỳ từ người vay để phân phối trực tiếp cho trái chủ MBS.

Kỹ thuật MBS tạo ra một cầu nối thanh khoản vững chắc giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Giải pháp này xử lý triệt để bài toán mất cân đối kỳ hạn khi hệ thống ngân hàng dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay bất động sản trung và dài hạn.

---

Ứng dụng công nghệ giám sát thị trường và Khung quản trị rủi ro toàn cầu

Trước làn sóng Cách mạng Công nghiệp 4.0, các thị trường chứng khoán quốc tế đã chuyển biến mạnh mẽ về phương thức vận hành và giám sát. Điển hình như tại Nhật Bản, Tổ chức Tự quản Sở Giao dịch Chứng khoán Nhật Bản (JPX-R) và Tokyo Stock Exchange (TSE) đã tiên phong tích hợp trí tuệ nhân tạo (NEC RAPID và Hitachi AI). Hệ thống AI cho phép phân tích hàng triệu lệnh giao dịch theo thời gian thực nhằm phát hiện chính xác các hành vi thao túng giá và giao dịch gian lận tinh vi.

[Luồng dữ liệu giao dịch Big Data] 

Bên cạnh đó, các định chế tài chính quốc tế như Tổ chức Quốc tế các Ủy ban Chứng khoán (IOSCO) đã ban hành những khuyến nghị chiến lược nhằm bảo vệ an toàn thị trường:

• Tăng cường khả năng phục hồi mạng (Cyber Resilience): Xác định an ninh mạng là một bộ phận của rủi ro hệ thống, yêu cầu các thành viên thị trường phải độc lập kiểm toán hạ tầng kỹ thuật định kỳ.
• Chuẩn hóa quản lý tài sản bảo đảm: Nâng cao chất lượng tài sản thế chấp trong các giao dịch phi tập trung (OTC) nhằm triệt tiêu rủi ro đối tác.
• Kiểm soát hoạt động bán khống: Thiết lập các tiêu chí cảnh báo tự động khi tỷ lệ bán khống vượt ngưỡng an toàn để kích hoạt cơ chế khớp lệnh định kỳ thay vì khớp lệnh liên tục.
• Đổi mới phương thức tiếp cận nhà đầu tư: Điển hình như chiến dịch "#investnow" của Sở Giao dịch Chứng khoán Thái Lan (SET), hướng dẫn nhà đầu tư cá nhân áp dụng chiến lược trung bình giá vốn (DCA) qua ứng dụng di động.

---

Ai nên đọc tài liệu này?

Tài liệu mang giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao, đặc biệt phù hợp với các nhóm độc giả sau:

• Cơ quan quản lý và hoạch định chính sách: Cán bộ công tác tại Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần cơ sở dữ liệu để sửa đổi Luật Chứng khoán và xây dựng Nghị định riêng về quỹ REIT.
• Chuyên gia phân tích và quản lý quỹ: Các nhà quản lý quỹ tại các công ty quản lý tài sản, công ty chứng khoán mong muốn thiết kế sản phẩm tài chính cấu trúc mới và tối ưu danh mục đầu tư bất động sản.
• Lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản: Ban điều hành các tập đoàn địa ốc tìm kiếm kênh huy động vốn thay thế tín dụng ngân hàng thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và hoán đổi nợ.
• Giảng viên và học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng: Giảng viên, nghiên cứu sinh và sinh viên cần tài liệu tham khảo chuẩn xác về nghiệp vụ chứng khoán hóa và các sản phẩm phái sinh phái sinh hiện đại.

---

Câu hỏi thường gặp

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tại Việt Nam là gì?

Quỹ đầu tư bất động sản là mô hình quỹ đóng huy động vốn từ công chúng bằng cách chào bán chứng chỉ quỹ. Quỹ phân bổ tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng vào bất động sản cho thuê tạo dòng tiền hoặc cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản, phân phối trên 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Quy trình chứng khoán hóa nợ thế chấp (MBS) thực hiện như thế nào?

Quy trình thực hiện qua 4 bước: Đầu tiên, ngân hàng thương mại phát hành khoản vay có bảo đảm bằng bất động sản. Tiếp theo, gói nợ được bán đứt sang pháp nhân mục đích đặc biệt (SPV). Sau đó, SPV phát hành chứng khoán MBS ra công chúng. Cuối cùng, tổ chức dịch vụ thu hồi nợ chuyển tiền gốc và lãi cho nhà đầu tư.

Tại sao doanh nghiệp Việt Nam chưa mặn mà thành lập quỹ REIT?

Doanh nghiệp chưa mặn mà do khung pháp lý chưa áp dụng nguyên tắc ưu đãi thuế thông qua (flow-through), dẫn tới việc đánh thuế hai lần. Thêm vào đó, thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản sang quỹ đóng còn vướng mắc và tỷ lệ đòn bẩy vay nợ bị khống chế ở mức quá thấp (dưới 5% NAV).

Khi nào thị trường chứng khoán cần áp dụng công nghệ AI trong giám sát?

AI được áp dụng khi quy mô và tần suất giao dịch khớp lệnh tăng đột biến vượt quá khả năng xử lý thủ công. Công nghệ giúp tự động phát hiện các chuỗi lệnh bất thường, nhận diện hành vi thao túng giá tinh vi và cảnh báo các dấu hiệu bán khống quá nóng nhằm bảo vệ tính công bằng của thị trường.

Chiến lược DCA áp dụng trên thị trường chứng khoán có ưu điểm gì?

Chiến lược bình quân giá vốn (DCA) cho phép nhà đầu tư giải ngân một lượng tiền cố định theo các khoảng thời gian đều đặn. Phương pháp này giúp loại bỏ yếu tố tâm lý đám đông, giảm giá vốn trung bình khi thị trường điều chỉnh và tối ưu hóa lợi nhuận dài hạn một cách kỷ luật.

---

Kết luận

• Đa dạng hóa kênh dẫn vốn: Việc phát triển mô hình quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và chứng khoán hóa (MBS) là giải pháp chiến lược nhằm giảm tải áp lực cung ứng vốn trung - dài hạn cho hệ thống ngân hàng thương mại.
• Cấp thiết hoàn thiện khung thể chế: Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định chuyên biệt về quỹ tín thác REIT, áp dụng cơ chế thuế thông qua và nới lỏng giới hạn đòn bẩy tài chính theo chuẩn mực quốc tế.
• Ứng dụng công nghệ và quản trị rủi ro hệ thống: Nâng cấp hạ tầng công nghệ, tích hợp trí tuệ nhân tạo (AI) trong giám sát thị trường và thực thi nghiêm ngặt các hướng dẫn an toàn vốn của Basel II và IOSCO.

Để đón đầu làn sóng phát triển của các công cụ tài chính hiện đại, các tổ chức phát hành và nhà đầu tư cần chủ động trang bị kiến thức chuyên sâu về quản trị danh mục tài sản cấu trúc. Hãy theo dõi các báo cáo phân tích định kỳ từ cơ quan quản lý để kịp thời nắm bắt những chuyển dịch chính sách quan trọng trên thị trường vốn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

NAM THU 20 m ISSN: 0866-739X 737,82 Dee ee ỦY BAN CHỨNG KHOÁN NHÀ NƯỚC - BO TAI CHINH 9682 89,13 93,81 9391 THE STATE SECURITIES COMMISSION - THE MINISTRY OF FINANCE 56 224 THANG 6/2017 GREP ERP PPR SPST cscs cee WÄmrrrnmrenmsn= oo ñ#8LbGEBL-EBLEHMBE WO HRHHSR Rss ice Reheneeeer PRR eR Be Ow Be es my Hh oe CAC CHUYEN MUC Năm thứ 20 m IS$N: 0866 - 739X 3 KY VONG Quy DAU TU BAT DONG SAN TONG BIEN TAP 17 DIEN DAN CHUNG KHOAN PHAM HONG GIANG [phone] 26 TOAN CANH - SU KIEN Ho Tine BIEN TAP 35 NGHIEN CUU - HOC THUAT NGUYEN THE NGỌC [phone] 39 DIEN DAN KINH Té NGUYEN THU HIEN { [phone] 41 DIEN DAN TÀI CHÍNH - TIỀN TỆ - NGÂN HÀNG 48 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ Wl BONG BIEN TAP Ts. VŨ BẰNG 52 KINH TẾ THẾ GIỚI Ths. PHAM VAN HOANG Ths. NGUYEN THI LIEN HOA 55 THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN THẾ GIỚI Ths.

PHAM HONG SON TS KH.NGUYEN THANH LONG 61 TIENG ANH CHUNG KHOAN Ts. DAO LE MINH Ts. NGUYEN THE THO Ts. NGUYEN SON Ths.

NGUYEN QUANG VIET Ths. HOANG MANH HUNG PGS. TRẦN DINH THIEN TS. NGUYEN DINH CUNG Ths.

PHAM HONG GIANG “Nhẫm tạo điều kiện để thị trường BĐS có thêm TOASOAN một kênh huy động vốn, thay vì chỉ dựa vào 234 Lương Thế Vinh, nguồn vốn tín dụng và vốn từ người mua BĐS thì Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội Chính phủ cần ban hành một Nghị định riêng về Tel: [phone] 7639 loại hình quỹ REIT theo mô hình quỹ REIT chung Fax: [phone] E-mail: [e-mail] vn của thể giới.com (Ý kiển của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trang 8) TALKHOAN Tạp chí Chúng khoán 3713 Kho bạc Nhà nước Thành phố Hà Nội SHAY PHEP XUAT BAN $6 265/GP-BTTTT Ngay 23-5-2016 “Theo đánh giá của chúng tôi, quỹ đầu tư BĐS rất Bộ Thông tin và Truyên thông có triển vọng phát triển trong thời gian tới bởi BĐS là kênh đầu tư quen thuộc của nhà đầu tư THIẾT KẾ MỸ TRIẬT Việt Nam và thị trường BĐS đang có nhiều triển PHẠM DUY TÂN vọng phát triển.” (Ÿ kiến của ông Phạm Ngọc Quang, ‘WEN HE QUANG CAB Trưởng phòng Phát triển sản phẩm, Công ty Quản lý Quý Bảo Việt, trang 9) [phone] PHAT HANH TAL: Tòa soạn Tạp chí Chứng khoán và Công ty Phát hành Báo chí TW HÁT HÀNH PHÍA NAM: Chỉ nhánh TT Tiếp thị HỘP THƯ TÒA SOẠN —.Á, a a Dịch vụ Phát hành & Quảng cáo TTXVN 120 Nguyễn Thị Mình Khai, Quân 3, Re mr etc DU CÔ 600600060 me ee mm Đỗ Vân Trang. Phạm Thị Tưởng Vân. Nguyễn Minh Hương, Dương Ngân Hà, Nguyễn Thị Thủy, Phạm Tiến Mạnh, Tp. Hô Chí Minh n.

Nguyén Thanh Binh, Lé Thj Thanh Hoai, Lé Phi Yén, Ngo Thj Hang, Nguyén Quynh Chi, Đỗ Thị Hươi Tel: [phone] Nguyễn Bích Ngâ, Nguyễn Khánh Ly (Hà Nội); Đỗ Lê Phục PM TCRO SG G0 006/101 10c) Fax: [phone] khoán đã nghiên cứuđể sử ng đăng tải trên các số7 p chỉ thích hợp. Xin chân thành cảm ơn và mong tiếp tục nhận được sự cộngt tn tal: CONG TY CP IN TIẾN Bộ Sate h6 n6 60. Thế Vinh, Quận Nam Từ Liêm, Hả Nội E-mail: tapchiđ vn; teekvnØgmnail. SỐ 224 - THÁNG 6/2017 KY VONG QUY DAU TU BAT DONG SAN DIEN DAN KINH TẾ QUY DAU TU BAT DONG SAN VA TRIEN VONG PHAT TRIEN NHIỀU THUẬN LOI CHO TANG TRUONG KINH TE TẠI THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM NGUYEN THANH - TTXVN 'THS.

DƯƠNG NGAN HA - HOC VIÊN NGÂN HANG CHUM Y KIEN VỀ TRIỂN VONG QUY DAU TU, DIEN DAN TÀI CHINH-TIEN TE-NGAN HANG BAT DONG SAN TAI VIET NAM (Ý kiến của ông Nguyễn Mạnh Hà, TONG QUAN THI TRƯỜNG TÀI CHÍNH VIỆT NAM THANG 5/2017 a Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Pham Ngọc Quang, PHÒNG PT&DBTT, SRTC Trưởng phòng Phát triển sản phẩm, Công ty Quản lý Quy Bảo Việt) BẢO LINH -TCCK MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG SỬA ĐỔI LUẬT QUẢN LÝ NỢ CÔNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY ThS. NGUYỄN THỊ THỦY - BỘ TÀI CHÍNH CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Con đường kết nối thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản TS. NGUYEN THANH HUYỀN - TCCK 10 KINH NGHIÊM QUỐC TẾ PHÁT TRIỂN NGUỒN NHÂN LỰC CHẤT LƯỢNG CAO. CỦA SINGAPORE - BÀI HỌC CHO VIỆT NAM DIEN DAN CHUNG KHOAN ThS.

NGUYEN NGỌC LAN - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG. 48 “TÌM VÀNG”Ở SÀN UPCOM KHÁNH HẠ -TCCK KINH TẾ THỂ GIỚI CÁCH MẠNG CÔNG NGHIỆP LAN THU 4 VÀ Kinh tế thế giới tháng 5/2017 TRÊN ĐÀ KHỞI SẮC u2 SỰ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM NGUYEN THI NGỌC THỦY - VỤ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG, UBCKNN LÊ MINH -TTXVN CAC UU TIEN CAI CÁCH QUẦN TRỊ CÔNG TY Ở VIỆT NAM MAI THƯ -TCCK THỊ TRUONG CHUNG KHOAN THE GIỚI TTCK thế giới tháng 5/2017 NHIỀU DẤU ẤN PHỐ WALL TOAN CANH - SỰ KIỆN HOÀNG HÀ -TTXVN. Thị trường chứng khoán Việt Nam tháng 5/2017 26 NHIEU TÍN HIỆU TÍCH CỰC HỖ TRỢ CHO ĐÀ TĂNG BỀN VỮNG THU HƯƠNG -TCCK TIENG ANH CHUNG KHOAN RỦI RO ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOAN 61 NGHIÊN CỬU - HỌC THUẬT TRONG BOI CANH TOAN CAU ‘ThS. NGUYEN THU HIEN - TCCK MÔ HÌNH CÔNG TY TÀI CHÍNH CHỨNG KHOÁN - MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ CHO VIET NAM TCCK & SRTC 30 TOM TAT TIENG ANH 63 TABLE OF CONTENT ISSUES 224 - JUNE 2017 PROSPECTS OF REAL ESTATE INVESTMENT FUNDS ECONOMIC FORUM PROSPECTS OF REAL ESTATE INVESTMENT FAVOURABLE CONDITIONS FOR ECONOMIC GROWTH FUNDS DEVELOPMENT IN VIETNAM NGUYEN THANH - VNA DUONG NGAN HA ~ BANKING INSTITUTE EXPERTS EXCHANGE ON PROSPECTS FINANCE - MONEY - BANKING FORUM OF REAL ESTATE INVESTMENT FUNDS IN VIETNAM.

OVERVIEWS OF VIETNAM'S FINANCE - (Mr. Nguyen Manh Ha, MONEY MARKET 5/2017 a Vice Chairman, Vietnam National Real Estate Association; Mr. Pham Ngoc Quang, SRTC Product Development Manager, Baoviet Fund Management Company) SOME ISSUES IN REVISING LAW BAO LINH-VSR ON PUBLIC DEBT MANAGEMENT SECURITOZATION OF COLLATERIZED LOANS A linkage between stock market and real estate market NGUYEN THI THUY ~ MOF 3ã NGUYEN THANH HUYEN - VSR. INTERNATIONAL EXPERIENCE DEVELOPMENT OF HIGH QUALITY HUMAN RESOURCE SECURITIES FORUM 48 IN SINGAPORE - IMPLICATIONS FOR VIETNAM 17 “LOOKING FOR GOLD” AT THE UPCOM NGUYEN NGOC LAN- FOREIGN TRADE UNIVERSITY KHANH HA -VSR FOURTH INDUSTRIAL REVOLUTION AND IMPACTS ON VIETNAM SECURITIES MARKET ECONOMY WORLDWIDE NGUYEN THI NGOC THUY - SSC 21 World Economy 5/2017 SIGNS OF BLOOMING PRIORITIES OF CORPORATE GOVERNANCE REFORM “ TEMINH-VNA 52 23 IN VIETNAM MAITHU-VSR INTERNATIONAL SECURITIES MARKETS International Securities Markets 5/2017 PANORAMA - EVENTS WALL STREET MARKS Vietnam's Securities Market 5/2017 HOANG HA ~VNA 55 POSITIVE SIGNALS SUPPORTING MOMENTUM OF SUSTAINABLE GROWTH THU HUONG -VSR 26 SECURITIES ENGLISH SOURCES OF RISK FOR SECURITIES MARKETS IN THE GLOBAL CONTEXT RESEARCH - ACADEMICS NGUYEN THU HIEN ~VSR 61 SECURITIES FINANCE COMPANY MODEL ~ RECOMMENDATIONS FOR VIETNAM SRTC &VSR SUMMARIES 63 A QUY DAU; JU BAT DONG SAN THS.

DUONG NGAN HA HOC VIEN NGAN HANG Quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) ( Real Estate Invesment Trust - REIT) la một trong số các loại hình quỹ đầu tư nằm trong định hướng phát triển thị trường chứng khoán (TTCK) trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường từ năm 2011 - 2020. Nhằm tạo hành lang pháp lý cho loại hình quỹ này phát triển, ngày 27/12/2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC (Thông tư 228) hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS. Ngày 27/02/2017, quỹ đầu tư BĐS đầu tiên tại Việt Nam đã chính thức niêm yết chứng chỉ quỹ (CCQ) trên TTCK. Cùng với đó, xu hướng phát triển chung của thị trường BĐS và sự tăng trưởng bền vững của TTCK sẽ đem lại cơ hội phát triển loại hình quỹ này trong tương lai.

Phạm vi bài nghiên cứu sẽ hướng đến những nhân tố ảnh hưởng tới quỹ đầu tư BĐS và triển vọng phát triển của loại hình quỹ này trong thời gian tới tại Việt Nam. Từ khóa: Quỹ đầu tư BĐS, REIT, TTCK Quỹ đầu tư BĐS là gì? (SGDCK) New York. Loại hình quỹ BĐS. Vào năm 1969, quy định pháp Năm 1960, Tổng thống Mỹ này đã nhận được sự quan tâm của lý cho quỹ đầu tư BĐS được thông Dwight D.

Eisenhower đã ký đạo các nhà đầu tư và được coi là một qua tại Hà Lan, tạo hành lang pháp luật mới nhằm kết hợp TTCK và loại hàng hóa đầu tư mang lại giá lý cho các quỹ này phát triển tại thị thị trường BĐS. Tuy nhiên, tới trị cao trên thị trường. Do dựa trên trường châu Âu. năm 1965, quỹ REIT đầu tiên - các khoản đầu tư vào thị trường Quỹ đầu tư BĐS là một loại hình (Continental Mortagage Investor) BĐS nên xu hướng tăng trưởng đầu tư vào BĐS căn cứ trên tài sản mới được niêm yết và giao dịch hay suy thoái của các REIT thường hoặc tài sản thế chấp và được giao trên Sở Giao dịch Chứng khoán gắn với biến động của thị trường dịch trên các SGDCK như các CCQ.

$6 224-Thang 6/2017 | 3 KY VONG QUỸ BAU TU BAT BONG SAN A thông thường. Quỹ này cung cấp đầu tư vào các dự án BĐS quy mô 5/2016 với tổng số vốn huy động cho các nhà đầu tư một chứng lớn; (3) Thu hút tối đa các nguồn được là 50 tỷ đồng tương ứng với khoán có tính lỏng cao khi đầu tư tiết kiệm từ công chúng và định 5 triệu CCO. Đó là quỹ đầu tư BĐS vào BĐS. Nhà đầu tư tham gia vào hướng các khoản đầu tư vào các Techcom Vietnam (TCREIT) do quỹ này thường nhận được các dự án BĐS và các dự án cơ sở hạ Công ty trách nhiệm hữu hạn Quản khoản ưu đãi thuế đặc biệt và mức tầng; (4) Thúc đẩy kinh tế và tăng lý Quỹ Kỹ Thương quản lý.

Sự ra đời lợi tức thu được cao. cường sự tài trợ cho các dự án BĐS của quỹ đầu tư BĐS đầu tiên ở Việt Quỹ đầu tư BĐS có thể so sánh và dự án phát triển của khu vực Nam được kỳ vọng sẽ là cú huých với một quỹ tương hỗ, cho phép tư nhân hơn là khu vực Nhà nước. cho các quỹ đầu tư BĐS tiếp tục các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể tham Cùng với các nhóm lợi ích mà quỹ hình thành trong thời gian tới. Để gia vào các dự án BĐS, sở hữu các BĐS mang lại, có thể kể đến một thấy rõ hơn triển vọng phát triển BĐS thương mại như khu căn hộ, số rủi ro của quỹ BĐS như rủi ro thị quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam trong bệnh viện, cao ốc, văn phòng, trường (bao gồm thị trường BĐS thời gian tới, chúng ta sẽ phân tích thậm chí cả khách sạn hay các và TTCK), rủi ro tín dụng, rủi ro đa một số điều kiện ảnh hưởng tới trung tâm thương mại.