Luận văn ThS: Đánh giá bồi thường GPMB, TĐC dự án Thăng Long Thái Nguyên (2017-2019)

Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất cho dự án nhà ở Thăng Long Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019.

• Tác giả: Trần Việt Hải
• Người hướng dẫn: Dư Ngọc Thành
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dự án xây dựng khu nhà ở Thăng Long, thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Tóm tắt

I. Tổng quan về bồi thường GPMB TĐC dự án nhà ở Thăng Long Thái Nguyên

Dự án xây dựng khu nhà ở Thăng Long nằm tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên. Dự án do Công ty Cổ phần xây dựng và khai thác khoáng sản Thăng Long làm chủ đầu tư. Tổng diện tích quy hoạch khoảng 19,8 hecta. Mục tiêu chính là xây dựng khu dân cư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Dự án nhằm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trên địa bàn thành phố. Thời gian thực hiện từ năm 2017 đến 2019. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư là yếu tố then chốt. Quy trình này đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người có đất bị thu hồi. Thành phố Thái Nguyên hiện có hơn 63% diện tích là đất nông nghiệp. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần tuân thủ quy định pháp luật. Dự án tạo ra khu nhà ở hiện đại với đầy đủ tiện ích cho người dân.

1.1. Thông tin cơ bản dự án khu nhà ở Thăng Long

Dự án khu nhà ở Thăng Long được đầu tư 100% vốn doanh nghiệp trong nước. Địa điểm thực hiện tại khu đô thị số 8, phường Túc Duyên. Quy mô dân số dự kiến khoảng 1.000 người. Hình thức đầu tư theo quy hoạch đã được phê duyệt. Dự án hướng đến giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân. Khu nhà ở được thiết kế đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Các tiện ích bao gồm trường học, công viên, đường giao thông nội bộ. Dự án góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống người dân địa phương.

1.2. Khung pháp lý về bồi thường GPMB và tái định cư

Công tác bồi thường GPMB được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013. Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Thông tư 37/2014/TT-TNMT hướng dẫn về bồi thường đất đai. UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành các quyết định về khung giá đất. Chính sách bồi thường áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi. Mức bồi thường dựa trên loại đất, vị trí và thời điểm thu hồi. Người bị thu hồi đất được hỗ trợ tái định cư hoặc nhận tiền. Quy trình thực hiện đảm bảo công khai, minh bạch và đúng pháp luật.

II. Phân tích thực trạng bồi thường GPMB dự án Thăng Long

Công tác bồi thường GPMB dự án Thăng Long trải qua nhiều giai đoạn phức tạp. Số liệu thống kê cho thấy có nhiều loại đất bị thu hồi khác nhau. Đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong tổng diện tích thu hồi. Quá trình kiểm kê tài sản, cây trồng trên đất được thực hiện kỹ lưỡng. Mức bồi thường được tính theo khung giá đất do UBND tỉnh quy định. Một số hộ dân gặp khó khăn trong quá trình di dời và tái định cư. Thời gian giải quyết hồ sơ bồi thường còn kéo dài ở một số trường hợp. Công tác phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn cần được cải thiện. Kết quả bồi thường tài sản trên đất đạt tỷ lệ khá cao. Tuy nhiên vẫn tồn tại một số vướng mắc trong xác minh nguồn gốc đất. Việc áp dụng chính sách hỗ trợ bổ sung giúp giải quyết phần nào khó khăn cho người dân.

2.1. Kết quả bồi thường đất và tài sản trên đất

Kết quả bồi thường đất dự án Thăng Long được thực hiện theo từng loại đất cụ thể. Đất ở được bồi thường theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi. Đất nông nghiệp bồi thường theo khung giá đất quy định của tỉnh. Tài sản trên đất bao gồm nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng lâu năm. Mỗi loại tài sản có mức bồi thường riêng theo quy định. Tổng kinh phí bồi thường đất và tài sản đạt tỷ lệ hoàn thành cao. Việc chi trả bồi thường được thực hiện qua tài khoản ngân hàng. Hầu hết hộ dân nhận bồi thường đúng tiến độ quy định.

2.2. Những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện

Một số hộ dân chưa đồng thuận với mức bồi thường được áp dụng. Vấn đề xác minh nguồn gốc đất gặp khó khăn do thiếu giấy tờ chứng minh. Thời gian giải quyết hồ sơ hành chính kéo dài ảnh hưởng tiến độ dự án. Việc bố trí quỹ đất tái định cư còn hạn chế về vị trí phù hợp. Mâu thuẫn giữa các đồng sở hữu đất làm chậm quá trình bồi thường. Giá bồi thường đất nông nghiệp thấp hơn giá thị trường gây bức xúc. Công tác tuyên truyền chính sách chưa đến được với tất cả người dân. Năng lực cán bộ thực hiện bồi thường ở một số nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả bồi thường GPMB và tái định cư

Để nâng cao hiệu quả bồi thường GPMB cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trước tiên là hoàn thiện cơ chế giá đất bồi thường sát với thị trường. Cần rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ hành chính cho người dân. Tăng cường năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường. Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ và theo dõi tiến độ. Nâng cao công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách đến người dân. Xây dựng quỹ đất tái định cư đảm bảo vị trí thuận lợi cho người di dời. Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi. Tăng cường vai trò giám sát của Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể. Học hỏi kinh nghiệm từ các dự án thành công trong và ngoài tỉnh. Thực hiện tốt công tác đối thoại, tiếp dân để giải quyết kịp thời khiếu nại. Cần có chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người mất đất sản xuất.

3.1. Hoàn thiện chính sách bồi thường và giá đất

Chính sách bồi thường cần được điều chỉnh phù hợp với thực tế thị trường. Giá đất bồi thường phải phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất. Bảng giá đất cần được cập nhật thường xuyên, tối thiểu mỗi năm một lần. Mức hỗ trợ thêm cho người dân bị thu hồi đất cần được tính toán hợp lý. Quy trình xác định giá đất phải đảm bảo khách quan, minh bạch. Có cơ chế khiếu nại, giải quyết tranh chấp về giá bồi thường. Hỗ trợ thêm cho các hộ nghèo, hộ cận nghèo khi bị thu hồi đất. Tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong chính sách bồi thường đất đai.

3.2. Cải thiện công tác tái định cư và hỗ trợ người dân

Quỹ đất tái định cư cần được quy hoạch trước khi thu hồi đất. Vị trí khu tái định cư phải đảm bảo thuận lợi về giao thông và sinh hoạt. Hạ tầng kỹ thuật tại khu tái định cư phải đồng bộ và hoàn thiện. Hỗ trợ đào tạo nghề, tạo việc làm cho người dân mất đất sản xuất. Có chính sách ưu tiên cho hộ gia đình chính sách, người có công. Thời gian bố trí tái định cư phải nhanh chóng, không để người dân chờ đợi lâu. Tăng cường đầu tư hạ tầng xã hội tại khu tái định cư mới. Đảm bảo đời sống người dân sau tái định cư ổn định và phát triển.

IV. Kết luận và ứng dụng thực tiễn từ dự án Thăng Long

Nghiên cứu công tác bồi thường GPMB dự án nhà ở Thăng Long cho nhiều bài học quý. Dự án đã đạt được kết quả tích cực trong việc thu hồi đất và bồi thường. Tuy nhiên vẫn còn những tồn tại cần được giải quyết kịp thời. Kinh nghiệm từ dự án áp dụng được cho các dự án khác trên địa bàn. Cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai và bồi thường GPMB. Công tác tái định cư phải được đặt lên hàng đầu trong quy trình thu hồi đất. Người dân cần được tham gia ý kiến từ giai đoạn lập quy hoạch. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan là yếu tố thành công then chốt. Dự án khu nhà ở Thăng Long góp phần phát triển đô thị thành phố Thái Nguyên. Bài học kinh nghiệm rút ra giúp cải thiện công tác quản lý đất đai. Hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, hài hòa lợi ích các bên liên quan.

4.1. Bài học kinh nghiệm từ thực tiễn triển khai dự án

Bài học đầu tiên là phải đảm bảo tính công khai, minh bạch trong toàn bộ quy trình. Thứ hai là cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về quỹ đất tái định cư trước khi thu hồi. Thứ ba là công tác tuyên truyền phải đi trước một bước. Thứ tư là giá bồi thường phải sát với thực tế thị trường. Thứ năm là tăng cường đối thoại với người dân để giải quyết vướng mắc. Thứ sáu là cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc thực hiện bồi thường. Mỗi bài học đều có giá trị áp dụng cho các dự án tương tự.

4.2. Ứng dụng kết quả nghiên cứu cho các dự án tương lai

Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo hữu ích cho các dự án khu nhà ở mới. Mô hình đánh giá áp dụng được cho dự án có quy mô tương tự tại Thái Nguyên. Các đề xuất giải pháp có thể triển khai ngay trong thực tế quản lý. Cơ quan quản lý đất đai sử dụng kết quả để cải thiện quy trình bồi thường. Chủ đầu tư tham khảo để xây dựng kế hoạch bồi thường hiệu quả hơn. Nghiên cứu cũng hỗ trợ công tác đào tạo cán bộ chuyên trách bồi thường. Kết quả góp phần hoàn thiện chính sách đất đai tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1. Khái quát về công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Thu hồi đất: Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý sử dụng đất, vi phạm luật đất đai. Ngoài ra còn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết.

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. (Quốc hội, 2013) Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý sử dụng đất, vi phạm luật đất đai. Ngoài ra còn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết. Bồi thường quyền sử dụng đất: Bồi thường quyền sử dụng đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật (Điều 74 Luật đất đai 2013). Công tác bồi thường và hỗ trợ người dân bị mất đất là công việc vô cùng quan trọng không chỉ đối với các nước trên thế giới mà còn là nhiệm vụ thiết yếu trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Đây không chỉ là khâu đầu tiên trong việc tạo mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng mà còn ảnh hưởng rất lớn tới mọi mặt KT-XH - môi trường…. Do đó cần có cơ chế chính sách hợp lý mà cần có những bước đi hợp lý đảm bảo sự công bằng cho người dân bị mất đất cũng như mạng lại lợi ích cho cả nhà nước, chủ đầu tư và người dân.

4 Hỗ trợ: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. (Quốc hội, 2013) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: + Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; + Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; + Hỗ trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; Tái định cư: Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn.

TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. (Quốc hội, 2013) Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT-XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Bản chất của công tác bồi thường GPMB: Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta là: “Dân giàu, nước mạnh, công bằng, dân chủ, văn minh”.

Trong quá trình phát triển đất nước buộc phải sắp xếp, xây dựng mới các công trình để đáp ứng đời sống ngày càng hiện đại của nhân dân để bắt nhịp, hội nhập với các nước tiên tiến trên thế giới. Từ đó cho thấy, công tác bồi thường, GPMB là công việc tất yếu trong xã hội; bản chất của công tác bồi thường GPMB là thu hồi đất, bồi thường đất, bồi thường tài sản bị thiệt hại, di chuyển thay đổi chỗ ở, nơi sản xuất đảm bảo mục tiêu phát triển và xây dựng đất nước trên nguyên tắc của nhà nước về bồi thường đất và bồi thường tài sản bị thiệt hại theo Luật định. Do đó, chiến lược phát triển của đất nước, Nhà nước ta luôn phải có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của đất nước. 5 Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu, thiết yếu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó không được đáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm khoa học và hoạt động chính trị.

Bài học của một số nước phát triển cho chúng ta một cách nhìn mới, đó là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu nhà “ổ chuột” của dân lao động - công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông qua tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện. Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn. Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không để hiện tượng một công trình mới ra đời kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình. Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ.

Như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được. Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở đó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước. Đặc điểm các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB Công tác bồi thường hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là một công việc rất khó khăn, được xã hội đặc biệt quan tâm, nó mang tính đa dạng và phức tạp. Các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nhà nước được áp dụng chung cho tất cả các dự án thu hồi đất.

Tuy nhiên công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB rất khác nhau đối với mỗi dự án, mỗi địa phương, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích, đời sống kinh tế xã hội của người bị thu hồi đất (Tạp chí Cộng Sản 2009). - Tính đa dạng: Đối với mỗi dự án thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB được tiến hành trên địa bàn một tỉnh, một địa phương sẽ khác nhau về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các chính sách vận dụng cụ thể của cấp tỉnh cũng rất khác nhau. Các dự án trong khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, công trình xây dựng nhiều, giá trị 6 đất và tài sản trên đất lớn; khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, ven các khu công nghiệp mức độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, buôn bán nhỏ… khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp, dân cư thưa thớt… Do vậy, đối với mỗi dự án ở mỗi vùng có những đặc trưng riêng, công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB được tiến hành cần có những giải pháp riêng, phù hợp với đặc điểm và điều kiện riêng của mỗi khu vực tùy theo từng dự án cụ thể (phương thức tái định cư, chính sách hỗ trợ việc làm, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp…) (Đỗ Thị Lan, 2006). - Tính phức tạp: Đất đai, nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi GPMB cũng gặp phải nhiều khó khăn.

Ở khu vực đô thị lớn do đất đai có giá trị kinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng hộ gia đình không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số các điều kiện thuận lợi khi phải chuyển đi nơi ở mới. Mặt khác do ảnh hưởng đến truyền thống tâm linh, sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ, nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó khăn cho công tác kê khai (Đỗ Thị Lan, 2006). - Đối với đất nông nghiệp: Quá trình thu hồi đất nông nghiệp phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội là xu thế tất yếu. Ngoài ảnh hưởng tích cực, có thể thấy rõ hậu quả của nó.

GPMB được thực hiện ở các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu làm nông nghiệp. Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng đối với mỗi người dân, cuộc sống của người dân nông thôn phụ thuộc vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong khi đó năng suất, sản lượng lại phụ thuộc rất lớn vào điều kiện đất đai, trình độ sản xuất, tập quán và kinh nghiệm canh tác có từ lâu đời. Do vậy, khi thu hồi đất – thu hồi tư liệu sản xuất của người dân thì việc người dân chấp hành phương án thu hồi đất, di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân là rất cần thiết để đảm bảo đời sống người dân về lâu dài (Đặng Thị Thúy, 2011). - Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp: Do giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lớn, nó gắn bó trực tiếp với đời sống, sinh hoạt của người dân.