Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng tại dự án An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Khóa luận các yếu tố ảnh hưởng quyết định đầu tư dự án An Cựu City - Lâm Thủy Mộc Center

• Tác giả: Võ Thị Hồng Nhi
• Người hướng dẫn: TS. Võ Thị Thu Ngọc
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Đại học Huế
• Chuyên ngành: Kinh doanh thương mại
• Đề tài: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng tại dự án An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan về quyết định đầu tư tại dự án An Cựu City Huế

Thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế đang ghi nhận bước chuyển mình mạnh mẽ. Dự án An Cựu City nổi lên như một điểm sáng đô thị kiểu mẫu tại khu vực phía Nam thành phố Huế. Đây là quần thể đô thị hiện đại với quy mô đồng bộ. Dự án cung cấp nhiều phân khúc đa dạng từ nhà phố thương mại, biệt thự liền kề đến chung cư cao tầng. Quyết định xuống tiền của nhà đầu tư chịu sự chi phối bởi nhiều nhân tố kinh tế và xã hội. Việc nhận diện đầy đủ bức tranh tổng thể giúp giảm thiểu rủi ro tài chính. Khu đô thị này đáp ứng nhu cầu an cư lâu dài lẫn tích lũy tài sản dài hạn. Hạ tầng giao thông kết nối thông suốt mở ra cơ hội kinh doanh bền vững. Khách hàng cá nhân và tổ chức đều hướng đến các giá trị thực tiễn do sản phẩm mang lại. Quy hoạch tổng thể chuẩn mực tạo động lực tăng trưởng bền vững qua các năm. Việc đầu tư bất động sản tại đây không chỉ giải quyết bài toán cư trú. Đây còn là chiến lược phân bổ nguồn vốn an toàn trước biến động lạm phát. Nghiên cứu tổng quan tạo nền tảng phân tích hành vi khách hàng một cách toàn diện và chính xác.

1.1. Bối cảnh thị trường bất động sản tại thành phố Huế

Thị trường địa ốc Huế đang chứng kiến sự trỗi dậy của các dự án khu đô thị mới. Xu hướng mở rộng không gian đô thị về phía Nam thúc đẩy dòng vốn đầu tư. Hạ tầng kỹ thuật liên tục nâng cấp đồng bộ. Nhiều dự án giao thông trọng điểm hoàn thiện giúp rút ngắn thời gian di chuyển. Nhu cầu nhà ở chất lượng cao tăng trưởng đều đặn qua các năm. Khách hàng ngày càng chú trọng môi trường sống văn minh và an toàn. Tâm lý sở hữu nhà đất gắn liền thổ nhưỡng vẫn chiếm ưu thế chủ đạo. Các dự án quy hoạch chuẩn mực luôn nhận được sự quan tâm lớn. An Cựu City trở thành điểm tựa vững chắc cho dòng vốn đầu tư dài hạn.

1.2. Quy mô và loại hình phát triển tại An Cựu City

An Cựu City sở hữu quỹ đất quy mô lớn tại trung tâm đô thị mới An Vân Dương. Dự án tích hợp đa dạng loại hình bất động sản. Nhà phố liền kề và biệt thự vườn phục vụ nhu cầu định cư đẳng cấp. Phân khúc shophouse thương mại tối ưu hóa cơ hội khai thác dòng tiền cho thuê. Mỗi sản phẩm đều được thiết kế hiện đại, tận dụng tối đa công năng sử dụng. Cảnh quan cây xanh, hồ sinh thái và tiện ích nội khu được bố trí hài hòa. Sự đồng bộ này đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe của tầng lớp cư dân tinh hoa. Khách hàng có thể dễ dàng lựa chọn sản phẩm phù hợp ngân sách. Danh mục sản phẩm phong phú gia tăng tính cạnh tranh cho dự án trên thị trường.

II. Phân tích yếu tố ảnh hưởng quyết định đầu tư An Cựu City Huế

Quá trình ra quyết định đầu tư chịu tác động của mạng lưới yếu tố đan xen. Khách hàng không chỉ nhìn vào một khía cạnh riêng lẻ. Họ cân nhắc tổng hòa giữa lợi ích kinh tế và mức độ rủi ro tiềm ẩn. Trong đó, chính sách pháp luật đóng vai trò bảo chứng an toàn cao nhất. Yếu tố tài chính quyết định trực tiếp đến tính khả thi của giao dịch. Giá cả sản phẩm phải tương xứng với giá trị sử dụng và tiềm năng sinh lời. Vị trí địa lý quyết định tốc độ gia tăng giá trị tài sản trong tương lai. Sự biến động của lãi suất ngân hàng tạo ra áp lực đòn bẩy đáng kể. Nếu chi phí vay tăng cao, tỷ suất sinh lời thực tế sẽ bị bào mòn. Ngược lại, dự án có quy hoạch tốt sẽ duy trì sức hấp dẫn dài hạn. Một bộ phận khách hàng thường lo ngại về thời gian cấp giấy tờ sở hữu. Cơ sở hạ tầng xung quanh nếu chậm tiến độ cũng làm giảm tính thanh khoản. Mọi tác động tiêu cực từ thị trường vĩ mô đều phản ánh trực tiếp vào tốc độ hấp thụ sản phẩm. Việc phân tích định lượng từng nhân tố là điều kiện tiên quyết để đánh giá đúng cơ hội.

2.1. Rào cản pháp lý và chính sách tín dụng bất động sản

Tính minh bạch pháp lý là điều kiện then chốt trong mọi quyết định giao dịch. Nhà đầu tư luôn ưu tiên các sản phẩm có sổ hồng riêng từng căn. Sự chậm trễ cấp phép quy hoạch thường kéo dài thời gian hoàn thiện dự án. Bên cạnh đó, các điều kiện tiếp cận tín dụng chi phối mạnh mẽ dòng vốn. Ngân hàng siết chặt hạn mức vay làm giảm đáng kể sức mua. Lãi suất thả nổi gia tăng rủi ro thanh toán nợ gốc và lãi vay hàng tháng. Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản cũng ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận kỳ vọng. Khách hàng có xu hướng chần chừ khi các quy định pháp luật thiếu sự nhất quán. Hoàn thiện hành lang pháp lý minh bạch là giải pháp giải tỏa tâm lý e ngại.

2.2. Vị trí địa lý và đặc tính sản phẩm tại An Cựu City

Vị trí chiến lược luôn là yếu tố định hình giá trị bất động sản. An Cựu City tọa lạc gần các trục giao thông huyết mạch của thành phố Huế. Hạ tầng nội khu khang trang tạo sức hút trực tiếp đối với khách hàng có nhu cầu ở thực. Mật độ dân cư xung quanh gia tăng bảo đảm an ninh trật tự khu vực. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp cần được định vị hợp lý so với mặt bằng chung. Tiềm năng khai thác kinh doanh là thước đo quan trọng để nhà đầu tư cân nhắc xuống tiền. Không gian tiện ích hoàn chỉnh thúc đẩy tốc độ thanh khoản tài sản. Sản phẩm sở hữu vị trí mặt tiền lớn luôn đạt tỷ lệ sinh lời vượt trội.

III. Phương pháp tối ưu hóa quyết định đầu tư dự án An Cựu City Huế

Nhà đầu tư cần xây dựng phương pháp tiếp cận khoa học trước khi ra quyết định giải ngân. Việc khảo sát thực địa giúp đánh giá chân thực tiến độ thi công hạ tầng. Phân tích tài chính cá nhân là bước đi nền tảng không thể bỏ qua. Nguồn vốn tự có nên chiếm tỷ trọng tối thiểu năm mươi phần trăm tổng giá trị tài sản. Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức trong thời kỳ lãi suất biến động. Nhà đầu tư cần chủ động kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án tại cơ quan chức năng. Đánh giá tính minh bạch của chủ đầu tư và đơn vị phân phối bất động sản. Doanh nghiệp phân phối uy tín sẽ bảo đảm thông tin cung cấp luôn chính xác. Bên cạnh đó, việc so sánh mức giá với các dự án lân cận là rất cần thiết. Bước so sánh này giúp xác định đúng biên độ tăng giá trong tương lai. Kế hoạch thoái vốn cũng phải được chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu. Phương pháp này giảm thiểu rủi ro chôn vốn và nâng cao tỷ suất sinh lời thực tế.

3.1. Quản trị danh mục và kiểm soát đòn bẩy tài chính

Quản trị vốn chặt chẽ giúp bảo toàn tài sản trong mọi chu kỳ kinh tế. Nhà đầu tư cần lập bảng cân đối thu chi chi tiết trước khi đặt cọc. Tỷ lệ trả nợ hàng tháng không nên vượt quá bốn mươi phần trăm tổng thu nhập. Việc duy trì quỹ dự phòng thanh khoản là nguyên tắc bắt buộc. Điều này ngăn ngừa nguy cơ bán tháo tài sản khi thị trường biến động tiêu cực. Lựa chọn các gói vay ưu đãi với thời gian ân hạn vốn gốc dài hạn. Đàm phán trực tiếp với ngân hàng liên kết dự án giúp tối ưu hóa chi phí vốn. Khách hàng nên tận dụng các chính sách chiết khấu thanh toán sớm của chủ đầu tư.

3.2. Đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị sản phẩm

Khả năng sinh lời của dự án An Cựu City phụ thuộc vào tốc độ phát triển đô thị. Nhà đầu tư cần đối chiếu bản đồ quy hoạch phân khu của tỉnh Thừa Thiên Huế. Các tuyến đường vành đai mới mở sẽ gia tăng kết nối vùng nhanh chóng. Việc đón đầu xu hướng phát triển thương mại dịch vụ mang lại tỷ suất lợi nhuận cao. Khách hàng nên chọn các sản phẩm có công năng kép vừa ở vừa kinh doanh. Shophouse trục đường lớn luôn có tính thanh khoản và biên lợi nhuận cho thuê ổn định. Quan sát mật độ lấp đầy thực tế tại dự án trước khi mua. Sự hiện diện đông đúc của cư dân khẳng định giá trị sử dụng thật sự của tài sản.

IV. Kết luận về các yếu tố quyết định đầu tư tại dự án An Cựu City Huế

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng quyết định đầu tư tại dự án An Cựu City Huế mang lại góc nhìn chiến lược toàn diện. Thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế đang bước vào giai đoạn phát triển chiều sâu. Khách hàng ngày càng trở nên thông thái và khắt khe hơn. Việc đánh giá kỹ lưỡng các nhân tố pháp lý, tài chính và đặc tính sản phẩm là chìa khóa bảo đảm an toàn dòng vốn. An Cựu City hội tụ nhiều lợi thế vượt trội về vị trí quy hoạch, hạ tầng tiện ích và tiềm năng tăng trưởng. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông. Mỗi quyết định giao dịch cần dựa trên sự phân tích số liệu tài chính rõ ràng. Các chủ đầu tư và đơn vị môi giới cần nâng cao tính minh bạch thông tin sản phẩm. Chiến lược bán hàng cần tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng. Khi niềm tin thị trường được củng cố, tính thanh khoản của dự án sẽ tăng trưởng bền vững. Đây là hình mẫu tiêu biểu cho sự phát triển đô thị hiện đại tại miền Trung.

4.1. Ứng dụng thực tiễn cho nhà đầu tư cá nhân

Nhà đầu tư cá nhân cần vận dụng mô hình phân tích yếu tố để định hướng danh mục. Xác định rõ mục tiêu đầu tư ngắn hạn hay dài hạn ngay từ ban đầu. Phân bổ nguồn vốn hợp lý giúp giảm thiểu áp lực trả nợ ngân hàng. Cần thường xuyên theo dõi tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất. Việc nắm bắt xu hướng thị trường bất động sản Huế giúp tìm kiếm thời điểm chốt lời lý tưởng. Khách hàng nên chủ động liên kết với các đơn vị môi giới chuyên nghiệp để nhận thông tin chuẩn xác. Sự cẩn trọng trong từng khâu giao dịch luôn mang lại kết quả đầu tư bền vững.

4.2. Khuyến nghị chiến lược cho doanh nghiệp phát triển dự án

Doanh nghiệp bất động sản cần chú trọng hoàn thiện hạ tầng và tiện ích cảnh quan. Tiến độ thi công bảo đảm là thước đo trực tiếp xây dựng uy tín thương hiệu. Chủ đầu tư nên thiết kế chính sách thanh toán linh hoạt theo từng giai đoạn. Hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng giúp kích cầu sức mua của thị trường. Minh bạch hóa hồ sơ pháp lý là chìa khóa củng cố niềm tin khách hàng bền vững. Đội ngũ tư vấn bán hàng cần được đào tạo bài bản, cung cấp thông tin trung thực. Việc chăm sóc khách hàng sau bàn giao nâng cao giá trị thương hiệu dự án An Cựu City. Doanh nghiệp uy tín sẽ luôn dẫn đầu thị trường trong mọi bối cảnh kinh tế.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vai trò mắt xích trọng yếu trong nền kinh tế quốc dân nhờ khả năng kết nối liên ngành và thúc đẩy tiến trình đô thị hóa. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê Việt Nam được tác giả trích dẫn, năm 2024, mức đóng góp vào GDP của ngành bất động sản tăng 3,34% so với năm 2023, trong khi ngành xây dựng ghi nhận mức tăng trưởng 7,78%. Cùng với đó, tiến trình đô thị hóa theo Mục 2 của Nghị quyết số 06-NQ/TW năm 2022 đặt mục tiêu đạt tỷ lệ 45% vào năm 2025 và vượt 50% vào năm 2030; hiện tỷ lệ đô thị hóa thực tế trên toàn quốc đã đạt 44,3%. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào lĩnh vực bất động sản năm 2024 đạt hơn 6,3 tỷ USD, tăng 35% so với năm 2023, phản ánh sự phục hồi niềm tin của nhà đầu tư sau giai đoạn trầm lắng cuối năm 2022.

Tại tỉnh Thừa Thiên Huế, thị trường địa ốc đón nhận trợ lực phát triển lớn khi địa phương chính thức trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2025. Xu hướng này kích thích việc mở rộng đầu tư vào các hạ tầng thương mại và khu đô thị tập trung, tiêu biểu là Khu đô thị mới An Vân Dương với nhiều dự án như An Cựu City, BGI Topaz Downtown, Phú Mỹ An và Eco Garden. Trong số đó, dự án An Cựu City sở hữu vị trí mặt tiền trục đường Võ Nguyên Giáp và nằm đối diện trung tâm thương mại AEON MALL Huế, thu hút sự quan tâm của nhiều nhóm khách hàng. Tuy nhiên, bất động sản là danh mục tài sản chịu tác động bởi tính chu kỳ, chính sách tín dụng và tâm lý kỳ vọng lợi nhuận. Do đó, việc xác định rõ các yếu tố chi phối hành vi ra quyết định của khách hàng có ý nghĩa thiết thực cho đơn vị phân phối là Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center.

Khóa luận xác lập các mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

1. Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan về quyết định đầu tư bất động sản.
2. Xác định và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng tại dự án An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center.
3. Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng tại dự án An Cựu City nói riêng và các dự án khác của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center nói chung.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài gồm:

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại dự án An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center.
• Đối tượng khảo sát: Khách hàng đã và đang có ý định đầu tư bất động sản tại dự án An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center.
• Phạm vi không gian: Thực hiện tại dự án An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center (thành phố Huế).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp phản ánh hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn 2022 - 2024; dữ liệu sơ cấp được khảo sát từ tháng 12/2024 đến hết tháng 02/2025.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên các quy định pháp luật và mô hình hành vi người tiêu dùng kinh điển:

• Khái niệm và đặc tính tài sản: Trích dẫn quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 và phân loại bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt). Các đặc trưng cố hữu của bất động sản được phân tích gồm: tính bất động, tính cá biệt và khan hiếm, tính bền vững, tính không đồng nhất và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
• Hành vi người tiêu dùng và quá trình ra quyết định: Sử dụng mô hình hành trình ra quyết định 5 giai đoạn của Philip Kotler và Gary Armstrong (2011), bao gồm: (1) Nhận thức nhu cầu, (2) Tìm kiếm thông tin, (3) Đánh giá các phương án, (4) Quyết định mua/đầu tư, và (5) Hành vi hậu mãi. Đề tài kết hợp lý thuyết nhu cầu của Abraham Maslow, quan điểm rủi ro nhận thức của Solomon cùng mô hình hành vi mua của Nguyễn Thị Minh Hòa và cộng sự (2015).
• Tổng quan nghiên cứu thực nghiệm: Kế thừa khung phân tích từ các công trình trong nước của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Trần Văn Tuyến (2013), Đoàn Thị Thanh Huyền (2013), Phạm Thị Vân Trinh và Nguyễn Minh Hà (2012), Võ Phạm Thành Nhân (2013), Đào Duy Huân và cộng sự (2021), Ngô Thanh Mai (2014); cùng các nghiên cứu quốc tế của Lieser & Groh (2014), Chin và cộng sự (2006), Yam & McGreal (2010), Dwi Rachmawati và cộng sự (2019), Irene Natasha & Zubair Hassan (2015), Mostafa Kamal và cộng sự (2015), Mateja Kos Koklic & Irena Vida (2009).

Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 5 biến độc lập tác động đến 1 biến phụ thuộc (Quyết định đầu tư bất động sản), được đo lường thông qua 25 biến quan sát trên thang đo Likert 5 điểm:

Nhóm nhân tố	Số lượng biến	Mã hóa	Cơ sở tham khảo chính
Hệ thống chính sách pháp luật	04	PL1 – PL4	Trần Văn Tuyến (2013); Đoàn Thị Thanh Huyền (2013); Dương Thị Bình Minh & Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012)
Các yếu tố về tài chính	04	TC1 – TC4	Trần Văn Tuyến (2013); Võ Phạm Thành Nhân (2013); Irene Natasha & Zubair Hassan (2015)
Các yếu tố gắn liền với sản phẩm BĐS	06	SP1 – SP6	Phạm Thị Vân Trinh & Nguyễn Minh Hà (2012); Irene Natasha & Zubair Hassan (2015); Dr. Mostafa Kamal & cs (2015); Dwi Rachmawati & cs (2019); Trần Văn Tuyến (2013)
Các yếu tố về phía Công ty	04	CT1 – CT4	Yam & McGreal (2010); Đào Duy Huân & cs (2021); Dwi Rachmawati & cs (2019); Mateja Kos Koklic & Irena Vida (2009)
Hoạt động tiếp thị	04	TT1 – TT4	Mostafa Kamal & cs (2015); Đào Duy Huân & cs (2021); Ngô Thanh Mai (2014)
Quyết định đầu tư bất động sản (phụ thuộc)	03	QĐ1 – QĐ3	Tổng hợp từ mô hình hành vi mua Philip Kotler & Gary Armstrong (2011)

Về phương pháp nghiên cứu và quy trình xử lý dữ liệu:

• Nghiên cứu định tính: Thực hiện thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo nội bộ của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center giai đoạn 2022 - 2024; quan sát nghiệp vụ tư vấn bán hàng; phỏng vấn sâu các chuyên viên kinh doanh và trưởng phòng kinh doanh để điều chỉnh câu chữ, hoàn thiện phiếu khảo sát thử nghiệm.
• Nghiên cứu định lượng: Chọn mẫu theo phương pháp xác suất (ngẫu nhiên đơn giản). Kích thước mẫu xác định dựa trên nguyên tắc EFA của Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008): cỡ mẫu tối thiểu bằng 4 đến 5 lần tổng số biến quan sát ($n = 5 \times m = 5 \times 25 = 125$). Tác giả đã phát ra 135 phiếu khảo sát (trực tiếp và trực tuyến qua Google Forms), thu về 125 phiếu hợp lệ để đưa vào phân tích.
• Kỹ thuật xử lý số liệu (SPSS 23.0 và Excel):
  • Thống kê mô tả (tần số, tỷ lệ, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn).
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo qua hệ số Cronbach's Alpha (điều kiện: Alpha $\ge 0,6$ và hệ số tương quan biến - tổng CITC $\ge 0,3$).
  • Phân tích nhân tố khám phá EFA (điều kiện: hệ số KMO từ 0,5 đến 1, kiểm định Bartlett có Sig. < 0,05, Eigenvalue $\ge 1$, hệ số tải nhân tố Factor Loading thích hợp).
  • Phân tích tương quan Pearson và mô hình hồi quy tuyến tính bội ($Y = \beta_0 + \beta_1 X_1 + \dots + \beta_n X_n + e_i$), kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến bằng hệ số phóng đại phương sai VIF, kiểm định tự tương quan qua đại lượng Durbin-Watson, kiểm định độ phù hợp mô hình bằng phân tích phương sai ANOVA ($F$-test).
  • Kiểm định One-Sample T-Test đối với giá trị trung bình kiểm định của các nhóm nhân tố.
  • Phân tích khác biệt trung bình bằng Independent Sample T-Test và One-Way ANOVA (kèm kiểm định Levene về tính đồng nhất phương sai).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng

Chương này tập trung xây dựng cơ sở khoa học cho đề tài thông qua việc phân tích khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản, đặc thù vốn đầu tư và hành vi người tiêu dùng. Tác giả tổng hợp 7 nghiên cứu trong nước cùng 6 nghiên cứu quốc tế để chứng minh sự tương thích của 5 nhóm nhân tố độc lập được đưa vào mô hình: Chính sách pháp luật, Tài chính, Sản phẩm bất động sản, Doanh nghiệp và Tiếp thị.

Về mặt thực tiễn, chương 1 trình bày khái quát diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022 - 2024, chỉ rõ sự phục hồi nguồn vốn FDI và chuyển dịch dòng tiền vào cuối năm 2024. Đồng thời, tác giả phân tích bức tranh địa ốc thành phố Huế dưới tác động của lộ trình đưa toàn tỉnh Thừa Thiên Huế trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2025, qua đó làm nổi bật vị thế hạt nhân của Khu đô thị mới An Vân Dương và dự án An Cựu City.

Chương 2: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng tại dự án An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Nội dung chương 2 mở đầu bằng hồ sơ năng lực của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center, bao gồm bộ máy tổ chức, biến động nhân sự và kết quả sản xuất kinh doanh giai đoạn 2022 - 2024. Tiếp đó, tác giả phân tích dự án An Cựu City với các đặc điểm về vị trí đối diện trung tâm thương mại AEON MALL Huế, trục đường huyết mạch Võ Nguyên Giáp, cùng tiện ích hạ tầng do chủ đầu tư IMG triển khai.

Phần phân tích định lượng dựa trên 125 phiếu khảo sát ghi nhận các bước xử lý thống kê:

• Thống kê mô tả đặc điểm nhân khẩu học (giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, mức thu nhập) và hành vi tìm kiếm thông tin của nhà đầu tư.
• Kiểm định Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố EFA cho thấy các thang đo đều đạt độ tin cậy và giá trị hội tụ, tách biệt thành 5 nhân tố độc lập và 1 nhân tố phụ thuộc.
• Phân tích hồi quy tuyến tính chứng minh cả 5 nhóm yếu tố đều có mối quan hệ tương quan thuận có ý nghĩa thống kê đối với biến quyết định đầu tư; không vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng. Nhân tố "Các yếu tố gắn liền với sản phẩm bất động sản" thể hiện tác động chi phối mạnh nhất.
• Kiểm định One-Sample T-Test chỉ ra rằng mặc dù khách hàng ghi nhận tiềm năng của dự án, mức độ đánh giá trung bình ở một số khía cạnh vẫn chưa đạt mức kỳ vọng cao. Các kiểm định Independent Sample T-Test và One-Way ANOVA phân tích sự khác biệt về quyết định đầu tư theo các nhóm đặc điểm nhân khẩu học của khách hàng.

Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng tại dự án An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Chương 3 xây dựng ma trận phân tích SWOT (điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức) của Công ty Lâm Thủy Mộc Center trong bối cảnh cạnh tranh tại địa bàn Thừa Thiên Huế. Trên cơ sở định hướng kinh doanh của công ty trong giai đoạn mới, tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp cụ thể gắn liền với kết quả mô hình hồi quy:

1. Giải pháp về sản phẩm bất động sản: Tối ưu hóa việc giới thiệu hạ tầng kỹ thuật, nhấn mạnh tiện ích nội - ngoại khu, tính pháp lý rõ ràng của từng block đất/nhà ở, và tiềm năng tăng trưởng giá trị từ vị trí liên kết AEON MALL.
2. Giải pháp về tài chính: Tăng cường liên kết với các ngân hàng thương mại để triển khai các gói vay ưu đãi lãi suất, đa dạng hóa phương thức thanh toán giãn tiến độ nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng.
3. Giải pháp về hệ thống chính sách pháp luật: Chủ động cập nhật và tư vấn minh bạch các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhằm tạo dựng sự an tâm.
4. Giải pháp về phía Công ty: Nâng cao năng lực chuyên môn và tính chuyên nghiệp của đội ngũ chuyên viên môi giới thông qua đào tạo, hoàn thiện dịch vụ chăm sóc khách hàng trước và sau giao dịch.
5. Giải pháp về hoạt động tiếp thị: Đẩy mạnh các kênh truyền thông đa phương tiện, cá nhân hóa nội dung quảng cáo nhắm trúng đối tượng mục tiêu, tổ chức sự kiện mở bán và tham quan dự án thực tế.

---

Kết quả và đóng góp

Các kết quả nghiên cứu định lượng rút ra từ khóa luận gồm:

• Mức độ tác động của các nhân tố: Mô hình phân tích hồi quy tuyến tính xác nhận 5 nhóm yếu tố tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng tại dự án An Cựu City: (1) Các yếu tố gắn liền với sản phẩm bất động sản, (2) Các yếu tố về tài chính, (3) Hệ thống chính sách pháp luật, (4) Các yếu tố về phía Công ty, và (5) Hoạt động tiếp thị. Trong đó, nhóm biến gắn liền với sản phẩm giữ trọng số ảnh hưởng lớn nhất.
• Thực trạng đánh giá của khách hàng: Kết quả kiểm định One-Sample T-Test phản ánh điểm đánh giá trung bình của khách hàng đối với các tiêu chí trong dự án An Cựu City còn ở mức vừa phải, thể hiện mức độ đồng ý chưa thực sự cao, cho thấy công tác phân phối và hoàn thiện dịch vụ vẫn còn khoảng cách so với kỳ vọng của người mua.
• Hệ thống kiến nghị thực tiễn: Khóa luận đưa ra các kiến nghị đa chiều tại Phần III:
  • Đối với cơ quan quản lý nhà nước: Hoàn thiện thể chế quản lý đất đai, công khai quy hoạch đô thị, đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến giao dịch bất động sản.
  • Đối với chủ đầu tư IMG tại dự án An Cựu City: Đảm bảo tiến độ thi công hạ tầng, duy trì chất lượng công trình và vận hành đồng bộ các tiện ích cam kết.
  • Đối với Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center: Nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới, minh bạch chính sách giá và thiết kế các chiến dịch tiếp thị bám sát nhu cầu khách hàng mục tiêu.

Về mặt đóng góp khoa học, đề tài kiểm chứng và lượng hóa mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản trong điều kiện thị trường đô thị loại một đang chuyển mình lên thành phố trực thuộc Trung ương, cung cấp bộ dữ liệu thực chứng cho mảng nghiên cứu hành vi khách hàng địa ốc tại khu vực miền Trung.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tồn tại một số giới hạn gắn liền với phạm vi triển khai thực tế:

• Quy mô mẫu nghiên cứu: Kích thước mẫu khảo sát dừng lại ở 125 phiếu hợp lệ, đáp ứng vừa đủ ngưỡng tối thiểu của phân tích EFA ($5 \times 25 = 125$). Mẫu khảo sát tập trung riêng tại dự án An Cựu City được phân phối bởi Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center, do đó khả năng khái quát hóa cho toàn bộ thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế còn chịu giới hạn nhất định.
• Giới hạn thời gian khảo sát: Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 12/2024 đến hết tháng 02/2025. Đây là giai đoạn thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ thông tin Thừa Thiên Huế chuẩn bị lên Thành phố trực thuộc Trung ương và kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, có thể xuất hiện yếu tố tâm lý mang tính thời điểm.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Tác giả gợi mở việc mở rộng phạm vi khảo sát sang các dự án lân cận trong Khu đô thị mới An Vân Dương (như Phú Mỹ An, Eco Garden, BGI Topaz Downtown) với quy mô mẫu lớn hơn, đồng thời theo dõi biến động hành vi đầu tư sau khi Huế chính thức đi vào hoạt động theo mô hình Thành phố trực thuộc Trung ương trong các năm tiếp theo.

---

Giá trị tham khảo

Bản khóa luận mang lại giá trị thực tiễn và học thuật cho các nhóm đối tượng:

• Sinh viên ngành Kinh doanh thương mại, Quản trị kinh doanh, Bất động sản: Tài liệu là biểu mẫu trực quan về cách thiết kế một đề tài nghiên cứu định lượng ứng dụng hoàn chỉnh, từ tổng quan tài liệu, xây dựng thang đo 25 biến quan sát kế thừa từ các tác giả uy tín, đến quy trình xử lý dữ liệu qua SPSS 23.0 (Cronbach's Alpha, EFA, tương quan, hồi quy tuyến tính, One-Sample T-Test, Independent Sample T-Test, One-Way ANOVA).
• Các nhà nghiên cứu thị trường: Bảng câu hỏi và hệ thống tiêu chí đánh giá biến quan sát (PL1-PL4, TC1-TC4, SP1-SP6...) là nguồn tham khảo hữu ích để xây dựng công cụ khảo sát hành vi nhà đầu tư cá nhân tại các thị trường đô thị đang phát triển.
• Doanh nghiệp kinh doanh và môi giới bất động sản: Cung cấp cơ sở thực chứng giúp bộ phận điều hành của Công ty Lâm Thủy Mộc Center và các sàn giao dịch tương tự định hình lại chính sách sản phẩm, phương án hợp tác tín dụng ngân hàng và giải pháp truyền thông phù hợp với thị hiếu người mua.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận xác định quy mô mẫu điều tra là bao nhiêu và căn cứ vào tiêu chuẩn nào?
Tác giả xác định cỡ mẫu dựa trên công thức của Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) cho phân tích EFA, quy định cỡ mẫu tối thiểu bằng 4 đến 5 lần số biến quan sát ($n = 5 \times m$). Với 25 biến quan sát trong mô hình, cỡ mẫu cần thiết là $5 \times 25 = 125$. Để phòng ngừa rủi ro phiếu không hợp lệ, tác giả đã phát ra 135 phiếu khảo sát và thu về đúng 125 phiếu hợp lệ để đưa vào phân tích chính thức.

2. Mô hình nghiên cứu chính thức bao gồm những nhóm yếu tố nào?
Mô hình nghiên cứu gồm 5 biến độc lập: (1) Hệ thống chính sách pháp luật, (2) Các yếu tố về tài chính, (3) Các yếu tố gắn liền với sản phẩm bất động sản, (4) Các yếu tố về phía Công ty, và (5) Hoạt động tiếp thị; cùng 1 biến phụ thuộc là Quyết định đầu tư bất động sản. Tổng cộng có 25 biến quan sát được xây dựng trên thang đo Likert 5 mức độ.

3. Yếu tố nào có tác động mạnh nhất đến quyết định đầu tư của khách hàng tại dự án An Cựu City?
Theo kết quả phân tích trong khóa luận, nhóm nhân tố “Các yếu tố gắn liền với sản phẩm bất động sản” (đo lường qua các tiêu chí như vị trí, cơ sở hạ tầng, tiện ích, mật độ dân cư, giá cả, tính pháp lý và tiềm năng sinh lời) là yếu tố có tác động chi phối mạnh nhất đến quyết định đầu tư của khách hàng.

4. Dữ liệu sơ cấp và thứ cấp của đề tài được thu thập trong khoảng thời gian nào?
Dữ liệu thứ cấp về tổ chức, nhân sự và kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center được thu thập trong giai đoạn 2022 - 2024. Dữ liệu sơ cấp từ khách hàng được khảo sát trực tiếp kết hợp trực tuyến trong khoảng thời gian từ tháng 12/2024 đến hết tháng 02/2025.

5. Những đơn vị nào được tác giả đề xuất kiến nghị giải pháp trong khóa luận?
Trong Phần III, tác giả phân chia nhóm kiến nghị gửi đến 3 chủ thể: (1) Cơ quan quản lý nhà nước, (2) Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center (đơn vị phân phối), và (3) Chủ đầu tư IMG tại dự án An Cựu City.

---

Kết luận

Khóa luận của tác giả Võ Thị Hồng Nhi đã hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về hành vi mua và lượng hóa thành công các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại dự án An Cựu City qua mẫu khảo sát 125 khách hàng. Kết quả phân tích khẳng định vai trò tác động đồng thuận của 5 nhóm nhân tố: pháp lý, tài chính, sản phẩm, doanh nghiệp phân phối và tiếp thị, trong đó thuộc tính sản phẩm giữ ảnh hưởng nổi bật nhất. Các giải pháp và kiến nghị được tác giả đề xuất trên cơ sở phân tích thực trạng kiểm định là căn cứ thực tiễn giúp Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center và chủ đầu tư nâng cao hiệu quả kinh doanh tại thị trường Thừa Thiên Huế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG 1. Cơ sở lý luận chung 1. Một số vấn đề liên quan về bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Bất động sản là một khái niệm được định nghĩa đa dạng và quy định cụ thể bởi pháp luật của từng quốc gia, phản ánh những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quan điểm và tiêu chí phân loại.

Tuy nhiên, chúng ta đều thống nhất rằng xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai [29]. Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015, “BĐS bao gồm: Đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Khái niệm về BĐS tại Việt Nam rất rộng và đa dạng, cho đến nay thì vẫn chưa có khái niệm nào đúng hoàn toàn. Theo đó có thể hiểu rằng, BĐS là tài sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối, khoáng sản dưới lòng đất, và các yếu tố tự nhiên khác.

Không giống như động sản (các tài sản có thể di chuyển), bất động sản không thể di dời được. Đặc điểm của bất động sản Bất động sản không chỉ mang những đặc điểm chung của tài sản mà còn sở hữu những tính chất riêng biệt, tạo nên sự khác biệt so với các loại tài sản khác. Chính những đặc điểm này góp phần hình thành giá trị của bất động sản. Do đó, trong quá trình định giá, cần xem xét kỹ lưỡng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị thực tế của bất động sản [29].

Đặc điểm của bất động sản bao gồm như sau: Tính bất động: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai, không thể di dời, nên luôn có vị trí cố định. Giá trị BĐS phụ thuộc vào vị trí địa lý, khoảng cách đến trung tâm, dịch vụ công, công trình thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và mức độ tiếp cận tiện ích. Do đó, BĐS chịu ảnh hưởng rõ rệt bởi yếu tố vùng và khu vực. SVTH: Võ Thị Hồng Nhi 12 Khóa Luận Cuối Khóa GVHD: TS.

Võ Thị Thu Ngọc Ngoài tính cố định, BĐS còn mang tính cá biệt do sự khác biệt về vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng và cảnh quan. Vì vậy, quá trình định giá cần xem xét kỹ từng tài sản, tránh so sánh rập khuôn. Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển. Dù thuộc sở hữu cá nhân hoặc tổ chức, nhưng chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng, không thể di dời tài sản.

Vị trí đất gắn với điều kiện sinh thái, kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến quy hoạch, phương thức sử dụng và giá trị. Do đó, giá đất khác nhau giữa thành thị - nông thôn, vùng núi - đồng bằng. Tính cá biệt và khan hiếm: Một trong những đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của BĐS được thể hiện rất rõ ở việc đất đai có giới hạn về diện tích, khu vực, lãnh thổ,… Từ tính khan hiếm của BĐS lại là nhân tốt tạo nên tính cá biệt.

Sở dĩ BĐS sở hữu đặc điểm này vì BĐS là những tài sản cố định, không thể di dời nên chúng trở thành hàng hóa có tính cá biệt. BĐS là loại tài sản có giới hạn về qui mô diện tích bề mặt do quỹ đất hữu hạn và yếu tố vị trí quyết định, dẫn đến tình trạng khan hiếm. Bên cạnh đó, quan hệ cung - cầu trong thị trường BĐS thường mất cân đối, với cung thấp hơn cầu, tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ diễn ra. Do đó, về dài hạn, giá trị BĐS có xu hướng gia tăng, đặc biệt tại những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng mở rộng trong tương lai (Quốc Bảo, 2004).

Tính bền vững: BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong quá trình sản xuất và không thể thay thế bằng bất kỳ loại tài sản nào khác. Ngoài việc được sử dụng để xác lập quyền sở hữu, đất đai còn mang lại nhiều lợi ích kinh tế khác. Đặc biệt, thời gian sử dụng đất là vô hạn, không bị hao mòn theo thời gian, góp phần duy trì tính bền vững trong khai thác và sử dụng.

Tính không đồng nhất: Giá trị BĐS phản ánh rõ tính không đồng nhất của loại tài sản này. Ngay cả khi nằm trong cùng một khu vực, giá BĐS vẫn có sự chênh lệch do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như: - Tiềm ẩn nhu cầu, người mua có thích hay không. - Tâm lý của người mua lúc đó như thế nào. - Quan trọng là đặc điểm cụ thể của BĐS đó nữa.

Tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với BĐS. Và nó cũng phản ánh tính cung cầu đối với một tài sản, thêm nữa là đặc trưng của BĐS. Nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay, tính không đồng nhất của BĐS ngày càng tăng SVTH: Võ Thị Hồng Nhi 13 Khóa Luận Cuối Khóa GVHD: TS. Võ Thị Thu Ngọc khi nhu cầu xã hội ngày càng phát triển.

Con người coi trọng hơn nên giá đất tăng nhanh ở các khu vực phát triển. Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS có tác động mạnh mẽ đến các BĐS liền kề và ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động kinh tế - xã hội liên quan. Khi định giá BĐS, cần xem xét tác động của các công trình BĐS khác có thể được xây dựng trong tương lai. Ngoài ra, BĐS là tài sản có giá trị lớn với thời gian tồn tại lâu dài, xét cả về tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.

Vì vậy, quá trình định giá không chỉ đánh giá giá trị hiện tại mà còn phải tính toán các chi phí tích lũy trong quá trình hình thành BĐS cũng như khả năng tạo thu nhập trong tương lai. Phân loại bất động sản Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2014, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt [29]. BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS thương mại - dịch vụ, nhà xưởng, kho bãi, BĐS hạ tầng (kỹ thuật và xã hội) và BĐS trụ sở làm việc. Trong đó, BĐS nhà đất (gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) chiếm tỷ trọng lớn nhất và có tính phức tạp cao trong nhóm BĐS xây dựng.

Loại hình này đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, thúc đẩy đô thị hóa và chiếm phần lớn trong các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam. BĐS không đầu tư xây dựng: Gồm các loại đất nông nghiệp sử dụng làm tư liệu sản xuất nhưng chưa được đầu tư xây dựng quy mô, như đất rừng, đất hiếm, đất nuôi trồng thủy hải sản, và đất chưa khai thác. BĐS đặc biệt: Bao gồm các công trình có giá trị văn hóa, lịch sử như di tích quốc gia, đền, chùa, nhà thờ, nghĩa trang… Nhóm BĐS này ít hoặc hầu như không tham gia vào thị trường giao dịch. Việc phân loại BĐS theo ba nhóm trên giúp xây dựng cơ chế, chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.

Một số vấn đề liên quan về thị trường bất động sản 1. Khái niệm về thị trường bất động sản Hiện nay, pháp luật chưa có quy định nào giải thích khái niệm “Thị trường bất động sản” là gì. Tuy nhiên, có thể hiểu thị trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, mua bán, trao đổi và các quyền về bất động sản, Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên liên quan, là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và SVTH: Võ Thị Hồng Nhi 14 Khóa Luận Cuối Khóa GVHD: TS. Võ Thị Thu Ngọc các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS [35].

Đặc điểm của thị trường bất động sản Đặc điểm của thị trường bất động sản bao gồm như sau: [35] Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật: BĐS Là một loại tài sản có giá trị lớn và mang tính đặc thù, Là tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng sâu rộng, BĐS được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật chuyên biệt, đặc biệt là quy định về đất đai và nhà ở. Tại Việt Nam, thị trường đất đai sơ cấp chịu tác động trực tiếp từ quyết định đầu tư của Nhà nước. Nhiều quốc gia cũng liên tục điều chỉnh chính sách để tối ưu hóa nguồn lực đất đai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước không cho phép mua bán đất hay công nhận quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, khiến BĐS chưa được định giá và thị trường chưa hình thành.

Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo: Thị trường này chịu tác động từ nhiều yếu tố như khu vực, điều kiện tự nhiên, tập quán, tâm lý xã hội và thị hiếu. Ngay trong một địa phương, thông tin giao dịch thường không minh bạch, gây khó khăn cho người mua và bán. Nhà nước can thiệp bằng các chính sách quản lý, góp phần tạo nên tính không hoàn hảo. Hơn nữa, do đất đai cố định và không thể tái tạo, thị trường BĐS dễ bị chi phối bởi độc quyền và đầu cơ hơn so với các hàng hóa khác.

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: BĐS là tài sản đầu tư gắn liền với đất đai, cần nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi dài. Khi giao dịch, các giá trị và quyền liên quan được trao đổi, giúp luân chuyển dòng tiền, thu hồi vốn và tạo lợi nhuận. Ngược lại, thị trường BĐS phát triển ổn định góp phần huy động tài chính qua thế chấp và giải ngân. Tại nhiều quốc gia, khoảng 80% tổng vốn vay ngân hàng được bảo đảm bằng BĐS.

Ngoài ra, BĐS liên kết chặt chẽ với ngành xây dựng, vật liệu, nội thất và lao động, tác động đến sự ổn định và tăng trưởng kinh tế.