Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối

Khóa luận sự hài lòng của khách hàng mua dự án An Cựu City do Lâm Thủy Mộc Center phân phối

• Tác giả: Ngô Phan Anh Thư
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Giang
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan sự hài lòng khách hàng mua bất động sản An Cựu City

Dự án khu đô thị An Cựu City tọa lạc tại vị trí chiến lược thuộc phường An Đông, thành phố Huế. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư IMG phát triển với quy mô 33 hecta. Doanh nghiệp cung ứng đa dạng loại hình sản phẩm như biệt thự, nhà phố thương mại shophouse và nhà liền kề. Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center giữ vai trò là đơn vị phân phối chính thức, đưa các sản phẩm này đến tay người tiêu dùng. Sự hài lòng của người mua nhà phản ánh mức độ đáp ứng của dự án so với mong đợi thực tế. Đây là thước đo sống còn cho uy tín của sàn phân phối và chủ đầu tư trên thị trường bất động sản miền Trung. Việc nghiên cứu trải nghiệm khách hàng tại An Cựu City mang ý nghĩa khoa học lẫn thực tiễn sâu sắc. Nghiên cứu giúp nhận diện các điểm chạm dịch vụ trọng yếu từ giai đoạn tiếp cận thông tin đến khi bàn giao quyền sở hữu. Đơn vị môi giới có thể hoàn thiện quy trình tư vấn và tối ưu hóa hoạt động tiếp thị bất động sản. Sự thỏa mãn của người mua còn tạo ra hiệu ứng truyền miệng tích cực, thúc đẩy tỷ lệ chuyển đổi cho các giai đoạn mở bán tiếp theo.

1.1. Bối cảnh thị trường và vị thế dự án An Cựu City

Thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế đang trên đà phát triển đồng bộ và chuyên nghiệp. Sự chuyển mình này diễn ra mạnh mẽ khi tỉnh định hướng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Các dự án quy mô lớn xuất hiện ngày càng nhiều tại khu đô thị mới An Vân Dương. Trong số đó, khu đô thị An Cựu City nổi bật như một dự án kiểu mẫu hoàn chỉnh. Dự án sở hữu hạ tầng kỹ thuật tiên tiến, cảnh quan sinh thái trong lành cùng hệ thống tiện ích đẳng cấp. Dự án đáp ứng tốt nhu cầu an cư lâu dài và cơ hội đầu tư sinh lời của cư dân đô thị. Mức giá phân phối của sản phẩm phản ánh đúng giá trị thực tế tại khu vực trung tâm mở rộng.

1.2. Vai trò phân phối của sàn Lâm Thủy Mộc Center

Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center đóng vai trò là cầu nối thương mại chủ chốt giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đơn vị này chịu trách nhiệm truyền tải thông tin sản phẩm một cách minh bạch, chính xác và kịp thời. Đội ngũ chuyên viên tư vấn trực tiếp hỗ trợ người mua từ bước tìm hiểu ban đầu cho đến khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Tác phong làm việc chuyên nghiệp tạo dựng niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, sàn giao dịch còn tiếp nhận mọi phản hồi về tiến độ cũng như chính sách thanh toán. Việc lắng nghe khách hàng giúp doanh nghiệp xử lý phát sinh nhanh gọn và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho đôi bên.

II. Phân tích sự hài lòng khách hàng mua bất động sản An Cựu City

Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng đòi hỏi việc phân tích đa chiều các nhân tố ảnh hưởng. Tại dự án An Cựu City, các yếu tố then chốt bao gồm đặc điểm sản phẩm, chính sách giá bán, tính minh bạch pháp lý và chất lượng phục vụ của sàn Lâm Thủy Mộc Center. Khách hàng mua bất động sản đặt kỳ vọng cao vào tiến độ bàn giao thực tế và chất lượng hoàn thiện công trình. Khi các cam kết hợp đồng trùng khớp với hiện trạng nhận bàn giao, người mua sẽ xuất hiện tâm lý thỏa mãn cao. Ngược lại, những sai lệch về thời gian cấp sổ đỏ hoặc thay đổi thiết kế kiến trúc cảnh quan dễ dẫn đến cảm giác thất vọng. Yếu tố nhân sự tư vấn cũng chi phối mạnh mẽ đến thái độ của người mua. Đội ngũ bán hàng thiếu kiến thức chuyên sâu hoặc giải thích điều khoản không rõ ràng sẽ gây ra nhiều hiểu lầm nghiêm trọng. Hơn nữa, sự biến động lãi suất vay ngân hàng và áp lực tiến độ tài chính cũng là rào cản ảnh hưởng đến tâm lý chung của người mua nhà.

2.1. Tác động từ chất lượng công trình và tính pháp lý

Chất lượng xây dựng và pháp lý rõ ràng là hai tiêu chí tiên quyết định hình mức độ tin cậy của dự án. Khách hàng lựa chọn An Cựu City luôn đề cao độ bền vững của vật liệu xây dựng, thiết kế không gian sinh hoạt và hệ sinh thái cây xanh. Mọi sai số trong khâu hoàn thiện căn hộ đều có thể làm suy giảm nghiêm trọng lòng tin của người mua. Song song đó, tính pháp lý hoàn thiện thể hiện qua giấy phép xây dựng và tiến độ cấp sổ hồng từng căn hộ. Việc bàn giao quyền sở hữu nhà ở đúng hẹn giúp xóa tan âu lo tài chính, đồng thời gia tăng đáng kể mức độ thỏa mãn của các nhà đầu tư.

2.2. Hạn chế trong quy trình chăm sóc và hỗ trợ người mua

Trong quá trình giao dịch, một số khách hàng vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp nhận thông tin thay đổi về tiến độ dự án. Khâu giải đáp thắc mắc sau bán hàng tại một vài thời điểm còn chậm trễ, chưa tạo được sự yên tâm tuyệt đối. Khi phát sinh các vướng mắc về thủ tục chuyển nhượng hoặc giải ngân ngân hàng, kênh tương tác chưa thực sự thông suốt. Nhân viên tư vấn đôi khi chưa cập nhật kịp thời các chính sách chiết khấu mới nhất từ chủ đầu tư. Sự chậm trễ này vô tình tạo ra tâm lý băn khoăn cho khách hàng tiềm năng. Đây chính là vấn đề tồn tại đòi hỏi đơn vị phân phối Lâm Thủy Mộc Center cần khẩn trương khắc phục để nâng cao chất lượng dịch vụ.

III. Giải pháp cho sự hài lòng khách hàng mua bất động sản An Cựu City

Để thúc đẩy sự thỏa mãn của người mua, doanh nghiệp phân phối cần áp dụng đồng bộ nhiều nhóm giải pháp mang tính chiến lược. Trước hết, Lâm Thủy Mộc Center cần chuẩn hóa toàn diện quy trình cung cấp thông tin sản phẩm theo các tiêu chuẩn minh bạch cao nhất. Mọi số liệu về quy hoạch xây dựng, biểu phí quản lý và hồ sơ pháp lý phải được công khai chi tiết trên các cổng thông tin chính thức. Doanh nghiệp cần chủ động phối hợp với chủ đầu tư IMG để giám sát chặt chẽ tiến độ thi công hạ tầng đô thị. Bên cạnh đó, việc số hóa quy trình quản lý giao dịch thông qua phần mềm CRM giúp ghi nhận chính xác toàn bộ lịch sử tư vấn và nhu cầu của từng khách mua. Các chương trình hỗ trợ tài chính như liên kết ngân hàng bảo lãnh với gói lãi suất ưu đãi cũng giảm bớt gánh nặng kinh tế cho gia đình người mua. Hoạt động chăm sóc khách hàng định kỳ sau giao dịch đóng vai trò củng cố mối quan hệ gắn bó dài lâu.

3.1. Đào tạo chuyên môn và tác phong cho đội ngũ môi giới

Đội ngũ nhân viên môi giới là đại diện trực tiếp cho uy tín của sàn phân phối. Doanh nghiệp cần tổ chức các khóa huấn luyện chuyên sâu về kiến thức bất động sản, luật đất đai và kỹ năng giao tiếp. Nhân viên cần nắm vững từng thông số kỹ thuật của căn hộ tại An Cựu City cũng như lộ trình ra sổ đỏ. Kỹ năng lắng nghe và tư vấn trung thực là chìa khóa then chốt để củng cố lòng tin nơi khách hàng. Việc thiết lập bộ quy tắc ứng xử chuẩn mực giúp nâng cao tính chuyên nghiệp trong từng buổi tư vấn. Đội ngũ chuyên nghiệp sẽ định vị giải pháp phù hợp với năng lực tài chính của người mua.

3.2. Thiết lập kênh phản hồi đa tầng và minh bạch tiến độ

Doanh nghiệp cần xây dựng hệ thống tiếp nhận phản hồi đa kênh hoạt động liên tục 24/7. Khách hàng có thể đóng góp ý kiến thông qua cổng trực tuyến, tổng đài hỗ trợ hoặc nhóm tương tác riêng. Mọi thắc mắc liên quan đến tiến độ bàn giao hoặc thủ tục hồ sơ đều phải có lịch hẹn giải quyết cụ thể. Sàn phân phối Lâm Thủy Mộc Center nên phối hợp cập nhật hình ảnh thực tế công trường An Cựu City theo từng tuần. Báo cáo định kỳ bằng video và văn bản số hóa sẽ gia tăng mức độ an tâm cho người mua. Sự minh bạch tối đa giúp dập tắt các mối lo ngại và củng cố vững chắc sự hài lòng.

IV. Đánh giá về sự hài lòng khách hàng mua bất động sản An Cựu City

Nghiên cứu về sự hài lòng của khách hàng mua bất động sản An Cựu City qua sàn Lâm Thủy Mộc Center mang lại nhiều giá trị cốt lõi. Sự thỏa mãn của người mua không chỉ đơn thuần là cảm xúc nhất thời tại thời điểm ký kết hợp đồng. Đây là quá trình tích lũy niềm tin xuyên suốt toàn bộ vòng đời sở hữu sản phẩm bất động sản. Doanh nghiệp phân phối giữ vị trí then chốt trong việc duy trì và nuôi dưỡng niềm tin này. Một chiến lược lấy khách hàng làm trung tâm sẽ biến mỗi cư dân thành một đại sứ thương hiệu nhiệt thành. Điều đó tạo ra giá trị thặng dư to lớn cho cả nhà phân phối lẫn đơn vị chủ đầu tư IMG. Những phản hồi trung thực từ thực tế cung cấp luận cứ sắc bén để tinh chỉnh quy trình vận hành và cải thiện mô hình dịch vụ môi giới. Thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế đang bước vào giai đoạn cạnh tranh về chất lượng dịch vụ chuyên nghiệp. Do đó, việc ứng dụng triệt để các phát hiện nghiên cứu sẽ tạo lợi thế bền vững cho doanh nghiệp trên thị trường.

4.1. Ứng dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn kinh doanh

Kết quả khảo sát sự hài lòng mang lại bức tranh toàn diện về hành vi người tiêu dùng tại thị trường địa ốc Huế. Doanh nghiệp phân phối có thể căn cứ vào các chỉ số đánh giá để phân bổ lại nguồn lực tiếp thị. Các kênh quảng bá đạt hiệu quả thấp cần được thay thế bằng hình thức truyền thông trải nghiệm thực tế. Đơn vị môi giới nên tập trung nguồn lực vào nhóm khách hàng mục tiêu có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư trung hạn. Chiến lược chăm sóc sau bán hàng cần tích hợp thêm các dịch vụ hỗ trợ hoàn thiện nội thất và cho thuê lại. Sự đồng hành toàn diện giúp tối đa hóa giá trị tài sản cho khách hàng.

4.2. Khuyến nghị chiến lược cho sàn phân phối và chủ đầu tư

Chủ đầu tư IMG và sàn Lâm Thủy Mộc Center cần thắt chặt cơ chế liên kết thông tin đa chiều. Hai bên cần đồng thuận về chính sách chiết khấu và tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Sàn phân phối nên chủ động tham vấn cho chủ đầu tư về thị hiếu thiết kế cảnh quan mới nhất. Việc duy trì chất lượng dịch vụ vận hành khu đô thị sau khi bàn giao là nền tảng giữ vững giá trị bất động sản. Các tiện ích công cộng như công viên, hồ bơi và khu vui chơi cần được bảo dưỡng thường xuyên. Lòng tin bền vững của khách hàng chính là đòn bẩy thương hiệu mạnh mẽ nhất cho các dự án kế tiếp.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đề tài khóa luận tốt nghiệp "Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối" được tác giả Ngô Phan Anh Thư thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế – Đại học Huế (năm 2025), dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Thị Giang.

Về mặt thực tiễn, nghiên cứu được đặt trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi sau đại dịch COVID-19, trong đó ngành bất động sản giữ vai trò là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn thúc đẩy đô thị hóa. Tại Thừa Thiên Huế, địa phương đang thực hiện Nghị quyết số 54-NQ/TW ngày 10/12/2019 của Bộ Chính trị với mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2025, cùng Quyết định số 1338/QĐ-TTg ngày 17/11/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050 xây dựng đô thị "di sản, văn hóa, sinh thái, cảnh quan, thân thiện với môi trường". Thị trường bất động sản tại Huế có sự gia tăng về quy mô và số lượng dự án, nổi bật là dự án An Cựu City (phường An Đông, thành phố Huế) do Công ty Cổ phần Đầu tư IMG làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center tham gia phân phối chính thức. Mặc dù là dự án kiểu mẫu có quy hoạch đồng bộ, phản hồi thực tế từ khách hàng và cư dân sau khi mua sản phẩm vẫn có sự khác biệt, đòi hỏi một nghiên cứu hệ thống nhằm xác định mức độ tác động của các nhân tố đến sự hài lòng.

Về mục tiêu nghiên cứu, khóa luận xác định:

• Mục tiêu chung: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao sự hài lòng của khách hàng tại dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về bất động sản và sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản.
  2. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối.
  3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City thông qua đơn vị phân phối này.

Nhiệm vụ nghiên cứu được cụ thể hóa qua hai câu hỏi nghiên cứu:

1. Các yếu tố nào ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc phân phối?
2. Những giải pháp nào cần thực hiện để gia tăng sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City do đơn vị này phân phối?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City. Đối tượng khảo sát là khách hàng đã và đang sử dụng sản phẩm bất động sản tại dự án do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối.
• Phạm vi không gian: Dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2022–2024 từ các phòng ban của doanh nghiệp; dữ liệu sơ cấp được thu thập qua phiếu khảo sát khách hàng trong giai đoạn từ tháng 12/2024 đến tháng 02/2025.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận tiếp cận đối tượng nghiên cứu trên cơ sở pháp lý và các mô hình hành vi người tiêu dùng:

• Cơ sở pháp lý và khái niệm: Vận dụng Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 về định nghĩa bất động sản; hệ thống hóa các đặc điểm đặc thù của bất động sản (tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững và đời sống kinh tế lâu dài) cùng 5 đặc trưng cơ bản (độ co giãn của cung kém, thời gian và chi phí giao dịch cao, tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt, sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước). Phân loại bất động sản thành 3 nhóm: có đầu tư xây dựng, không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
• Lý thuyết sự hài lòng: Tác giả đối chiếu quan điểm của Peter Drucker (1954), Philip Kotler (2001, 2003), Prahalad & Ramaswamy (2004), Fornell (1995), Zeithaml & Bitner (2000), Hansemark & Albinsson (2004) và Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ (AMA, 2020), xác định sự hài lòng là kết quả so sánh giữa kỳ vọng trước khi mua và trải nghiệm thực tế nhận được.
• Mô hình nghiên cứu tham khảo: Tác giả kế thừa các biến quan sát từ các công trình: Lưu Trần Minh Tâm và cộng sự (2024) về nhà ở xã hội; ThS. Nguyễn Mạnh Khởi (2022) về nhà ở tái định cư; Bayad Jamal Ali và cộng sự (2021); Shafig AL-Haddad và cộng sự (2020); Salasmi Sepawie và cộng sự (2022).
• Mô hình nghiên cứu đề xuất: Gồm 5 nhóm biến độc lập với 22 biến quan sát và 1 biến phụ thuộc với 2 biến quan sát (thang đo Likert 5 mức độ từ 1 = Hoàn toàn không đồng ý đến 5 = Hoàn toàn đồng ý):
  1. Giá cả (GC): 4 biến quan sát (GC1–GC4) theo Sepawie và cộng sự (2022). Giả thuyết H1: tác động cùng chiều.
  2. Chất lượng sản phẩm (CLSP): 6 biến quan sát (CLSP1–CLSP6) theo Lưu Trần Minh Tâm và cộng sự (2024). Giả thuyết H2: tác động cùng chiều.
  3. Tiện ích công cộng (TICC): 5 biến quan sát (TICC1–TICC5) theo Lưu Trần Minh Tâm và cộng sự (2024). Giả thuyết H3: tác động cùng chiều.
  4. Đặc điểm khu dân cư (DDDC): 3 biến quan sát (DDDC1–DDDC3) theo Lưu Trần Minh Tâm và cộng sự (2024). Giả thuyết H4: tác động cùng chiều.
  5. Chính sách bán hàng (CSBH): 4 biến quan sát (CSBH1–CSBH4) theo Sepawie và cộng sự (2022). Giả thuyết H5: tác động cùng chiều.
  6. Sự hài lòng sau khi mua BĐS (HL): 2 biến quan sát (HL1, HL2) theo Võ Tường Huân và Trần Bá Hùng (2022).

Nhóm nhân tố	Mã biến	Nội dung tiêu chí đo lường
Giá cả	GC1 GC2 GC3 GC4	Mức giá phù hợp với ngân sách Giá cả đáp ứng được kỳ vọng Mức giá minh bạch và rõ ràng Giá cả cạnh tranh hơn so với các dự án khác
Chất lượng sản phẩm	CLSP1 CLSP2 CLSP3 CLSP4 CLSP5 CLSP6	Chất lượng xây dựng tốt và giá trị sử dụng lâu dài Diện tích và số phòng phù hợp với mong muốn Có chất lượng vượt trội so với các sản phẩm tương tự trên thị trường Thiết kế phù hợp và tiện nghi cho nhu cầu sử dụng Chất lượng sản phẩm đáng giá với số tiền bỏ ra Có tiềm năng sinh lời trong tương lai
Tiện ích công cộng	TICC1 TICC2 TICC3 TICC4 TICC5	Có các khu vui chơi giải trí, công viên, hồ bơi Hệ thống giao thông công cộng trong khu vực thuận tiện và dễ dàng sử dụng Có hệ thống điện, cấp nước sạch, thoát nước đảm bảo Thuận tiện hơn khi gần các cơ sở giáo dục, y tế, siêu thị, chợ đáp ứng nhu cầu gia đình Có hệ thống chiếu sáng đường phố
Đặc điểm khu dân cư	DDDC1 DDDC2 DDDC3	Mật độ dân cư khu vực cao điểm Môi trường văn hóa xung quanh lành mạnh Trình độ tri thức khu dân cư cao
Chính sách bán hàng	CSBH1 CSBH2 CSBH3 CSBH4	Chiết khấu hấp dẫn Lãi suất vay thấp Dễ dàng tiếp cận với khoản vay Dịch vụ hậu mãi tốt
Sự hài lòng khi mua BĐS	HL1 HL2	Cảm thấy hài lòng sau khi mua bất động sản của công ty Sẽ giới thiệu cho bạn bè và người thân trong tương lai

Về phương pháp chọn mẫu và phân tích số liệu:

• Cỡ mẫu: Căn cứ nguyên tắc cỡ mẫu tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát ($n \ge 5 \times m$) của Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) cùng Hair và cộng sự (1998). Với $m = 24$ biến quan sát, cỡ mẫu yêu cầu tối thiểu là 120. Tác giả phát ra 130 phiếu khảo sát để dự phòng sai sót và thu về dữ liệu hợp lệ.
• Phương pháp phân tích:
  1. Thống kê mô tả (Frequency): Phân tích cơ cấu nhân khẩu học và hành vi khách hàng.
  2. Kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach's Alpha): Điều kiện hệ số Cronbach's Alpha $\ge 0,6$ để giữ lại biến quan sát.
  3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Điều kiện hệ số tải nhân tố (Factor loading) $> 0,5$; trị số KMO từ 0,5 đến 1; kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($Sig. < 0,05$); tổng phương sai trích $> 50%$.
  4. Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến: Phương trình dạng $Y = \beta_0 + \beta_1 X_1 + \beta_2 X_2 + \dots + \beta_n X_n + e_i$. Đánh giá mức độ phù hợp mô hình qua $R^2$ hiệu chỉnh ($> 0,4$) và kiểm định ANOVA ($Sig. < 0,05$).
  5. Kiểm định One Sample T-Test: Đánh giá mức độ hài lòng so với giá trị kiểm định (Test value) ở độ tin cậy 95% ($Sig. < 0,05$ bác bỏ $H_0$).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản

Chương này tập trung xây dựng nền tảng lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và các mô hình đo lường sự hài lòng của khách hàng, đồng thời đánh giá bối cảnh thực tiễn thị trường:

• Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản: Trích dẫn quy định Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015. Số liệu Tổng cục Thống kê ghi nhận diện tích tự nhiên Việt Nam là 329.314,5 $\text{km}^2$ và mật độ dân số 252 người/$\text{km}^2$, minh chứng cho tính khan hiếm của đất đai dưới áp lực đô thị hóa.
• Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam và Thừa Thiên Huế:
  • Giai đoạn 2022–2023: Sau thời kỳ bùng nổ quý II/2022, thị trường suy giảm từ quý III/2022 và tiếp tục ảm đạm trong năm 2023. Giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm sút; có 1.286 doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2023, tăng 7,7% so với năm 2022.
  • Năm 2024: Thị trường phục hồi nhẹ, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cao hơn khoảng 3,6 lần so với cùng kỳ năm 2023.
  • Tại thành phố Huế: Báo cáo quý 3/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế ghi nhận thị trường vẫn còn trầm lắng trước các rào cản về định giá đất, thủ tục giao đất và cấp quyền sở hữu. Đòn bẩy thị trường phụ thuộc vào tiến trình chuyển đổi lên thành phố trực thuộc Trung ương, việc phê duyệt điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2030 (lần 2 ngày 07/10/2024), sự hiện diện của trung tâm thương mại AEON Mall và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Chương 2: Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua bất động sản tại dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối

Chương 2 trình bày hồ sơ doanh nghiệp phân phối, sản phẩm dự án An Cựu City và toàn bộ quy trình khảo sát thực chứng:

• Tổng quan Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center: Thành lập vào tháng 11/2021; trụ sở tại Lô B11 Hoàng Quốc Việt, phường An Đông, thành phố Huế. Cơ cấu tổ chức gồm Tổng Giám đốc chỉ đạo hai khối: Khối Vận hành (Phòng Hành chính – Nhân sự, Phòng Tài chính – Kế toán) và Khối Kinh doanh – Tiếp thị (Phòng Marketing, Phòng Kinh doanh 1, Phòng Đầu tư, Phòng Khai thác dự án).
• Phân tích cơ cấu lao động doanh nghiệp (2022–2024):

Tiêu chí	Năm 2022 (Số lượng / Tỷ trọng)	Năm 2023 (Số lượng / Tỷ trọng)	Năm 2024 (Số lượng / Tỷ trọng)
Giới tính
- Nam	13 người (54,2%)	11 người (57,9%)	14 người (66,7%)
- Nữ	11 người (45,8%)	8 người (42,1%)	7 người (33,3%)
Độ tuổi
- Dưới 25 tuổi	7 người (29,2%)	4 người (21,1%)	6 người (28,6%)
- Từ 25–40 tuổi	17 người (70,8%)	15 người (78,9%)	15 người (71,4%)
- Trên 40 tuổi	0 người (0%)	0 người (0%)	0 người (0%)
Trình độ chuyên môn
- Cao đẳng – Đại học	22 người (91,7%)	19 người (100%)	21 người (100%)
- Lao động phổ thông	2 người (8,3%)	0 người (0%)	0 người (0%)
Tổng số nhân sự	24 người (100%)	19 người (100%)	21 người (100%)

• Kết quả hoạt động kinh doanh của Lâm Thủy Mộc Center (2022–2024):

Chỉ tiêu tài chính	Năm 2022 (Tỷ đồng)	Năm 2023 (Tỷ đồng)	Năm 2024 (Tỷ đồng)	So sánh 2023/2022 (+/- Tỷ đồng / %)	So sánh 2024/2023 (+/- Tỷ đồng / %)
Tổng doanh thu	3,254	1,012	1,317	-2,242 (-68,9%)	+0,305 (+30,1%)
Tổng chi phí	2,527	2,025	2,235	-0,502 (-19,9%)	+0,210 (+10,4%)
Lợi nhuận trước thuế	0,727	-1,013	-0,918	-1,740 (-239,3%)	+0,095 (+9,4%)
Lợi nhuận sau thuế	0,582	-1,013	-0,918	-1,595 (-274,1%)	+0,095 (+9,4%)

• Hồ sơ dự án An Cựu City và danh mục phân phối:
  • Dự án An Cựu City: Do Công ty Cổ phần Đầu tư IMG làm chủ đầu tư, quy mô 33 ha tại phường An Đông, thành phố Huế; cơ cấu sản phẩm gồm biệt thự (khoảng giá 10–13 tỷ đồng), shophouse (12–20 tỷ đồng) và nhà liền kề (4–6 tỷ đồng).
  • Các dự án đối ứng trong danh mục phân phối: Minh Linh Compound (1 ha, 119 căn hộ, giá 1,1–1,2 tỷ đồng); An Đông Villas (13,2 ha, shophouse 6,5–7,5 tỷ đồng, biệt thự 4,4–4,6 tỷ đồng, liền kề 3,3–4 tỷ đồng, đất trống 3,2–3,5 tỷ đồng); Đông Nam Thủy An (25 ha, 78 lô đất nền, 35–37 triệu đồng/$\text{m}^2$); BGI Topaz Downtown Huế (13,4 ha, shophouse 5,4–11,2 tỷ đồng, liền kề 4,5–8,4 tỷ đồng); BGI Diamond Bay (27,47 ha).
• Thực nghiệm thống kê khảo sát: Tác giả triển khai phân tích đặc điểm mẫu điều tra, kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha cho 5 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc, phân tích nhân tố khám phá EFA (trích xuất qua các bảng kiểm định KMO, Bartlett's Test và bảng ma trận xoay), phân tích tương quan Pearson, mô hình hồi quy đa biến và kiểm định One Sample T-Test nhằm lượng hóa mức độ đánh giá của cư dân đối với từng thuộc tính dự án.

Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm nâng cao sự hài lòng của khách hàng khi mua dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối

Dựa trên kết quả thực nghiệm và định hướng phát triển của công ty, tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp tương ứng với các biến độc lập trong mô hình:

1. Nhóm giải pháp về "Đặc điểm dân cư": Nâng cao chất lượng môi trường sống, kết nối văn hóa cộng đồng cư dân đô thị mới, bảo đảm tính văn minh và môi trường an ninh, trật tự xã hội.
2. Nhóm giải pháp về "Chất lượng sản phẩm": Kiểm soát chất lượng thi công xây dựng, tối ưu hóa công năng thiết kế căn hộ/nhà ở, bảo đảm tính bền vững của vật liệu và giám sát công trình bàn giao.
3. Nhóm giải pháp về "Tiện ích công cộng": Hoàn thiện và duy tu hệ thống chiếu sáng, cảnh quan cây xanh, công viên, hồ bơi, dịch vụ nội khu và bảo đảm hạ tầng kỹ thuật (cấp thoát nước, giao thông).
4. Nhóm giải pháp về "Giá cả": Xây dựng biểu giá cạnh tranh, minh bạch cơ cấu chi phí phát sinh và tạo lập kỳ vọng gia tăng giá trị đầu tư cho khách hàng.
5. Nhóm giải pháp về "Chính sách bán hàng": Đa dạng hóa chính sách thanh toán, liên kết mở rộng ưu đãi vay vốn tín dụng, hoàn thiện quy trình pháp lý cấp giấy chứng nhận và nâng cao chất lượng dịch vụ chăm sóc khách hàng hậu mãi.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận ghi nhận các kết quả nghiên cứu và đóng góp chuyên môn cụ thể:

• Số liệu tài chính và thực trạng phân phối: Phản ánh bức tranh kinh doanh của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center giai đoạn 2022–2024. Sau năm 2022 đạt doanh thu 3,254 tỷ đồng và lãi sau thuế 0,582 tỷ đồng, công ty chịu ảnh hưởng nặng từ thị trường bất động sản dẫn đến thua lỗ liên tiếp trong hai năm 2023 và 2024 (lỗ sau thuế lần lượt là -1,013 tỷ đồng và -0,918 tỷ đồng). Lực lượng lao động ghi nhận xu hướng tái cấu trúc với 100% nhân sự đạt trình độ Cao đẳng – Đại học và 71,4% nằm trong độ tuổi 25–40 vào năm 2024.
• Hệ thống hóa mô hình đánh giá sự hài lòng: Xác lập được mô hình đo lường gồm 5 nhóm nhân tố (Giá cả, Chất lượng sản phẩm, Tiện ích công cộng, Đặc điểm khu dân cư, Chính sách bán hàng) với 24 biến quan sát đã được hiệu chỉnh phù hợp với sản phẩm nhà ở khu đô thị tại Thừa Thiên Huế.
• Đề xuất giải pháp và kiến nghị: Khóa luận đưa ra các kiến nghị có cơ sở thực chứng đối với:
  • Cơ quan quản lý nhà nước: Hoàn thiện công tác quy hoạch, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý về định giá đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kiểm soát thị trường bất động sản địa phương.
  • Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center: Đẩy mạnh tính minh bạch thông tin sản phẩm, tăng cường liên kết ngân hàng hỗ trợ gói vay và tái cấu trúc quy trình tư vấn chăm sóc khách hàng.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tự chỉ ra một số điểm hạn chế xuất phát từ điều kiện thực hiện:

• Phạm vi khảo sát: Mẫu nghiên cứu ($n = 120–130$) tập trung vào tệp khách hàng mua sản phẩm tại duy nhất dự án An Cựu City thông qua đơn vị phân phối là Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center, do đó khả năng suy rộng cho toàn bộ thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế có giới hạn nhất định.
• Thời gian và dữ liệu: Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong khung thời gian ngắn (tháng 12/2024 đến tháng 02/2025); các chỉ tiêu thứ cấp của doanh nghiệp giới hạn trong 3 năm tài chính (2022–2024).
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng quy mô mẫu khảo sát đối với nhiều dự án bất động sản khác nhau trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế; khảo sát thêm các sàn giao dịch phân phối cạnh tranh để kiểm định tính ổn định của mô hình hồi quy.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu này hữu ích cho các nhóm đối tượng nghiên cứu và thực hành sau:

• Sinh viên và học viên ngành Quản trị kinh doanh, Bất động sản, Kinh doanh thương mại: Tham khảo khung phân tích định lượng kết hợp dữ liệu thứ cấp (báo cáo tài chính, nhân sự) và sơ cấp (Cronbach's Alpha, EFA, hồi quy OLS, T-test).
• Các nhà nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản: Kế thừa bộ thang đo 24 biến quan sát đã hiệu chỉnh để ứng dụng vào các phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị mới.
• Doanh nghiệp môi giới và sàn phân phối bất động sản tại khu vực miền Trung: Tham khảo kinh nghiệm quản trị nhân sự, điều hành tài chính trong giai đoạn thị trường đóng băng và xây dựng chính sách khách hàng tại các đô thị loại I chuẩn bị lên thành phố trực thuộc Trung ương.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng quy mô mẫu khảo sát bao nhiêu và dựa trên tiêu chuẩn nào?
Tác giả xác định cỡ mẫu dựa trên tiêu chuẩn của Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) và Hair và cộng sự (1998) với tỷ lệ tối thiểu 5 quan sát cho 1 biến ($n \ge 5 \times 24 = 120$). Tác giả đã khảo sát 130 bảng hỏi đối với khách hàng đã và đang sử dụng sản phẩm tại dự án An Cựu City để chọn ra dữ liệu hợp lệ phục vụ phân tích SPSS.

2. Cơ cấu nhân sự của Công ty Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center có đặc điểm gì nổi bật qua số liệu 2022–2024?
Tổng số nhân sự biến động từ 24 người (2022) giảm xuống 19 người (2023) và tăng lên 21 người (2024). Doanh nghiệp có tỷ lệ lao động nam chiếm đa số (66,7% năm 2024), 100% nhân sự có trình độ Cao đẳng – Đại học trong hai năm 2023 và 2024 (không còn lao động phổ thông) và trên 70% nhân lực ở độ tuổi từ 25 đến 40. Công ty không có nhân sự trên 40 tuổi.

3. Tình hình kinh doanh của Công ty Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center biến động ra sao trong giai đoạn 2022–2024?
Doanh thu năm 2022 đạt 3,254 tỷ đồng nhưng giảm sâu 68,9% xuống 1,012 tỷ đồng vào năm 2023 do thị trường đóng băng, sau đó tăng nhẹ 30,1% lên 1,317 tỷ đồng năm 2024. Về mặt lợi nhuận sau thuế, công ty lãi 0,582 tỷ đồng năm 2022, nhưng rơi vào thua lỗ liên tiếp trong năm 2023 (-1,013 tỷ đồng) và năm 2024 (-0,918 tỷ đồng).

4. Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm những nhóm nhân tố độc lập nào và gồm bao nhiêu biến quan sát?
Mô hình đề xuất gồm 5 nhóm nhân tố độc lập với 22 biến quan sát: Giá cả (4 biến), Chất lượng sản phẩm (6 biến), Tiện ích công cộng (5 biến), Đặc điểm khu dân cư (3 biến), Chính sách bán hàng (4 biến); cùng 1 nhóm biến phụ thuộc là Sự hài lòng khi mua BĐS (2 biến quan sát).

5. Sản phẩm tại dự án An Cựu City có những loại hình nào và mức giá phân phối ra sao?
Dự án An Cựu City do Công ty Cổ phần Đầu tư IMG làm chủ đầu tư, có quy mô 33 ha tại phường An Đông, thành phố Huế. Các sản phẩm chính gồm có: biệt thự (khoảng giá 10–13 tỷ đồng), shophouse thương mại (khoảng giá 12–20 tỷ đồng) và nhà liền kề (khoảng giá 4–6 tỷ đồng).

---

Kết luận

Khóa luận của tác giả Ngô Phan Anh Thư đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và các yếu tố cấu thành sự hài lòng của khách hàng mua nhà ở tại các khu đô thị mới. Bằng việc kết hợp dữ liệu hoạt động kinh doanh giai đoạn 2022–2024 của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center và khảo sát khách hàng dự án An Cựu City, nghiên cứu đã xây dựng mô hình thực nghiệm gồm 5 nhân tố ảnh hưởng. Các kết quả phân tích thống kê là cơ sở để tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp cùng các kiến nghị quản lý nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ phân phối và phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Thừa Thiên Huế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ HÀI LÒNG CỦA KHÁCH HÀNG KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm về bất động sản Theo bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình gắn liền xây dựng với đất đai; các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”.2 Đặc điểm của bất động sản 1.1 Tính bất động “ Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển đi nơi khác dù có thể được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Cũng vì mang tính bất động nên bất động sản không thể đem ra thị trường để trưng bày như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả mang tính chất mẫu. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kề cận.2 Tính không đồng nhất Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa.

Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. SVTH: Ngô Phan Anh Thư 8 Khoá luận cuối khoá GVHD: TS.Trần Thị Giang 1.3 Tính khan hiếm Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất sẽ có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).

+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Tính bền vững của bất động sản được thể hiện ở chỗ đất đai không bị hao mòn, không bị mất đi, không thể hủy hoại, trừ khi có rủi ro do thiên tai gây ra. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được.

Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện được đời sống kinh tế bền vững, lâu dài.3 Các đặc trưng cơ bản của bất động sản “Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là: Thứ nhất, khả năng co giãn của cung bất động sản kém: nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: + Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.

+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn. SVTH: Ngô Phan Anh Thư 9 Khoá luận cuối khoá GVHD: TS.Trần Thị Giang + Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. + Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước.

Thứ hai, thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mất thêm chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng. Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau.

+ Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diện tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thể điều chỉnh công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. + Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến.

Thứ tư, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sở hữu bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của SVTH: Ngô Phan Anh Thư 10 Khoá luận cuối khoá GVHD: TS.Trần Thị Giang nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. Thứ năm, sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.4 Phân loại bất động sản “ Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế.

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản được phân thành 3 nhóm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. Cụ thể: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc,… Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Bất động sản không đầu tư xây dựng. Bất động sản thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,.

Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường bất động sản rất thấp.5 Thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan.