ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Giới thiệu chung Ngành xây dựng Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng, phát triển khá nhanh giai đoạn từ 2010 - 2019, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đáp ứng nhu cầu phát triển mở rộng và việc gia tăng dân số đô thị do tập trung dân cư từ các tỉnh thành cả nước vào khu đô thị loại đặc biệt này. Do đó, việc xây dựng nhà ở chung cư cao tầng là tất yếu và là lựa chọn ưu tiên của TP. HCM để làm tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng diện tích mặt nước, cây xanh và các tiện ích công cộng, đồng thời góp phần tạo nên bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại.
HCM, việc phát triển các công trình kiến trúc cao tầng còn tạo cơ hội cho các công ty tập đoàn xây dựng được tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, rút ngắn khoảng cách với với các nước phát triển về trình độ sản xuất trong lĩnh vực xây dựng, gia tăng lợi nhuận và tạo ra nguồn ngân sách lớn góp phần xây dựng phát triển cho thành phố mặc dù ngành xây dựng ở các nước hướng một phần rất nhỏ doanh thu của mình vào NC khoa học [1]. Tỉ lệ tổng sản phẩm ngành xây dựng khu vực TP. HCM so với cả nước chiếm khoảng 17,24%. Tổng giá trị sản xuất ngành xây dựng Việt Nam năm 2019 Nguồn: Vietnam Construction HVTH: NGÔ THỊ THANH HOA – 1670134 22 LUẬN VĂN THẠC SĨ GVHD: TS.
ĐỖ TIẾN SỸ & TS. NGUYỄN THANH VIỆT Hình 1. Tổng sản phẩm trên địa bàn TP.HCM năm 2019 Nguồn: Tổng cục thống kê TP. Tỷ trọng lượng quan tâm đầu tư nhà chung cư trên địa bàn TP.com Như vậy, tổng sản phẩm nhà cao tầng khu vực TP.
HCM năm 2019 ước tính vào khoảng 20 nghìn tỷ đồng, một con số không nhỏ trong tổng sản phẩm ngành xây dựng và tổng sản phẩm trên địa bànthành phố (GRDP - Gross Regional Domestic Product). Các DA xây dựng nhà cao tầng là những nỗ lực chỉ thực hiện một lần với nhiều đặc điểm riêng biệt như thời gian dài, quy trình phức tạp, môi trường khắc nghiệt, mức độ tài chính và cơ cấu tổ chức năng động và sự phức tạp về tổ chức và công nghệ như vậy đã tạo ra rủi ro rất lớn (Daud Nasir và cộng sự, 2003) [2]. Và một trong những rủi ro lớn đó chính là quyết định tạm dừng DA xây dựng. HVTH: NGÔ THỊ THANH HOA – 1670134 23 LUẬN VĂN THẠC SĨ GVHD: TS.
ĐỖ TIẾN SỸ & TS. NGUYỄN THANH VIỆT Thực tế cho thấy, thời gian từ 2010 đến 2019, tại TP. HCM có không ít DA ĐTXD nhà cao tầng bị đình chỉ, chuyển sang trạng thái dừng chờ. Một số DA rơi vào trạng thái dừng chờ, tiêu biểu như: - DA Laimian City, khu đô thị An Phú – An Khánh, Quận 2 - DA Metro Star, 360 Xa Lộ Hà Nội, Quận 9 - DA Saigon One Tower, 34 Tôn Đức Thắng, Quận 1.
Hậu quả của việc tạm dừng DA xây dựng là làm vượt ngân sách và kéo dài thời gian thực hiện DA; tranh chấp HĐ xây dựng thi công giữa các bên tham gia DA; tác động tiêu cực đến lực lượng sản xuất ngành xây dựng, ảnh hưởng đến việc kinh doanh căn hộ, văn phòng cho thuê và các tiện ích đi kèm với nhà cao tầng, ảnh hưởng lớn đến quy hoạch phát triển nhà cao tầng nói riêng và quy hoạch chung của đô thị.HCM giữ vai trò quan trọng bậc nhất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam. Tại đây, tình hình nhu cầu về công ăn việc làm đối với người lao động trong ngành nghề xây dựng luôn chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong cơ cấu ngành nghề của toàn thành phố. Do đó việc dừng chờ của các DA ĐTXD sẽ có ảnh hưởng lớn đến tổng sản phẩm trên địa bàn và kéo theo hàng loạt tổn thất đến bức tranh tổng thể của nền kinh tế thành phố. Bất động sản, dịch vụ xây dựng, và nguyên vật liệu xây dựng là ba mặt của ngành xây dựng, chúng quan hệ hữu cơ mật thiết với nhau, do đó, một khi DA bị đình chỉ dù là trong giai đoạn nào của DA, thì ngành xây dựng cũng sẽ gặp khó khăn.
Theo Cục thống kê TP. HCM, tỷ trọng tổng sản phẩm trên địa bàn của ngành xây dựng trong Cơ cấu ngành kinh tế thành phố giai đoạn 2015 – 2019, như sau: HVTH: NGÔ THỊ THANH HOA – 1670134 24 LUẬN VĂN THẠC SĨ GVHD: TS. ĐỖ TIẾN SỸ & TS. NGUYỄN THANH VIỆT Biểu đồ 1.
Tỷ trọng tổng sản phẩm (%) ngành xây dựng của TP. Lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế tại địa bàn TP.HCM Stt Ngành Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020* 1 Thương mại 643.140 2 Vận tải kho bãi 185.290 3 Dịch vụ lưu trú và ăn uống 106.130 4 Thông tin và truyền thông 86.936 Hoạt động tài chính - ngân hàng - 5 58.198 bảo hiểm Hoạt động xây dựng- kinh doanh 6 70.755 bất động sản Hoạt động chuyên môn, khoa học và 7 163.417 công nghệ 8 Giáo dục và đạo tạo 42.225 9 Y tế và hoạt động trợ giúp xã hội 21.608 Nguồn: Báo cáo thị trường lao động TP.HCM 2019 – Dự báo nhu cầu nhân lực 2020, số 545/BC-TTDBNL HVTH: NGÔ THỊ THANH HOA – 1670134 25 LUẬN VĂN THẠC SĨ GVHD: TS. ĐỖ TIẾN SỸ & TS. NGUYỄN THANH VIỆT Năm 2019 [VALUE] [VALUE] [VALUE] [VALUE] Nông - Lâm - Ngư nghiệp Công nghiệp Xây dựng Thương mại - Dịch vụ Biểu đồ 1.
Cơ cấu lao động làm việc theo khu vực kinh tế tại TP.HCM Nguồn: Niên Giám thống kê TP. HCM năm 2019 và tính toán của Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin TTLĐ TP. Việc DA xây dựng tạm dừng chờ thường đến từ nhiều nguyên nhân, và các nguyên nhân có thể có những mối quan hệ hữu cơ với nhau. Một số nguyên nhân nổi trội lên trong thời gian qua tại địa bàn TP.
HCM là: - Vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, - Sự thu xếp tài chính của CĐT chưa phù hợp, - Năng lực quản lý của CĐT và năng lực thi công của NT không phù hợp, - Chưa chính thức có giấy phép xây dựng, xây dựng sai với giấy phép xây dựng, - Sự cố công trình, … Việc giải quyết tranh chấp giữa các bên liên quan khi xảy ra dừng chờ của DA xây dựng thường gặp nhiều vướng mắc phức tạp do sự thiếu minh bạch, thiếu am hiểu các quy định trong các VBPL hiện hành và cả sự chủ quan của các bên khi ký kết HĐ. Giải quyết được vấn đề thực trạng DA xây dựng dừng chờ sẽ giảm thiểu nguy cơ đình chỉ DA ĐTXD, đồng thời giảm rủi ro cho các bên tham gia vào quá trình thực hiện DA, nâng cao hiệu quả thực hiện DA, giúp các bên có kế hoạch tốt hơn đảm bảo sự thành HVTH: NGÔ THỊ THANH HOA – 1670134 26 LUẬN VĂN THẠC SĨ GVHD: TS. ĐỖ TIẾN SỸ & TS. NGUYỄN THANH VIỆT công của DA và đảm bảo sự phát triển bền vững cho lực lượng sản xuất trong ngành xây dựng, góp phần đóng góp lợi ích cho nền kinh tế.
Một số DA xây dựng nhà cao tầng tiêu biểu bị dừng chờ khu vực TP.HCM - DA Laimian City (Raemian Galaxy) Hình 1. DA Laimian City, Quận 2 (Nguồn: Internet.) CĐT : Công ty cổ phần phát triển và kinh doanh nhà HDTC Vị trí DA : An Phú – An Khánh, phường Bình An, Quận 2, TP. HCM Thiết kế : Han-guk Architects & Engineers (Korea) NT xây dựng : Delta Group, Hòa Bình, Coteccons, An Phong Construction Giám sát : Apave / Artelia Quản lý vận hành : CBRE / Savills Tổng diện tích : 131 hecta Quy mô DA : 24 block cao 40 tầng, 13,092 căn hộ Dự kiến bàn giao : quý IV, năm 2020 DA Laimian City bị UBND Quận 2, TP. HCM xử phạt về hành vi vi phạm thi công xây dựng khi DA chưa được cấp giấy phép xây dựng.
Theo đó, CĐT HDTC bị xử phạt 40 HVTH: NGÔ THỊ THANH HOA – 1670134 27 LUẬN VĂN THẠC SĨ GVHD: TS. ĐỖ TIẾN SỸ & TS. NGUYỄN THANH VIỆT triệu đồng, buộc tạm dừng thi công DA và hoàn tất thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Trong thông cáo báo chí, CĐT HDTC phản hồi rằng, DA này thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng nên CĐT chỉ nộp hồ sơ DA đầu tư đến Bộ xây dựng mà không cần nộp hồ sơ này đến Sở xây dựng TP.
Tuy nhiên, CĐT vẫn chấp hành nộp phạt và tạm đình chỉ DA theo Quyết định xử phạt của Ủy Ban Nhân Dân Quận 2. - DA Metro Star Hình 1. DA Metro Star, Quận 9 (Nguồn: Internet) Địa điểm xây dựng: số 360 Xa lộ Hà Nội, Quận 9, TP. CĐT: Tập Đoàn Soilbuild Singapore & CT Group (Soilbuild Singapore đã rút lui khỏi liên danh này).
Tổng mức đầu tư: khoảng 1,500 tỉ đồng NT thiết kế: AXIS Singapore Tổng thầu thi công: đầu tiên là Công ty Thuận Việt, hiện tại CĐT CT Group đã thanh lý HĐ với Thuận Việt và ký kết HĐ với NT Ricons vào đầu năm 2020. Diện tích khu đất: 18.337,5 m² Diện tích sàn xây dựng: 70.493,52 m2 HVTH: NGÔ THỊ THANH HOA – 1670134 28 LUẬN VĂN THẠC SĨ GVHD: TS. ĐỖ TIẾN SỸ & TS. NGUYỄN THANH VIỆT Mật độ xây dựng: 55% Số Block: 2 khối tháp hình Ngôi Sao 3 Cánh | 30 tầng (2 tầng hầm) Số căn hộ: 1.600 căn – 2 tầng thương mại.
Hoàn tất dự kiến: Quý 4/2021. Mặc dù tổng ngân sách ban đầu của DA khoảng 1,500 tỉ đồng và tiến độ hoàn thành dự kiến cuối năm 2021, nhưng hiện tại, tổng dự toán đã đội lên khoảng 30% so với ban đầu và tiến độ rất chậm do dừng chờ. Nguyên nhân của những vấn đề này được đánh giá là xuất phát từ bản thân CĐT CT Group. Thứ nhất, do CĐT thay đổi tổng thầu thi công Thuận Việt khi NT này đang thi công phần móng và hầm (lưu ý, việc thay đổi này không do lỗi của NT).
Thứ hai, tập đoàn C.T Group đã yêu cầu NT tháo dỡ, đập bỏ phần móng hầm mà Thuận Việt đã thi công với lý do thay đổi thiết kế, mở rộng ranh hầm ra sát ranh đất (thiết kế ban đầu của Axis Singapore là ranh hầm cách ranh đất 6m, thiết kế này đã được Sở xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng).