Phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM - Luận văn ThS. Trần Thị Kim Oanh

Luận văn ThS nghiên cứu phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Trần Thị Kim Oanh
• Người hướng dẫn: Ts. Lê Thị Thanh Hà
• Trường học: Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
• Đề tài: Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP
• 1.1. NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP
• 1.1.1. Khái niệm người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.1.1.1. Khái niệm về thu nhập
• 1.1.1.2. Người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.1.2. Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.1.3. Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.1.4. Ý nghĩa của việc phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp
• 1.2. PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP
• 1.2.1. Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.1.1. Khái niệm tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.1.2. Đặc điểm tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.2. Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.2.1. Khái niệm phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.2.2. Các tiêu chí đánh giá mức độ phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.3. Tính tất yếu cần phải phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại các ngân hàng
• 1.2.5. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNTBT của ngân hàng
• 1.3. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở VÀ TÀI CHÍNH NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI MỘT SỐ NƯỚC
• 1.3.1. Tại một số nước Châu Á
• 1.3.2. Tại một số nước Châu Á khác
• 1.3.3. Tại một số nước phát triển
• 1.3.4. Bài học phát triển tài chính nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp đối với Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. ĐẶC ĐIỂM CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1.1. Vị trí địa lý
• 2.1.2. Đặc điểm kinh tế
• 2.1.3. Đặc điểm xã hội
• 2.2. THỰC TRẠNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.2.1. Chính sách phát triển Chính phủ và Ủy ban nhân dân Thành phố
• 2.2.1.1. Chính sách của Chính phủ
• 2.2.1.2. Chính sách của Ủy ban nhân dân Thành phố
• 2.2.2. Thực trạng hoạt động đầu tư nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn Thành phố
• 2.2.2.1. Thực trạng hoạt động đầu tư nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 2.2.2.2. Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập
• 2.3. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.3.1. Chính sách hỗ trợ của Chính phủ
• 2.3.2. Chính sách hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước
• 2.3.3. Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại các Ngân hàng thương mại hoạt động trên địa bàn Thành phố
• 2.3.3.1. Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 2.3.3.2. Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập
• 2.4. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 2.4.1. Thiết kế nghiên cứu
• 2.4.2. Nghiên cứu định tính
• 2.4.3. Nghiên cứu định lượng
• 2.4.4. Xây dựng thang đo
• 2.4.5. Kết quả nghiên cứu
• 2.4.5.1. Đánh giá sơ bộ thang đo bằng Cronbach’s Alpha
• 2.4.5.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 2.4.5.3. Phân tích hồi quy
• 2.4.6. Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. DỰ BÁO NHU CẦU TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1.1. Dự báo cung - cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 3.1.2. Dự báo về nhu cầu tín dụng nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp
• 3.2. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở, TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2020
• 3.2.1. Mục tiêu, định hướng của quốc gia về phát triển nhà ở, tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị
• 3.2.1.1. Định hướng phát triển
• 3.2.2. Mục tiêu, định hướng phát triển nhà ở, tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của Ủy ban nhân dân Thành phố
• 3.2.2.1. Định hướng phát triển
• 3.3. ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.4. GIẢI PHÁP CỤ THỂ
• 3.4.1. Đối với các vấn đề vĩ mô
• 3.4.1.1. Hoàn thiện về pháp lý và cải cách thủ tục hành chính
• 3.4.1.2. Ổn định nền kinh tế vĩ mô
• 3.4.2. Đối với Ngân hàng thương mại
• 3.4.3. Đối với chủ đầu tư và người dân
• 3.4.3.1. Đối với chủ đầu tư
• 3.4.3.2. Đối với người dân
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tín dụng nhà ở TP

Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Cải thiện chỗ ở là nhu cầu cấp thiết, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và sự ổn định xã hội. Ở Việt Nam, việc xây dựng và hỗ trợ người có TNTBT (Thu nhập trung bình và thấp) tạo lập nhà ở là mục tiêu hành động của Chính phủ, thể hiện qua Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, đây vẫn là một bài toán khó. TP.HCM, với quá trình đô thị hóa nhanh chóng, đang đối mặt với áp lực lớn về nhà ở, đặc biệt là cho người có TNTBT. Nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung còn hạn chế. Giải quyết vấn đề này đòi hỏi một thị trường tài chính nhà ở phát triển ổn định, bền vững, đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn và chi phí sử dụng vốn thấp. Nghiên cứu về “Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” tập trung vào hoạt động cho vay trực tiếp đến các đối tượng có TNTBT để tạo lập nhà ở.

1.1. Khái niệm và đặc điểm người thu nhập trung bình thấp

Việc xác định thu nhập trung bình và thấp không chỉ dựa vào con số mà còn phải xét đến điều kiện sống, hộ gia đình, địa phương và loại hàng hóa tiêu dùng. Theo Ngân hàng Thế giới (WB) và UNDP (Chương trình Phát triển Liên hợp quốc), người có TNTBT có thu nhập trên ngưỡng nghèo nhưng thuộc mức thu nhập trung bình trở xuống, chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống. Theo UBND TP.HCM, hộ nghèo có thu nhập bình quân từ 1 triệu đồng/người/tháng (giai đoạn 2011-2015). Tuy nhiên, quan điểm của đề tài là, người có TNTBT là những người có thu nhập ổn định, có khả năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện sống nhưng vẫn cần sự hỗ trợ từ nhiều phía, đặc biệt là nguồn vốn vay dài hạn với mức lãi suất, phương thức trả nợ linh hoạt.

1.2. Vai trò của tín dụng nhà ở đối với người thu nhập thấp

Tín dụng nhà ở giúp người có thu nhập thấp hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà. Nó tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn cần thiết để mua hoặc xây nhà, vượt qua rào cản tài chính. Đồng thời, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo công ăn việc làm và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Theo luận văn của Trần Thị Kim Oanh, việc hỗ trợ tín dụng giúp người có TNTBT có thể 'an cư và lạc nghiệp'. (Trích dẫn luận văn thạc sĩ Trần Thị Kim Oanh, 2013).

II. Thực trạng khó khăn vay mua nhà ở TP

Dù có tiềm năng lớn, việc tiếp cận tín dụng nhà ở của người có TNTBT tại TP.HCM vẫn gặp nhiều khó khăn. Các ngân hàng thường yêu cầu chứng minh thu nhập, tài sản đảm bảo, điều kiện mà nhiều người có TNTBT không đáp ứng được. Chính sách hỗ trợ từ nhà nước còn hạn chế, thủ tục phức tạp, chưa thực sự khuyến khích các ngân hàng tham gia cho vay. Điều này dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn vốn, lãi suất cao, gây khó khăn cho người có TNTBT có nhu cầu mua nhà. Theo báo cáo từ Sở Xây dựng, dù có nhiều dự án được phê duyệt, số lượng dự án triển khai thực tế vẫn còn hạn chế do thiếu vốn. (Trích dẫn Báo cáo Sở Xây dựng TP.HCM)

2.1. Điều kiện vay vốn khắt khe từ ngân hàng thương mại

Ngân hàng thường yêu cầu người vay chứng minh thu nhập ổn định, có khả năng trả nợ. Việc này rất khó với người có TNTBT, đặc biệt là những người làm việc tự do, không có hợp đồng lao động hoặc thu nhập không ổn định. Yêu cầu về tài sản đảm bảo cũng là một rào cản lớn. Người có TNTBT thường không có tài sản có giá trị để thế chấp, gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay. Theo khảo sát của VietRees, 80% người có thu nhập thấp không đủ khả năng mua căn hộ chung cư cao tầng.

2.2. Thiếu chính sách hỗ trợ tín dụng hiệu quả từ nhà nước

Chính phủ và UBND TP.HCM đã ban hành một số chính sách hỗ trợ tín dụng nhà ở cho người có TNTBT, nhưng hiệu quả còn hạn chế. Thủ tục phức tạp, thời gian xét duyệt kéo dài, nguồn vốn hạn hẹp, chưa thực sự khuyến khích các ngân hàng tham gia cho vay. Cần có những chính sách đột phá hơn nữa, tạo điều kiện thuận lợi cho người có TNTBT tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các ban ngành.

2.3. Quy trình tín dụng chưa phù hợp với thu nhập của người dân

Quy trình thẩm định tín dụng nhà ở tại các ngân hàng thương mại thường áp dụng các tiêu chuẩn chung, chưa tính đến đặc thù của đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Cần có quy trình riêng, linh hoạt hơn, giúp người có TNTBT dễ dàng chứng minh khả năng trả nợ và tiếp cận nguồn vốn. Các ngân hàng cần chủ động tìm hiểu và thiết kế các sản phẩm tín dụng phù hợp.

III. Giải pháp tín dụng cho người thu nhập thấp 59 ký tự

Để giải quyết vấn đề tín dụng nhà ở cho người có TNTBT tại TP.HCM, cần có những giải pháp đồng bộ từ nhà nước, ngân hàng và các tổ chức liên quan. Cần có chính sách hỗ trợ tín dụng hiệu quả, quy trình cho vay linh hoạt, sản phẩm tín dụng phù hợp và sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên. Có vậy, mới có thể tạo điều kiện cho người có TNTBT tiếp cận nguồn vốn, hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà, ổn định cuộc sống. Nghiên cứu của Trần Thị Kim Oanh (2013) đề xuất một số giải pháp cụ thể đối với nhà nước, ngân hàng và người dân.

3.1. Hoàn thiện chính sách hỗ trợ tín dụng từ nhà nước

Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện chính sách hỗ trợ tín dụng nhà ở cho người có TNTBT, tăng cường nguồn vốn cho vay ưu đãi, đơn giản hóa thủ tục, giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Cần có những chính sách khuyến khích các ngân hàng tham gia cho vay, như bảo lãnh tín dụng, bù lãi suất. Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra, giám sát, đảm bảo nguồn vốn được sử dụng đúng mục đích. Các chính sách cần được thiết kế dựa trên khảo sát thực tế nhu cầu của người dân.

3.2. Ngân hàng thiết kế gói vay mua nhà riêng biệt 59 ký tự

Các ngân hàng cần thiết kế các sản phẩm tín dụng phù hợp với khả năng tài chính của người có TNTBT, với lãi suất ưu đãi, thời gian vay dài, phương thức trả nợ linh hoạt. Cần đơn giản hóa quy trình cho vay, giảm thiểu yêu cầu về tài sản đảm bảo, tăng cường đánh giá khả năng trả nợ dựa trên thu nhập thực tế. Đồng thời, cần có đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp, hỗ trợ người vay lựa chọn sản phẩm phù hợp. Cần xây dựng mô hình đánh giá rủi ro tín dụng phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp.

3.3. Xây dựng nhà ở xã hội có giá cả phải chăng 58 ký tự

Cần khuyến khích các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có TNTBT, với giá cả phù hợp với khả năng chi trả. Nhà nước cần có chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp này, như giảm thuế, hỗ trợ chi phí đầu tư. Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ chất lượng công trình, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Quy hoạch các khu nhà ở xã hội cần gắn liền với các tiện ích công cộng, tạo môi trường sống tốt cho người dân.

IV. Kinh nghiệm từ các nước về tín dụng nhà ở 53 ký tự

Nghiên cứu kinh nghiệm từ các nước phát triển như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, cho thấy vai trò quan trọng của nhà nước trong việc giải quyết vấn đề nhà ở, đặc biệt là cho người có TNTBT. Các nước này đã thành lập các tổ chức tài chính nhà ở chuyên biệt, cung cấp nguồn vốn vay ưu đãi, thời gian vay dài, phương thức trả nợ linh hoạt. Đồng thời, có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, kiểm soát giá cả, đảm bảo chất lượng. Cần học hỏi kinh nghiệm của các nước này, áp dụng phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam. (Trích dẫn luận văn thạc sĩ Trần Thị Kim Oanh, 2013)

4.1. Bài học từ Singapore về Quỹ Tiết kiệm Nhà ở CPF

Singapore đã thành công trong việc giải quyết vấn đề nhà ở nhờ Quỹ Tiết kiệm Nhà ở (CPF), một quỹ tiết kiệm bắt buộc từ lương của người lao động. CPF cung cấp nguồn vốn vay ưu đãi cho người dân mua nhà, với lãi suất thấp, thời gian vay dài. Đây là một mô hình hiệu quả, có thể tham khảo, áp dụng tại Việt Nam. Cần nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.

4.2. Nhật Bản thành lập Tổng công ty đầu tư phát triển nhà

Nhật Bản thành lập Tổng công ty đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cung ứng nhà ở để ổn định thị trường và bảo đảm an sinh xã hội. Mô hình này có thể giúp nhà nước chủ động trong việc điều tiết thị trường nhà ở, đảm bảo nguồn cung nhà ở giá rẻ cho người có TNTBT. Cần nghiên cứu khả năng thành lập một tổ chức tương tự tại Việt Nam, với chức năng và nhiệm vụ phù hợp.

V. Tác động của chính sách vĩ mô đến tín dụng nhà ở 58 ký tự

Các chính sách vĩ mô của nhà nước có ảnh hưởng lớn đến thị trường tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp. Ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, lãi suất, tỷ giá hối đoái, tỷ lệ thất nghiệp và tạo môi trường pháp lý minh bạch là điều kiện tiên quyết để phát triển thị trường này. Chính sách khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tăng nguồn cung và giảm giá nhà, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

5.1. Ổn định kinh tế vĩ mô để thu hút đầu tư tín dụng nhà ở

Ổn định kinh tế vĩ mô là yếu tố then chốt để thu hút đầu tư vào thị trường tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp. Khi kinh tế ổn định, lạm phát được kiểm soát, lãi suất ở mức hợp lý, các nhà đầu tư sẽ tin tưởng hơn vào khả năng sinh lời và sẵn sàng đầu tư vào thị trường này. Tạo điều kiện cho người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận vốn vay và có cơ hội sở hữu nhà ở.

5.2. Chính sách pháp lý minh bạch để giảm thiểu rủi ro tín dụng

Môi trường pháp lý minh bạch, rõ ràng và ổn định là yếu tố quan trọng để giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi cho vay mua nhà ở xã hội. Cần có các quy định rõ ràng về quyền sở hữu, chuyển nhượng và thế chấp nhà ở xã hội để tạo niềm tin cho các tổ chức tín dụng và người mua nhà. Đồng thời, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính để giảm chi phí và thời gian cho các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội.

VI. Tương lai của tín dụng nhà ở cho người nghèo 56 ký tự

Với sự tăng trưởng kinh tế ổn định và chính sách hỗ trợ của nhà nước, thị trường tín dụng nhà ở cho người có TNTBT tại TP.HCM có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp và người dân để tạo ra một thị trường tín dụng nhà ở bền vững, đáp ứng nhu cầu của người có TNTBT, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Nhu cầu nhà ở cho người có TNTBT vẫn rất lớn.

6.1. Xu hướng số hóa trong lĩnh vực tín dụng nhà ở

Ứng dụng công nghệ số trong lĩnh vực tín dụng nhà ở có thể giúp giảm chi phí, tăng tính minh bạch và hiệu quả. Các ngân hàng có thể sử dụng các nền tảng trực tuyến để cung cấp thông tin về các gói vay, thẩm định hồ sơ và giải ngân vốn. Đồng thời, người vay có thể dễ dàng tiếp cận thông tin, so sánh các sản phẩm và lựa chọn gói vay phù hợp. Cần có sự đầu tư vào hạ tầng công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực để thúc đẩy quá trình số hóa trong lĩnh vực này.

6.2. Phát triển mô hình cho thuê mua nhà ở xã hội

Mô hình cho thuê mua nhà ở xã hội có thể là một giải pháp phù hợp cho người có thu nhập thấp, giúp họ có cơ hội sở hữu nhà ở mà không cần phải vay vốn ngân hàng. Nhà nước có thể hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, với giá thuê hợp lý và thời gian thuê linh hoạt. Sau một thời gian thuê, người thuê có thể mua lại nhà với giá ưu đãi. Cần có các quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của người thuê và người cho thuê để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1. NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1. Khái niệm người có thu nhập trung bình và thấp 1.

Khái niệm về thu nhập Thu nhập bao gồm tất cả khoản thu từ tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương như các khoản phụ cấp, trợ cấp, các khoản thưởng… mà người lao động nhận được từ người sử dụng lao động; thu nhập từ các hoạt động sản xuất kinh doanh; các khoản thu khác tính vào thu nhập như góp vốn, nhận tiền cho/biếu từ trong nước, ngoài nước hỗ trợ/cứu trợ, trúng xổ số… 1. Người có thu nhập trung bình và thấp Ngày nay, mặc dù có nhiều nghiên cứu xoay quanh vấn đề về thu nhập, đời sống, nhu cầu của người dân… nhưng các nghiên cứu vẫn không thể đưa ra những tiêu chuẩn về mức thu nhập bao nhiêu là thu nhập cao, trung bình và thấp. Bởi lẽ, việc xác định thu nhập của một người thuộc nhóm nào không hẳn dựa vào thu nhập mà phải đặt mức thu nhập đó trong từng điều kiện sống, từng hộ gia đình, từng địa phương… và tùy thuộc đối tượng hàng hóa mà họ tiêu dùng. Trong quan hệ mua bán hàng hóa thông thường có thể họ là người có thu nhập khá, thậm chí là cao, nhưng trong quan hệ mua bán trao đổi hàng hóa đặc biệt – nhà đất – thì họ là nhóm có TNTBT.

Chính vì vậy, có nhiều quan điểm khác nhau về mức TNTBT.  Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và Chương trình Phát triển Liên Hiệp quốc (UNDP), người có TNTBT là có thu nhập trên ngưỡng nghèo và thuộc mức thu nhập trung bình trở xuống. Ngoài ra, hai tổ chức trên có một cách định nghĩa khác về người có TNTBT là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng… download by : [e-mail] 2 Theo quy định của UBND TP.HCM thì hộ nghèo là những hộ dân có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú KT3 tại Thành phố, có mức thu nhập bình quân từ 1 triệu đồng/người/tháng (từ 12 triệu đồng/người/năm) trở xuống, áp dụng cho giai đoạn 2011 – 2015 [28]. Năm 2012, thu nhập bình quân của người dân sống tại khu vực TP.654 USD/người/năm, tương đương 6,4 triệu đồng/người/tháng [20].

Vì vậy, nếu căn cứ theo quan điểm của UNDP, người có TNTBT sống tại khu vực TP.HCM là người có thu nhập từ 1 – 6,4 triệu đồng/người/tháng.  Theo quan điểm của Bộ Xây dựng và các chuyên gia, nhà hoạch định chính sách, xác định tiêu chí thu nhập thấp là căn cứ mức đóng thuế thu nhập cá nhân như nhiều nước áp dụng, tại Việt Nam là thu nhập dưới 9 triệu đồng. Tuy nhiên, không ít ý kiến phản bác vì cho rằng đó là thu nhập cao, thu nhập dưới mức đóng thuế phải là thu nhập trung bình (khoảng 4 – 9 triệu đồng), thu nhập thấp là < 4 triệu đồng. Theo các nguồn số liệu tổng hợp, tại các đô thị lớn như TP.HCM, người dân có mức thu nhập từ 1 – 6 triệu đồng, thậm chí không đủ chi tiêu cho nhu cầu ăn uống để tồn tại, việc tích lũy, để mua nhà là quá tầm.

Người muốn tích lũy để mua nhà ít nhất phải có thu nhập đạt từ 6 – 9 triệu đồng thì mới đủ trang trải chi phí sinh hoạt và một phần thu nhập còn lại để tích lũy. Tuy nhiên, theo quan điểm của đề tài, người có TNTBT là những người có thu nhập ổn định, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện sống nhưng vẫn cần sự hỗ trợ từ nhiều phía như Chính phủ, NHTM và các tổ chức có liên quan, đặc biệt là nguồn vốn vay dài hạn với mức lãi suất, phương thức trả nợ linh hoạt (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay) [39]. Theo đó người có TNTBT bao gồm các nhóm đối tượng sau:  Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật.  Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ NSNN.

 Công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. download by : [e-mail] 3  Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của UBND cấp tỉnh[27]. Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Khái niệm NOXH, NOTNT bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc… NOXH là nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước hoặc các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp cho những người không có thu nhập hoặc có nhưng không đáng kể (người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa…) được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. NOTNT là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà những dự án xây dựng nhà ở được chính quyền cùng với sự ủng hộ của những nhà hảo tâm nhằm xây dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người thu nhập thấp thông qua hình thức Nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi.

Tại Việt Nam, khái niệm NOXH lần đầu tiên được đề cập tại Luật Nhà ở năm 2005, là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các đối tượng như cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích dưới 5m2 sàn/người hoặc có nhà ở nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát, thuê hoặc thuê mua. Tại một số văn bản pháp lý quy định về nhà ở và Quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển NOTNT tại khu vực đô thị [24] thì tên gọi “nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho người thu nhập thấp” nhưng nội dung quy định lại mang tính tương đồng khiến nhiều người lầm tưởng hai loại nhà này là một. Việc định nghĩa chính xác từng loại nhà có vai trò quan trọng, giúp cơ quan nhà nước thuận tiện trong việc download by : [e-mail] 4 quản lý, có chính sách thích hợp đối với từng loại nhà, tránh kẽ hở cho một số đối tượng lợi dụng trốn thuế, hoạt động phi pháp. Theo quan điểm của tác giả, nhà ở TNTBT là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng mục đích để cho thuê, thuê mua hoặc để bán có diện tích sàn từ dưới 70 m2/căn và có giá bán từ dưới 15 triệu đồng/m2.

Đối tượng mua là người có thu nhập ổn định ở mức trung bình và thấp, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện sống nhưng không có khả năng mua được nhà ở cần sự hỗ trợ từ nhiều phía đặc biệt là Nhà nước [14] [15] [18] [22]. Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Phân khúc thị trường này chủ yếu cung cấp nhà ở cho người có thu nhập ở mức trung bình và thấp. Vì vậy, vấn đề họ quan tâm chủ yếu là nhà có giá rẻ, hợp lý thường có những đặc điểm sau: Thứ nhất, hình thức, kiến trúc, nội thất khá đơn giản, không quá phức tạp, không sử dụng các thiết bị đắt tiền như thang máy, các thiết bị vệ sinh cao cấp, các dịch vụ tiện ích xa xỉ (hồ bơi, sân tennis…) nhưng vẫn đảm bảo những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cần thiết. Thứ hai, diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp.

Theo Tổng hiệp hội Xây dựng Việt Nam, diện tích sàn xây dựng phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của người có TNTBT từ 30 – 45 m2/căn. Thứ ba, được giảm hoặc miễn một số các loại thuế (cho chủ đầu tư) như thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ vốn xây dựng, một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có). Ngoài ra, Chính phủ ban hành một số chính sách hỗ trợ người mua như giảm thuế giá trị gia tăng, khống chế giá bán của chủ đầu tư… Vì vậy, giá nhà ở cho người có TNTBT thường rẻ hơn so với NOTM và được hỗ trợ vay vốn trả chậm từ 10 – 15 năm với lãi suất thấp. Thứ tư, người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định.

Nhà nước quy định về thời gian chuyển nhượng và đối tượng được sang nhượng là Chủ đầu tư hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ở một số nước như Hàn Quốc, do được nhiều ưu đãi nên không được tự do mua bán, sang nhượng. download by : skknchat@gmail. Ý nghĩa của việc phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ, thỏa mãn nhu cầu của con người trước các điều kiện sống tự nhiên như mưa nắng, gió, bão… mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, góp phần vào sự phát triển thể lực, trí lực, phát triển nền tri thức của quốc gia.

“Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…”(Ph-Ăngghen). Thứ nhất, nhà ở là điều kiện vật chất ảnh hưởng sự phát triển xã hội.1: “Vòng luẩn quẩn” của sự nghèo đói, trong đó có “nghèo” về nhà ở Thu nhập thấp - Tình trạng nhà ở chất lượng kém Tích lũy thấp - Công việc không ổn định… - Mức tiết kiệm dành cho đầu tư, cải thiện nhà ở thấp. - Điều kiện giáo dục không tốt. - Bệnh tật hoành hành.

Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ xã hội nào, ở bất kỳ thời đại nào, vì đó là điều kiện, yếu tố tiên quyết cho việc ổn định trật tự xã hội, an ninh chính trị. Do vậy, việc giải quyết vấn đề nhà ở, nhà ở cho người có TNTBT nói riêng là thước đo phản ánh một xã hội văn minh, một quốc gia muốn phát triển bền vững, đặc biệt là nước định hướng XHCN như Việt Nam. Thứ hai, nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế.