CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất Mua bán chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất và có quyền sở hữu nhà ở. Việc hình thành các quy định đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
Những quy định pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ giúp nền kinh tế phát triển, thúc đẩy việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả sử dụng đất cao, góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Vì vậy, vấn đề thị trường nhà đất, thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trong khá nhiều các công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm vi khác nhau. Các công trình nghiên cứu nước ngoài William B. Brueggeman và Jeffrey D.
Fisher (2005) trong Tài chính bất động sản và đầu tư [22], đã tập trung vào vấn đề tài chính và thu nhập từ những đầu tư tài chính vào BĐS. Hệ thống pháp lý đối với đầu tư BĐS là trụ cột trong việc điều hành các hoạt động đầu tư và huy động tài chính cho BĐS, đặc biệt là những BĐS sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các hoạt động đầu tư BĐS. Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu tư BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn cho các dự án, các hình thức đầu tư khác nhau,. là những nhân tố ảnh hưởng đến quy mô và hiệu quả đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hay méo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với các thị trường của nền kinh tế.
Loic Chiquier và Michael J.Lea (2009) trong Chính sách tài chính nhà ở tại các thị trường mới nổi [21], đã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh vực tài chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác động của các nhân tố vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế này. Chính sách đầu tư, bảo hiểm đối với thị trường nhà đất để nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com triển của các thị trường khác liên quan. Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tế trong xây dựng chính sách tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển và mới nổi, các tác giả cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức để thiết lập và thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc gia đang phát triển và mới nổi. Klaus Deininger (2004), "Các bước phát triển của chính sách đất đai ngân hàng thế giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm và thách thức tương lai" [18] là tài liệu thống kê của WB với các định chế chính sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắc chung và nguyên tắc đối với từng khu vực.
Sự hoàn thiện và bổ sung chính sách về đất đai. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước có nền kinh tế phát triển và nền kinh tế chuyển đổi, những thách thức đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai toàn cầu và khu vực. Tổng hợp thể chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình là các nước Châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài.
Huy động các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Các điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên. Grareth Jones & Peter M. Đã đưa ra những nguyên lý cơ bản của thị trường nhà đất liên quan đến lý luận địa tô.
Từ đó nêu ra tính đặc thù khác biệt với các thị trường khác vì tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trường này. Limlay Cheng và nhiều tác giả (2002), "Nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS Singapore phân tích chương trình bán đất của Chính phủ" [19] đã tìm ra được lý do căn bản do diện tích tự nhiên quá nhỏ để sử dụng 1m 2 đất phải tính toán thật kỹ. Điều này huy động trí tuệ bộ máy lao động và người dân. Có thể nói kết quả ngoạn mục trong huy động vốn tại thị trường BĐS Singapore cho nhiều nước phát triển và đang phát triển tham khảo.
6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các công trình nghiên cứu trong nước Đặng Hùng Võ (2010) trong bài Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta [15] đã nghiên cứu thị trường QSD đất với tư cách là một thị trường yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, góp phần hỗ trợ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta phát triển hoàn thiện và đồng bộ. Các vai trò của thị trường BĐS được tác giả phân tích cụ thể như sau: Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Hai là, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. Đinh Văn Ân (2011) trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận về thị trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình thể chế thị trường BĐS, mô hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS, mô hình đánh giá thị trường BĐS và khả năng áp dụng vào Việt Nam.
Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường BĐS trên địa bàn 8 tỉnh Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ số liệu và báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên. Qua đó, kiến nghị với các cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình thành và phát triển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ cho phát triển bền vững thị 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trường BĐS nhằm phục vụ quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam tới năm 2020. Tại đây, tác giả cũng phân tích đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời cũng làm rõ những tác động của các chính sách, công cụ quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta hiện nay. Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của nền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có những đặc thù riêng có so với các quốc gia khác.
Trước hết là thị trường BĐS ở nước ta hình thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác. Quan trọng hơn nữa, ở nước ta không có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai, các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch QSĐs đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai. Vì vậy, hệ thống chính sách pháp luật cho sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam cũng có những tồn tại đặc thù. Từ kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường BĐS ở các quốc gia như Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc, Trung Quốc,.
với đặc thù của thị trường BĐS ở Việt Nam, các tác giả đã đưa ra những quan điểm, định hướng và giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Nguyễn Thị Dung (2011) trong luận án: “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [6] đã nghiên cứu về các giao dịch QSD đất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD đất và các giao dịch liên quan đến QSD đất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường BĐS tại các nước như Mỹ, Singapore, Nhật Bản,. tác giả chỉ ra những đặc thù của thị trường BĐS ở nước ta so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc trưng về chế độ pháp luật, và đặc trưng của thị trường QSD đất.
Trên cơ sở các nghiên cứu đó, tác giả đã đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSD đất, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường BĐS trong sự phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và thế giới.