Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường mở cửa và hội nhập, quá trình đô thị hóa cùng sự hình thành của các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu đô thị tại các tỉnh thành trên cả nước diễn ra mạnh mẽ. Thực tiễn này đặt ra yêu cầu cấp thiết cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là quy định thu tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Theo quy định pháp luật về đất đai, việc xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm phải bám sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để làm căn cứ trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh phê duyệt.

Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá đất thuê trên thực tế gặp nhiều thách thức do thiếu hụt hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch thị trường minh bạch, năng lực chuyên môn nghiệp vụ tại một số đơn vị còn hạn chế, cùng với những khoảng trống trong quy định pháp lý, dẫn đến sự chênh lệch lớn về kết quả thẩm định giữa các tổ chức thẩm định giá. Đề tài chuyên đề tốt nghiệp "Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại Công ty VFA VIETNAM" do sinh viên Bế Thị Kiều Vân thực hiện (Lớp Thẩm định giá 52, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, dưới sự hướng dẫn của ThS. Trần Việt Hà) tập trung giải quyết các vấn đề thực tiễn trên.

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của đề tài bao gồm:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận, các nguyên tắc kinh tế và phương pháp khoa học áp dụng trong thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm.
  2. Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM), đi sâu vào một hồ sơ thẩm định giá thực tế của dự án cụ thể để làm rõ quy trình, phương pháp tính toán và kết quả đạt được.
  3. Đánh giá ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những tồn tại trong công tác thẩm định giá đất thuê tại doanh nghiệp và những bất cập từ khung pháp lý hiện hành.
  4. Đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tại Công ty VFA VIETNAM và các kiến nghị gửi đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
  • Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM).
  • Phạm vi thời gian và dữ liệu: Dữ liệu khảo sát và hồ sơ thẩm định giá thực tế tại tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 - 2013, hoàn thành chuyên đề vào tháng 05/2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá và nguyên lý kinh tế bất động sản:

  • Cơ sở pháp lý: Luật Đất đai 2003 (quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý; phân loại nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng; quyền và nghĩa vụ của người thuê đất trả tiền hàng năm); Quyết định số 1357 TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 của Bộ Tài chính về đơn giá thuê đất; Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 323:2004; Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2009/BXD; Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 của Bộ Xây dựng về Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012; Thông tư số 04/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
  • Cơ sở giá trị: Xác lập dựa trên hai khái niệm nền tảng là Giá trị thị trường (mức giá ước tính trong giao dịch khách quan, độc lập, tự nguyện giữa các bên trong điều kiện bình thường) và Giá trị phi thị trường (ước tính theo mục đích sử dụng đặc thù, giá trị đầu tư, thanh lý hoặc tính thuế).
  • Hệ thống 13 nguyên tắc kinh tế trong thẩm định giá:
    1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất (thỏa mãn 4 khía cạnh: vật chất, pháp luật, hiệu quả sử dụng tạo thu nhập ròng cao nhất, và thời gian kéo dài nhất).
    2. Nguyên tắc cung - cầu.
    3. Nguyên tắc đóng góp.
    4. Nguyên tắc thay thế.
    5. Nguyên tắc cân bằng.
    6. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
    7. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.
    8. Nguyên tắc phân phối thu nhập.
    9. Nguyên tắc thay đổi (kết hợp nguyên tắc dự báo).
    10. Nguyên tắc tuân thủ.
    11. Nguyên tắc cạnh tranh.
    12. Nguyên tắc sinh lợi của đất (thu nhập thặng dư thuộc về đất sau khi trừ chi phí lao động, vốn, quản lý).
    13. Nguyên tắc phù hợp (căn cứ trên mục đích sử dụng chính của bất động sản).

Phương pháp nghiên cứu được tác giả phối hợp thực hiện bao gồm:

  • Phương pháp thống kê, tổng hợp và so sánh dữ liệu thị trường.
  • Phương pháp hệ thống hóa lý thuyết và phân tích tài chính.
  • Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế hiện trường và thu thập thông tin giá giao dịch chuyển nhượng/cho thuê.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Khái quát chung về thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm

Chương này tập trung làm rõ bản chất kinh tế và pháp lý của đất thuê trả tiền hàng năm. Khác với đất giao có thu tiền sử dụng đất, bên thuê đất trả tiền hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê (với thời hạn thuê còn trên 5 năm). Giá đất tính tiền thuê của Nhà nước được xác định bằng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất ($K$).

Tác giả phân tích cấu trúc lý luận, điều kiện áp dụng, ưu điểm và hạn chế của 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản:

  1. Phương pháp thặng dư: Bản chất là phương pháp trừ lùi dựa trên nguyên tắc đóng góp và sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; lấy Tổng giá trị phát triển giả định trừ Tổng chi phí phát triển ($V = DT - CP$).
  2. Phương pháp thu nhập: Dựa trên việc vốn hóa dòng thu nhập ròng tương lai về giá trị hiện tại theo công thức $V_0 = \sum_{t=1}^n \frac{E_t}{(1+i)^t}$.
  3. Phương pháp so sánh: So sánh trực tiếp tài sản thẩm định với tối thiểu 3 đến 6 tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường dựa trên 7 yếu tố kỹ thuật và pháp lý.
  4. Phương pháp chiết trừ: Tách trừ giá trị hiện tại của công trình xây dựng và tài sản trên đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản để xác định giá trị quyền sử dụng đất.
  5. Phương pháp lợi nhuận: Áp dụng đối với các bất động sản tạo ra dòng tiền kinh doanh đặc thù, chiết khấu toàn bộ doanh thu và chi phí hoạt động về hiện tại.

Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại Công ty VFA VIETNAM

Chương này giới thiệu tổng quan về tổ chức bộ máy, năng lực chuyên môn và các dịch vụ cốt lõi của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (thẩm định giá, tư vấn tài chính, cung cấp thông tin giá). Trọng tâm của chương là nghiên cứu trường hợp thực tế: Thẩm định giá khu đất sản xuất kinh doanh thuê trả tiền hàng năm của Công ty Cổ phần FQH tại thôn Yên Khê, xã Song Khê, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang (theo Hợp đồng số 08/HĐ-TĐG ngày 18/10/2013 ký với Sở Tài chính tỉnh Bắc Giang).

Hạng mục thông tin Nội dung chi tiết của tài sản thẩm định giá (TSTĐG)
Vị trí & Địa chỉ Thôn Yên Khê, xã Song Khê, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang
Diện tích thửa đất 6.668,9 $m^2$
Mục đích sử dụng Đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Thời hạn thuê đất Đến ngày 14 tháng 3 năm 2057 (Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm)
Căn cứ quy hoạch Quyết định 423/QĐ-UBND ngày 27/8/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang
Hiện trạng kỹ thuật Đã san lấp mặt bằng, hình thang gấp khúc, tiếp giáp Quốc lộ 1A (phía Nam)
Đơn giá bảng giá đất QĐ 449/QĐ-UBND: Vị trí 2 là 2.000 đ/$m^2$; Vị trí 3 là 1.000 đ/$m^2$; Bình quân phân vị trí là 1.759 đ/$m^2$

Quy trình thẩm định giá áp dụng phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh (để tính doanh thu cho thuê nhà xưởng) và phương pháp chi phí (để tính chi phí xây dựng):

  • Xác định phương án phát triển tối ưu: Sử dụng 80% diện tích (5.335,12 $m^2$) xây nhà xưởng cho thuê sản xuất; 20% diện tích (1.333,78 $m^2$) làm sân đường nội bộ khai thác bãi đỗ xe (53 vị trí đỗ ô tô theo tiêu chuẩn $25 m^2$/xe của TCXDVN 323:2004).
  • Xác định doanh thu cho thuê bằng phương pháp so sánh: Thu thập dữ liệu 3 bất động sản so sánh (TSSS1 tại KCN Song Khê, TSSS2 tại KCN Đình Trám, TSSS3 gần KCN Đình Trám; mức giá thuê ban đầu 39.000 đồng/$m^2$/tháng). Áp dụng bảng chấm điểm theo 4 nhóm tiêu chí: Vị trí & hạ tầng kỹ thuật chung (tỷ trọng 50%), Hạ tầng nội bộ (20%), Quy mô hình thể (20%), Môi trường an ninh (10%). Đơn giá cho thuê nhà xưởng bình quân sau điều chỉnh đạt 39.394,8 đồng/$m^2$/tháng.
  • Tính toán dòng tiền ròng:
    • Doanh thu cho thuê nhà xưởng (công suất lấp đầy 80%, 12 tháng/năm), trừ chi phí vận hành 5%.
    • Doanh thu bãi gửi xe gồm gửi theo tháng (53 xe $\times$ 400.000 đ/tháng $\times$ 12 tháng $\times$ 75% công suất) và gửi theo lượt (21 xe $\times$ 15.000 đ/lượt $\times$ 120 lượt/tháng $\times$ 12 tháng), trừ chi phí vận hành 5%.
    • Dòng tiền ròng được chiết khấu về hiện tại theo mô hình DCF với tỷ suất chiết khấu $r = 12%$ (gồm lãi suất cơ bản 9% cộng bù rủi ro và lạm phát 3%).
  • Xác định tổng chi phí phát triển:
    • Chi phí xây lắp nhà xưởng (khung thép tiền chế zamil tính bằng 80% suất vốn đầu tư QĐ 439/QĐ-BXD) và hạ tầng kỹ thuật (tính bằng 70% suất vốn KCN), nhân hệ số trượt giá quý III/2013 là 1,0181.
    • Chi phí quản lý dự án, tư vấn và chi phí khác: 10% chi phí xây lắp (theo Thông tư 04/2010/TT-BXD).
    • Chi phí dự phòng: 5% tổng chi phí xây lắp và quản lý/tư vấn.
    • Lợi nhuận định mức của nhà đầu tư: 14% tổng các chi phí trên.

Chương III: Giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm của Công ty VFA VIETNAM

Chương này đánh giá toàn diện các kết quả đạt được cùng những vướng mắc của công ty (khó khăn trong thu thập chứng cứ giao dịch bất động sản minh bạch, sai số giả định trong mô hình thặng dư). Tác giả đề xuất 6 nhóm giải pháp nội bộ và kiến nghị cơ quan quản lý:

  1. Nâng cao tính linh hoạt và chuẩn xác trong vận dụng phối hợp các phương pháp thẩm định giá.
  2. Chuẩn hóa quy trình thẩm định giá nội bộ từ khâu khảo sát hiện trường đến soát xét chứng thư.
  3. Xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin giá đất độc lập, cập nhật liên tục biến động thị trường.
  4. Nâng cao chất lượng dịch vụ và uy tín thương hiệu của VFA VIETNAM.
  5. Đào tạo, bồi dưỡng định kỳ kiến thức pháp luật và kỹ năng định giá chuyên sâu cho đội ngũ thẩm định viên.
  6. Thiết lập quy trình kiểm soát rủi ro và hạn chế sai lệch trong dự báo chi phí, doanh thu.
  7. Đề xuất kiến nghị cơ quan nhà nước hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật và hướng dẫn cụ thể về cơ chế xác định giá đất thuê trả tiền hàng năm.

Kết quả và đóng góp

  • Kết quả tính toán định lượng: Bằng việc kết hợp phương pháp thặng dư, so sánh và chi phí, tác giả đã minh họa chi tiết quá trình tính toán giá trị khu đất sản xuất kinh doanh của Công ty FQH tại xã Song Khê. Kết quả tính toán chỉ ra sự khác biệt giữa đơn giá thị trường ước tính qua phương pháp thặng dư với đơn giá đất quy định tại Bảng giá đất theo Quyết định số 449/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang (mức giá phân bổ theo vị trí 2 và 3 là 1.759 đồng/$m^2$).
  • Đóng góp thực tiễn: Minh chứng sinh động về cách thức phối hợp đa phương pháp (thặng dư đóng vai trò khung tổng hợp, so sánh xác định doanh thu đầu vào, chi phí xác định tổng vốn đầu tư xây lắp) để giải bài toán định giá đất thuê trả tiền hàng năm – một loại hình tài sản có thị trường giao dịch hạn chế và chịu sự điều tiết chặt chẽ của pháp luật.
  • Đề xuất có tính ứng dụng: Hệ thống hóa bảng chấm điểm điều chỉnh bất động sản so sánh theo trọng số định lượng cụ thể (50% vị trí, 20% hạ tầng nội bộ, 20% quy mô hình thể, 10% môi trường), hỗ trợ thẩm định viên giảm bớt tính cảm tính chủ quan khi lập chứng thư thẩm định giá.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu tình huống tập trung vào một dự án đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cụ thể tại địa bàn tỉnh Bắc Giang ở thời điểm cuối năm 2013, chưa bao quát hết các loại hình đất thuê phức tạp khác như đất thương mại dịch vụ quy mô lớn, đất du lịch nghỉ dưỡng hoặc đất khu công nghệ cao. Các giả định về tỷ suất chiết khấu (12%), tỷ lệ lấp đầy (80%) và chi phí vận hành (5%) phụ thuộc nhiều vào số liệu khảo sát mang tính thời điểm.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng khảo sát so sánh hoạt động thẩm định giá đất thuê giữa các địa phương khác nhau; nghiên cứu ứng dụng các mô hình tài chính nâng cao trong việc lượng hóa rủi ro và xác định tỷ suất vốn hóa/chiết khấu sát với biến động kinh tế vĩ mô.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá, Kinh tế bất động sản, Quản lý đất đai tham khảo cấu trúc chuyên đề thực tập tốt nghiệp và cách thức trình bày hồ sơ thẩm định giá thực tế.
  • Thẩm định viên và chuyên viên tư vấn tài chính cần nghiên cứu phương pháp thặng dư kết hợp mô hình DCF và phương pháp so sánh trong thẩm định giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm.
  • Cán bộ quản lý tại các Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc kiểm tra, đối chiếu phương pháp luận và các thông số kỹ thuật khi tiếp nhận chứng thư thẩm định giá đất từ các công ty tư vấn độc lập.

Câu hỏi thường gặp

1. Sự khác biệt cơ bản về quyền tài sản của đất thuê trả tiền hàng năm so với đất giao có thu tiền sử dụng đất là gì?

Theo Luật Đất đai 2003, người thuê đất trả tiền hàng năm không có quyền chuyển nhượng hay thế chấp quyền sử dụng đất. Họ chỉ có quyền khai thác, sử dụng theo quyết định cho thuê đất và có quyền bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng (với điều kiện thời hạn thuê đất còn lại trên 5 năm).

2. Tại sao phương pháp thặng dư lại được chọn làm phương pháp chủ đạo trong hồ sơ thẩm định giá tại Công ty FQH?

Do thửa đất thẩm định là đất trống đã san lấp mặt bằng nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, có tiềm năng tạo ra dòng thu nhập trong tương lai thông qua việc đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê và bãi đỗ xe. Phương pháp thặng dư cho phép ước tính giá trị đất bằng cách lấy tổng giá trị phát triển giả định trừ đi toàn bộ chi phí đầu tư phát triển và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư.

3. Những văn bản quy phạm pháp luật và định mức xây dựng nào được sử dụng để lập dự toán chi phí trong hồ sơ nghiên cứu?

Hồ sơ sử dụng Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 của Bộ Xây dựng (Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012), Thông tư số 04/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng (hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình), Tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 323:2004 và Quy chuẩn QCVN 03:2009/BXD.

4. Tỷ suất chiết khấu 12% trong mô hình DCF của dự án được xác định dựa trên cơ sở nào?

Tỷ suất chiết khấu 12% được xác định căn cứ vào mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố (9%/năm) cộng thêm phần bù dự báo lạm phát, mức độ biến động lãi suất và rủi ro kinh doanh đặc thù của ngành bất động sản (từ 3% đến 5%).

Kết luận

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của tác giả Bế Thị Kiều Vân đã hệ thống hóa toàn diện các nguyên lý kinh tế và khung pháp lý điều chỉnh hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại Việt Nam. Thông qua hồ sơ thẩm định giá thực tế của Công ty Cổ phần FQH tại tỉnh Bắc Giang do Công ty VFA VIETNAM thực hiện, công trình đã làm rõ quy trình kết hợp khoa học giữa phương pháp thặng dư, so sánh và chi phí. Các giải pháp và kiến nghị được đề xuất xuất phát trực tiếp từ thực tế thực tập, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ định giá cho doanh nghiệp và cung cấp tư liệu tham khảo giá trị cho công tác quản lý tài chính đất đai.