Thực trạng thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại Công ty VFA Vietnam - ĐH Kinh tế Quốc dân

Thực trạng thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại VFA Vietnam được phân tích chi tiết, đánh giá hiệu quả và đề xuất giải pháp cải thiện.

• Tác giả: Bùi Thị Kiều Vân
• Người hướng dẫn: ThS. Trần Việt Hà
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Thẩm định giá
• Đề tài: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại Công ty VFA Vietnam
• Loại tài liệu: chuyên đề thực tập
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM
• 1.1. Đất thuê trả tiền hàng năm
• 1.1.1. Khái niệm cơ bản về đất thuê trả tiền hàng năm
• 1.1.2. Phân loại
• 1.1.3. Giá đất thuê nhà nước
• 1.2. Quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất thuê trả tiền hàng năm
• 1.3. Thẩm định giá đất thuê
• 1.3.1. Vai trò và tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá
• 1.3.2. Các nguyên tắc kinh tế trong thẩm định giá đất thuê
• 1.3.3. Các phương pháp thẩm định giá được sử dụng để thẩm định giá đất thuê
• 1.3.4. Đánh giá chung về sự phù hợp và trường hợp áp dụng của từng phương pháp
• 1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá đất thuê
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
• 2.1. Giới thiệu chung về công ty VFA VIETNAM
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
• 2.1.2. Chi nhánh, văn phòng đại diện
• 2.1.3. Cơ sở pháp lý hoạt động
• 2.1.4. Cơ cấu tổ chức
• 2.2. Các dịch vụ tài chính công ty cung cấp
• 2.2.1. Dịch vụ thẩm định giá
• 2.2.2. Dịch vụ tư vấn tài chính
• 2.2.3. Dịch vụ cung cấp thông tin về giá tài sản, hàng hoá và dịch vụ
• 2.3. Quy trình thực hiện thẩm định giá
• 2.4. Thực trạng thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại công ty VFA VIETNAM (qua ví dụ cụ thể)
• 2.4.1. Giới thiệu chung về dự án
• 2.4.2. Căn cứ pháp lý để thẩm định giá
• 2.4.3. Đặc điểm tài sản thẩm định giá
• 2.4.4. Cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc và phương pháp thẩm định
• 2.4.5. Đánh giá hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại công ty VFA VIETNAM
• 2.4.5.1. Những kết quả đạt được
• 2.4.5.2. Những tồn tại, hạn chế
• 2.4.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế
• 3. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VÀ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM CỦA CÔNG TY VFA VIETNAM
• 3.1. Định hướng phát triển của công ty VFA VIETNAM
• 3.1.1. Định hướng phát triển chung của công ty
• 3.1.2. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm
• 3.2. Giải pháp nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm của công ty VFA VIETNAM
• 3.2.1. Về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá
• 3.2.2. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá
• 3.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin, tăng tính chính xác, xử lý, phân tích và sử dụng
• 3.2.4. Giải pháp đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ thẩm định viên, môi trường làm việc
• 3.2.5. Giải pháp hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá
• 3.2.6. Kiến nghị đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• 3.2.7. Một số đề xuất đối với công ty VFA VIETNAM
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Khái quát chung về thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm

Phần này cung cấp cái nhìn tổng quan về thẩm định giá đất và đất thuê trả tiền hàng năm, tập trung vào khái niệm, đặc điểm, và phân loại. Đất thuê trả tiền hàng năm được định nghĩa là đất mà các tổ chức, cá nhân thuê từ Nhà nước để sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh. Đặc điểm nổi bật của loại đất này là tính không di dời, tính cá biệt, và sự phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước về giá thuê. Phân loại đất thuê bao gồm giá đất thuê nhà nước và giá đất thuê thị trường, mỗi loại có cơ chế xác định giá riêng biệt.

1.1. Khái niệm và đặc điểm đất thuê trả tiền hàng năm

Đất thuê trả tiền hàng năm là đất được Nhà nước cho thuê với mục đích sản xuất kinh doanh. Đặc điểm chính bao gồm tính không di dời, tính cá biệt, và sự phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước về giá thuê. Thời gian thuê đất không cố định, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa bên thuê và Nhà nước. Tiền thuê đất có thể thay đổi theo quyết định của Nhà nước hoặc UBND cấp tỉnh.

1.2. Phân loại giá đất thuê

Giá đất thuê được chia thành hai loại chính: giá đất thuê nhà nước và giá đất thuê thị trường. Giá đất thuê nhà nước được xác định dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá đất theo quy định của Nhà nước. Giá đất thuê thị trường được hình thành dựa trên quan hệ cung-cầu trên thị trường bất động sản. Giá trị của đất thuê phụ thuộc vào lợi ích kinh tế mà đất mang lại.

II. Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm tại Công ty VFA Vietnam

Phần này phân tích thực trạng thẩm định giá đất thuê tại Công ty VFA Vietnam, bao gồm quy trình thực hiện, phương pháp áp dụng, và kết quả đạt được. Công ty VFA Vietnam đã sử dụng các phương pháp thẩm định giá như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, và phương pháp chiết khấu dòng tiền. Kết quả thẩm định giá đất thuê được đánh giá là phù hợp với thị trường và đáp ứng yêu cầu pháp lý. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế như thiếu dữ liệu thị trường và sự phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước.

2.1. Quy trình thẩm định giá đất thuê

Quy trình thẩm định giá đất thuê tại Công ty VFA Vietnam bao gồm các bước: thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, áp dụng phương pháp thẩm định, và đưa ra kết quả. Công ty sử dụng các phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, và phương pháp chiết khấu dòng tiền để xác định giá trị đất thuê. Quy trình này đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc xác định giá đất.

2.2. Kết quả và hạn chế

Kết quả thẩm định giá đất thuê tại Công ty VFA Vietnam được đánh giá là phù hợp với thị trường và đáp ứng yêu cầu pháp lý. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế như thiếu dữ liệu thị trường, sự phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước, và khó khăn trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá. Những hạn chế này cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá.

III. Giải pháp nâng cao hoạt động thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm

Phần này đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất thuê tại Công ty VFA Vietnam. Các giải pháp bao gồm hoàn thiện quy trình thẩm định, xây dựng hệ thống thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên, và hạn chế rủi ro trong công tác thẩm định. Những giải pháp này nhằm đảm bảo tính chính xác, minh bạch, và hiệu quả trong việc xác định giá đất thuê.

3.1. Hoàn thiện quy trình thẩm định

Để nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất thuê, Công ty VFA Vietnam cần hoàn thiện quy trình thẩm định bằng cách cập nhật các phương pháp thẩm định mới, tăng cường thu thập dữ liệu thị trường, và đảm bảo tính minh bạch trong quy trình. Việc hoàn thiện quy trình sẽ giúp công ty đưa ra kết quả thẩm định chính xác và đáng tin cậy hơn.

3.2. Đào tạo đội ngũ thẩm định viên

Đội ngũ thẩm định viên đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng thẩm định giá. Công ty VFA Vietnam cần đầu tư vào đào tạo và bồi dưỡng năng lực cho đội ngũ thẩm định viên, đặc biệt là trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định mới và xử lý dữ liệu thị trường. Điều này sẽ giúp công ty nâng cao hiệu quả và uy tín trong lĩnh vực thẩm định giá.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I Le NA) Border: Bottom: (Single solid line, Auto, 0.5 pt KHÁI QUÁT CHUNG VE THAM ĐỊNH GIÁ DAT THUÊ TRA TIEN | Formatted: Font color: Black | HÀNG NĂM «| Formatted: Justified 1. Dat thuê trả tiền hàng năm 1. Khái niệm cơ ban về đất thuê tra tiền hàng năm a/ Đất đai Luật Dat đai 2003 của Việt Nam quy định: Dat đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai được chia thành 3 loại: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

b/ Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Khái niệm về đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm theo quy định tại Luật đất đai | Formatted: Font: 13 pt năm 2009: Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là đất mà các tô chức kinh doanh, hộ gia đình. có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất. Bao gồm các bước: Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. | Formatted: Font: 13 pt ) 1.

Đặc điểm - Đất thuê trả tiền hàng năm mang đặc diém của bat động sản là không thé di | Formatted: Font: 13 pt ) đời, có tính cá biệt, khan hiém. Theo Luật Đất đai 2003: “Dat đai thuộc quyền sở hữu | Formatted: Font: 13 pt ) của nhà nước, các tô chức, cá nhân chỉ có quyền sử dung đất mà không có quyền sở hữu đất đai”. - Thời gian thuê đất không giỗng nhau, tùy theo từng doanh nghiệp đăng ký kinh doanh với bên cho thuê đất, Sau khi ký hợp đồng thuê đất, bên thuê đất không _ Formatted: Font: 13 pt được phép chuyền giao quyền sử dụng đất cho bat ky cá nhân hoặc tổ chức nào Formatted: Font: l3 pt khác. - Tiền thuê đất được thay đổi khi nhà nước hoặc UBND có quyết định thay đổi khung giá đất.

Thường 5 năm thay đổi một lần. Formatted: Font: 13 pt - Trong quá trình thuê đất trả tiền hàng năm, người chủ bất động sản có Formatted: Font: 13 pt quyền khai thác và sử dụng đất theo quyết định thuê đất, đồng thời có quyền thế chấp tài sản của mình gắn liền với đất thuê và chuyên nhượng tài sản thuộc sở hữu Formatted: Font: Bold, Italic của mình gắn liền với đất thuê với thời hạn thuê còn trên 5 năm. / Formatted: Font: Bold, Italic “2| Formatted: Border: Top: (Single solid line, Auto, 0.5 pt VA Line width) SV: Bé Thi Kiéu Vân 4 jp: Tham định giá 52 </ Chuyên dé thực tập GVHD: Th.S Trần Việt Hà ¬ { Formatted: Font: Bold, Italic ``_Í Formatted: Font: Bold, Italic _Í Formatted: Border: Bottom: (Single solid line, Auto, 0. Phân loại Line width) 1.

Giá đất thuê nhà nước Theo quy định số 1357 TC/QD/TCT ngày 30 tháng 12 năm 1995 của Bộ Í Formatted: Font color: Black trưởng Bộ Tài chính: Các doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp Quốc phòng, An ninh, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, Jam nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, { Formatted: Font color: Black làm muối (trừ những trường hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ quy định) được cơ quan Nhà nước có thâm quyền cho thuê đất đều phải nộp tiền thuê đất. Don giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ % x Giá đất của thời han cho thuê đất (giá đất tính thu tiền thuê đất) Trong đó: Ty lệ % được quy định như sau: - Trường hợp thuê dat trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ (%) giá đất một | Formatted: Font: 13 pt năm là 1%. - Đối với đất thuộc đô thi, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong viéc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh đoanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định tỷ lệ (%) giá đất thuê để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 03 lần tỷ lệ (%) quy định. - Đối với đất thuộc vùng sâu,vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều Í Formatted: Font color: Black kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ (%) giá đất dé xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ (%) quy định.

Giá đất tính thu tiền thuê đất được quy định như sau: - Giá đất tính thu tiền thuê đất được tính bằng giá đất theo mục đích sử dung Formatted: Font color: Black đất thuê do UBND, cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh Formatted: Font color: Black giá đất theo mục đích sử dụng đất tương ứng tại thời điểm nhà nước quyết định cho Formatted: Font color: Black thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Formatted: Font color: Black Formatted: Font color: Black - Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy Formatted: Font color: Black định, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch sử dung đất. Hàng năm ¿ : Formatted: Font: Bold, Italic UBND cấp tinh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng của từng Formatted: Font: Bold, Italic „| Formatted: Border: Top: (Single solid line, Auto, 0.5 pt Line width) SV: Bé Thị Kiều Vân 5 úp: Tham định lá 52 </ Chuyên dé thực tập GVHD: Th.S Tran Việt Hà +. | Formatted: Font: Bold, Italic ——— | Formatted: Font: Bold, Italic Formatted: Border: Bottom: (Single solid line, Auto, 0.5 pt loại đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương Line width) sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Giá đất thuê thị trường Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá đất thuê được hình thành trên | Formatted: Font color: Black cơ sở quan hệ Cung - Cầu về đất thuê trên thị trường. :Bản chất của giá cả đất thuê là: “Giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà”. Đất đai không có giá thành sản xuất.

Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai". Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong Formatted: Font color: Black nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyên nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biéu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là giá Formatted: Font color: Black cả của đất đai, thường gọi là giá đất.

Formatted: Font color: Black Theo Luật Dat dai số 13/2003/QHII: “ Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý” nên tại Việt Nam không có sở hữu về đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất. Formatted: Font color: Black Còn giá nhà được tinh bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà. Tuy nhiên, đất đai là hàng hoá đặc biệt.

Do đó, giá cả đất đai có một số đặc Formatted: Font color: Black trưng riêng. Nó phụ thuộc vào mức độ giá trị sử dụng, lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và nhu cầu, thị hiểu của người mua. Giá cả đất đai còn phụ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị Formatted: Font color: Black trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thường bị đây cao lên và ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá đất có xu hướng giảm xuống.

Ngoài ra, giá cả còn phụ thuộc vào Formatted: Font color: Black nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh. Formatted: Font color: Black Formatted: Font color: Black Có những yếu tô xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà Formatted: Font color: Black nước vào việc quy hoạch, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, 'Í Formatted: Font color: Black cấp và thoát nước, cấp dién.), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh đoanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thap., còn có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ. Í Formatted: Font: Bold, Italic 1. Quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất thuê trả tiền hàng năm { Formatted: Font: Bold, Italic - _ Quyền chung của người sử dụng đất: Yy, Formatted: Border: Top: (Single solid line, Auto, 0.5 pt Line width) SV: Bé Thi Kiéu Van 6 úp: Tham định id 52 +) Chuyên dé thực tập GVHD: Th.S Tran Việt Hà +.

Formatted: Font: Bold, Italic _| Formatted: Font: Bold, Italic Formatted: Border: Bottom: (Single solid line, Auto, 0.5 pt + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat, Line width) + Hưởng thành quả lao động, kết qua đầu tư trên dat, Formatted: Font color: Black + Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông Formatted: Font color: Black `Í Formatted: Font color: Black nghiệp, Formatted: Font color: Black + Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, Formatted: Font color: Black + Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của minh.