Chương 1: Cơ sở lý luận về bat động sản nhà ở và thấm định giá bat động sản nhà ở. Chương 2: Thực trạng về hoạt động thâm định giá bất động san nhà ở tại công ty cổ phần thâm định giá thế kỷ - cenvalue. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thâm định giá bất động sản nhà ở tại công ty cổ phần thâm định giá thế kỷ - CenValue. CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE BAT ĐỘNG SAN NHÀ Ở VÀ THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN NHÀ Ở 1.
Khái niệm, đặc điểm của bat động sản nhà ở. Khái niệm về bắt động sản nhà ở. Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2014, ta có định nghĩa nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cẩu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhám. ” Bên cạnh đó, Luật nhà ở 2014 có một số định nghĩa khác về các loại nhà ở: Nhàở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tô chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối di, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng dé cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. Nhà ở dé phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Có thé thấy, có khá nhiều loại nhà ở, nhưng nhìn chung chúng đều có chung mục đích sử dụng là để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của gia đình, cá nhân. Đặc điểm của bất động sản nhà ở. Những đặc điểm của BĐS nhà ở là những đặc tính riêng có của nó; giúp cho việc phân biệt giữa các BĐS nhà ở này và các bất động sản nhà ở khác.
Việc nắm được đặc điêm của bât động sản nhà ở là hêt sức cân thiệt, đặc biệt đôi với những người định giá dé có thé đưa ra được những hướng đi đúng đắn trong quá trình hoạt động chuyên môn của mình. BĐS nhà ở có những đặc điểm sau: Thứ nhất, BĐS nhà ở là loại tài sản không thể di dời được. BĐS là các tài sản găn liền với đất đai hoặc chính là đất đai mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định, không thé di dời được, do vậy bat động sản có vị trí cố định. Do BĐS nhà ở có tính chất có định về vị trí và gắn liền với một vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của nó chịu tác động của các yếu tô vùng và yếu tố khu vực rat rõ rệt.
Những yếu tố đó là yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường; yếu tố tự nhiên như: địa hình, địa mạo, thời tiết,. Trong những yếu tố trên có những yếu tố vùng mang tính có định như điều kiện tự nhiên nhưng cũng có những yếu tố vùng có kha năng thay đôi như điều kiện kinh tế xã hội và môi trường. Bởi vậy khi tiến hành thâm định giá BĐS phải tính đến những yếu tố vùng hiện tại và những dự báo những thay đổi trong tương lai có thể tác động đến giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS. Thứ hai, BĐS nhà ở có tinh da dạng về kết cấu (Tính phức tạp về kết cầu vật lý).
Kiến trúc BĐS nói chung và BĐS nhà ở nói riêng là da dạng, phức tạp và không có quy chuẩn cố định. BĐS nha ở có thé là các công trình đơn giản với kiến trúc chồng tang nhưng cũng có thê phức tạp với kết cau xây dựng mang những hình dáng và cau trúc không khuôn mẫu, khác biệt theo trí tưởng tượng của các nhà thiết kế. Kết cau kiến trúc tạo nên BĐS luôn phat trién đa dang và không giới han; các yếu tố kết cau vật lý tạo nên BĐS cũng rất đa dạng. Một BĐS có thé được kết cấu từ nhiều loại vật liệu kết hợp không chỉ truyền thống mà còn xuất hiện nhiều vật liệu mới đang được đưa vào sử dụng phô biến.
Sự kết hợp giữa kiến trúc phức tạp và vật liệu sử dụng đa dạng đã tạo nên sự phong phú, phức tạp, bí hiểm về kết cấu vật lý của BĐS. Thứ ba, BĐS nhà ở có tính lâu bên. BĐS là đất đai có tính lâu dài và gần như không thê bị phá hủy (ngoại trừ do ảnh hưởng của thiên tai). Với những tài sản liên quan đến dat đai như công trình cũng có thể tổn tại trong vai năm, vài chục năm hoặc lâu hơn nữa do đặc điểm của các vật liệu cấu thành đều có tuổi thọ cao.
Khi xảy ra hỏng hóc, hư hại đều có thé nâng cấp, sửa chữa và tái sử dụng dai hạn. Do đó, tính lâu bền của BĐS nhà ở chính là tuổi thọ của các công trình và kiến trúc liên quan. Trong đó, tuổi tho lại được chia thành tuôi thọ kinh tế và tuôi thọ vật lý. Thứ tư, BĐS nhà ở có tính di biệt.
Đặc tính này cho rằng không thé có hai bất động sản hoàn toàn như nhau, ít nhất là không tôn tại hai thửa đất hay hai công trình hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu. Mỗi BĐS nhà ở là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cấu, kiến trúc riêng không giống như bất kỳ với một BĐS nào khác. Sự khác biệt trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng: khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Thứ năm, BĐS nhà ở có tính tương tác và chịu ảnh hưởng lan nhau.
Sự thay đôi giá tri của một BĐS nao đó có thể khiến giá trị của một BĐS liên quan tăng hoặc giảm. BĐS nhà ở chịu ảnh hưởng, tac động khá lớn của các BĐS nhà ở hoặc các BĐS khác như BĐS thương mại dịch vụ hay hệ thống hạ tầng giao thông. Các BĐS xung quanh và các hoạt động kinh tế xã hội trong khu vực lân cận cũng tác động ảnh hưởng mạnh mẽ đến BĐS nhà ở đang tồn tại. Việc xây dựng các công trình hạ tang kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp sự tiện lợi hoặc giá tri của các công trình bat động san nhà ở trong khu vực.
Sự ra đời của con đường mới sé dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, khu du lịch, thương mại dịch vụ,. Thứ sáu, BĐS nhà ở có giá trị lớn, có khả năng tai tạo von và bảo toàn giá trị. BĐS nhà ở mang giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên là đất đai và công trình; mà giá tri của đất đai cao cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng lớn. Ngoài ra, BĐS nhà ở phải trải qua vận hành khai thác trong dài hạn thường kéo dài hàng chục năm.
Thứ bảy, BĐS nhà ở có tính khan hiếm. Đặc tính này trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất. Dat là loại tài nguyên có hạn và ngày trở nên ít đi khi quá trình đô thị hóa cùng nhu cầu đất ở, đất sản xuất đang diễn ra mạnh mẽ. Cụ thé, đặc tinh khan hiếm được biểu hiện rõ nét thông qua sự giới hạn về diện tích, giới hạn vị trí khu vực — lãnh thổ.
Ngoài ra, điện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Người dân cũng đồ lên các khu vực thành thị, vùng phát triển để sinh sống. Do đó diện tích đất có hạn, mật độ dân số đông đương nhiên đất không đủ dé sinh sống với mật độ lớn. Thứ tám, BĐS nhà ở bị chỉ phối bởi yếu tổ tập quán, thị hiếu và tâm lý.
Có thê thấy các phong cách kiến trúc khác nhau đối với những người dân nằm ở khu vực khác nhau;chủ yếu do tính thâm mỹ, thị hiếu và thói quen của người dân sinh sống ở đó. Với người dân đô thị phong cách nhà ở mang tính chất gọn, khép kín, cao tầng và hiện đại trong khi đó nhà ở những vùng nông thôn mang tính chất văn hóa cộng đồng rộng rai,thap tang, mở rộng. Thứ chín, BĐS nhà ở chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước. Pháp luật Việt Nam quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Bản chat bat động san lại luôn gan liền với đất đai nên nhà nước ban hành các chính sách, luật pháp dé quan lý không chi đất dai mà cả các BĐS trên đất. Khái niệm về thẩm định giá và thẫm định giá bat động sản nha ở. Khái niệm về thẩm định giá. Thâm định giá có thể nói là dịch vụ chuyên môn đóng vai trò quan trọng, thiết yếu đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường.
Tham định giá là một dang đặc biệt của xác định giá: là công việc do các nhà chuyên môn được đào tạo bài bản; được trang bị kiến thức, kinh nghiệm lâu năm và có tính trung thực cao trong nghề. Căn cứ theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 định nghĩa về thâm định giá như sau: “Tham định giá là việc cơ quan, t6 chức có chức năng thâm định giá xác định giá trị bang tiền của các loại tai sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thấm định giá”. Theo như đó, thâm định giá hiện là một dịch vụ tư van tài chính không thé thiếu về việc xác định gia tri tai san trong nén kinh té thi truong.