Chuyên đề tốt nghiệp thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ cenvalue

Khám phá thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ Cenvalue trong bài viết chuyên đề này.

• Tác giả: Pham Phuong Anh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Tùng Phương
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Thực Trạng Hoạt Động Thẩm Định Giá Bất Động Sản Nhà Ở Tại Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ - CenValue
• Loại tài liệu: khóa luận
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản nhà ở
• 1.2. Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản nhà ở
• 1.3. Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản nhà ở
• 1.4. Nội dung của hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở
• 1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ - CENVALUE
• 2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ - CenValue
• 2.2. Thực trạng các căn cứ pháp lý trong hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại Công ty
• 2.3. Thực trạng quy trình thực hiện thẩm định giá bất động sản nhà ở tại Công ty
• 2.4. Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở một số trường hợp tại Công ty
• 2.5. Đánh giá chung về hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở của Công ty
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ - CENVALUE
• 3.1. Mục tiêu và định hướng trong công tác thẩm định giá thời gian tới tại Công ty
• 3.2. Giải pháp đối với Công ty nhằm nâng cao chất lượng trong hoạt động thẩm định giá bất động sản
• 3.3. Kiến nghị với các bên
• 3.3.1. Kiến nghị với Nhà nước
• 3.3.2. Kiến nghị với Bộ Tài chính
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thẩm Định Giá Bất Động Sản CenValue

Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt quan trọng tại các quốc gia phát triển. Tại Việt Nam, lĩnh vực này còn non trẻ so với thế giới, song tiềm năng phát triển rất lớn. Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở, còn nhiều hạn chế về tính minh bạch thông tin, gây khó khăn cho việc định giá nhà đất chính xác. Các hoạt động liên quan đến bất động sản như quản lý, môi giới, nghiên cứu thị trường và thẩm định giá cần có sự phối hợp chặt chẽ. Nắm bắt được nhu cầu thị trường, Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ - CenValue đã ra đời và đạt được nhiều thành tựu. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm cần cải thiện để nâng cao chất lượng dịch vụ. Chuyên đề này tập trung vào thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại CenValue, nhằm cụ thể hóa các thách thức và đề xuất giải pháp.

1.1. Vai Trò Quan Trọng của Thẩm Định Giá Nhà Ở

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động và thông tin thiếu minh bạch, việc thẩm định giá nhà ở trở nên vô cùng quan trọng. Một kết quả thẩm định giá chính xác và đáng tin cậy là cơ sở vững chắc cho các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp và các hoạt động kinh tế khác liên quan đến bất động sản. Thẩm định giá chuyên nghiệp giúp giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, đồng thời góp phần ổn định thị trường bất động sản.

1.2. CenValue và Nỗ Lực Nâng Cao Chất Lượng Dịch Vụ

CenValue đã không ngừng nỗ lực để khẳng định vị thế của mình trên thị trường dịch vụ thẩm định giá. Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và cạnh tranh hiệu quả, công ty cần tiếp tục hoàn thiện quy trình, nâng cao năng lực đội ngũ thẩm định viên và ứng dụng công nghệ vào hoạt động thẩm định giá. Nghiên cứu này sẽ tập trung vào việc đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá tại CenValue và đề xuất các giải pháp cải tiến.

II. Cơ Sở Lý Luận Về Bất Động Sản Nhà Ở và Thẩm Định

Để hiểu rõ thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở, cần nắm vững cơ sở lý luận về bất động sản nhà ở và quy trình thẩm định giá. Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Bất động sản nhà ở có nhiều đặc điểm riêng biệt như tính bất động, tính lâu bền, tính dị biệt và chịu sự quản lý của nhà nước. Những đặc điểm này ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình thẩm định giá và phương pháp xác định giá trị bất động sản. Hiểu rõ khái niệm và đặc điểm của bất động sản nhà ở là tiền đề quan trọng để thực hiện thẩm định giá một cách chính xác và hiệu quả.

2.1. Định Nghĩa và Phân Loại Bất Động Sản Nhà Ở Theo Luật

Luật Nhà ở 2014 định nghĩa rõ ràng về các loại hình bất động sản nhà ở, bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội. Mỗi loại hình nhà ở có đặc điểm và mục đích sử dụng khác nhau, do đó cần có phương pháp thẩm định giá phù hợp. Việc nắm vững các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở là yêu cầu bắt buộc đối với thẩm định viên.

2.2. Đặc Điểm Nổi Bật Của Bất Động Sản Nhà Ở ẢNh Hưởng Thẩm Định

Bất động sản nhà ở có nhiều đặc điểm nổi bật như tính bất động (không thể di dời), tính lâu bền (tuổi thọ cao), tính dị biệt (khó có hai bất động sản giống hệt nhau) và tính chịu sự quản lý của nhà nước. Những đặc điểm này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản và quy trình thẩm định giá. Ví dụ, vị trí là yếu tố quan trọng quyết định giá trị của một căn nhà, và thẩm định viên cần phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố xung quanh như giao thông, tiện ích, an ninh để đưa ra đánh giá chính xác.

2.3. Giá Trị Thị Trường và Giá Trị Sử Dụng của Bất Động Sản

Giá trị thị trường và giá trị sử dụng là hai khái niệm quan trọng trong thẩm định giá bất động sản. Giá trị thị trường là mức giá mà một bất động sản có thể đạt được trên thị trường tự do, trong khi giá trị sử dụng là giá trị mà bất động sản mang lại cho người sử dụng. Thẩm định viên cần phải xem xét cả hai yếu tố này để đưa ra đánh giá khách quan và toàn diện về giá trị bất động sản.

III. Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Nhà Ở Tại CenValue

Một quy trình thẩm định giá bài bản và khoa học là yếu tố then chốt để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của kết quả thẩm định. Quy trình thẩm định giá bất động sản nhà ở bao gồm nhiều bước, từ tiếp nhận yêu cầu, khảo sát thực địa, thu thập dữ liệu, phân tích thị trường, áp dụng phương pháp thẩm định giá đến lập báo cáo thẩm định giá. Mỗi bước đều đòi hỏi sự cẩn trọng, tỉ mỉ và chuyên môn cao của đội ngũ thẩm định viên. Việc tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá và các quy định pháp luật liên quan là bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý của báo cáo thẩm định giá.

3.1. Khảo Sát Thực Địa và Thu Thập Thông Tin Bất Động Sản

Khảo sát thực địa là bước quan trọng trong quy trình thẩm định giá. Thẩm định viên cần trực tiếp đến bất động sản để quan sát, đo đạc và thu thập thông tin chi tiết về diện tích, kết cấu, chất lượng xây dựng, vị trí, tiện ích xung quanh và tình trạng pháp lý. Các thông tin này là cơ sở để phân tích và so sánh với các bất động sản tương đồng trên thị trường.

3.2. Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phổ Biến

Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản được sử dụng phổ biến, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng và phù hợp với từng loại hình bất động sản. Thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp phù hợp nhất để đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định.

3.3. Lập Báo Cáo Thẩm Định Giá Chi Tiết và Đầy Đủ Pháp Lý

Báo cáo thẩm định giá là văn bản quan trọng thể hiện kết quả thẩm định và là cơ sở để các bên liên quan đưa ra quyết định. Báo cáo cần được lập một cách chi tiết, rõ ràng, đầy đủ thông tin và tuân thủ các quy định pháp luật. Báo cáo cần nêu rõ mục đích thẩm định, mô tả bất động sản, phân tích thị trường, áp dụng phương pháp thẩm định giá, kết quả thẩm định và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

IV. Thực Trạng Hoạt Động Thẩm Định Giá Tại CenValue

Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại CenValue cần xem xét nhiều khía cạnh, từ cơ sở pháp lý, quy trình thực hiện, đội ngũ thẩm định viên đến việc áp dụng công nghệ và quản lý chất lượng. Việc phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức (SWOT) sẽ giúp CenValue xác định được những vấn đề cần cải thiện và xây dựng chiến lược phát triển phù hợp. Cần đánh giá tính tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá, hiệu quả của các phương pháp thẩm định giá được áp dụng và mức độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ của CenValue.

4.1. Đánh Giá Cơ Sở Pháp Lý và Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá

Việc tuân thủ cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn thẩm định giá là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý và tin cậy của báo cáo thẩm định. Cần đánh giá xem CenValue có tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá hay không, có áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và quốc tế hay không, và có cập nhật các thay đổi của pháp luật và tiêu chuẩn kịp thời hay không.

4.2. Phân Tích Quy Trình và Phương Pháp Thẩm Định Giá Áp Dụng

Cần phân tích chi tiết quy trình thẩm định giá mà CenValue đang áp dụng, từ tiếp nhận yêu cầu đến lập báo cáo thẩm định. Đánh giá tính khoa học, tính logic và tính hiệu quả của quy trình. Xem xét việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá có phù hợp với từng loại hình bất động sản và điều kiện thị trường hay không. Đánh giá khả năng ứng dụng công nghệ vào quy trình thẩm định.

4.3. Đánh Giá Năng Lực Đội Ngũ Thẩm Định Viên và Quản Lý Chất Lượng

Năng lực của đội ngũ thẩm định viên là yếu tố then chốt quyết định chất lượng dịch vụ thẩm định. Cần đánh giá trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tế, đạo đức nghề nghiệp và khả năng cập nhật kiến thức của đội ngũ thẩm định viên. Đánh giá hệ thống quản lý chất lượng của CenValue, bao gồm việc kiểm soát quy trình, kiểm tra kết quả và xử lý khiếu nại của khách hàng.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Hoạt Động Thẩm Định Giá Tại CenValue

Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá, cần đề xuất các giải pháp cụ thể để hoàn thiện quy trình, nâng cao năng lực đội ngũ, ứng dụng công nghệ và quản lý chất lượng. Các giải pháp cần hướng đến việc nâng cao tính chính xác, tin cậy, minh bạch và hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá. Cần xác định rõ mục tiêu, định hướng và lộ trình thực hiện các giải pháp. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong công ty và sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý nhà nước.

5.1. Nâng Cao Năng Lực và Kinh Nghiệm Thẩm Định Giá Cho Nhân Viên

Việc đào tạo và bồi dưỡng nâng cao năng lực cho đội ngũ thẩm định viên là rất quan trọng. Cần tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về phương pháp thẩm định giá, kỹ năng phân tích thị trường, kiến thức pháp luật và đạo đức nghề nghiệp. Tạo điều kiện cho nhân viên tham gia các hội thảo, diễn đàn chuyên ngành để cập nhật kiến thức và trao đổi kinh nghiệm thẩm định giá.

5.2. Hoàn Thiện Phương Pháp Thẩm Định Giá và Quy Trình Thực Hiện

Cần rà soát và hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá đang áp dụng để đảm bảo tính phù hợp với từng loại hình bất động sản và điều kiện thị trường. Xây dựng quy trình thẩm định chi tiết, rõ ràng và khoa học, đồng thời áp dụng công nghệ vào quy trình để tăng hiệu quả và giảm thiểu sai sót.

5.3. Tăng Cường Ứng Dụng Công Nghệ và Công Cụ Thẩm Định Giá Mới

Việc ứng dụng công nghệ vào thẩm định giá giúp tăng tính chính xác, hiệu quả và tiết kiệm thời gian. Cần đầu tư vào các công cụ thẩm định giá hiện đại, như phần mềm phân tích dữ liệu thị trường, hệ thống quản lý thông tin bất động sản và các ứng dụng khảo sát thực địa trên thiết bị di động.

VI. Kết Luận và Tương Lai của Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại CenValue đã đạt được những thành tựu nhất định, song vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển và hoàn thiện. Việc áp dụng các giải pháp đã đề xuất sẽ giúp CenValue nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng cường khả năng cạnh tranh và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Trong tương lai, ngành thẩm định giá bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định thị trường bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

6.1. Vai Trò Ngày Càng Quan Trọng Của Thẩm Định Giá Trong Giao Dịch

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp, vai trò của thẩm định giá trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Một báo cáo thẩm định giá chính xác và đáng tin cậy là cơ sở để các bên liên quan đưa ra quyết định đầu tư, mua bán, cho thuê và thế chấp bất động sản một cách an toàn và hiệu quả.

6.2. Xu Hướng Phát Triển Của Ngành Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Ngành thẩm định giá bất động sản đang chứng kiến nhiều xu hướng phát triển mới, như ứng dụng công nghệ, chuyên môn hóa dịch vụ, tăng cường tính minh bạch và hội nhập quốc tế. Các doanh nghiệp thẩm định cần nắm bắt các xu hướng này để không ngừng đổi mới và nâng cao năng lực cạnh tranh.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thẩm định giá bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực chuyên môn đóng vai trò thiết yếu đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, đã được các quốc gia phát triển và đang phát triển như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore nghiên cứu và ứng dụng qua nhiều thập kỷ. Tại Việt Nam, ngành thẩm định giá hình thành và phát triển muộn hơn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nhà ở nói riêng còn tồn tại nhiều khiếm khuyết, tính minh bạch thông tin chưa cao, tình trạng "dìm giá", "đôn giá", chênh lệch giữa giá kê khai và giá giao dịch thực tế diễn ra phổ biến, công tác xác định giá trị BĐS gặp nhiều trở ngại về độ tin cậy và tính chính xác.

Bất động sản nhà ở là loại tài sản chiếm tỷ trọng lớn và thường xuyên trong danh mục thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá cũng như hệ thống tổ chức tín dụng. Hoạt động thẩm định giá BĐS nhà ở không chỉ cung cấp cơ sở giá cả tin cậy cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, xử lý nợ, mà còn phục vụ công tác quản lý vĩ mô của Nhà nước như tính thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng và bán đấu giá tài sản công.

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CenValue) là một trong những doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam, tuy nhiên trong thực tiễn triển khai nghiệp vụ vẫn đối mặt với các thách thức về dữ liệu thị trường, quy trình thực địa và kỹ thuật điều chỉnh sai lệch. Do đó, đề tài "Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ - CenValue" được tác giả Phạm Phương Anh thực hiện nhằm đánh giá toàn diện hoạt động thực tế tại doanh nghiệp và đề xuất các giải pháp hoàn thiện.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể qua 3 nhiệm vụ:

1. Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản, cơ sở khoa học về BĐS nhà ở và thẩm định giá BĐS nhà ở.
2. Nghiên cứu thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế kỷ - CenValue; từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá về thành tựu và hạn chế trong quy trình, hoạt động thẩm định giá.
3. Đề xuất giải pháp hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS nhà ở tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế kỷ - CenValue cùng kiến nghị đến các cơ quan chức năng liên quan.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế kỷ - CenValue.
• Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CenValue) - Chi nhánh Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Số liệu và hồ sơ thẩm định giá thu thập từ tháng 08/2023 đến tháng 11/2023.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống các định nghĩa học thuật, văn bản quy phạm pháp luật và Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam:

• Khái niệm và phân loại BĐS nhà ở: Căn cứ theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; bao gồm nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề, độc lập), nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội.
• Đặc điểm của BĐS nhà ở: Tác giả phân tích 9 đặc tính cơ bản gồm: (1) Tính không thể di dời; (2) Tính đa dạng và phức tạp về kết cấu vật lý; (3) Tính lâu bền (tuổi thọ kinh tế và vật lý); (4) Tính dị biệt; (5) Tính tương tác và chịu ảnh hưởng lẫn nhau; (6) Giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá trị; (7) Tính khan hiếm; (8) Bị chi phối bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý; (9) Chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước.
• Bản chất thẩm định giá: Căn cứ Khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012, Pháp lệnh Giá 2002 cùng quan điểm của các học giả quốc tế (W. Seabrooke, Fred Peter Marrone, Lim Lan Yuan, Greg Mc.Namara), thẩm định giá là việc xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ mục đích cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
• Hệ thống 11 nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc dự báo (dự kiến lợi ích tương lai); Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc thu nhập tăng - giảm; Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc tuân thủ; Nguyên tắc thay đổi.
• Hệ thống phương pháp thẩm định giá BĐS:
  • Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên nguyên tắc thay thế (Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08 theo Thông tư 126/2015/TT-BTC).
  • Phương pháp chi phí (chi phí tái tạo và chi phí thay thế): Xác định giá trị tài sản qua chi phí tạo lập trừ đi hao mòn (Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 09 theo Thông tư 126/2015/TT-BTC).
  • Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho BĐS có tiềm năng phát triển theo công thức $V = DT - CP$ (Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11 theo Thông tư 145/2016/TT-BTC).
• Hệ thống pháp lý tham chiếu: Luật Dân sự 2015, Luật Giá 2012, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009; các Nghị định số 177/2013/NĐ-CP, 89/2013/NĐ-CP, 44/2014/NĐ-CP, 01/2017/NĐ-CP, 148/2020/NĐ-CP, 68/2019/NĐ-CP; Thông tư số 28/2015/TT-BTC (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, 07); Quyết định 610/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả sử dụng bao gồm:

• Phương pháp phân tích - tổng hợp: Thu thập, hệ thống hóa các tài liệu lý luận, văn bản quy phạm pháp luật và hồ sơ nghiệp vụ thẩm định giá.
• Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Điều tra, khảo sát hiện trạng tài sản, ghi nhận thông tin địa chính, công trình xây dựng và quy hoạch.
• Phương pháp thống kê, so sánh: Tập hợp số liệu giao dịch thị trường, so sánh các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá (TSTĐ) và tài sản so sánh (TSSS) để tính toán tỷ lệ điều chỉnh.

Nguồn dữ liệu: Hồ sơ pháp lý do khách hàng cung cấp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán), dữ liệu khảo sát thực địa của thẩm định viên, cơ sở dữ liệu thị trường và dữ liệu quy hoạch tích hợp từ ứng dụng Cen Valuation của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về bất động sản nhà ở và thẩm định giá bất động sản nhà ở

Chương 1 tập trung làm rõ các khái niệm nền tảng về nhà ở, phân tích chi tiết 9 đặc tính kinh tế - kỹ thuật của BĐS nhà ở tác động đến việc hình thành giá trị. Tác giả phân tích vai trò của thẩm định giá đối với 4 nhóm chủ thể chính: chủ sở hữu tài sản (xác định giá trị hợp lý, hỗ trợ chứng minh tài chính vay vốn), ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng (làm căn cứ cấp hạn mức cho vay thông thường từ 70% đến 85% giá trị tài sản bảo đảm, kiểm soát nợ xấu và xử lý tài sản thế chấp), thị trường BĐS (minh bạch hóa thông tin, giảm thiểu tình trạng làm giá) và Nhà nước (phục vụ thu thuế, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất).

Về mặt quy trình, tác giả phân tích quy trình thẩm định giá chuẩn gồm 6 bước theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (Thông tư 28/2015/TT-BTC):

1. Xác định tổng quát về tài sản và xác định cơ sở giá trị (thị trường hoặc phi thị trường).
2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
3. Khảo sát thực tế và thu thập thông tin.
4. Phân tích thông tin.
5. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá.
6. Lập báo cáo kết quả và phát hành chứng thư thẩm định giá.

Tác giả đi sâu vào kỹ thuật thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp theo Tiêu chuẩn số 08: yêu cầu thu thập thông tin TSSS trong vòng không quá 2 năm, nguyên tắc điều chỉnh lấy TSTĐ làm chuẩn, thứ tự ưu tiên điều chỉnh nhóm yếu tố giao dịch trước rồi đến nhóm yếu tố đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, điều chỉnh số tiền tuyệt đối trước rồi đến tỷ lệ phần trăm. Nguyên tắc khống chế yêu cầu mức chênh lệch giữa giá chỉ dẫn với giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không vượt quá 15%. Ngoài ra, chương 1 còn trình bày phương pháp chi phí xác định hao mòn tự nhiên theo phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư xác định lợi nhuận nhà đầu tư dựa trên dữ liệu của tối thiểu 03 dự án hoặc doanh nghiệp tương tự trên thị trường.

Chương 2: Thực trạng về hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ - CenValue

Chương 2 giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CenValue): thành lập theo Nghị định 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005, GCN ĐKKD số 0102658944, vốn điều lệ 10 tỷ đồng, trụ sở chính tại 82 Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội. Ban lãnh đạo gồm Chủ tịch HĐQT Phạm Thanh Hưng, Tổng Giám đốc Đỗ Thị Thanh Huyền, Phó Giám đốc Tài chính Bùi Thị Kim Thanh. CenValue vận hành 3 chi nhánh (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng), 15 văn phòng đại diện tại 60 tỉnh thành; đối tác chiến lược gồm CenLand và các ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank, Maritimebank, ShinhanBank, VPBank, PVcomBank, VIB... Tháng 02/2023, CenValue ra mắt ứng dụng Cen Valuation tích hợp kho dữ liệu giá và quy hoạch với hơn 3 triệu cơ sở dữ liệu.

Tác giả phân tích thực trạng áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá thông qua 3 tình huống nghiệp vụ cụ thể tại Chi nhánh Hà Nội:

• Tình huống 01 (Bất động sản chung cư): Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp tại 2 mốc thời gian (tháng 7/2022 và tháng 9/2023). Thẩm định viên thu thập thông tin các căn hộ so sánh cùng tòa nhà/khu vực, lập bảng điều chỉnh các yếu tố như diện tích, tầng cao, hướng ban công, nội thất và tình trạng pháp lý để xác định đơn giá chuẩn cho căn hộ.
• Tình huống 02 (Bất động sản nhà ở riêng lẻ có một phần diện tích nằm trong quy hoạch): Thực hiện tại mốc tháng 04/2022 và tháng 11/2023. TSTĐ bao gồm thửa đất và công trình xây dựng gắn liền. Về đất đai, tác giả đối chiếu hồ sơ pháp lý và hiện trạng để bóc tách phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch mở đường và phần diện tích phù hợp quy hoạch để áp dụng mức giá điều chỉnh phù hợp bằng phương pháp so sánh. Về công trình xây dựng (CTXD), áp dụng phương pháp chi phí dựa trên suất vốn xây dựng theo Quyết định 610/QĐ-BXD, xác định tỷ lệ hao mòn thực tế để tính giá trị còn lại của nhà ở.
• Tình huống 03 (Bất động sản nhà ở riêng lẻ trên thửa đất có từ 2 loại đất trở lên): Khảo sát đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của thửa đất bao gồm đất ở đô thị và đất trồng cây lâu năm/đất vườn liền kề. Thẩm định viên thu thập TSSS tương đồng về cơ cấu diện tích và vị trí tiếp giáp ngõ hẻm, lập bảng điều chỉnh các tiêu chí (vị trí, hình dạng, mặt tiền, pháp lý từng loại đất) để đưa ra mức giá chỉ dẫn và xác định tổng giá trị tài sản.

Đánh giá chung về hoạt động tại CenValue, tác giả chỉ ra các thành tựu: hệ thống cơ sở pháp lý được cập nhật đầy đủ, quy trình thẩm định 6 bước được tuân thủ nghiêm ngặt, ứng dụng công nghệ Cen Valuation rút ngắn thời gian tra cứu quy hoạch xuống dưới 5 giây. Tuy nhiên, còn tồn tại một số hạn chế như: nguồn thông tin giao dịch thị trường thứ cấp còn thiếu độ kiểm chứng, việc điều chỉnh một số yếu tố định tính (cảnh quan, môi trường) còn phụ thuộc vào phán đoán chủ quan của thẩm định viên, và áp lực tiến độ hồ sơ từ phía ngân hàng đối tác.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản nhà ở tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ - CenValue

Chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ định giá tại CenValue và kiến nghị đến các cơ quan quản lý Nhà nước:

• Giải pháp nội bộ đối với CenValue:
  1. Nâng cao trình độ và hiệu quả của đội ngũ nhân viên: Đào tạo định kỳ kiến thức pháp luật đất đai, xây dựng và kỹ năng ứng dụng công nghệ; nâng cao tính chuẩn mực và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên.
  2. Hoàn thiện phương pháp định giá: Chuẩn hóa biên độ điều chỉnh tỷ lệ phần trăm giữa TSTĐ và TSSS, tránh lạm dụng mức điều chỉnh tối đa; kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp so sánh để kiểm tra chéo giá trị đối với BĐS nhà ở riêng lẻ phức tạp.
  3. Hoàn thiện công tác vận dụng quy trình: Nâng cao chất lượng khảo sát thực địa bằng việc đo đạc thực tế, kiểm tra tọa độ GPS trên bản đồ địa chính nhằm phát hiện sai lệch chỉ giới quy hoạch trước khi lập báo cáo.
  4. Giải pháp công nghệ và dữ liệu: Tiếp tục cập nhật và làm giàu kho dữ liệu 3 triệu bản ghi trên ứng dụng Cen Valuation, tích hợp dữ liệu giá thị trường thứ cấp từ mạng lưới môi giới và phòng công chứng.
• Kiến nghị với các bên liên quan:
  1. Kiến nghị với Nhà nước: Đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký giá giao dịch BĐS bắt buộc qua ngân hàng để loại bỏ tình trạng hai giá.
  2. Kiến nghị với Bộ Tài chính: Kịp thời cập nhật, sửa đổi và ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam sát với các biến động của thị trường tài chính - BĐS; tăng cường giám sát, thanh kiểm tra chất lượng hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phân tích thực tiễn hoạt động thẩm định giá BĐS nhà ở tại CenValue qua các hồ sơ nghiệp vụ điển hình:

Tiêu chí	Tình huống 01	Tình huống 02	Tình huống 03
Loại hình BĐS	Căn hộ chung cư	Nhà ở riêng lẻ (dính quy hoạch một phần)	Nhà ở riêng lẻ (thửa đất có từ 2 loại đất trở lên)
Thời điểm thẩm định	Tháng 07/2022 và Tháng 09/2023	Tháng 04/2022 và Tháng 11/2023	Năm 2023
Phương pháp chính	Phương pháp so sánh trực tiếp	Phương pháp so sánh trực tiếp (đất) kết hợp Phương pháp chi phí (CTXD)	Phương pháp so sánh trực tiếp bóc tách theo loại đất
Căn cứ xác định giá CTXD/điều chỉnh	So sánh đơn giá m² thông thủy theo tầng, hướng, view, nội thất	Suất vốn đầu tư theo QĐ 610/QĐ-BXD, tính hao mòn theo hiện trạng kết cấu	Bảng điều chỉnh tỷ lệ % và số tiền tuyệt đối theo vị trí, loại đất ở/đất nông nghiệp
Vấn đề kỹ thuật xử lý	Điều chỉnh sai lệch mức giá chào bán về giá giao dịch phổ biến	Bóc tách diện tích đất nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch	Xác định đơn giá riêng cho từng loại đất cấu thành trên cùng GCN

Các đóng góp chính của đề tài:

• Về mặt lý luận: Khóa luận hệ thống hóa các nguyên tắc, quy trình 6 bước và điều kiện áp dụng của 3 phương pháp thẩm định giá BĐS nhà ở (so sánh, chi phí, thặng dư) gắn liền với hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
• Về mặt thực tiễn: Khóa luận phản ánh chi tiết các bước xử lý nghiệp vụ thực tế của thẩm định viên CenValue trong việc giải quyết các hồ sơ BĐS có tính chất phức tạp về pháp lý và quy hoạch; đưa ra hệ thống giải pháp nội bộ bám sát thực trạng ứng dụng công nghệ (app Cen Valuation) và cơ chế vận hành của doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu được thực hiện tại một đơn vị cụ thể là CenValue - Chi nhánh Hà Nội trong khoảng thời gian từ tháng 08/2023 đến tháng 11/2023. Các số liệu phân tích tập trung chủ yếu vào loại hình BĐS nhà ở (căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ) phục vụ mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng, chưa bao quát toàn bộ các chi nhánh khác trong mạng lưới cũng như các phân khúc BĐS phức tạp hơn (BĐS nghỉ dưỡng, dự án khu đô thị quy mô lớn).
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng khảo sát hoạt động thẩm định giá BĐS tại các địa bàn trọng điểm khác như TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng; nghiên cứu ứng dụng mô hình định giá hàng loạt (CAMA) và trí tuệ nhân tạo (AI) trong việc tự động hóa định giá BĐS nhà ở dựa trên nền tảng dữ liệu lớn (Big Data).

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho các đối tượng sau:

• Sinh viên chuyên ngành Bất động sản, Thẩm định giá, Kinh tế Tài nguyên: Có thể sử dụng đề tài làm tài liệu tham khảo về phương pháp luận, cấu trúc chuyên đề tốt nghiệp và cách thức lập bảng tính điều chỉnh yếu tố so sánh trong phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
• Thẩm định viên và chuyên viên quản lý rủi ro/định giá tài sản tại các ngân hàng thương mại: Tham khảo quy trình bóc tách pháp lý đối với các thửa đất dính quy hoạch mở đường hoặc thửa đất đa mục đích sử dụng (đất ở kết hợp đất vườn, đất nông nghiệp) khi xác định giá trị tài sản bảo đảm.
• Doanh nghiệp thẩm định giá: Tham khảo mô hình chuyển đổi số và ứng dụng dữ liệu số hóa quy hoạch (như mô hình Cen Valuation) trong công tác nghiệp vụ.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng những phương pháp thẩm định giá nào để giải quyết 3 tình huống thực tế tại CenValue?
Khóa luận sử dụng hai phương pháp chính: Phương pháp so sánh trực tiếp (áp dụng cho căn hộ chung cư ở Tình huống 01 và quyền sử dụng đất ở Tình huống 02, Tình huống 03) và Phương pháp chi phí (áp dụng để xác định giá trị công trình xây dựng gắn liền với đất tại Tình huống 02 thông qua suất vốn đầu tư và mức hao mòn thực tế).

2. Điểm đặc thù trong quy trình định giá nhà ở riêng lẻ có phần diện tích dính quy hoạch (Tình huống 02) là gì?
Thẩm định viên phải đối chiếu trích lục bản đồ địa chính và thông tin quy hoạch để bóc tách rõ phần diện tích đất phù hợp quy hoạch và phần diện tích nằm trong chỉ giới giải tỏa. Phần diện tích nằm trong quy hoạch bị hạn chế quyền xây dựng và chuyển nhượng, do đó phải được áp dụng mức điều chỉnh giảm giá trị hoặc định giá theo khung giá bồi thường riêng biệt so với phần diện tích ổn định.

3. Ứng dụng công nghệ nổi bật nào được CenValue triển khai trong giai đoạn nghiên cứu?
Vào tháng 02/2023, CenValue đã ra mắt ứng dụng di động Cen Valuation trên nền tảng Android và iOS, tích hợp kho dữ liệu với hơn 3 triệu bản ghi về giá và quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, cho phép tra cứu thông tin trong vòng 5 giây.

4. Quy định về nguyên tắc khống chế biên độ sai lệch trong phương pháp so sánh trực tiếp được nêu trong khóa luận như thế nào?
Căn cứ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08 (Thông tư 126/2015/TT-BTC), mức chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh với mức giá chỉ dẫn không được quá cao và chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không được vượt quá 15%.

5. Các nhóm giải pháp hoàn thiện nào được tác giả đề xuất cho CenValue?
Tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp nội bộ: (1) Nâng cao trình độ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ thẩm định viên; (2) Hoàn thiện kỹ thuật điều chỉnh và kết hợp phương pháp định giá; (3) Hoàn thiện quy trình khảo sát hiện trạng và định vị tọa độ GPS; (4) Khai thác và hoàn thiện nền tảng cơ sở dữ liệu số trên app Cen Valuation.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Phương Anh đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về BĐS nhà ở và các phương pháp thẩm định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam hiện hành. Nghiên cứu đi sâu phân tích thực trạng nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CenValue) - Chi nhánh Hà Nội qua 3 tình huống điển hình về căn hộ chung cư, đất dính quy hoạch và đất hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng. Trên cơ sở làm rõ các ưu điểm và hạn chế trong thu thập dữ liệu và khảo sát hiện trạng, tác giả đã đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện quy trình nội bộ doanh nghiệp gắn với chuyển đổi số và đưa ra các kiến nghị thiết thực đối với Nhà nước cùng Bộ Tài chính.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về bat động sản nhà ở và thấm định giá bat động sản nhà ở. Chương 2: Thực trạng về hoạt động thâm định giá bất động san nhà ở tại công ty cổ phần thâm định giá thế kỷ - cenvalue. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thâm định giá bất động sản nhà ở tại công ty cổ phần thâm định giá thế kỷ - CenValue. CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE BAT ĐỘNG SAN NHÀ Ở VÀ THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN NHÀ Ở 1.

Khái niệm, đặc điểm của bat động sản nhà ở. Khái niệm về bắt động sản nhà ở. Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2014, ta có định nghĩa nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cẩu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhám. ” Bên cạnh đó, Luật nhà ở 2014 có một số định nghĩa khác về các loại nhà ở: Nhàở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tô chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối di, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng dé cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. Nhà ở dé phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Có thé thấy, có khá nhiều loại nhà ở, nhưng nhìn chung chúng đều có chung mục đích sử dụng là để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của gia đình, cá nhân. Đặc điểm của bất động sản nhà ở. Những đặc điểm của BĐS nhà ở là những đặc tính riêng có của nó; giúp cho việc phân biệt giữa các BĐS nhà ở này và các bất động sản nhà ở khác.

Việc nắm được đặc điêm của bât động sản nhà ở là hêt sức cân thiệt, đặc biệt đôi với những người định giá dé có thé đưa ra được những hướng đi đúng đắn trong quá trình hoạt động chuyên môn của mình. BĐS nhà ở có những đặc điểm sau: Thứ nhất, BĐS nhà ở là loại tài sản không thể di dời được. BĐS là các tài sản găn liền với đất đai hoặc chính là đất đai mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định, không thé di dời được, do vậy bat động sản có vị trí cố định. Do BĐS nhà ở có tính chất có định về vị trí và gắn liền với một vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của nó chịu tác động của các yếu tô vùng và yếu tố khu vực rat rõ rệt.

Những yếu tố đó là yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường; yếu tố tự nhiên như: địa hình, địa mạo, thời tiết,. Trong những yếu tố trên có những yếu tố vùng mang tính có định như điều kiện tự nhiên nhưng cũng có những yếu tố vùng có kha năng thay đôi như điều kiện kinh tế xã hội và môi trường. Bởi vậy khi tiến hành thâm định giá BĐS phải tính đến những yếu tố vùng hiện tại và những dự báo những thay đổi trong tương lai có thể tác động đến giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS. Thứ hai, BĐS nhà ở có tinh da dạng về kết cấu (Tính phức tạp về kết cầu vật lý).

Kiến trúc BĐS nói chung và BĐS nhà ở nói riêng là da dạng, phức tạp và không có quy chuẩn cố định. BĐS nha ở có thé là các công trình đơn giản với kiến trúc chồng tang nhưng cũng có thê phức tạp với kết cau xây dựng mang những hình dáng và cau trúc không khuôn mẫu, khác biệt theo trí tưởng tượng của các nhà thiết kế. Kết cau kiến trúc tạo nên BĐS luôn phat trién đa dang và không giới han; các yếu tố kết cau vật lý tạo nên BĐS cũng rất đa dạng. Một BĐS có thé được kết cấu từ nhiều loại vật liệu kết hợp không chỉ truyền thống mà còn xuất hiện nhiều vật liệu mới đang được đưa vào sử dụng phô biến.

Sự kết hợp giữa kiến trúc phức tạp và vật liệu sử dụng đa dạng đã tạo nên sự phong phú, phức tạp, bí hiểm về kết cấu vật lý của BĐS. Thứ ba, BĐS nhà ở có tính lâu bên. BĐS là đất đai có tính lâu dài và gần như không thê bị phá hủy (ngoại trừ do ảnh hưởng của thiên tai). Với những tài sản liên quan đến dat đai như công trình cũng có thể tổn tại trong vai năm, vài chục năm hoặc lâu hơn nữa do đặc điểm của các vật liệu cấu thành đều có tuổi thọ cao.

Khi xảy ra hỏng hóc, hư hại đều có thé nâng cấp, sửa chữa và tái sử dụng dai hạn. Do đó, tính lâu bền của BĐS nhà ở chính là tuổi thọ của các công trình và kiến trúc liên quan. Trong đó, tuổi tho lại được chia thành tuôi thọ kinh tế và tuôi thọ vật lý. Thứ tư, BĐS nhà ở có tính di biệt.

Đặc tính này cho rằng không thé có hai bất động sản hoàn toàn như nhau, ít nhất là không tôn tại hai thửa đất hay hai công trình hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu. Mỗi BĐS nhà ở là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cấu, kiến trúc riêng không giống như bất kỳ với một BĐS nào khác. Sự khác biệt trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng: khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Thứ năm, BĐS nhà ở có tính tương tác và chịu ảnh hưởng lan nhau.

Sự thay đôi giá tri của một BĐS nao đó có thể khiến giá trị của một BĐS liên quan tăng hoặc giảm. BĐS nhà ở chịu ảnh hưởng, tac động khá lớn của các BĐS nhà ở hoặc các BĐS khác như BĐS thương mại dịch vụ hay hệ thống hạ tầng giao thông. Các BĐS xung quanh và các hoạt động kinh tế xã hội trong khu vực lân cận cũng tác động ảnh hưởng mạnh mẽ đến BĐS nhà ở đang tồn tại. Việc xây dựng các công trình hạ tang kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp sự tiện lợi hoặc giá tri của các công trình bat động san nhà ở trong khu vực.

Sự ra đời của con đường mới sé dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, khu du lịch, thương mại dịch vụ,. Thứ sáu, BĐS nhà ở có giá trị lớn, có khả năng tai tạo von và bảo toàn giá trị. BĐS nhà ở mang giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên là đất đai và công trình; mà giá tri của đất đai cao cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng lớn. Ngoài ra, BĐS nhà ở phải trải qua vận hành khai thác trong dài hạn thường kéo dài hàng chục năm.

Thứ bảy, BĐS nhà ở có tính khan hiếm. Đặc tính này trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất. Dat là loại tài nguyên có hạn và ngày trở nên ít đi khi quá trình đô thị hóa cùng nhu cầu đất ở, đất sản xuất đang diễn ra mạnh mẽ. Cụ thé, đặc tinh khan hiếm được biểu hiện rõ nét thông qua sự giới hạn về diện tích, giới hạn vị trí khu vực — lãnh thổ.

Ngoài ra, điện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Người dân cũng đồ lên các khu vực thành thị, vùng phát triển để sinh sống. Do đó diện tích đất có hạn, mật độ dân số đông đương nhiên đất không đủ dé sinh sống với mật độ lớn. Thứ tám, BĐS nhà ở bị chỉ phối bởi yếu tổ tập quán, thị hiếu và tâm lý.

Có thê thấy các phong cách kiến trúc khác nhau đối với những người dân nằm ở khu vực khác nhau;chủ yếu do tính thâm mỹ, thị hiếu và thói quen của người dân sinh sống ở đó. Với người dân đô thị phong cách nhà ở mang tính chất gọn, khép kín, cao tầng và hiện đại trong khi đó nhà ở những vùng nông thôn mang tính chất văn hóa cộng đồng rộng rai,thap tang, mở rộng. Thứ chín, BĐS nhà ở chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước. Pháp luật Việt Nam quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

Bản chat bat động san lại luôn gan liền với đất đai nên nhà nước ban hành các chính sách, luật pháp dé quan lý không chi đất dai mà cả các BĐS trên đất. Khái niệm về thẩm định giá và thẫm định giá bat động sản nha ở. Khái niệm về thẩm định giá. Thâm định giá có thể nói là dịch vụ chuyên môn đóng vai trò quan trọng, thiết yếu đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường.

Tham định giá là một dang đặc biệt của xác định giá: là công việc do các nhà chuyên môn được đào tạo bài bản; được trang bị kiến thức, kinh nghiệm lâu năm và có tính trung thực cao trong nghề. Căn cứ theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 định nghĩa về thâm định giá như sau: “Tham định giá là việc cơ quan, t6 chức có chức năng thâm định giá xác định giá trị bang tiền của các loại tai sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thấm định giá”. Theo như đó, thâm định giá hiện là một dịch vụ tư van tài chính không thé thiếu về việc xác định gia tri tai san trong nén kinh té thi truong.