phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các bảng, danh mục tài liệu tham khảo…Kết cấu đề tài được chia làm 3 chương như sau: Chƣơng I – Tổng quan về phƣơng pháp định giá bất động sản Chƣơng II – Thực trạng áp dụng các phƣơng pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu Điện Chƣơng III – Một số giải pháp hoàn thiện các phƣơng pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu Điện. 3 1CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát chung về BĐS 1. Khái niệm BĐS Tài sản là một khái niệm quen thuộc và được sử dụng phổ biến trong các ngành kinh tế.
Do cách tiếp cận nhiều khía cạnh khác nhau nên có nhiều khái niệm không giống nhau về tài sản. Vì vậy, tồn tại rất nhiều cách để phân loại tài sản. Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới lựa chọn phân loại tài sản thành “ Động sản” và “ Bất động sản”. Cho đến nay, khái niệm về BĐS vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.
Theo quan niệm thông thường, BĐS bao gồm: - Đất đai - Những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là: nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó…) Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam ban hành năm 2005, BĐS bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, CTXD gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, CTXD trên đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do Pháp luật quy định Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC), BĐS bao gồm: - Đất đai - Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai 1. Đặc điểm BĐS BĐS ngoài việc mang các đặc điểm chung của một hàng hóa thông thường như: là đối tượng của các giao dịch mua - bán, chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, BĐS còn có một số đặc điểm nổi trội và khác biệt sau: 4 Tính cố định về vị trí. BĐS là một tài sản đặc biệt, gắn liền với một vị trí cụ thể, địa điểm không thay đổi, không có khả năng di dời được. Giá trị và lợi ích của BĐS gắn với từng vị trí cụ thể đó.
Yếu tố vị trí chính là khả năng tiếp cận của BĐS đó với các trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội. Vì vậy, khi đầu tư kinh doanh và định giá BĐS cần quan tâm, đánh giá vị trí tương đối, dự tính đến yếu tố quy hoạch, thay đổi về khả năng tiếp cận của BĐS đối với các trung tâm đó, chúng tác động như thế nào đến giá trị BĐS. Giá trị và khả năng phát triển của BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường, gắn với vị trí từng vùng, khu vực rõ rệt như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, điều kiện môi trường, tính chất xã hội… Tính bền vững BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đất đai. Do đất đai là tài sản mà thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt).
Đồng thời, các vật kiến trúc và CTXD trên đất có thời gian tồn tại kéo dài, có thể hàng trăm năm, hình thái vật chất bị thay đổi không đáng kể, trải qua thời gian dài mới rõ rệt. Tuy nhiên, khi định giá và đầu tư BĐS cần tính đến cả hai yếu tố là: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Căn cứ vào tuổi thọ nào ngắn hơn thì quyết định sự tồn tại, thời gian sử dụng của BĐS đó. Thông thường độ trễ về tuổi thọ vật lý lớn hơn độ trễ về tuổi thọ kinh tế.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, khi đầu tư nên dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần. Tính khác biệt Các BĐS là các tài sản riêng biệt,không hoàn toàn giống nhau, chỉ có một số BĐS giống nhau tương đối. Sự khác biệt đó do: khác nhau về vị trí, về hướng, về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường…Sự khác biệt của mỗi BĐS tạo nên sự khác biệt về giá trị của từng BĐS đó.
Vì vậy, khi định giá BĐS cần tiến hành điều chỉnh giá trị của sự khác biệt đó. Ngoài ra, khi đầu tư cần chú ý đến cầu tiêu dùng về tính khác biệt của BĐS để làm tăng giá trị các BĐS. 5 Tính khan hiếm Tính khan hiếm của đất đai là do giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, giới hạn về quỹ đất của từng đất nước, khu vực, vùng, địa phương…Nguồn lực BĐS là khan hiếm, không tự nảy nở, mở rộng và tái tạo lại được. Diện tích đất đai giới hạn nên diện tích dành cho CTXD cũng bị hạn chế.
Cung về BĐS kém co giãn, dư cung nhỏ hơn dư cầu do tốc độ tăng trưởng dân số cao, đô thị hóa nhanh nên xét trong dài hạn giá BĐS thường có xu hướng tăng theo thời gian. Vì vậy, khi định giá BĐS cần phải quan tâm đến mối quan hệ cung – cầu BĐS. Hơn nữa, giá BĐS có xu hướng tăng nên cần chú trọng các chính sách chống hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường BĐS. Chịu ảnh hƣởng của yếu tố văn hóa – xã hội.
Do có tính cố định về vị trí nên BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố môi trường xung quanh nó, tạo nên sự khác biệt nổi trội hơn đối với các hàng hóa thông thường khác. Mỗi vùng miền, khu vực có nhu cầu về BĐS là khác nhau, phụ thuộc vào yếu tố tâm lý xã hội, thị hiếu, tín ngưỡng, tôn giáo,tập quán… của người tiêu dùng tại đó. Vì vậy, giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng của đặc trưng môi trường văn hóa- xã hội tại nơi đó. Tính ảnh hƣởng lẫn nhau.
Các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Sự xuất hiện hay mất đi của BĐS này sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS khác. Ví dụ: sự xuất hiện của trung tâm thương mại, CTXD quy mô, đẹp mới sẽ làm tăng sự hấp dẫn của các BĐS kề cận và từ đó làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh nó. Do vậy khi đầu tư xây dựng, đánh giá BĐS phải tính đến các yếu tố ảnh hưởng giữa các công trình với nhau.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải chú trọng đến vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Có giá trị lớn. BĐS có giá trị lớn do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn nhưng rủi ro cao, thời gian dài và có tính chất quay vòng nên trong một số trường hợp cần có sự giúp đỡ của các ngân hàng, các tổ chức tín dụng.
6 Chịu sự quản lý của nhà nƣớc BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai là tài nguyên quốc gia, gắn liền với chủ quyền, an ninh, quốc phòng và phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành các văn bản pháp quy nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực BĐS. Phân loại BĐS Có nhiều cách để phân loại BĐS, tuy nhiên, từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
BĐS có đầu tƣ xây dựng BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch BĐS ở thế giới và Việt Nam. BĐS không đầu tƣ xây dựng BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v. BĐS đặc biệt BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.
Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. Định giá bất động sản 1. Giá trị bất động sản 1.
Khái niệm giá trị BĐS Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Giá trị BĐS không phải là một thực tế tồn tại, một dữ kiện mà chỉ là một sự ước tính về sự đánh giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một BĐS được đáp ứng cho mua bán, trao đổi tại một thời điểm nhất định. Các loại giá trị BĐS Định giá BĐS thực hiện trên cơ sở 2 loại giá trị là: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vào năng lực của TĐV, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá và trạng thái thị trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực.
Giá trị thị trƣờng là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.