Hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính bưu điện

Trong bối cảnh kinh tế hội nhập và thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, việc định giá bất động sản… 123 trang · Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam · 2014.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thanh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thanh Tùng
• Trường học: Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam
• Chuyên ngành: Tài Chính
• Đề tài: Hoàn Thiện Các Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Và Đầu Tư Tài Chính Bưu Điện
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
• MỤC LỤC
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái quát chung về BĐS
• 1.2. Định giá bất động sản
• 1.2.1. Giá trị bất động sản
• 1.2.2. Các loại giá trị BĐS
• 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
• 1.3. Định giá bất động sản (tiếp tục)
• 1.3.1. Khái niệm định giá BĐS
• 1.3.2. Vai trò của định giá BĐS
• 1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS
• 1.3.4. Quy trình định giá BĐS
• 1.3.5. Phƣơng pháp định giá BĐS
• 1.3.6. Nguyên tắc định giá BĐS
• 1.3.6.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• 1.3.6.2. Nguyên tắc thay thế
• 1.3.6.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
• 1.3.6.4. Nguyên tắc đóng góp
• 1.3.6.5. Nguyên tắc cung – cầu
• 1.3.7. Các phương pháp định giá BĐS
• 1.3.7.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 1.3.7.2. Phương pháp chi phí
• 1.3.7.3. Phương pháp thu nhập
• 1.3.7.4. Phương pháp thặng dư
• 1.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG I
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN
• 2.1. Giới thiệu về CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
• 2.1.1. Giới thiệu chung về CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
• 2.1.2. Cơ cấu tổ chức
• 2.1.3. Kết quả hoạt động
• 2.2. Thực trạng áp dụng các phƣơng pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
• 2.2.1. Quy trình định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
• 2.2.2. Các phương pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
• 2.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 2.2.2.2. Phương pháp chi phí
• 2.2.2.3. Phương pháp thu nhập
• 2.2.3. Đánh giá thực trạng vận dụng các phƣơng pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
• 2.2.3.1. Những điểm tích cực
• 2.2.3.2. Những điểm hạn chế
• 2.2.3.3. Nguyên nhân của những điểm tích cực và hạn chế
• 2.2.3.3.1. Nguyên nhân chủ quan
• 2.2.3.3.2. Nguyên nhân khách quan
• 2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG II
• 3. CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN
• 3.1. Định hướng phát triển tương lai của công ty PTFV
• 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện các phƣơng pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
• 3.2.1. Nâng cao trình độ thẩm định viên
• 3.2.2. Xây dựng chính sách đãi ngộ cho TĐV
• 3.2.3. Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý thông tin
• 3.2.4. Tăng cường mối quan hệ hợp tác với các tổ chức tín dụng, tổ chức khác và các cơ quan chức năng
• 3.2.5. Một số kiến nghị với các cơ quan Nhà nước
• 3.2.5.1. Hoàn chỉnh hệ thống văn bản quy phạm pháp luật
• 3.2.5.2. Nâng cao hiệu quả của bộ máy quản lý Nhà nước
• 3.2.6. Thúc đẩy sự phát triển và tính minh bạch của thị trường BĐS
• 3.2.7. Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá
• 3.2.7.1. Tạo điều kiện TĐV học hỏi kinh nghiệm định giá các nước trên thế giới
• 3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG III
• KẾT LUẬN CHUNG

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản PTC Postef

Trong bối cảnh kinh tế hội nhập và thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, việc định giá bất động sản đóng vai trò then chốt. Khóa luận này tập trung vào hoàn thiện các phương pháp định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu Điện (PTC Postef). Việc định giá chính xác ảnh hưởng đến các quyết định mua bán, đầu tư, tài chính và quản lý bất động sản. Thẩm định giá, dù đã phát triển, vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Nghiên cứu này nhằm tìm ra các giải pháp để nâng cao hiệu quả định giá bất động sản, đặc biệt tại PTC Postef. Khóa luận sử dụng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế để đóng góp vào sự phát triển của ngành.

1.1. Khái niệm và đặc điểm Bất Động Sản cần nắm vững

Bất động sản (BĐS) là tài sản đặc biệt, gắn liền với đất đai và không thể di dời. Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005, BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. BĐS mang các đặc điểm như tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, chịu ảnh hưởng của yếu tố văn hóa - xã hội, tính ảnh hưởng lẫn nhau, có giá trị lớn, và chịu sự quản lý của nhà nước. Các đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến giá trị thị trường bất động sản và cần được xem xét khi thẩm định giá.

1.2. Phân loại Bất Động Sản theo mục đích sử dụng

Bất động sản được phân loại thành ba loại chính: BĐS có đầu tư xây dựng (nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng), và BĐS đặc biệt (công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa). Nhóm BĐS nhà đất chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch BĐS. Việc phân loại này giúp xây dựng cơ chế chính sách phù hợp cho phát triển và quản lý thị trường BĐS. Việc xác định đúng loại BĐS giúp TĐV lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.

II. Giá Trị Bất Động Sản Khái Niệm và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng

Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định. Đây không phải là một thực tế tồn tại mà là sự ước tính. Có hai loại giá trị chính: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Việc lựa chọn loại giá trị nào phụ thuộc vào năng lực của thẩm định viên, dữ liệu thu thập được và trạng thái thị trường. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường bao gồm yếu tố vật chất, pháp lý, kinh tế và các yếu tố khác như tập quán dân cư.

2.1. Giá Trị Thị Trường Bất Động Sản và Cách Xác Định

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính giữa người bán và người mua sau quá trình tiếp thị công khai, hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Định giá dựa trên giá trị thị trường phải gắn liền với việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS. Thẩm định giá độc lập rất quan trọng trong việc xác định giá trị thị trường khách quan.

2.2. Giá Trị Phi Thị Trường Khi Nào Cần Sử Dụng

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính dựa trên yếu tố chủ quan hơn là khả năng mua bán trên thị trường. Nó căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật và chức năng của tài sản. Các loại giá trị phi thị trường bao gồm giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị đặc biệt và giá trị thanh lý. Việc lựa chọn giá trị phi thị trường phù hợp với mục đích thẩm định là rất quan trọng.

2.3. Các Yếu Tố Kinh Tế Ảnh Hưởng Giá Trị Bất Động Sản

Cung và cầu trên thị trường là hai yếu tố kinh tế chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Giá trị BĐS càng cao khi dư cầu lớn hơn dư cung. Ngoài ra, tập quán dân cư và tâm lý tiêu dùng cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Cần chú ý đến mối quan hệ cung cầu và các chính sách chống đầu cơ để điều tiết thị trường BĐS.

III. Quy Trình Định Giá Bất Động Sản và Các Phương Pháp Chính

Việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp ảnh hưởng lớn đến kết quả ước tính giá trị bất động sản. Hiện nay, vẫn còn nhiều khác biệt giữa lý thuyết và thực tế khi vận dụng các phương pháp định giá, gây khó khăn cho các tổ chức và cá nhân. Nghiên cứu các vấn đề khi sử dụng các phương pháp định giá là rất quan trọng để đưa ra các giải pháp hoàn thiện và phát triển hoạt động định giá bất động sản.

3.1. Nguyên Tắc Quan Trọng Trong Định Giá Bất Động Sản

Các nguyên tắc định giá BĐS bao gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai, nguyên tắc đóng góp, và nguyên tắc cung - cầu. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là yếu tố then chốt trong định giá. Các nguyên tắc này là cơ sở để áp dụng các phương pháp thẩm định giá khác nhau.

3.2. Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp Trong Thẩm Định Giá

Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh) là phương pháp phổ biến để ước tính giá trị thị trường của BĐS bằng cách so sánh nó với các BĐS tương tự đã được bán gần đây. Điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu là rất quan trọng để có được ước tính giá trị chính xác.

3.3. Phương Pháp Chi Phí Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc là một người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để mua một mảnh đất và xây dựng một công trình tương tự. Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho việc định giá các BĐS đặc biệt hoặc các BĐS không có nhiều giao dịch so sánh trên thị trường. Việc tính toán chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo là cần thiết.

3.4. Phương Pháp Thu Nhập Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của BĐS. Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các BĐS thương mại, văn phòng cho thuê, và các BĐS tạo ra dòng tiền. Việc ước tính dòng tiền và tỷ suất vốn hóa là quan trọng trong phương pháp này.

IV. Thực Trạng Áp Dụng Định Giá Bất Động Sản Tại PTC Postef

Chương này tập trung vào thực trạng áp dụng các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu Điện. Nội dung bao gồm giới thiệu về công ty, cơ cấu tổ chức, kết quả hoạt động, quy trình định giá và việc áp dụng các phương pháp định giá so sánh trực tiếp, chi phí và thu nhập. Đánh giá thực trạng vận dụng các phương pháp định giá, chỉ ra những điểm tích cực, hạn chế và nguyên nhân của chúng.

4.1. Giới Thiệu Về PTC Postef Công Ty Thẩm Định Giá Uy Tín

Giới thiệu về lịch sử hình thành, cơ cấu tổ chức, đội ngũ nhân viên và các lĩnh vực hoạt động chính của PTC Postef. Nhấn mạnh vị thế và uy tín của công ty trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam. Dẫn chứng về các dự án thẩm định giá lớn mà công ty đã thực hiện.

4.2. Quy Trình Thẩm Định Giá Chi Tiết Tại PTC Postef

Mô tả chi tiết các bước trong quy trình thẩm định giá tại PTC Postef, từ khi tiếp nhận yêu cầu đến khi phát hành báo cáo thẩm định giá. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thời gian và chất lượng của quy trình. So sánh quy trình của PTC Postef với các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành.

4.3. Đánh Giá Ưu Điểm và Hạn Chế Khi Định Giá tại PTC Postef

Phân tích các ưu điểm và hạn chế trong việc áp dụng các phương pháp định giá (so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập) tại PTC Postef. Đánh giá hiệu quả của từng phương pháp trong các tình huống cụ thể. Chỉ ra những điểm cần cải thiện để nâng cao chất lượng thẩm định giá.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Phương Pháp Định Giá BĐS PTC Postef

Chương này đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu Điện. Các giải pháp bao gồm nâng cao trình độ thẩm định viên, hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin, tăng cường hợp tác với các tổ chức tín dụng và cơ quan nhà nước. Đồng thời, đưa ra một số kiến nghị với các cơ quan nhà nước để hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật.

5.1. Nâng Cao Trình Độ Thẩm Định Viên để Định Giá Chính Xác

Đề xuất các biện pháp để nâng cao trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế của thẩm định viên. Tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên sâu về định giá bất động sản. Tạo điều kiện cho thẩm định viên tham gia các hội thảo, khóa học quốc tế để học hỏi kinh nghiệm.

5.2. Hoàn Thiện Công Tác Thu Thập và Xử Lý Thông Tin BĐS

Tăng cường khả năng thu thập thông tin thị trường bất động sản một cách đầy đủ và chính xác. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản hiện đại, dễ dàng truy cập và sử dụng. Áp dụng các công nghệ thông tin tiên tiến để xử lý và phân tích dữ liệu bất động sản.

5.3. Tăng Cường Hợp Tác Để Nâng Cao Chất Lượng Thẩm Định Giá

Xây dựng mối quan hệ hợp tác chặt chẽ với các tổ chức tín dụng, ngân hàng và các công ty bất động sản. Hợp tác với các cơ quan nhà nước để chia sẻ thông tin và kinh nghiệm về định giá bất động sản. Tham gia vào các hiệp hội ngành nghề để học hỏi và trao đổi kinh nghiệm với các đồng nghiệp.

VI. Kết Luận và Triển Vọng Phát Triển Định Giá BĐS PTC Postef

Khóa luận đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản, phân tích thực trạng áp dụng các phương pháp định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu Điện, và đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện. Việc áp dụng các giải pháp này sẽ giúp PTC Postef nâng cao chất lượng thẩm định giá, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Cần tiếp tục nghiên cứu và cập nhật các phương pháp định giá mới để phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản.

6.1. Tóm Tắt Kết Quả Nghiên Cứu và Đóng Góp Của Khóa Luận

Tóm tắt những kết quả chính đạt được trong quá trình nghiên cứu. Nhấn mạnh những đóng góp của khóa luận trong việc hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại PTC Postef. Nêu bật những giá trị thực tiễn của khóa luận đối với ngành thẩm định giá.

6.2. Triển Vọng Phát Triển Thẩm Định Giá Trong Tương Lai

Dự báo về xu hướng phát triển của thị trường thẩm định giá bất động sản trong tương lai. Nhấn mạnh vai trò của công nghệ thông tin và dữ liệu lớn trong việc nâng cao hiệu quả thẩm định giá. Đề xuất các hướng nghiên cứu tiếp theo để hoàn thiện hơn nữa các phương pháp định giá.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vị trí then chốt trong nền kinh tế, tác động trực tiếp đến nhiều lĩnh vực từ đầu tư, tín dụng ngân hàng, quản lý đô thị đến chính sách tài khóa của Nhà nước. Cùng với quá trình chuyển đổi sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá bất động sản đã hình thành và phát triển nhằm đáp ứng yêu cầu minh bạch hóa các giao dịch mua bán, thế chấp, tính thuế và đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam vẫn còn ở giai đoạn đầu, bộc lộ nhiều điểm bất cập giữa lý thuyết và thực tiễn vận dụng các phương pháp định giá. Xuất phát từ thực tế thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện (PTFV), tác giả Nguyễn Thị Thanh đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện nghiệp vụ định giá tài sản này.

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể qua 3 nội dung:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và các phương pháp định giá bất động sản phổ biến.
2. Phân tích, làm rõ sự khác biệt giữa lý thuyết và thực tế vận dụng các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện.
3. Đề xuất các giải pháp đối với doanh nghiệp và kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước nhằm nâng cao chất lượng và độ tin cậy của công tác định giá bất động sản.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng trong thực tế hoạt động chuyên môn. Phạm vi nghiên cứu về không gian là Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện; phạm vi về thời gian và số liệu tập trung vào giai đoạn hoạt động từ năm 2011 đến năm 2013 và phương hướng năm 2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và hành lang pháp lý được khóa luận sử dụng bao gồm:

• Khái niệm và nguyên tắc pháp lý: Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005; Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10; Luật Giá số 11/2012/QH13; Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; các quan điểm chuyên môn của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), Giáo sư W. Seabrooke và Giáo sư Lim Lan Yuan.
• Tiêu chuẩn nghiệp vụ: Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC (đặc biệt là Tiêu chuẩn số 07 về phương pháp so sánh); Thông tư liên bộ số 13/LB-TT ngày 18/08/1994 (Bộ Xây dựng - Bộ Tài chính - Ban Vật giá Chính phủ); Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng Hà Nội; Quy trình quản lý và thực hiện vụ thẩm định giá số 02/QTTĐ/PTFV/2009 của PTFV.
• Hệ thống 5 nguyên tắc định giá nền tảng: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc cung – cầu.
• 4 phương pháp định giá BĐS cơ bản: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chi phí; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư.

Phương pháp nghiên cứu tác giả sử dụng gồm: phương pháp điều tra, thu thập thông tin hiện trường và dữ liệu thị trường; phương pháp thống kê, phân tích số liệu tài chính; phương pháp tổng hợp và so sánh đối chiếu giữa quy trình lý thuyết với các hồ sơ thẩm định giá thực tế tại doanh nghiệp. Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập từ khảo sát thực địa, hồ sơ báo cáo thẩm định giá nội bộ của công ty PTFV; nguồn dữ liệu thứ cấp trích xuất từ báo cáo tài chính giai đoạn 2011 - 2013 của công ty, cổng thông tin giao dịch bất động sản, mạng Internet và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Tổng quan về phương pháp định giá bất động sản

Chương I trình bày có hệ thống các vấn đề lý luận về bất động sản và định giá bất động sản. Bất động sản được phân tích dưới các đặc trưng kinh tế - kỹ thuật đặc thù: tính cố định về vị trí, tính bền vững (phân biệt giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế), tính khác biệt, tính khan hiếm, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, tính chịu ảnh hưởng của văn hóa - xã hội, giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Về phân loại, bất động sản gồm ba nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.

Tác giả phân định hai cơ sở giá trị trong định giá:

• Giá trị thị trường: Mức giá trao đổi ước tính giữa bên bán và bên mua sẵn sàng giao dịch, khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc, gắn với phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Giá trị phi thị trường: Mức giá ước tính dựa trên công dụng kinh tế, kỹ thuật, chức năng sử dụng đặc thù (giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thanh lý...).

Quy trình định giá chuẩn theo lý thuyết gồm 6 bước: (1) Xác định vấn đề cơ bản; (2) Lập kế hoạch định giá; (3) Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin; (4) Phân tích thông tin; (5) Xác định giá trị bất động sản cần định giá; (6) Lập báo cáo và chứng thư định giá.

Chương này phân tích chi tiết điều kiện, quy trình và ưu nhược điểm của 4 phương pháp định giá:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên nguyên tắc thay thế, khảo sát 3-6 bất động sản so sánh tương đồng đã giao dịch hoặc đang chào bán để điều chỉnh theo các yếu tố khác biệt (pháp lý, vị trí, kích thước, hạ tầng...), khống chế biên độ chênh lệch giữa mức giá chỉ dẫn đại diện với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%.
2. Phương pháp chi phí: Dựa trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp; giá trị bất động sản bằng giá trị quyền sử dụng đất trống cộng với giá trị còn lại của công trình xây dựng (Chi phí tái tạo/thay thế mới trừ đi mức giảm giá tích lũy gồm hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài).
3. Phương pháp thu nhập: Hiện giá hóa dòng thu nhập ròng tương lai theo tỷ suất vốn hóa thích hợp ($V = \sum_{t=1}^n \frac{F_t}{(1+i)^t}$), xác định tỷ suất vốn hóa qua lãi suất phi rủi ro cộng phụ phí rủi ro, phương pháp đầu tư hoặc so sánh thị trường.
4. Phương pháp thặng dư: Dựa trên nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, xác định giá trị đất bằng tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi tổng chi phí phát triển dự án.

Chương II: Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện

Chương II đi sâu phân tích tình hình hoạt động và thực tiễn vận dụng nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện (PTFV) – đơn vị thành lập ngày 05/05/2009. Cơ cấu tổ chức công ty gồm Hội đồng Quản trị, Ban Giám đốc và 4 phòng chức năng (Phòng Định giá Bất động sản, Phòng Định giá Máy móc - Thiết bị, Phòng Xác định giá trị doanh nghiệp, Phòng Hành chính - Kế toán) cùng mạng lưới chi nhánh, văn phòng đại diện.

Chỉ tiêu	Năm 2011	Năm 2012	Năm 2013
Tổng doanh thu cung cấp dịch vụ thẩm định giá (đồng)	5.251.346.800	4.180.250.000	3.890.120.000
Tổng chi phí từ hoạt động thẩm định giá (đồng)	6.509.428.500	3.985.600.000	3.650.400.000
Lợi nhuận thuần từ hoạt động định giá (đồng)	(1.258.081.700)	194.650.000	239.720.000

Ghi chú: Kết quả giai đoạn 2011 - 2013 cho thấy doanh thu dịch vụ giảm dần do tác động từ sự trầm lắng của thị trường bất động sản và các ngân hàng đối tác thắt chặt tín dụng; tuy nhiên lợi nhuận chuyển từ lỗ sang dương nhờ công ty tái cấu trúc nhân sự và cắt giảm chi phí.

Quy trình định giá thực tế tại PTFV được chuẩn hóa thành 7 bước: (1) Tiếp nhận yêu cầu; (2) Nghiên cứu hồ sơ và ký hợp đồng; (3) Lập kế hoạch thực hiện; (4) Khảo sát hiện trạng và thu thập, xử lý thông tin; (5) Chuẩn bị lập báo cáo và chứng thư; (6) Xét duyệt; (7) Phát hành chứng thư và lưu trữ. Tác giả phát hiện điểm khác biệt: PTFV thực hiện lựa chọn phương pháp định giá ngay tại Bước 3 (Lập kế hoạch) thay vì Bước 5 (Xác định giá trị) như lý thuyết nhằm định hướng sớm việc thu thập chứng cứ thị trường.

Khóa luận phân tích 2 ca thẩm định giá điển hình:

1. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp: Thẩm định quyền sử dụng đất tại thôn Ngọc Mạch, xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm, Hà Nội (diện tích 144,0 $\text{m}^2$, ngõ rộng 2,2 - 3,0 m, Giấy chứng nhận QSDĐ số A 922871 cấp ngày 01/10/1991). Thẩm định viên lựa chọn 3 bất động sản so sánh (TSSS) đang rao bán:

Tiêu chí	Tài sản thẩm định (TSTĐ)	TSSS 1	TSSS 2	TSSS 3
Địa điểm	Thôn Ngọc Mạch	Thôn Ngọc Mạch	Thôn Ngọc Mạch	Thôn Ngọc Mạch
Diện tích ($\text{m}^2$)	144,00	68,00	50,00	46,00
Giá rao bán ban đầu (triệu đồng/$\text{m}^2$)	Chưa biết	18,00	15,00	16,00
Điều chỉnh giao thông	Chuẩn (ngõ 2,2-3m)	-7,41% (-1,33 tr)	+5,82% (+0,87 tr)	+2,04% (+0,33 tr)
Điều chỉnh quy mô kích thước	Chuẩn ($8,7 \times 16,5$)	-4,76% (-0,86 tr)	-5,66% (-0,85 tr)	-5,21% (-0,83 tr)
Mức giá chỉ dẫn sau điều chỉnh (triệu/$\text{m}^2$)	—	15,81	15,02	15,50
Số lần điều chỉnh / Tổng điều chỉnh tuyệt đối	—	2 lần / 2,19 tr	2 lần / 1,72 tr	2 lần / 1,16 tr

Thẩm định viên chọn mức giá chỉ dẫn của TSSS 3 (15,5 triệu đồng/$\text{m}^2$) làm đại diện vì có tổng mức điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định là: $144,00 \text{ m}^2 \times 15,5 \text{ triệu đồng/m}^2 = 2.232 \text{ triệu đồng}$ (Hai tỷ hai trăm ba mươi triệu đồng).

2. Áp dụng phương pháp chi phí: Thẩm định nhà ở kết hợp kinh doanh tại số 212 phố Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột, quận Đống Đa, Hà Nội (diện tích đất 124,0 $\text{m}^2$, nhà 3 tầng 1 tum, diện tích sàn sử dụng 268,0 $\text{m}^2$). Phương pháp thực hiện kết hợp: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính giá trị đất trống và phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng dựa trên tỷ lệ chất lượng còn lại theo Thông tư liên bộ số 13/LB-TT và đơn giá xây dựng theo Quyết định số 420/QĐ-SXD của Sở Xây dựng Hà Nội.

Đánh giá thực trạng cho thấy: Công ty áp dụng linh hoạt phương pháp so sánh và chi phí, đáp ứng nhanh yêu cầu định giá tài sản thế chấp từ ngân hàng. Tuy nhiên, vẫn tồn tại hạn chế lớn: dữ liệu so sánh chủ yếu thu thập qua tin rao bán trên mạng và trao đổi qua điện thoại, thiếu khảo sát trực tiếp và không xác định được giá giao dịch thực tế; các tỷ lệ điều chỉnh phụ thuộc nhiều vào cảm tính chủ quan của thẩm định viên; phương pháp thu nhập và thặng dư hầu như không được triển khai do thiếu dữ liệu dự báo dài hạn.

Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện

Chương III đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị đồng bộ nhằm nâng cao tính chính xác của hoạt động định giá:

• Giải pháp nội bộ đối với PTFV:
  1. Nâng cao trình độ thẩm định viên: Đào tạo định kỳ kỹ thuật xây dựng, tài chính, phân tích thị trường; yêu cầu thẩm định viên nắm vững Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
  2. Xây dựng chính sách đãi ngộ: Gắn tiền lương, tiền thưởng với chất lượng hồ sơ và trách nhiệm nghề nghiệp để giữ chân nhân lực chất lượng cao.
  3. Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý thông tin: Xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu giá bất động sản nội bộ có kiểm chứng giao dịch thực tế, giảm thiểu việc phụ thuộc vào tin rao bán trên Internet.
  4. Mở rộng hợp tác: Tăng cường liên kết với các tổ chức tín dụng, cơ quan địa chính, văn phòng công chứng và công ty môi giới để chia sẻ thông tin giá cả.
• Kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước:
  1. Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, sửa đổi bổ sung các tiêu chuẩn thẩm định giá đồng bộ với Luật Giá 2012 và Luật Đất đai.
  2. Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về thẩm định giá, tăng cường kiểm tra, thanh tra hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá.
  3. Thúc đẩy tính minh bạch của thị trường bất động sản thông qua việc bắt buộc đăng ký giao dịch công khai, thanh toán qua ngân hàng và xây dựng cổng thông tin giá đất quốc gia.
  4. Mở rộng chương trình đào tạo nghiệp vụ chuẩn hóa và tạo điều kiện cho thẩm định viên học hỏi kinh nghiệm từ các tổ chức thẩm định giá quốc tế (như IVSC, WAVO).

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể sau:

• Làm rõ dữ liệu thực tế: Khóa luận phản ánh bức tranh tài chính của PTFV giai đoạn 2011 - 2013 với doanh thu giảm từ 5,25 tỷ đồng (2011) xuống 3,89 tỷ đồng (2013), nhưng lợi nhuận thuần được phục hồi từ mức âm 1,258 tỷ đồng lên dương 239,72 triệu đồng nhờ cắt giảm chi phí hoạt động.
• Minh họa quy trình tính toán chi tiết: Cung cấp hồ sơ thực nghiệm định giá quyền sử dụng đất tại thôn Ngọc Mạch, xã Xuân Phương (xác định giá trị 2.232.000.000 đồng dựa trên phân tích 3 tài sản so sánh và kỹ thuật điều chỉnh chênh lệch kích thước, ngõ đi) và hồ sơ số 212 Tôn Đức Thắng (tách biệt giá trị đất và công trình xây dựng 3 tầng 1 tum diện tích 268 $\text{m}^2$).
• Đóng góp chuyên môn: Chỉ ra sự sai lệch thực tiễn so với lý thuyết khi thẩm định viên buộc phải chọn phương pháp định giá tại bước lập kế hoạch (Bước 3) do áp lực thời gian thẩm định tài sản thế chấp cho ngân hàng; đồng thời chỉ rõ rủi ro sai số khi sử dụng giá rao bán thay cho giá giao dịch thực tế.
• Hệ sinh thái giải pháp: Đề xuất được 4 giải pháp nội bộ tại doanh nghiệp và 4 nhóm kiến nghị chính sách hướng đến xây dựng ngân hàng dữ liệu giá bất động sản minh bạch.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có một số giới hạn do điều kiện nghiên cứu thực tế:

• Hạn chế: Các trường hợp nghiên cứu điển hình chủ yếu giới hạn ở địa bàn thành phố Hà Nội và tập trung vào loại hình nhà ở dân cư, quyền sử dụng đất ở phục vụ vay vốn ngân hàng; chưa đi sâu kiểm chứng phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư đối với các dự án bất động sản thương mại phức tạp do hạn chế về nguồn số liệu của công ty. Dữ liệu so sánh đầu vào của các ca thẩm định vẫn dựa trên mức giá thỏa thuận qua điện thoại từ tin rao bán.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu việc ứng dụng phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư cho các tổ hợp bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê; nghiên cứu xây dựng mô hình định giá hàng loạt (mass appraisal) và ứng dụng công nghệ thông tin trong việc tự động hóa ngân hàng dữ liệu giá đất tại Việt Nam.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành: Chuyên ngành Tài chính doanh nghiệp, Thẩm định giá, Quản lý thị trường Bất động sản, Kinh tế đất đai tại các trường đại học khối kinh tế. Phần đáng tham khảo nhất là bảng quy trình điều chỉnh các yếu tố so sánh (Bước 4 trong phương pháp so sánh) và phương pháp xác định mức độ hao mòn kết cấu công trình theo các quy định kỹ thuật xây dựng.
• Thẩm định viên và chuyên viên định giá tài sản bảo đảm: Cán bộ quản lý rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại có thể tham khảo bảng đối chiếu tỷ lệ điều chỉnh ngõ đi, mặt tiền và quy trình xử lý hồ sơ thực tế nhằm hạn chế rủi ro định giá khống tài sản thế chấp.

Câu hỏi thường gặp

1. Điểm khác biệt lớn nhất giữa quy trình định giá bất động sản theo lý thuyết và quy trình thực tế tại Công ty PTFV là gì?
Theo lý thuyết tiêu chuẩn, thẩm định viên xác định và lựa chọn phương pháp định giá ở Bước 5 (sau khi đã khảo sát và phân tích thông tin thị trường). Tại PTFV, thẩm định viên lựa chọn phương pháp định giá ngay ở Bước 3 (Lập kế hoạch thực hiện) nhằm định hướng sớm loại thông tin, chứng từ và chứng cứ cần thu thập, giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ theo yêu cầu của ngân hàng.

2. Vì sao Công ty PTFV chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí mà ít dùng phương pháp thu nhập và thặng dư?
Phần lớn khách hàng của PTFV là các cá nhân, tổ chức vay vốn do ngân hàng đối tác giới thiệu, tài sản định giá chủ yếu là đất ở, nhà ở riêng lẻ hoặc nhà xưởng. Các tài sản này có giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường nên phù hợp với phương pháp so sánh và chi phí. Phương pháp thu nhập và thặng dư đòi hỏi dự báo dòng tiền tương lai phức tạp, tiềm ẩn rủi ro sai số cao và khó thuyết phục ngân hàng chấp thuận phương án tín dụng.

3. Tại hồ sơ định giá đất tại thôn Ngọc Mạch (Xuân Phương, Từ Liêm), căn cứ nào giúp thẩm định viên chọn mức giá 15,5 triệu đồng/$\text{m}^2$?
Sau khi điều chỉnh các yếu tố chênh lệch về chiều rộng ngõ và kích thước lô đất, 3 bất động sản so sánh cho ra các mức giá chỉ dẫn lần lượt là 15,81 triệu/$\text{m}^2$, 15,02 triệu/$\text{m}^2$ và 15,50 triệu/$\text{m}^2$. Thẩm định viên chọn mức giá 15,50 triệu/$\text{m}^2$ của TSSS 3 làm mức giá đại diện vì tài sản này có tổng số lần điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất (1,16 triệu đồng/$\text{m}^2$) và thỏa mãn điều kiện biên độ sai lệch so với các mức giá chỉ dẫn khác không vượt quá 10%.

4. Dữ liệu đầu vào của phương pháp so sánh tại PTFV bộc lộ hạn chế kỹ thuật nào?
Do thị trường thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch công khai, thẩm định viên chủ yếu thu thập thông tin giá rao bán trên Internet và liên hệ qua điện thoại để thương lượng giá ước tính. Do đó, mức giá này vẫn mang nặng tính chủ quan của người bán, chưa phản ánh chính xác giá giao dịch thực tế đã hoàn thành tại thời điểm thẩm định.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Thanh đã hệ thống hóa toàn diện lý luận định giá bất động sản và phản ánh sát thực bức tranh ứng dụng nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện giai đoạn 2011 - 2013. Bằng việc phân tích chi tiết các ca thẩm định cụ thể, đề tài chỉ rõ các sai lệch kỹ thuật khi áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong bối cảnh dữ liệu thị trường thiếu minh bạch. Các giải pháp và kiến nghị được đề xuất mang tính ứng dụng thiết thực, góp phần hoàn thiện quy trình định giá nội bộ tại doanh nghiệp và cung cấp cơ sở tham khảo cho công tác quản lý Nhà nước về dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các bảng, danh mục tài liệu tham khảo…Kết cấu đề tài được chia làm 3 chương như sau: Chƣơng I – Tổng quan về phƣơng pháp định giá bất động sản Chƣơng II – Thực trạng áp dụng các phƣơng pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu Điện Chƣơng III – Một số giải pháp hoàn thiện các phƣơng pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tƣ tài chính Bƣu Điện. 3 1CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát chung về BĐS 1. Khái niệm BĐS Tài sản là một khái niệm quen thuộc và được sử dụng phổ biến trong các ngành kinh tế.

Do cách tiếp cận nhiều khía cạnh khác nhau nên có nhiều khái niệm không giống nhau về tài sản. Vì vậy, tồn tại rất nhiều cách để phân loại tài sản. Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới lựa chọn phân loại tài sản thành “ Động sản” và “ Bất động sản”. Cho đến nay, khái niệm về BĐS vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.

 Theo quan niệm thông thường, BĐS bao gồm: - Đất đai - Những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là: nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó…)  Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam ban hành năm 2005, BĐS bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, CTXD gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, CTXD trên đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do Pháp luật quy định  Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC), BĐS bao gồm: - Đất đai - Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai 1. Đặc điểm BĐS BĐS ngoài việc mang các đặc điểm chung của một hàng hóa thông thường như: là đối tượng của các giao dịch mua - bán, chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, BĐS còn có một số đặc điểm nổi trội và khác biệt sau: 4  Tính cố định về vị trí. BĐS là một tài sản đặc biệt, gắn liền với một vị trí cụ thể, địa điểm không thay đổi, không có khả năng di dời được. Giá trị và lợi ích của BĐS gắn với từng vị trí cụ thể đó.

Yếu tố vị trí chính là khả năng tiếp cận của BĐS đó với các trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội. Vì vậy, khi đầu tư kinh doanh và định giá BĐS cần quan tâm, đánh giá vị trí tương đối, dự tính đến yếu tố quy hoạch, thay đổi về khả năng tiếp cận của BĐS đối với các trung tâm đó, chúng tác động như thế nào đến giá trị BĐS. Giá trị và khả năng phát triển của BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường, gắn với vị trí từng vùng, khu vực rõ rệt như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, điều kiện môi trường, tính chất xã hội…  Tính bền vững BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đất đai. Do đất đai là tài sản mà thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt).

Đồng thời, các vật kiến trúc và CTXD trên đất có thời gian tồn tại kéo dài, có thể hàng trăm năm, hình thái vật chất bị thay đổi không đáng kể, trải qua thời gian dài mới rõ rệt. Tuy nhiên, khi định giá và đầu tư BĐS cần tính đến cả hai yếu tố là: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Căn cứ vào tuổi thọ nào ngắn hơn thì quyết định sự tồn tại, thời gian sử dụng của BĐS đó. Thông thường độ trễ về tuổi thọ vật lý lớn hơn độ trễ về tuổi thọ kinh tế.

Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, khi đầu tư nên dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần.  Tính khác biệt Các BĐS là các tài sản riêng biệt,không hoàn toàn giống nhau, chỉ có một số BĐS giống nhau tương đối. Sự khác biệt đó do: khác nhau về vị trí, về hướng, về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường…Sự khác biệt của mỗi BĐS tạo nên sự khác biệt về giá trị của từng BĐS đó.

Vì vậy, khi định giá BĐS cần tiến hành điều chỉnh giá trị của sự khác biệt đó. Ngoài ra, khi đầu tư cần chú ý đến cầu tiêu dùng về tính khác biệt của BĐS để làm tăng giá trị các BĐS. 5  Tính khan hiếm Tính khan hiếm của đất đai là do giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, giới hạn về quỹ đất của từng đất nước, khu vực, vùng, địa phương…Nguồn lực BĐS là khan hiếm, không tự nảy nở, mở rộng và tái tạo lại được. Diện tích đất đai giới hạn nên diện tích dành cho CTXD cũng bị hạn chế.

Cung về BĐS kém co giãn, dư cung nhỏ hơn dư cầu do tốc độ tăng trưởng dân số cao, đô thị hóa nhanh nên xét trong dài hạn giá BĐS thường có xu hướng tăng theo thời gian. Vì vậy, khi định giá BĐS cần phải quan tâm đến mối quan hệ cung – cầu BĐS. Hơn nữa, giá BĐS có xu hướng tăng nên cần chú trọng các chính sách chống hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường BĐS.  Chịu ảnh hƣởng của yếu tố văn hóa – xã hội.

Do có tính cố định về vị trí nên BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố môi trường xung quanh nó, tạo nên sự khác biệt nổi trội hơn đối với các hàng hóa thông thường khác. Mỗi vùng miền, khu vực có nhu cầu về BĐS là khác nhau, phụ thuộc vào yếu tố tâm lý xã hội, thị hiếu, tín ngưỡng, tôn giáo,tập quán… của người tiêu dùng tại đó. Vì vậy, giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng của đặc trưng môi trường văn hóa- xã hội tại nơi đó.  Tính ảnh hƣởng lẫn nhau.

Các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Sự xuất hiện hay mất đi của BĐS này sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS khác. Ví dụ: sự xuất hiện của trung tâm thương mại, CTXD quy mô, đẹp mới sẽ làm tăng sự hấp dẫn của các BĐS kề cận và từ đó làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh nó. Do vậy khi đầu tư xây dựng, đánh giá BĐS phải tính đến các yếu tố ảnh hưởng giữa các công trình với nhau.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải chú trọng đến vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS.  Có giá trị lớn. BĐS có giá trị lớn do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn nhưng rủi ro cao, thời gian dài và có tính chất quay vòng nên trong một số trường hợp cần có sự giúp đỡ của các ngân hàng, các tổ chức tín dụng.

6  Chịu sự quản lý của nhà nƣớc BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai là tài nguyên quốc gia, gắn liền với chủ quyền, an ninh, quốc phòng và phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành các văn bản pháp quy nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực BĐS. Phân loại BĐS Có nhiều cách để phân loại BĐS, tuy nhiên, từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

 BĐS có đầu tƣ xây dựng BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch BĐS ở thế giới và Việt Nam.  BĐS không đầu tƣ xây dựng BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.  BĐS đặc biệt BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.

Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. Định giá bất động sản 1. Giá trị bất động sản 1.

Khái niệm giá trị BĐS Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Giá trị BĐS không phải là một thực tế tồn tại, một dữ kiện mà chỉ là một sự ước tính về sự đánh giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một BĐS được đáp ứng cho mua bán, trao đổi tại một thời điểm nhất định. Các loại giá trị BĐS Định giá BĐS thực hiện trên cơ sở 2 loại giá trị là: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vào năng lực của TĐV, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá và trạng thái thị trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực.

Giá trị thị trƣờng là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.